Kredyt hipoteczny dla programisty i branży IT | 2023

Rozwój nowych technologii sprawił, że zawody takie jak programista lub informatyk czy  też pracownik szeroko rozumianej branży IT w ostatnich latach bardzo mocno zyskały na popularności. Z jednej strony przedstawiciele tych profesji pochwalić się mogą wysokimi i stabilnymi zarobkami, z drugiej zaś chcąc nabyć nieruchomość na kredyt muszą zmierzyć się ze złożoną polityką banków dotyczącą mniej standardowych form uzyskiwania dochodu specyficznych dla tej branży. Na co należy zwrócić uwagę w przypadku kredytu hipotecznego dla programisty/informatyka/pracownika formy IT? Poniżej najważniejsze informacje z perspektywy doświadczonego eksperta kredytowego (doradcy kredytowego).

 

Kredyt dla programisty na stabilnej umowie

Jeśli uzyskujesz dochód z umowy o pracę, umowy zlecenie lub umowy o dzieło to zasady akceptacji takiego dochodu  do analizy zdolności  kredytowej będą  identyczne jak w przypadku każdej innej branży.

Programista na umowie o pracę a kredyt hipoteczny

W przypadku zatrudnienia programisty na umowę o pracę,  niezależnie od tego czy jest to umowa na czas określony czy niepokreślony o kredyt hipoteczny możesz ubiegać się już po 3 miesiącach pracy a w części banków już po uzyskaniu 3 wpływów wynagrodzenia ( nawet jeżeli oznacza to, że jesteś zatrudniony krócej niż 3 miesiące bo np.  pensję otrzymujesz z góry).

Dodatkowo jeżeli posiadasz ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą ( min. 6 lub 12 miesięcy stażu zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy) część z banków zgodzi się na akceptację dochodu już po przepracowaniu pierwszego pełnego miesiąca i uzyskaniu pierwszego wpływu wynagrodzenia.

Warto podkreślić, że wbrew powszechnemu przeświadczeniu panującemu wśród klientów umowa o pracę na czas określony nie jest przeciwwskazaniem do ubiegania się o kredyt, należy natomiast  pamiętać , że przy akceptacji dochodu z takiej umowy banki stosują dodatkowe kryteria:

• Dochód z umowy na okres próbny, umowy na zastępstwo czy umowy zawartej z agencją pracy nie zostanie zaakceptowany ale będzie wliczał się do minimalnego stażu uzyskiwania dochodu wymaganego przez dany bank. Jeżeli więc po 3 miesięcznym zatrudnieniu na okres próbny dostaniemy umowę o pracę np. na czas określony możemy od razu ubiegać się o kredyt bez konieczności uzyskania 3 wpływów z nowej umowy,
• Banki maja określone procedury co do tego ile „do przodu” musi trwać jeszcze umowa na czas określony na moment ubiegania się o kredyt – najczęściej jest to min. 6 bądź 12 miesięcy ale część banków zaakceptuje nawet okres krótszy-umowa ma być po prostu obowiązująca na moment ubiegania się o kredyt, przy czym część z tych banków akceptację dochodu będzie warunkować oświadczeniem pracodawcy, że ten zamierza przedłużyć umowę z pracownikiem na warunkach nie gorszych niż obecnie obowiązujące.
• Część banków wymaga aby zawarta umowa o pracę nie była pierwszą z danym pracodawcą.

Programista na umowie zlecenie i dzieło a kredyt hipoteczny

Ubieganie się o kredyt na umowie o dzieło czy zlecenie wygląda nieco inaczej. Minimalny staż uzyskiwania dochodu z umowy zlecenie/umowy o dzieło wynosi  zazwyczaj 12 miesięcy, na rynku da się natomiast znaleźć nieliczne banki, które zaakceptują dochód z tego źródła już po 6 miesiącach! Inaczej niż w przypadku umowy o pracę (6/12 miesięcy) nie da się skrócić jeśli klient legitymuje się ciągłością zatrudnienia.

Co warto wiedzieć w przypadku ubiegania się o kredyt przy umowie zlecenie/o dzieło – nie tylko w branży IT?

• Wbrew powszechnemu przekonaniu uzyskiwanie dochodu tylko z umowy zlecenie/umowy o dzieło (jedyne źródło dochodu), nie jest przeciwwskazaniem do ubiegania się o kredyt. Tylko nieliczne banki wymagają aby umowa o dzieło była łączona z inną formą uzyskiwania dochodu, tak samo tylko nieliczne banki nie akceptują w ogóle dochodu z umowy zlecenie/umowy o dzieło,
• Standardowo w przypadku uzyskiwania dochodu z umowy zlecenie/umowy o dzieło banki wymagają ciągłości i regularności uzyskiwania dochodu (wpływy od tego samego pracodawcy co miesiąc), natomiast nieliczne banki zaakceptują również dochód z umowy o zlecenie/o dzieło uzyskiwany z przerwami (ważne aby przerwy nie były dłuższe niż 3 miesiące) i od różnych pracodawców,
• Klienci uzyskujący dochód z umowy o dzieło często spotykają się również z sytuacja kiedy bank pomniejsza uzyskiwany przez nich dochód o ustawowe koszt uzyskania przychodu (w zależności od umów 20% lub 50%) a tym samym nie uwzględnia do zdolności kredytowej pełnych wpływów na rachunek z tytułu umowy. Należy pamiętać, że nie jest to standard i kilka banków na rynku uwzględni do zdolności pełne wpływy na rachunek, co b. mocno tę zdolność podwyższy.

 

Kredyt hipoteczny dla programisty na działalności gospodarczej

Sytuacja często komplikuje się jeśli chcesz się ubiegać o kredyt, a uzyskujesz dochód z działalności gospodarczej. Standardowo, aby dochód był przyjęty do analizy, działalność musi być prowadzona w zależności od banku od min. 12 lub 24 miesięcy jednak od tej zasady również występują wyjątki.

Ciągłość zatrudnienia=krótszy minimalny wymagany staż uzyskiwania dochodu z działalności gospodarczej.

Jeśli jesteś programistą, prowadzisz działalność gospodarczą a wcześniej byłeś zatrudniony na umowę o pracę i możesz wykazać się ciągłością ( tzn. brak przerwy pomiędzy zakończeniem umowy o prace a rozpoczęciem działalności gospodarczej) to część banków zaakceptuje krótszy minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej, nie krótszy jednak niż 3 bądź 6 miesięcy (w zależności od banku). Pamiętaj natomiast, że aby  taki dochód został zaakceptowany musisz dodatkowo:

• posiadać podpisaną umowę B2B – musi więc to być pewnego rodzaju forma samozatrudnienia. Część banków wymaga aby klient w ramach działalności miał podpisaną tylko jedną umowę B2B,
• posiadać ciągłość zatrudnienia minimum w tej samej branży a w części banków w przypadku krótszego okresu prowadzenia działalności gospodarczej (3 miesiące), nawet z tym samym pracodawcą z którym była zawarta wcześniej umowa o pracę.

Doświadczony ekspert (doradca) kredytowy, wskaże Ci, które banki zaakceptują dochód z Twojej działalności, jeśli jej staż jest krótszy niż standardowo wymagany.

 

Zmiana formy opodatkowania  z KPIR na ryczałt a możliwość uzyskania kredytu w branży IT

Polski Ład, umożliwił klientom prowadzącym działalność w branży IT zmianę formy opodatkowania od 01.01.2022 roku na ryczałt ewidencjonowany. Wielu klientów skorzystało z takiej możliwości ponieważ w przypadku działalności nie generujących znacznych kosztów uzyskania przychodu ryczałt jest po prostu bardziej opłacalny pod kątem podatkowym niż KPIR (książka przychodów i rozchodów), zryczałtowany podatek w przypadku branży IT wynosi bowiem tylko 12% ( na KPIR w przypadku podatku liniowego aż 19%).

Na rynku obowiązuje powszechne przekonanie, że zmiana formy opodatkowania może utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Nie musi to być prawda jeśli odpowiedni podejdziemy do tematu.

1. Po pierwsze – większość banków akceptuje dochód z działalności w sytuacji kiedy na początku roku zmieniliśmy formę opodatkowania – tylko nieliczne twierdzą, że taka sytuacja jest dla nich nieakceptowalna,
2. Po drugie – odpowiednio dobierając bank pod kątem jego polityki kredytowej do indywidualnej sytuacji klienta, jesteśmy w stanie z powodzeniem dobrać klientowi oferty tak aby jego dochód po zmianie formy opodatkowania został nie tylko zaakceptowany ale również policzony na wysokim poziomie (np. przyjęcie odpowiednich okresów do analizy aby mimo zmiany formy opodatkowania zdolność wychodziła jak największa),
3. Po trzecie – o ile na rynku krążą „legendy” o tym jak bardzo ryczałt jest nielubianą przez banki formą uzyskiwania dochodu i jak źle w przypadku ryczałtu banki liczą zdolność to należy pamiętać, że sprawnie poruszając się w ofertach kredytowych można z powodzeniem dobrać banki które w przypadku ryczałtu przyjmą aż 50-65% przychodu jako dochód klienta. Co więcej  należy pamiętać , że w przypadku branży IT klika banków na rynku policzy zdolność zdecydowanie lepiej niż w przypadku innych branży przyjmując np. jako dochód 50% uzyskanego przychodu zamiast standardowych 25% w przypadku innych branży. Można więc śmiało powiedzieć, że w przypadku branży IT możliwości uzyskania kredytu uzyskując dochód z działalności rozliczanych na ryczałcie są zdecydowanie większe niż w przypadku pozostałych branży!

 

Programista na działalności a dochód uzyskiwany z zagranicy

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny przez programistów i branżę IT bardzo często zdarza się, że podmiot na rzecz którego świadczymy usługi jest zarejestrowany poza granicami RP i opłaca nam faktury w walucie obcej-EURO, USD, GBP czy innej. Zgodnie z polskim prawem waluta kredytu hipotecznego musi być zgodna z walutą dochodu. Jak banki podchodzą więc do możliwości uzyskania kredytu w przypadku kiedy waluta przychodu w działalności gospodarczej  jest inna niż PLN? Możemy wyróżnić tutaj kilka zasadniczych podejść w zależności od banku, tak więc część banków:

• zaakceptuje taki dochód wprost, tzn. tłumaczy to w taki sposób, że jeśli dochód z zagranicy jest rozliczany w Polsce w ewidencji przychodów bądź w KPIR w PLN (inaczej przeliczany z waluty obcej na PLN) to banki traktują taki dochód po prostu jak dochód w PLN. Uzyskiwanie dochodu w walucie obcej nie będzie więc wiązało się w tych bankach z żadnymi ograniczeniami,
• zaakceptuje taki przychód ale różnej wysokości w zależności od tego jaka suma przychodów jest uzyskiwana w PLN a jaka w walucie obcej, np. jeśli ponad 70% dochodu jest uzyskiwanych w złotówce  to przyjmą do zdolności dochód w całości ale jeśli mniej niż 70% dochodów uzyskiwanych jest w PLN to pomniejszą dochód o 20%,
• nie zaakceptuje dochodów uzyskiwanych w walucie obcej natomiast UWAGA – część z tych banków ma skonstruowane procedury w taki sposób, że nie wymaga dokumentów które mogłyby wskazywać na walutę przychodów (szczegółowa KPIR czy wyciąg z rachunku) i klient w żadnym momencie nie oświadcza jaka jest waluta jego przychodu, tak wiec kredyt hipoteczny w przypadku przychodu w walucie obcej jest również możliwy do uzyskania w tych bankach.

Reasumując – fakt uzyskiwania przychodów w walucie obcej nie stanowi większego problemu przy uzyskaniu kredytu hipotecznego. Doświadczony ekspert (doradca) kredytowy będzie w stanie dobrać oferty banków w taki sposób aby dochód klienta został zaakceptowany.

Ważne – dochód z działalności gospodarczej niezależnie od waluty uzyskiwania dochodu zostanie zaakceptowany tylko jeśli działalność jest zarejestrowana na ternie polski-żaden bank w Polsce nie zaakceptuje dochodu z działalności gospodarczej zarejestrowanej za granicą!

 

Ulga IP BOX a zdolność kredytowa

IP BOX to ulga dla programistów którzy w ramach działalności (B+R) wytworzyli elektroniczny produkt cechujący się prawem własności intelektualnej. W ramach ulgi dochód opodatkowany jest podatkiem 5% a nie jak w przypadku np. podatku liniowego 19%. Wielu klientów z branży IT pyta, czy jest możliwość uwzględnienia do ich zdolności kredytowej dochodu wyliczonego z uwzględnieniem ulgi IP Box, czyli mniejszym podatkiem. Niestety banki są w tej materii absolutnie zgodne – nie ma takiej możliwości! Dochód będzie liczony więc w standardowy sposób bez uwzględniania ulgi.

 

Kredyt na działalność gospodarczą a nie na osobę fizyczną – czy to dobry pomysł?

Klienci uzyskujący dochód z działalności gospodarczej w branży IT często pytają również czy dobrym pomysłem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na firmę w odróżnieniu od zwykłego kredytu hipotecznego – czyli kredytu hipotecznego na osobę fizyczną uzyskującą dochód z działalności gospodarczej. Niestety w zdecydowanej większości przypadków nie jest to dobry pomysł ponieważ:

• banki udzielające kredytów na firmę bardzo niechętnie udzielają ich na lokale o charakterze innym niż użytkowe, tzn. na lokale mieszkalne,
• oprocentowanie kredytu firmowego będzie wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego a okres kredytowania będzie krótszy-będzie on miał wiec zwyczajnie gorsze warunki niż kredyt hipoteczny na osobę fizyczną.

Należy natomiast pamiętać, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na osobę fizyczną na lokal mieszkalny, który będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej umożliwia nam tak jak w przypadku kredytu na firmę „wrzucenie” wielu kosztów związanych z nabytą nieruchomości(np. koszt odsetkowy raty czy koszt opłat eksploatacyjnych) w koszty prowadzonej działalności gospodarczej.

 

Kredyt hipoteczny dla programisty i pracowników branży IT w 2023 – podsumowanie

Zgodnie z przedstawionym opracowaniem, kredyt hipoteczny dla programisty, informatyka czy pracownika branży IT nie musi być ciężki do uzyskania niezależnie od tego jaki jest staż uzyskiwanej działalności gospodarczej, jaka jest forma ewidencji przychodów i czy zmieniła się na w czasie ostatniego roku oraz jaka jest waluta uzyskiwania przychodu. Jeśli uzyskujesz dochód w branży IT i chciałbyś uzyskać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny na rynku zapraszam do skorzystania z bezpłatnej pomocy doświadczonego eksperta kredytowego (doradcy kredytowego) w Warszawie.