Kredyt hipoteczny dla rolnika: case study #29

Kredyt hipoteczny dla rolnika to temat, który sprawia nieproporcjonalnie dużo trudności – mimo że wielu rolników osiąga realnie bardzo wysokie dochody. Zbyt wielu z nich „odbija się” od banków nie dlatego, że nie mają zdolności kredytowej, ale dlatego, że trafiają do złego banku, na niedoświadczonego doradcę lub po prostu nie wiedzą, jak wygląda procedura. W tym case study wyjaśniam: skąd biorą się te problemy, jak je rozwiązać i na co zwrócić uwagę, ubiegając się o kredyt hipoteczny przy dochodzie z działalności rolniczej.

Co banki rozumieją przez „dochód z działalności rolniczej”?

Zanim przejdziemy do sedna problemu, kilka praktycznych informacji, które każdy rolnik ubiegający się o kredyt hipoteczny powinien znać.

Banki udzielające kredytów hipotecznych rolnikom pod pojęciem „dochód z działalności rolniczej” rozumieją trzy formy dochodu:

• dochód z hektarów przeliczeniowych,
• dochód z tytułu dopłat bezpośrednich,
• dochód z produkcji rolnej – czyli ze sprzedaży płodów rolnych.

Banki akceptujące rolników uwzględniają wszystkie trzy formy, ale każda z nich może być liczona nieco inaczej w zależności od procedury danego banku.

Osiem ważnych zasad, które musisz znać przed złożeniem wniosku

1. Nie musisz mieć PIT-u

Wbrew obiegowej opinii, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, nie musisz prowadzić działalności rolniczej w ramach działów specjalnych produkcji rolnej – która wymaga rozliczania się PIT-em. Jeśli prowadzisz działalność poza działami specjalnymi, podstawą do wyliczenia zdolności kredytowej będą faktury i wpływy na rachunek bankowy. Brak PIT-u ani brak zaświadczenia z gminy o wysokości dochodu nie będzie przeszkodą.

2. Możesz prowadzić działalność na gruntach dzierżawionych

Tak – nawet jeśli prowadzisz działalność nie na własnych gruntach, lecz na dzierżawionych, część banków umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Własność gruntów nie jest warunkiem koniecznym.

3. Minimalny wymagany staż działalności to 12 lub 24 miesiące

W zależności od banku wymagany jest staż prowadzenia działalności rolniczej wynoszący od 12 do 24 miesięcy. Wyjątek stanowi przejęcie działalności po rodzicach przy kontynuowaniu dotychczasowego profilu – wówczas część banków zaakceptuje krótszy staż, np. zaledwie 6 miesięcy.

4. Okres analizy dochodu różni się między bankami

Banki analizują dochód z działalności rolniczej za okres 6, 12 lub 24 miesięcy. Ta duża rozpiętość sprawia, że zdolność kredytowa wyliczona przez różne banki może się drastycznie różnić – w zależności od tego, który okres był dla Ciebie korzystniejszy lub słabszy.

5. Sezonowość niekoniecznie jest problemem

Są banki akceptujące wyłącznie dochody ze sprzedaży ciągłej produkcji rolnej (produkty sprzedawane przez cały rok, jak mleko, jajka, żywiec), ale są też banki, które zaakceptują dochód sezonowy uzyskiwany tylko przez kilka miesięcy w roku – np. ze sprzedaży truskawek.

6. Wielkość gospodarstwa i majątek mają znaczenie

W części banków na wyliczenie zdolności kredytowej wpływa również wielkość gospodarstwa rolnego oraz jego majątek – np. wartość posiadanych maszyn. Im większe gospodarstwo i wyższy majątek, tym korzystniej może być liczona zdolność.

7. Dochody z agroturystyki też mogą być uwzględnione

W części banków możliwe jest przyjęcie do zdolności kredytowej dochodów z agroturystyki. Wystarczy potwierdzenie zgłoszenia obiektu z urzędu gminy oraz dokumenty z urzędu skarbowego potwierdzające wysokość sprzedaży za analizowany okres.

8. Faktury ryczałtowe – kluczowa różnica między bankami

To jeden z najistotniejszych punktów. W przypadku faktur ryczałtowych wystawianych przez rolnika ryczałtowego część banków przyjmie jako dochód jedynie 15% przychodu, a część nawet 65% – w zależności od rodzaju sprzedawanych płodów rolnych. Jeśli wystawiasz średniomiesięczne faktury na 10 000 PLN, w jednym banku Twój miesięczny dochód zostanie wyliczony na 1 500 PLN, a w innym na 6 500 PLN. Różnice są olbrzymie i mają bezpośredni wpływ na to, czy w ogóle dostaniesz kredyt.

 

 

Dlaczego rolnicy mają problem z kredytem hipotecznym mimo wysokich dochodów?

To jest sedno całego problemu. Wyróżniam trzy główne przyczyny.

Przyczyna 1: Wiele banków w ogóle nie akceptuje dochodów z działalności rolniczej

Część komercyjnych banków formalnie nie uznaje dochodu z działalności rolniczej do analizy zdolności kredytowej. Oznacza to, że nawet jeśli osiągasz bardzo wysokie dochody z rolnictwa, w tych bankach Twój dochód przyjęty do wyliczenia zdolności wyniesie zero – i kredytu po prostu nie dostaniesz. Do banków, które nie są zainteresowane udzielaniem kredytów hipotecznych rolnikom, należą m.in. mBank, ING czy Pekao SA. Nie wiadomo do końca dlaczego, ale taka jest ich aktualna polityka kredytowa.

Przyczyna 2: Skrajnie różna polityka kredytowa banków, które akceptują rolników

Nawet wśród banków akceptujących dochód z działalności rolniczej panuje ogromna różnorodność w metodologii liczenia zdolności:

• Część banków liczy dochód z 6, część z 12, a część z 24 miesięcy – możesz więc trafić na bank, który analizuje akurat ten okres, w którym miałeś niższą sprzedaż.
• Część banków akceptuje sezonowość, a część nie – jeśli Twoja działalność jest sezonowa, w części banków automatycznie odpadniesz.
• Przy fakturach ryczałtowych rozpiętość akceptowanego dochodu wynosi od 15% do 65% przychodu – co przy tych samych fakturach daje zupełnie różną zdolność kredytową.

Złe dopasowanie banku do Twojego profilu dochodowego to najczęstsza przyczyna odmowy kredytu dla rolnika.

 

 

Przyczyna 3: Brak doświadczenia doradców w bankach

Dochód z działalności rolniczej to mało typowe źródło przychodów w kontekście kredytów hipotecznych. Doradcy w bankach po prostu rzadko mają z nim do czynienia i nie mają wypracowanych procedur. Może się więc okazać, że nawet jeśli trafisz do banku, który formalnie akceptuje rolników, doradca nie będzie wiedział: jak policzyć zdolność zgodnie z metodyką banku, jakie dokumenty zebrać, ani jak poprowadzić wniosek przez cały proces. Efekt? Albo usłyszysz „nie da się” i wniosek nie zostanie w ogóle złożony, albo zostanie złożony nieprawidłowo i finalnie zakończy się odmową.

 

 

Jak rozwiązać problem z kredytem hipotecznym dla rolnika?

Rozwiązanie jest jedno: współpraca z doświadczonym ekspertem kredytowym, który zna specyfikę dochodów z działalności rolniczej i wie, jak poruszać się po rynku bankowym w tym obszarze.

Dobry ekspert kredytowy w przypadku rolnika:

• wie, które banki akceptują rolników, a które w ogóle nie biorą pod uwagę dochodów z działalności rolniczej,
• potrafi prawidłowo wyliczyć zdolność kredytową w ramach różnych procedur bankowych – z uwzględnieniem okresu analizy, sezonowości, faktur ryczałtowych i specyfiki Twojego gospodarstwa,
• wie, jakie dokumenty należy skompletować i jak poprowadzić proces w poszczególnych bankach, żeby zakończył się pozytywną decyzją kredytową,
• składa wniosek równolegle do kilku banków, co znacząco zwiększa szansę na uzyskanie kredytu i pozwala wybrać najlepszą ofertę.

 

 

Podsumowanie – kredyt hipoteczny dla rolnika jest możliwy

Jeśli jesteś rolnikiem i „odbiłeś się” od banku albo dopiero planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub budowę domu – wiedz, że problem leży zazwyczaj nie w Twojej zdolności, lecz w wyborze banku i sposobie prowadzenia procesu kredytowego. Rolnicy z wysokimi dochodami regularnie uzyskują kredyty hipoteczne, gdy trafiają do właściwego banku z właściwą dokumentacją.

Kluczowe wnioski:

• Nie każdy bank akceptuje dochód z działalności rolniczej – wybór banku ma tu kluczowe znaczenie.
• Metodologia liczenia zdolności kredytowej różni się między bankami diametralnie – ten sam dochód może dać zupełnie inną zdolność w różnych instytucjach.
• Sezonowość, faktury ryczałtowe, dzierżawa gruntów i brak PIT-u nie muszą być przeszkodą – w odpowiednim banku.
• Doświadczony ekspert kredytowy to w przypadku rolnika nie luksus, lecz konieczność.

 

 

Skontaktuj się ze mną jeśli potrzebujesz wsparcia w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny – jako ekspert od kredytów hipotecznych w Warszawie (przed wejściem w życie Ustawy o Kredycie Hipotecznym zwany doradcą kredytowym lub doradcą hipotecznym) mam za sobą setki zweryfikowanych umów i wiem, na co zwrócić uwagę, zanim złożysz podpis. Umów się ze mną na całkowicie bezpłatne spotkanie w Warszawie – porozmawiajmy o najlepszym finansowaniu dla Twojej nieruchomości.