Minimalny i optymalny wkład własny w kredycie hipotecznym – Case Study

Jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny to prędzej czy później staniesz przed pytaniem jaki wkład własny powinieneś wnieść aby był on jak najkorzystniejszy. Czy wystarczające będzie 10% wkładu czy  może lepiej będzie jednak  zwiększyć ten wkład własny do 20 bądź nawet 30%? A może w ogóle nie masz wkładu własnego i zastanawiasz się czy możliwe jest zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego, czyli z wkładem 0%? Oto prawdopodobnie wszystko, co warto wiedzieć o wkładzie własnym przy kredycie hipotecznym. Poniższa wiedza jest wiedzą praktyczną, aktualną na 2025 i popartą setkami różnych kejsów, które przerobiłem z klientami jako ekspert kredytowy (dawniej, przed UOKH zwany jako doradca kredytowy.)

Czym jest zatem wkład własny w kredycie hipotecznym?

To nic innego jak Twoje środki własne, które wniesiesz przy zakupie nieruchomości bądź np. budowie domu.

Na przykład jeśli cena nieruchomości to 500 000 złotych a Ty  zamierzasz zaciągnąć kredyt na 400 000 złotych –  to Twój wkład własny wyniesie 100 000 tysięcy złotych.

 

Co może być wkładem własnym?

Zdecydowanie najpopularniejszą formą wkładu własnego akceptowaną przez wszystkie banki jest po prostu GOTÓWKA, czyli bazując na tym przykładzie 100 000 złotych, które posiadasz.

Tutaj należy zaznaczyć natomiast, że gotówka nie musi być jedyną formą wkładu własnego, mogą to być również:

• działka – w przypadku kredytu na budowę domu(o tym powiemy jeszcze później),
• sama nieruchomość – w przypadku kredytu na remont,
• inna dodatkowa nieruchomość niż t,a która jest przedmiotem zakupu,
• bądź inne aktywa, np. środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej  czy PPK

Jeśli Chodzi o DZIAŁKĘ to zawsze jest ona uznawana jako wkład własny przy kredycie na budowę domu, tzn. nie ma banku który nie uzna działki, na której będzie budowany dom jakom wkład własny.

Jeśli chodzi o DODATKOWĄ NIERUCHOMOŚĆ jako wkład własny, to jest to absolutna nisza, tzn. na dzień dzisiejszy tylko jeden bank na rynku pozwoli, aby w przypadku braku wkładu własnego dać pod zabezpieczenie inną dodatkową nieruchomość jako wkład własny. Jest to wiec rozwiązanie bardzo niszowe,

Jeśli chodzi natomiast o INNE AKTYWA, takie jak środki zgromadzone na PPK czy książeczce mieszkaniowej,  to banki dzielimy na takie, które akceptują je jako wkład własny i takie które ich nie akceptują.

UWAGA: Banki nie akceptują ruchomości (np. samochodów) jako wkład własny.

Resumując:

Najpopularniejszym wkładem własnym będzie GOTÓWKA (i ona jest wkładem w 95% transakcji), ale wkładem własnym może być również działka, na której jest realizowana budowa, dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości,  czy z inne aktywa takie jak PPK czy środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej.

Jaki wkład własny wnieść przy zakupie nieruchomości?

Zasadniczo, wyróżniamy kilka poziomów wkładu własnego:

10% wkład własny – minimalny

MINIMALNY wkład własny. Dlaczego minimalny? Ponieważ  jeśli chcesz ubiegać się o kredyt musisz mieć 10% wkładu własnego – z mniejszym wkładem nie dostaniesz kredytu. Są od tego pewne, drobne wyjątki ale o tym napiszę za chwilę.

20% wkład własny – optymalny

Drugi to 20%-owy, OPTYMALNY wkład własny.  Dlaczego będzie to optymalny wkład własny? Bo jeśli dysponujesz 20% wkładem własnym to:

• po pierwsze – będziesz mógł skorzystać z ofert wszystkich banków dostępnych na rynku. Cześć banków wymaga wkładu nie mniejszego niż 20% i są to bardzo dobre oferty
• po drugie, cena kredytu czyli marża i oprocentowanie będą niższe niż w przypadku kiedy wniesiesz minimalny, 10% wkład własny,
• po trzecie – jeśli wniesiesz więcej wkładu niż 20% (np. 30%) to nie będziesz miał już dostępu do większej ilości banków a cena kredytu (czyli marża) w zdecydowanej większości przypadków będzie taka sama jak w przypadku 20% wkładu własnego.

Właśnie z wyżej wymienionych powodów 10% wkład własny będziemy określać jako MINIMALNY, czyli taki, który umożliwia  w ogóle zaciągnięcie kredytu,  a 20% wkład własny jako OPTYMALNY, czyli taki który umożliwia zaciągnięcie kredytu we wszystkich bankach i na najlepszych warunkach.

 

Czy da się zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego?

Wspomniałem wcześniej natomiast, ze są WYJĄTKI od minimalnego 10% wkładu własnego. Czy da się zaciągnąć kredyt hipoteczny bez kładu własnego? Tak, ale tylko w określonych, specyficznych sytuacjach:

• kredyt bez wkładu da się zaciągnąć w RODZINNYM KREDYCIE MIESZKANIOWYCH, czyli rządowym programie dedykowanym klientom, którzy nie mają wkładu własnego. Wkład zastępuje tutaj gwarancja BGK, która może być nie większa niż 20% nakładów a jej kwota nie może przekraczać 100 000 PLN. Aby więc zaciągnąć kredyt w tym programie zupełnie bez wkładu własnego, nieruchomość nie może kosztować więcej niż 500 000 PLN. jeśli liczysz natomiast na skorzystanie z tego programu aby uniknąć wnoszenie wkładu własnego to  od razu rozczaruję Cię – dużym ograniczeniem programu jest maksymalna dopuszczalna cena za m2 nieruchomości, która jest niska co sprawia, ze program realnie nie działa a odsetek kredytów udzielanych w tym programie jest znikomy.
• innym rządowym programem , który miałby umożliwiać zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego albo z wkładem własnym mniejszym niż 10% jest program „kredyt mieszkaniowy naStart” (tzw. kredyt 0 procent). Na dzień dzisiejszy natomiast program nie obowiązuje, a losy tego programu są raczej przesądzone i prawdopodobnie zostanie on zastąpiony nowym programem rządowym – Pierwsze Klucze.

Podsumowując:

• kredyt BEZ WKŁADU, czyli z wkładem 0% jest zupełnie niszowy,  mało realny, i możliwy do uzyskania tylko w specyficznych sytuacjach ,
• realny MINIMALNY, wkład własny który pozwala na zaciągnięcie kredytu to 10%,
• OPTYMALNY, wkład własny który umożliwia zaciągnięcie kredytu to 20%-będziesz miał największy wybór banków i najlepsze warunki cenowe,
• natomiast wkład własny WIĘKSZY niż 20% (np. 30 czy 40%) nie przekłada się już na większą dostępność ofert oraz na lepsze warunki cenowe aniżeli te które uzyskasz przy 20% wkładzie własnym

Co jeszcze warto wiedzieć o wkładzie własnym na zakup nieruchomości?

Po pierwsze – jeśli masz tylko 10% wkładu własnego nie czekaj z zakupem  aż uzbierasz 20%, chyba że zrobisz to bardzo  szybko. Ceny nieruchomości rosną w takim tempie, że  odwlekanie zakupu nieruchomości jest zupełnie nieopłacalne. Lepiej jest kupić nieruchomość teraz z MINIMALNYM wkładem własnym aniżeli np. za 2 lata z OPTYMALNYM  20%  wkładem ale za to kiedy ceny nieruchomości będą już znacznie wyższe.

Po drugie – planując wkład własny nie „wypłucz się” zupełnie z wolnych środków. Zdecydowanie bezpiecznej jest zaciągnąć kredyt z mniejszym wkładem własnym, a zostawić sobie część oszczędności jako poduszkę na wypadek nieprzewidzianych wydatków. Pamiętaj, ze przy kredycie czekają Cię opłaty okołokredytowe, takie jak podatek czy notariusz, na które musisz pozostawić sobie dodatkowe środki.

Po trzecie – pamiętaj, że zdecydowana większość banków na etapie składania wniosku kredytowego nie wymaga dokumentowania posiadania wkładu własnego. Tzn. Składając wniosek kredytowy możesz nie dysponować jeszcze wkładem własnym, będziesz go musiał wnieść dopiero po podpisaniu umowy kredytowej a przed wypłatą kredytu. Jeśli czekasz wiec dopiero na Twój wkład własny – nie blokuje  Cię to przed złożeniem wniosku,

Po czwarte – Twój wkład własny będziesz musiał wnieść w pierwszej kolejności – jeszcze przed bankiem, tzn. najpierw wpłacasz swój wkład własny (zawsze na konto zbywcy, a nie do banku!) a dopiero później bank wypłaca kredyt. W części banków można zastosować natomiast tzw. finansowanie naprzemienne, kiedy możesz wnieść swój wkład własny później, ale nie później niż przed ostatnią transza wypłacaną przez bank. Jeśli wiec np. czekasz na uwolnienie części środków z lokaty, która kończy się dopiero za  pewien czas to finansowanie naprzemienne może być dobrym rozwiązaniem.

Po piąte – kwota którą wpłacisz po podpisaniu umowy przedwstępnej w ramach zaliczki bądź zadatku będzie „zaliczona” jako Twój wkład własny . Klienci bardzo często pytają, czy właśnie tak będzie.

Po szóste – nie zastąpisz wkładu własnego lepszą wyceną nieruchomości, tzn. jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 PLN a wycena nieruchomości wyjście na kwotę 550 000 PLN, nie oznacza to, ze różnica czyli 50 000 PLN będzie stanowić Twój wkład własny. Wymagany wkład własny zawsze liczony jest od mniejszej wartości – ceny zakupu bądź wyceny nieruchomości,

Po siódme – tak jak napisałem wcześniej, działka przy budowie domu jest Twoim wkładem własnym. Co więcej, jeśli wartość działki będzie przekraczać 10% docelowej wartości nieruchomości (czyli domu z działką), to nie będziesz musiał wnosić dodatkowego wkładu własnego. Tak – oznacza to, że jeśli masz odpowiednio dużo wartą działkę to możesz wybudować dom na kredyt bez złotówki wkładu własnego. Twoim wkładem własnym będzie również to co zaangażowałeś dotychczas w budowę, tzn. jeśli wybudowałeś już np. fundamenty to ich wartość będzie stanowić Twój wkład własny.

Po ósme – jeśli nabywasz nieruchomość na kredyt  i zamierzasz finansować jej remont lub wykończenie ze środków własnych,  przez co nie możesz wnieść aż 20% wkładu do zakupu (ponieważ część z tych środków zostawiłeś sobie na wykończenie), to zdecydowanie korzystniej będzie wnieść pełne 20% wkładu do zakupu, a sfinansować z kredytu nie tylko zakup ale również wykończenie nieruchomości. Angażując na wkład takie same środki własne, jakie zaangażowałbyś na mniejszy wkład i remont, będziesz miał wówczas lepsza ofertę cenową – ofertę jak dla kredytu z 20% wkładem własnym.

Po dziewiąte – chcesz aby Twój wkład własny pochodził z darowizny, np. od Twoich rodziców – nie ma problemu. Pamiętaj natomiast, że wkład własny musi być przelany do zbywcy bezpośrednio z twojego rachunku, a Ty musisz zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego, nawet jeśli nie występuje obowiązek podatkowy.

Po dziesiąte – pamiętaj, że Twój wkład własny nie może pochodzić z kredytu – jest to nie legalne. Składając wniosek kredytowy oświadczasz, ze środki na wkład nie pochodzą z kredytu.

Dodatkowo, pamiętaj, ze w pewnych sytuacjach część banków może zażądać wyższego niż standardowo wymagany wkład własny, np. jeśli jest to Twój kolejny aktywny kredyt hipoteczny w danym banku bądź nieruchomość jest nietypowa. Ale najlepiej zapytaj doświadczonego eksperta kredytowego (przed UOKH znanego też jako doradca hipoteczny), czy większy wkład własny będzie wymagany w Twoim indywidualnym przypadku.

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was – warunkach zapraszam do kontaktu i niezobowiązującego spotkania w Warszawie!