Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców – kompletny poradnik

Kredyt hipoteczny, czyli „mortgage loan” po angielsku, „іпотечний кредит” po ukraińsku, a po hiszpańsku „préstamo hipotecario”. Niezależnie od języka – oznacza to samo: możliwość sfinansowania zakupu mieszkania, domu lub budowy nieruchomości na kredyt. Jeśli jesteś obcokrajowcem mieszkającym w Polsce i zastanawiasz się, czy możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, jakie masz szanse i od czego zacząć – ten artykuł powstał właśnie z myślą o Tobie.

Wielu cudzoziemców pracujących w Polsce nie wie, że banki umożliwiają udzielenie kredytu hipotecznego także osobom bez polskiego obywatelstwa. Proces ten jednak rządzi się kilkoma specyficznymi zasadami. Jako ekspert kredytowy (przed wejściem w życie ustawy UOKH znany także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny), na co dzień pomagam klientom z różnych krajów w skutecznym przejściu przez procedury kredytowe w Polsce.

W tym artykule dowiesz się m.in.: jakie dokumenty musi przedstawić obcokrajowiec, jakie źródła dochodu są akceptowane przez polskie banki, czy obywatelstwo wpływa na decyzję kredytową oraz czy cudzoziemcy mogą liczyć na takie same warunki jak obywatele Polski.

Zapraszam do lektury – ta wiedza może zdecydowanie ułatwić Ci drogę do własnego mieszkania lub domu w Polsce.

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny dla obywateli Ukrainy, Białorusi, Rosji

 

Jesteś obcokrajowcem mieszkającym w Polsce i chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny – od czego zacząć?

A więc jesteś obcokrajowcem mieszkającym w Polsce i chciałbyś zaciągnąć kredyt hipoteczny. To co  musisz widzieć na samym początku to przede wszystkim to jakich DOKUMENTÓW będziesz potrzebować jako obcokrajowiec aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny w Polsce. Dwa najważniejsze dokumenty to zdecydowanie PESEL i KARTA POBYTU bądź w przypadku obywatela UE jej odpowiednik czyli zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE.

Jeśli chodzi o nr PESEL to jest on łatwy do uzyskania, nie będziemy się więc na nim specjalnie rozwodzić. Wspomnę tylko, że nr pesel nie musi być wpisany na karcie pobytu i możesz nim dysponować w formie odrębnego zaświadczenia o nadaniu nr PESEL.

Jeśli chodzi natomiast o drugi z wymienionych dokumentów czyli o KARTĘ POBYTU to musisz natomiast KONIECZNIE zwrócić uwagę na jej ważność!

Tzn. banki wymagają  aby karta pobytu miała określoną ważność „do przodu” na moment ubiegania się o kredyt hipoteczny. Cześć banków na rynku wymaga aby klient dysponował kartą stałego pobytu, część aby był ona ważna jeszcze „do przodu” na moment złożenia wniosku kredytowego 12/6 bądź 3 miesiące (w zależności od banku) a w części banków wystarczające będzie jedynie aby karta była po prostu ważna na moment złożenie wniosku kredytowego -tzn. może się kończyć  nawet np. za miesiąc.

W tym momencie trzeba obalić jeden z największych mitów panujących wśród obcokrajowców-tzn. aby ubiegać się o kredyt nie trzeba dysponować kartą STALEGO pobytu! Takiej karty wymagają tylko nieliczne banki – w zdecydowanej większości banków karta czasowego pobytu będzie jak najbardziej wystarczająca by móc ubiegać się o kredyt.

Wspomniałem również wcześniej , ze w przypadku obywateli UE odpowiednikiem karty pobytu jest zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE. Ten dokument w odróżnieniu do karty pobytu nie musi mieć zachowanego określonego terminu ważności „do przodu” – musu być po prostu ważny na moment złożenia wniosku o kredyt.

 

Nie masz karty pobytu bądź zaświadczenia o zarejestrowaniu jako obywatel UE?

Co w przypadku kiedy nie masz natomiast karty pobytu bądź zaświadczenia o zarejestrowaniu obywatela UE? Czy sam paszport będzie wystarczający aby ubiegać się o kredyt-niestety nie! Aby ubiegać się o kredyt musisz mieć pesel i kartę pobytu bądź zaświadczenie o zarejestrowaniu obywatela UE. Jeśli nie masz karty to kredytu hipotecznego udzieli Ci tylko jeden bank i to tez tylko po spełnieniu dodatkowych warunków będzie to więc oferta absolutnie niszowa!

Wiesz już więc , że będziesz potrzebować na pewno PESELU i KARTY POBYTU – bądź jeśli jesteś obcokrajowcem zamiast katy ZAŚWIADCZENIA O ZAREJESTROWANIU POBYTU OBYWATELA UNII EUROPEJSKIEJ.

 

Czy będziesz potrzebować jeszcze jakiś dodatkowych dokumentów?

Klienci bardzo często pytają mnie czy będą potrzebować zameldowania na terytorium Polski? Tutaj muszę Was zaskoczyć-większość banków nie wymaga aby obcokrajowiec był zameldowany na terytorium Polski a te z banków które tego wymagają zezwalają aby było to zameldowanie na pobyt czasowy np. na 3 miesiące-nie musi to być Zameldowanie na pobyt STAŁY! Tak samo również jak w przypadku nr pesel, informacja nt. adresu zameldowania jeśli jest wymagana nie musi widnieć w karcie pobytu-może być przedstawiona w formie odrębnego zaświadczenia o zameldowaniu.

Mamy więc:

1. Pesel
2. Kartę pobytu bądź zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE
3. Dokument potwierdzający zameldowanie w Polsce – jeśli jest wymagany przez dany bank.

 

Jeśli jesteś obcokrajowcem z poza EUROPEJSKIEGO OBSZARU GOSPODARCZEGO, czuli z poza UE, Liechtensteinu , Norwegii, Islandii oraz Szwajcarii i nabywasz nieruchomość gruntową np. działkę bądź dom to będziesz potrzebować również zezwolenia na zakup nieruchomości od MSWiA.

Tutaj kilka ważnych uwag:

Po pierwsze – tak jak wspomniałem potrzebujesz tego pozwolenia tylko jeśli kupujesz nieruchomość gruntową tj. działkę bądź dom. Nie będziesz więc potrzebować takiego zezwolenia kiedy kupujesz zwykłe mieszkanie. Co więcej -wszelkiego rodzaju bliźniaki, segmenty czy szeregowce, które klienci zazwyczaj określają jako domy formalnie sprzedawane są jako lokale a nie jako domy, nie będziesz wiec potrzebować na ich zakup pozwolenia. Pozwolenie będzie wymagane w tym przypadku tylko na domy WOLNOSTOJĄCE!

Po drugie – jest szereg włączeń, które sprawiają, że mimo, że jesteś obywatelem spoza EUROPEJSKIEGO OBSZARU GOSPODARCZEGO  i nabywasz nieruchomość gruntową to pozwolenie nie będzie wymagane! Np. pozwolenie nie będzie wymagane gdy mieszkasz w Polsce od min. 5 lat od uzyskania pozwolenia na pobyt stały bądź np. gdy masz żonę bądź męża z obywatelstwem Polskim i mieszkasz w Polsce od min. 2 lat oz uzyskania pozwolenia na pobyt stały. Lista wszystkich włączeń wymieniona jest na stronie www.biznes.gov.pl , zweryfikuj czy w Twoim przypadku pozwolenie na zakup będzie faktycznie wymagane

Po trzecie – jeśli jednak okaże się, że uzyskanie pozwolenia na zakup jest wymagane to niestety proces jego uzyskania nie jest łatwy i trwa wiele miesięcy. Polecam aby  nie wnioskować o takie pozwolenie samemu ale skorzystać z pomocy prawnika , który ma przetarte ścieżki i doświadczenie w tym zakresie. Widzę, że klienci , którzy korzystają z usług prawnika uzyskują to zezwolenie znacznie szybciej  i nie muszą po kilka razy dostarczać uzupełnień do wniosku o zakup.

Po czwarte – musisz wiedzieć, że często samodzielnie ciężko jest zweryfikować czy w przypadku zakupu konkretnej nieruchomości pozwolenie będzie wymagane czy nie bądź czy będzie Ci przysługiwać zwolnienie z uzyskania zezwolenia czy nie. Np. Możesz kupować lokal , czyli zwykłe mieszkanie gdzie pozwolenie na zakup teoretycznie nie powinno być wymagane ale razem z lokalem możesz nabywać udział w drodze dojazdowej i wówczas mimo, że kupujesz lokal pozwolenie na zakup będzie konieczne! Jak więc najlepiej sprawdzić czy będziesz potrzebować pozwolenia na zakup-U NOTARIUSZA. To on jako „urzędnik państwowy’ przy podpisywaniu aktu notarialnego przenoszącego własność weryfikuje czy pozwolenie będzie wymagane czy tez nie. Znajdź więc dobrego notariusza na rynku, bądź jeśli kupujesz nieruchomość z r. pierwotnego zasięgnij opinii u notariusza z którym współpracuje deweloperem.

Po piąte – pamiętaj, ze banki zwłaszcza w przypadku r. wtórnego gdzie wypłata kredytu następuje dopiero po podpisaniu aktu notarialnego nie weryfikują czy będziesz potrzebować pozwolenia na zakup czy nie. Po prostu zakładają, ze jeśli notariusz podpisał akt notarialny to albo masz pozwolenie na zakup albo nie jest ono wymagane. Jeśli więc nabywasz nieruchomość na r. wtórnym i nie zweryfikujesz wcześniej czy potrzebujesz pozwolenia na zakup a będzie ono wymagane to może okazać się, że dowiesz się o tym dopiero na samym końcu obiegania się o kredyt czyli już po podpisaniu umowy kredytowej a przed podpisaniem aktu przenoszącego własność a wówczas na uzyskanie takiego zezwolenia będzie już za późno i transakcja nie dojdzie do skutku a Ty możesz np. stracić wpłacony zadatek. Zweryfikuj wiec koniecznie wcześniej czy będziesz potrzebować pozwolenia czy nie bo BANK NIE ZROBI TEGO ZA CIEBIE i możesz mieć z tego tytułu kłopoty.

 

Reacumując, jeśli chodzi o dokumenty wymagane w przypadku obcokrajowca ubiegającego się o kredyt:

• Będziesz zawsze potrzebować NR PESEL,
• Będziesz potrzebować również KARTY POBYTU bądź zaświadczenia o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE-sam PASZPORT będzie niewystarczający. Na samym paszporcie( czyli bez karty) uzyskasz kredyt tylko w jednym banku.
• Karta STAŁEGO POBYTU nie będzie wymagana( może być to karta CZASOWE pobytu) ale im dłuższa ważność karty pobytu tym z większej ilości banków będziesz mógł skorzystać,
• ZAMELDOWANIE na terytorium RP przez większość banków nie jest W OGÓLE wymagane a te banki które go wymagają zaakceptują również zameldowania czasowe a nie na stałe,
• Pozwolenie na zakup nieruchomości jest wymagane tylko jeśli nabywasz nieruchomość gruntową jak działka czy dom mieszkanie i jesteś obywatelem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W przypadku zakupu mieszkania takie pozwolenie zazwyczaj nie będzie wymagana- chyba, ze nabywasz razem z mieszkaniem np. udział w drodze.

Jakie źródła dochodów musi wykazać obcokrajowiec starający się o kredyt hipoteczny w Polsce?

Wiesz już więc jakich dokumentów będziesz potrzebować aby ubiegać się o kredyt hipoteczny jako obcokrajowiec. Pytanie jakie źródła dochodów może wykazać obcokrajowiec, który chce ubiegać się o kredyt na terenie Polski?

Odpowiedź jest BANALNA – dokładnie takie same jak Polak, ale MUSZĄ TO BYĆ DOCHODY UZYSKIWANE NA TERENIE POLSKI!

Tzn. niezależnie od tego czy pracujesz na podstawie umowy o pracę, umowy zlecenie, umowy o dzieło czy tez prowadzisz działalność gospodarczą możesz ubiegać się o kredyt pod warunkiem, że są to dochody uzyskiwane w Polsce na podstawie polskiego prawa, tzn. umowa o pracę musi być zawarta w Polsce, umowa zlecenie musi być zawarta w Polsce a działalność gospodarcza musi być zarejestrowana w Polsce. Żaden bank w Polsce nie zaakceptuje dochodów uzyskiwanych przez obcokrajowca ZA GRANICĄ, niezależnie od ich formy czyli niezależnie  od tego czy jest to umowa o pracę ZA GRANICĄ czy też np. działalność gospodarcza ZAREJESTROWANA ZA GRANICĄ. Nie ma tez znaczenia czy Twoje dochody za granicą są uzyskiwane na terenie UE czy nie – żaden bank ich nie zaakceptuje.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny na ryczałcie i karcie podatkowej: jak to działa, co warto wiedzieć?

Co możesz zrobić kiedy mieszkasz w Polsce i np. masz umowę o pracę za granicą? Możesz założyć działalność gospodarczą w Polsce i podpisać umowę B2B z podmiotem z którym masz aktualnie umowę o pracę, tak aby Twój dotychczasowy dochód z umowy o pracę był teraz rozliczany w ramach działalności gospodarczej zarejestrowanej w Polsce. Jeśli zachowasz ciągłość pomiędzy umową o pracę a działalnością to część banków zaakceptuje taki dochód w zależności od branży w której działasz już nawet po 3 bądź 6 miesiącach.

Możesz użyć również takiego rozwiązania jeśli mieszkasz w tej chwili za granicą ale chcesz przeprowadzić się do Polski bo np. Twoja żona jest z Polski ale nie chciałbyś rezygnować z wysokich dochodów , które uzyskujesz w ramach umowy o pracę za granicą. Zaproponuj pracodawcy, że bezpośrednio po zakończeniu umowy o pracę podpiszesz z nim umowę B2B którą będziesz rozliczać w Polsce. Dla Twojego pracodawcy nie będzie miało znaczenie gdzie rozliczasz przychód z umowy współpracy a obie strony będą zadowolone bo będą mogły dalej ze sobą współpracować! Waluta w której uzyskujesz przychód także nie będzie miała tutaj znaczenia – większość banków akceptuje sytuację kiedy przychód w ramach działalności gospodarczej jest uzyskiwany w walucie obcej.

Czy rodzaj obywatelstwa ma wpływ na decyzję kredytową banku?

Wiesz już jakich dokumentów jako obcokrajowiec będziesz potrzebował ubiegając się o kredyt hipoteczny oraz jaka musisz mieć formę uzyskiwania dochodu aby mógł być on uwzględniony w analizie Twojej zdolności kredytowej.

Warto wiedzieć również  natomiast czy obywatelstwo jednego bądź innego Państwa wpływa na możliwość zaciągnięcia kredytu? Ogólnie jeśli posiadasz wymagane dokumenty to  w większości przypadków obywatelstwo nie ma większego znaczenia ale będzie tutaj kilka wyjątków:

Po pierwsze – jeśli jesteś obywatelem Rosji lub Białorusi to musisz liczyć się z pewnego rodzaju ograniczeniem, które zostały wprowadzone po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę, i tak:

• część banków nie sfinansuje obywateli Rosji i Białorusi w ogóle , nawet jeśli  mieszkają w Polce np. od 10 lat,
• część z banków dokona indywidualnej weryfikacji czy chcę nawiązać współpracę z danym klientem, np. po sprawdzeniu czy nie jest on w żaden sposób związany z reżimem,
• cześć banków sfinansuje obywateli Rosji i Białorusi ale np. w ofercie bez ubezpieczenie na życie ponieważ ubezpieczyciel banku nie zgadza się na objęcie tych obywateli ubezpieczeniem,
• większość banków sfinansuje natomiast obywateli Rosji i Białorusi bez ograniczeń – czyli tak jak obywateli każdego innego Państwa.

Po drugie – część banków będzie miało również ograniczenia w finansowaniu obywateli państw objętych konfliktami zbrojnymi bądź Sankcjami takich jak np. Iran, Irak, Syria, Izrael czy Palestyna. Jeśli jesteś obywatelem takiego Państwa koniecznie zweryfikuj możliwość uzyskania kredytu przed złożeniem wniosku u eksperta kredytowego.

Jeśli nie jesteś więc obywatelem Rosji, Białorusi bądź Państw objętych konfliktami zbrojnymi i sankcjami jak Iran, Irak, Syria , Izrael, Palestyna czy inne to Twoje obywatelstwo nie będzie żadnym ograniczeniem w ubieganiu się o kredyt-oczywiście jeśli będziesz posiadać odpowiednie dokumenty.

O czym jeszcze powinien wiedzieć cudzoziemiec ubiegający się o kredyt hipoteczny w Polsce?

Na koniec coś nad czym bardzo często zastanawiają się obcokrajowcy a mianowicie czy jeśli są cudzoziemcami ale mają wymagane dokumenty to czy :

• muszą mieć większy wkład własny niż obywatele Polski ubiegający się o kredyt,
• banki mają wobec nich jakieś większe wymagania dotyczące np. zdolności czy stażu zatrudnienia, czy tez wreszcie,
• czy oferta którą dostaną w banku będzie taka sama jak w przypadku obywatela Polski czy tez gorsza?

Tutaj od razu muszę Ci uspokoić!

Jeśli masz wymagane dokumenty a dany bank finansuje obcokrajowców (gdzie na chwile obecną obcokrajowców nie finansuje właściwie tylko jeden bank na rynku), to wymagania banku dotyczące wkładu własnego, stażu zatrudnienia czy zdolności będą identyczne jak w przypadku Polaków.

Tak samo jeśli chodzi o cenę tego kredytu-jeśli bank udziela finansowania obcokrajowcom to wszystkie parametry kredytu takie jak marża, oprocentowanie czy warunki wcześniejszej spłaty są IDENTYCZNE JAK DLA OBYWATELA POLSKI. Dostaniesz wiec kredyt taki sam jak byś BYŁ POLAKIEM.

 

Podsumowując

To tyle na dziś w naszym Case Study nt. kredytu hipotecznego dla obcokrajowców.

Jeśli jesteś obcokrajowcem zainteresowanym kredytem hipotecznym to  zanim jeszcze zaczniesz szukać nieruchomości zapraszam do kontaktu:

1. Sprawdzimy jakich dokumentów dokładnie będziesz potrzebować,
2. Zweryfikujemy Twoją zdolność kredytową,
3. Przygotujemy porównanie najkorzystniejszych ofert oraz,
4. Wskażemy na co należy zwrócić uwagę ubiegając się o kredyt w Twoim indywidualnym przypadku,
5. Pomożemy w formalnościach.

 

Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny lub jesteś w trakcie podejmowania decyzji? Umów się na bezpłatne spotkanie w Warszawie i skorzystaj z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanego także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację, sprawdzimy dostępne opcje i pomożemy uniknąć kosztownych błędów. Spotkanie nic nie kosztuje – wynagrodzenie pokrywa bank po uruchomieniu kredytu. Skontaktuj się już dziś i zyskaj spokój oraz realne wsparcie w procesie kredytowym.

 

WE SPEAK ENGLISH!

Przeczytaj także:

Największe błędy popełniane przy kredycie hipotecznym! Tego unikamy!

Umowa zlecenie i umowa o dzieło czyli tzw. umowy „śmieciowe” a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny a rozwód – co robić z hipoteką przy rozwodzie? Case study.

Kredyt dla programistów i branży IT: co musisz wiedzieć w 2025?