Kredyt na budowę domu: kompletny poradnik dla osób kredytujących budowę

Tradycyjnie, wraz z nadejściem wiosny coraz więcej klientów pyta o kredyt na budowę domu. Na co należy zwrócić uwagę zaciągając kredyt na budowę domu? Jak zaplanować budowę wymarzonego domu w taki sposób, aby była ona dla nas przyjemnością, a nie okazała się koszmarem? W końcu jak wybrać oferty banków tak, aby były one jak najkorzystniejsze i aby koszt naszego kredytu na budowę domu był jak najniższy?

Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Jeśli jesteś zainteresowany kredytem na budowę domu – ten tekst jest właśnie dla Ciebie!

Od czego zacząć z kredytem na budowę domu?

No dobrze. Od czego więc zacząć z kredytem na budowę domu?
Dom musi na czymś stać, więc przede wszystkim trzeba zacząć od działki, którą musicie mieć!

Na moment kiedy rozważacie kredyt na budowę domu możecie jeszcze nie być właścicielem działki i dopiero planować ją kupić bądź też mieć już swoją własną działkę. Jeśli nie macie jeszcze swojej własnej działki możecie ją kupić zarówno za gotówkę, jak i na kredyt.

• jeśli kupiliście działkę za gotówkę, możecie ubiegać się po prostu o kredyt na budowę w najkorzystniejszych dla Was bankach, a działka w każdym banku na rynku będzie stanowić Wasz wkład własny.
• jeśli natomiast kupiliście działkę na kredyt musicie pamiętać, że jest ona już obciążona hipoteką banku, więc możecie ubiegać się o kredyt na budowę domu tylko w banku, który udzielił kredytu na zakup tej działki (bo ten bank jest już wpisany jako wierzyciel w księdze wieczystej) albo, jeśli jakiś inny bank na rynku ma w chwili obecnej korzystniejszą ofertę na budowę domu niż bank, w którym macie kredyt na działkę – zrefinansować, czyli przenieść Wasz kredyt na działkę do tego korzystniejszego banku i jednocześnie dobrać w tym kredycie środki na budowę domu. Różnica pomiędzy wyceną Waszej działki a pozostałą do spłaty kwotą kredytu na zakup działki również będzie stanowić Wasz wkład własny. Tzn. jeśli Wasza działka warta została wyceniona na 300 tyś PLN, a pozostało Wam do spłaty 200 tyś PLN kredytu na jej zakup, to różnica, czyli 100 tyś PLN, będzie stanowić Wasz wkład własny.

Na co zwrócić uwagę wybierając działkę pod kredyt na budowę domu?

Po pierwsze – musi to być działka budowlana. Co to znaczy, że działka jest budowlana? To znaczy, że działka w wypisie z ewidencji gruntów jest określona jako budowlana, ale może być określona również inaczej, np. jako rolna, pod warunkiem, że istnieje dokument nadrzędny zmieniający przeznaczenie tej działki na przeznaczenie budowlane, np. warunki zabudowy, wydane pozwolenie na budowę, wypis z MPZP wskazujący na budowlane przeznaczenie działki czy, w przypadku braku MPZP, wypis ze studium – czyli dopiero takiego projektu MPZP – świadczący o budowlanym przeznaczeniu działki. Dlaczego jest to ważne – ponieważ wielu klientów mówi często, że ma znalezioną działkę, ale nie jest ona budowlana, bazując na tym, co wyczytali w wypisie z ewidencji gruntów, i pyta, czy na takiej działce da się później realizować budowę na kredyt? Pamiętajcie, że WIĘKSZOŚĆ działek w wypisie z ewidencji gruntów jest określona jako rolna (!), więc jest to zupełnie standardowa sytuacja, i dopiero dodatkowy dokument taki jak pozwolenie na budowę, warunki zabudowy, wypis z planu bądź ze studium planu zagospodarowania przestrzennego świadczą o budowlanym przeznaczeniu działki i taką działkę traktuje się jako pełnoprawną działkę budowlaną!

Po drugie – zwróć uwagę na wielkość działki. Większość banków realizuje budowy na działkach o powierzchni nie większej niż 3000 m², sporo banków pozwoli natomiast również, aby powierzchnia działki była większa, ale nie większa niż 1 ha, czyli 10 000 m². Tylko nieliczne banki i też przy założeniu spełnienia szeregu warunków dodatkowych zgodzą się na zabezpieczenie na działce powyżej 1 ha, ale jest to absolutny margines, możemy więc zakładać, że działka, na której będziesz realizował budowę, nie powinna być większa niż 1 ha.

Po trzecie – działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi. Razem z działką możesz nabywać udział w drodze prywatnej albo działka może mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej czy też może mieć zapewnioną służebność dostępu do drogi przez inną działkę. W każdym bądź razie musi mieć zapewniony dostęp do drogi, banki nie zabezpieczą się na działce, której takiego dostępu nie ma i do której można się dostać legalnie tylko helikopterem 😉

Po czwarte – zwróć uwagę na dodatkowe ograniczenia działki. Jeśli zadbałeś już o odpowiednią powierzchnię działki, o to, żeby była ona budowlana i miała dostęp do drogi, zwróć również uwagę na dodatkowe parametry działki, które mają wpływ na możliwość zabezpieczenia na danej działce. Np. część banków nie zabezpieczy się na działkach, które są choć częściowo leśne! Jeśli masz wątpliwości, czy dodatkowe parametry Twojej działki mogą mieć wpływ na możliwość dodatkowego zabezpieczenia na niej, skonsultuj to z ekspertem kredytowym.

Planowanie budżetu na kredyt na budowę domu

DŻINGLE
Więc jesteś już szczęśliwym właścicielem działki. Działka ma odpowiednią powierzchnię, jest budowlana, ma zapewniony dostęp do drogi. CO DALEJ?

W pierwszym kroku – zacznij od tego, żeby zaplanować BUDŻET na budowę tego domu. Przez budżet będziemy rozumieć całkowity koszt budowy domu. Na maksymalny budżet składać się 2 wartości – Twój wkład własny, który posiadasz, + Twoja maksymalna zdolność kredytowa. Jeśli więc posiadasz wkład własny w wysokości 200 tyś PLN, a Twoja maksymalna zdolność kredytowa to 800 tyś PLN, to Twój maksymalny budżet, w którym będziesz musiał się zmieścić przy budowie domu, to 1 MLN PLN. Wiesz oczywiście, ile masz wkładu własnego; aby oszacować maksymalny budżet, pozostaje jedynie do sprawdzenia Twoja zdolność kredytowa – skontaktuj się, a pomogę Ci ją ustalić.

Projekt domu a kredyt na budowę domu

W kolejnym kroku – kiedy wiesz już, ile wynosi Twój maksymalny budżet na budowę domu, możesz rozpocząć poszukiwanie odpowiedniego projektu domu, który spełnia Twoje oczekiwania, ale również mieści się w Twoim maksymalnym budżecie. Aby sprawdzić, za ile jesteś w stanie zrealizować budowę domu z danego projektu, musisz zrobić szeroki research na rynku. Możesz w tym celu zasięgnąć języka u poszczególnych podwykonawców lub wykonawców, porozmawiać z doświadczonym kierownikiem budowy, poczytać o aktualnych kosztach budowy na forach internetowych, porozmawiać na ten temat z Twoim znajomym, który niedawno realizował budowę, albo nawet zapytać o to doświadczonego eksperta kredytowego – banki stosują minimalne koszty budowy za m² i ekspert kredytowy wskaże Ci, jaki wg banków będzie wymagany minimalny koszt budowy Twojego domu – to także może Cię w pewien sposób nakierować.

Jeśli masz już więc sprawdzoną zdolność i ustalony maksymalny dostępny budżet oraz skalkulowałeś koszty budowy i kupiłeś odpowiedni projekt, możesz występować o pozwolenie na budowę. Sprawdź, ile czasu będziesz musiał czekać na pozwolenie na budowę, ale równolegle zweryfikuj również, jaka jest dostępność ekipy, która będzie realizować Twoją budowę. Może okazać się, że mimo że będziesz mieć pozwolenie na budowę już za 2 miesiące, to Twoja ekipa będzie dostępna dopiero za 5 miesięcy, bo kończy jeszcze inną budowę – będziesz dzięki temu wiedzieć, kiedy realnie możesz wystartować z budową.

Kiedy złożyć wniosek o kredyt na budowę domu?

O kredyt na budowę domu możesz zacząć ubiegać się po tym, jak będziesz miał kupiony projekt i ostateczne pozwolenie na budowę (to bardzo ważne – bo właśnie takie jest wymagane!). Kiedy natomiast najwcześniej i najpóźniej możesz zacząć ubiegać się o taki kredyt? Biorąc pod uwagę tempo procesu w bankach, maksymalną ważność decyzji kredytowej, czyli maksymalny czas, jaki będziesz miał po uzyskaniu decyzji kredytowej, aby podpisać umowę, oraz biorąc pod uwagę ważność umowy kredytowej, czyli maksymalny czas, jaki będziesz miał po podpisaniu umowy kredytowej na wypłatę pierwszej transzy kredytu, to o kredyt na budowę powinieneś ubiegać się:

• nie wcześniej niż na 4–5 miesięcy przed planowanym terminem uruchomienia pierwszej transzy kredytu na budowę,
• nie później niż na 2 miesiące przed planowanym terminem uruchomienia pierwszej transzy kredytu na budowę.

Wcześniej możesz oczywiście zacząć już realizować budowę ze środków własnych, co będzie stanowić Twój wkład własny.

Takie podejście z jednej strony sprawi, że nie złożysz wniosków kredytowych zbyt wcześnie i nie będziesz musiał wypłacać środków na budowę wcześniej, niż byś chciał (bo na przykład będzie kończyć się czas z umowy z bankiem na uruchomienie pierwszej transzy kredytu, a Twoja ekipa budowlana będzie nadal niedostępna), ale z drugiej strony nie złożysz też tych wniosków kredytowych zbyt późno i nie będziesz mógł rozpocząć budowy na czas, bo nie będziesz mieć jeszcze przyznanego kredytu.

Oczywiście od tych terminów będą również wyjątki i, biorąc pod uwagę procedury części banków, będziesz mógł zacząć ubiegać się o kredyt nawet na 9 miesięcy przed planowanym terminem uruchomienia pierwszej transzy kredytu, a w innych, które mają bardzo szybki proces, zaledwie na 1 miesiąc przed planowanym terminem uruchomienia pierwszej transzy, ale ogólna zasada jest taka, że najlepiej jest zacząć ubiegać się o kredyt na budowę między 5 a 2 miesiące przed planowanym terminem wypłaty pierwszej transzy na budowę. Możemy uznać więc, że optymalnie jest zacząć ubiegać się o kredyt na budowę domu na 3 miesiące przed planowanym terminem wypłaty pierwszej transzy kredytu – nie będzie to ani za późno, ani za wcześnie.

Podsumowanie kroków do kredytu na budowę domu

Reasumując jeszcze raz poszczególne kroki:

1. Kupujesz działkę (jeśli jej nie masz).
2. Szacujesz swój maksymalny budżet na budowę (wkład własny + zdolność kredytowa).
3. Wybierasz projekt.
4. Kalkulujesz koszty budowy dla wybranego projektu i wybierasz ekipę budowlaną.
5. Składasz wniosek o pozwolenie na budowę i sprawdzasz dostępność wybranej ekipy budowlanej.
6. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia składasz wniosek kredytowy – nie wcześniej niż 5 miesięcy i nie później niż 2 miesiące przed planowanym terminem wypłaty pierwszej transzy (w zależności od dostępności ekipy).
7. Uzyskujesz decyzję kredytową, podpisujesz umowę i wypłacasz kredyt.

Tak w skrócie wygląda cały proces ubiegania się o kredyt na budowę domu 😊. Jeśli potrzebujesz pomocy, pamiętaj, że jako doświadczony ekspert kredytowy (przed wejściem w życie ustawy UOKH znany także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny) prowadzę Cię przez każdy etap całkowicie bezpłatnie.

Na co zwrócić szczególną uwagę przy wyborze oferty kredytu na budowę domu?

Po pierwsze – sprawdź powierzchnię działki i porównaj ją z limitami banków. Większość instytucji akceptuje działki do 3000 m², część – do 1 ha. Gdy Twoja działka ma 5000 m², część ofert odpadnie.

Po drugie – zweryfikuj minimalny koszt budowy 1 m². Banki wymagają zwykle 2,5–4,5 tys. zł/m². Jeśli planujesz 150 m² przy budżecie 525 tys. zł (3,5 tys. zł/m²), w niektórych bankach limit będzie zbyt niski.

Po trzecie – bardzo ważne! Sprawdź współczynnik EP (energia pierwotna). Wartość ≤ 63 kWh/(m²·rok) otwiera drogę do preferencyjnych kredytów EKO. Często już sama pompa ciepła obniża EP do wymaganego poziomu. Wielu kredytobiorców i doradców pomija tę możliwość – a szkoda! Pomożemy Ci znaleźć EP w projekcie i dobrać ofertę.

Po czwarte – sprawdź, czy indywidualne parametry działki (np. część leśna) nie wykluczają jej z zabezpieczenia w wybranych bankach.

Po piąte – unikaj banków, które słyną z częstego kwestionowania rozliczeń transz. W przeciwnym razie możesz zmuszony być do angażowania dodatkowych środków własnych przy każdym etapie budowy.

Dlaczego wybór banku ma znaczenie?

Przykład: zaciągasz kredyt na budowę domu 500 tys. zł wypłacany w pięciu transzach po 100 tys. zł. Po rozliczeniu pierwszej transzy bank uznaje tylko 85 tys. zł kosztów i żąda kolejnych 15 tys. zł z Twojej kieszeni. Przy kolejnych transzach sytuacja się powtarza, co drenuje budżet i opóźnia inwestycję. Doświadczony doradca wskazuje banki, które nie stosują takiej praktyki.

Jeżeli masz już zweryfikowane parametry działki, minimalny koszt budowy za m², wskaźnik EP oraz zdolność kredytową, otwiera się przed Tobą droga do najlepiej dopasowanych ofert kredytu na budowę domu. W przypadku finansowania działalności gospodarczej polecam artykuł Kredyt na działalności gospodarczej; jeśli Twoim źródłem dochodu jest umowa zlecenie lub umowa o dzieło – zobacz Kredyt na umowie zlecenie i dzieło. Z kolei przy wyborze oprocentowania pomocny będzie poradnik Oprocentowanie stałe czy zmienne w 2025 roku?.

Parametry techniczne kredytu na budowę domu – zasady i reguły

1. Wypłata w transzach. Bank dzieli kredyt na budowę domu na części. Im mniej transz, tym wygodniej – łatwiejsze planowanie wydatków i rzadsze wizyty rzeczoznawcy. Wybierz bank, który wypłaci środki w mniejszej liczbie, większych transz.
2. Rata naliczana tylko od uruchomionej kwoty. Jeśli z 500 tys. PLN wypłaciłeś 100 tys. PLN, rata liczona jest od 100 tys. PLN. Dzięki temu łatwiej „spiąć” domowy budżet w czasie budowy.
3. Karencja w spłacie kapitału. Do momentu wypłaty ostatniej transzy płacisz jedynie odsetki, więc rata jest jeszcze niższa. Pełną ratę kapitałowo-odsetkową płacisz dopiero po uruchomieniu całości kredytu.
4. Rozliczenie na zdjęcia – bez faktur. Standardowo bank akceptuje fotografie wykonanych prac. Faktury wymagane są tylko w wyjątkowych przypadkach (np. bardzo drogi dach, AGD w zabudowie, budowa z generalnym wykonawcą).
5. Brak obowiązku generalnego wykonawcy. Budowę możesz prowadzić systemem gospodarczym lub nawet własnymi rękami. Wyjątkiem są nietypowe technologie, gdzie bank może zażądać umowy z wykonawcą. To rozwiązanie cenią szczególnie klienci wolnych zawodów, np. lekarze i architekci – zobacz poradnik Kredyt dla lekarza, architekta, adwokata – dla ZZP.
6. Działka jako wkład własny. Jeśli jej wartość stanowi min. 10 % łącznych nakładów, nie musisz angażować gotówki. Więcej przykładów znajdziesz w analizie Minimalny wkład własny.
7. Obowiązek zakończenia budowy. Kredyt musisz przeznaczyć co najmniej do etapu pozwolenia na użytkowanie – niedokończona budowa jest dla banku bezwartościowa.
8. Środki na wykończenie i wyposażenie. Możesz dobrać fundusze na elementy trwale związane z nieruchomością (meble w zabudowie, AGD w zabudowie). Przy wysokim wkładzie własnym część banków umożliwia dodatkową kwotę na cel dowolny w cenie kredytu mieszkaniowego.
9. Czas realizacji – 24–36 miesięcy. Karencję można skrócić, a w razie opóźnień – odpowiednio umotywować wniosek o wydłużenie. W trakcie budowy możliwe są zmiany i kosztorys zamienny, choć najlepiej od razu dobrze zaplanować harmonogram. Jeśli koszty wzrosną, rozważ refinansowanie kredytu – jak to działa i czy warto?.
10. Niewykorzystane środki. Teoretycznie możesz zrezygnować z ostatniej transzy lub nadpłacić kredyt, ale w praktyce budowa zazwyczaj pochłania cały budżet.

Pamiętaj: każdy bank ma własne procedury, dlatego przed wyborem oferty kredytu na budowę domu skonsultuj się z ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy UOKH znany także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Współpraca jest bezpłatna – wynagrodzenie wypłaca bank po uruchomieniu kredytu.

Mniej standardowe scenariusze przy kredycie na budowę domu

Coraz częściej klienci pytają o trzy specyficzne przypadki: budowę domu modułowego, budowę domu na zgłoszenie do 70 m² oraz zakup działki i budowę domu w jednym kredycie. To obszary, w których rynek nadal jest dość „zielony”, dlatego warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanego także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny).

1. Kredyt na budowę domu modułowego

Wbrew obiegowej opinii kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na domu modułowym jest możliwy. Wyzwanie dla banków stanowi brak widocznych etapów budowy na działce – prefabrykaty powstają w fabryce, a dom montuje się w 1–2 dni. Doświadczony doradca potrafi jednak tak rozłożyć transze kredytu, aby harmonogram był akceptowalny zarówno dla banku, jak i generalnego wykonawcy. Jeśli planujesz dom modułowy, skontaktuj się – pokażę Ci, jak zoptymalizować wypłatę transz oraz obniżyć marżę w kredycie hipotecznym.

2. Dom na zgłoszenie do 70 m²

Domy realizowane bez pozwolenia to specyficzna kategoria. Banki zazwyczaj finansują obiekty powyżej 70 m² budowane na zgłoszenie tożsame z pozwoleniem. Przy metrażu poniżej 70 m² większość instytucji odmawia lub stawia dodatkowe warunki (m.in. dziennik budowy, kierownik budowy, dostęp do drogi). Tylko nieliczne banki finansują takie realizacje bez ograniczeń – wskażę Ci, które, a także podpowiem, jak wykorzystać program Pierwsze Klucze 2025 jako wsparcie przy początkujących inwestycjach.

3. Jeden kredyt na zakup działki i budowę domu

Choć rzadko spotykane, połączenie zakupu działki i budowy w jednym kredycie jest możliwe. Warunek: działka musi mieć zaadaptowany projekt, a często także ważne pozwolenie na budowę na sprzedającego. Bank wypłaca środki na zakup działki przy akcie notarialnym, a środki na budowę – po przepisaniu pozwolenia na kupującego. Podobną konstrukcję stosuje się przy zakupie działki z niedokończoną budową, gdy dobierasz środki na jej dokończenie. Jeśli rozważasz taki model, przeanalizuj oferty banków – np. Banku Millennium – wady i zalety.

Dokumenty do kredytu na budowę domu – to prostsze, niż myślisz

Wielu klientów obawia się „góry papierów”. Niepotrzebnie. Wspólnie ustalimy dokładnie, jakie dokumenty są niezbędne, a których bank nie wymaga. Pomogę Ci wypełnić kosztorysy budowlane, które zwykle sprawiają najwięcej trudności, oraz wskażę, kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości. Dzięki temu proces formalny będzie znacznie łatwiejszy – niezależnie od tego, czy pracujesz w branży IT i interesuje Cię kredyt hipoteczny dla programisty, czy prowadzisz firmę jednoosobową.

Masz pytania? Skontaktuj się – współpraca z Ekspertem kredytowym (przed UOKH znanym jako doradca hipoteczny lub doradca kredytowy) jest bezpłatna, a za usługę płaci bank po uruchomieniu kredytu na budowę domu.