Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza: Case Study

Działalność gospodarcza nie jest tak prostą  i transparentną formą uzyskiwania dochodu jak np. umowa o pracę, co za tym idzie klienci uzyskujący dochód z działalności gospodarczej przy zaciąganiu kredytu hipotecznego muszą zmierzyć się  ze skomplikowanymi zasadami dotyczącymi  zarówno akceptacji dochodu z dzielności gospodarczej jak i określenia jego poziomu przez poszczególne banki.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą i zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny sprawdź na co musisz zwrócić uwagę. Oto kompletny poradnik – wszystko, co powinieneś wiedzieć, jeśli planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą.

 

Minimalny staż prowadzenia działalności gospodarczej do kredytu

Klienci rozpoczynający działalność gospodarczą często zastanawiają się ile miesięcy po jej rozpoczęciu mogą zacząć ubiegać się o kredyt?

Większość banków działających na rynku wymaga aby działalność była prowadzona od 12 miesięcy i to waśnie taki staż działalności  otwiera klientowi dostęp do większości ofert, należy natomiast pamiętać  również , że:

• jeżeli działalność gospodarcza jest kontynuacją wcześniej zawartej umowy o pracę/zlecenie z tym samym pracodawcą w ramach tzw.  samozatrudnienia, w części banków  mogą ubiegać się o kredyt już po 3 miesiącach prowadzenia działalności,
• jeżeli działalność gospodarcza jest kontynuacją zatrudnienia w tej samej branży(bez kontynuacji współpracy z tym samym pracodawcą) w części banków mogą ubiegać się o kredyt już po 6 miesiącach prowadzenia działalności,
• część banków wymaga aby klient ubiegający się o kredyt miał rozliczony co najmniej jeden pełen rok podatkowy( od pierwszego dnia stycznia do ostatniego dnia grudnia zeszłego roku),
• część banków wymaga aby działalność była prowadzona min. 24 miesiące,
• część banków uzależnia staż prowadzonej działalności gospodarczej od kwoty kredytu np. dla kredytu do 300000 PLN jeden rok, dla kredytu powyżej tej kwoty 2 lata

Ważne – jeżeli w międzyczasie zawiesiłeś działalność gospodarczą większość banków będzie liczyła wymagany staż prowadzenie działalności gospodarczej „od nowa” czyli od momentu jej zawieszenia! Nieliczne banki umożliwią złożenie wniosku kredytowego szybciej – np. już po 6 miesiącach od odwieszenia.

 

Różne sposoby liczenia zdolności kredytowej przy działalności

Klienci prowadzący działalność gospodarczą a ubiegający się o kredyt hipoteczny muszą wiedzieć, że poszczególne banki dostępne na rynku, mogą określić w skrajnie różny sposób poziom ich zdolności kredytowej (wszystko o zdolności kredytowej przeczytasz w tym wpisie), tzn. ten sam klient  w części banków może mieć niską zdolność a w innych wysoką. Wynika to głownie z tego, że banki analizują dochody z działalności gospodarczej z różnych okresów, np.:

• z okresu ostatnich 12 miesięcy,
• z PIT-u za ostatni rozliczony rok,
• z PIT-u za ostatni rozliczony 1 rok/2 lata+ za okres bieżący( rozliczone miesiąc e bieżącego roku),
• stosując swój własny algorytm, czyli najczęściej zestawiając dochód rok do roku z danego okresu

Jeżeli więc nie posiadasz zdolności we własnym banku mimo , iż Twoja działalność wykazuje dochody nie przejmuj się-jest duża szansa, że będziesz miał zdolność kredytową w innych banku/bankach dostępnych na rynku.

 

Ważne – banki udzielające kredytów hipotecznych dla osób fizycznych  prowadzących działalność gospodarczą liczą zdolność kredytową w tradycyjny sposób tzn. opartą tylko na dochodzie! Oznacza to, że nie ma możliwości policzenia zdolności w uproszczony sposób(na przychodzie) bądź na podstawie prognozowanych przyszłych przychodów(biznes plan) jak to dzieje się przy kredytach zaciąganych przez firmy.

Pamiętaj również, że nawet jeżeli jesteś tzw. samozatrudnionym (masz umowę współpracy tylko z jednym podmiotem, któremu wstawiasz fakturę) to bank nie potraktuje twojego przychodu jako dochód!

Dochód zostanie obliczony po odjęciu od przychodu kosztów prowadzonej działalności gospodarczej i to jego wysokość (nie kwota przychodu z wystawianej faktury!) zostanie użyta do wyliczenia zdolności kredytowej.

Należy również zwrócić uwagę, że wnioskując o kredyt bank policzy do twojej zdolności nie tylko dochody z działalności gospodarczej ale również jej zobowiązania, które nie są ujęte w koszcie prowadzonej działalności. Jeżeli wiec np. masz zaciągnięty na działalność kredyt z ratą kapitałowo-odsetkową a tylko cześć odsetkowa raty jest ujęta w koszcie prowadzonej działalności, część kapitałowa raty zostanie przyjęta jako dodatkowe zobowiązanie do zdolności.

Amortyzacja, odsetki od kredytów, jednorazowe inwestycje, remanent – możliwość podwyższenia dochodu z działalność

W przypadku niedostatecznej zdolność kredytowej bardzo ważne jest, że wiele banków daje możliwość podwyższenia wyliczonego dochodu o:

• wysokość średniomiesięcznej amortyzacji – jest to koszt czystko księgowy a nie rzeczywiście ponoszony co miesiąc przez klienta. Część banków wymaga aby amortyzacja była regularna (miesięczna) a nie jednorazowa,
• odsetki kredytów zaciągniętych na osoby fizyczne a ujętych w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej-pełna rata kapitałowo odsetkowa takich kredytów będzie widoczna dla banku w BIk , dlatego z kosztu działalności można „wyjąć” księgowaną część odsetkowa raty aby nie było ona liczona podwójnie,
• jednorazowe wydatki-np. związane z remontem siedziby bądź jednorazowym zakupem środka trwałego,
• dodatnie różnice remanentowe– kiedy w związku z zakupem towaru ponieśliśmy koszt a nie został on jeszcze sprzedany.

Jeśli wiec nie posiadasz zdolności kredytowej bądź chcesz aby była ona wyższa,  bazowy dochód z działalności gospodarczej można podwyższyć o ww składniki.

 

Strata z działalności gospodarczej, sezonowość a kredyt

Częstym problemem z którym zgłaszają się klienci prowadzący działalność gospodarczą jest strata z działalności – zazwyczaj uniemożliwia ona zaciągnięcie kredytu.

Pamiętaj jednak, że:

• banki analizują dochody za różny okres, nie musi więc pokrywać się on z okresem kiedy miałeś stratę-może ona być więc niewidoczna dla banku,
• jeżeli strata z działalności gospodarczej wnikała z jednorazowego zdarzenia ( inwestycji) bank może ją zaakceptować,
• jeśli strata z działalności wynika z sezonowości Twojej działalność tzn. występuje co roku w danym okresie ale później kompensowana jest wysokimi dochodami uzyskiwanymi „ w sezonie” to strata również może zostać zaakceptowana.

Mniej typowe formy ewidencji działalności gospodarczej – ryczałt i karta podatkowa

Klienci rozliczający się w formie ryczałtu bądź karty podatkowej mają problem z uzyskaniem kredytu częściej niż klienci rozliczający się na książce przychodów i rozchodów lub pełnej księgowości.

Nie oznacza to natomiast, że nie mogą oni uzyskać kredytu,  trzeba natomiast zwrócić szczególną uwagę na dobór odpowiednich banków ponieważ banku występujące na rynku  mogą jeszcze bardziej skrajnie liczyć zdolność kredytową, tj.:

• ryczałt – ponieważ przy działalności rozliczanej na ryczałcie nie występuje pojęcie kosztów a mamy do czynienia tylko z przychodem banki jako dochód przyjmują %przychodu , w zależności od banku jest to od 0% do  nawet 80%,
• karta podatkowa – banki jako dochód przyjmują krotność wymiaru karty podatkowej lub wysokość rzeczywiście zapłaconego miesięcznego podatku. Krotność ta waha się od 0 poprzez 5/8/9 nawet do 15.

Dochody z działalności o charakterze osobowym i kapitałowym – spółka zoo i spółka akcyjna

Należy pamiętać, że  aby dochód klienta z prowadzonej działalności gospodarczej został uwzględniony przy liczeniu do zdolności kredytowej musi to być działalność o charakterze osobowym, czyli np. jednoosobowa dział. gosp. spółka jawna, partnerska, komandytowa, cywilna itp.

Ważne – spółka z.o.o i spółka akcyjna to spółki o charakterze kapitałowy, podlegające opodatkowaniu CIT co za tym idzie – dochód spółki nie jest dochodem wspólników. Pamiętaj, że jeżeli jesteś wspólnikiem takiej spółki i jeżeli nie wypłacasz z niej dywidendy, nie masz umowy o pracę bądź nie pełnisz w niej funkcji  Twój dochód z takiej działalności przyjęty przez bank do analizy wyniesie 0! Jeżeli więc zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny jako sobą fizyczna  a jesteś udziałowcem np. spółki z.o.o, zadbaj aby mieć w tej spółce jedną z akceptowalnych form dochodów(np. etat, dywidenda, powołanie).

Osobną kwestią przy spółkach o charakterze kapitałowym są dochody komandytariusza i komplementariusza w spółce komandytowej z.o.o.

Część banków nie akceptuje takich dochodów w ogóle natomiast będą też takie , które z takimi dochodami nie będą miały problemu, choć znacznie częściej akceptowany jest dochód komandytariusza.

 

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny w okresie pandemii

Większość banków w okresie pandemii wprowadziła dodatkowe procedury akceptacji dochodu z działalności gospodarczej.

Należy zwrócić uwagę, że część banków akceptuje tylko dochody z działalności tylko gdy:

• branża w której jest prowadzona działalność jest uznana za stabilną (np. it , medyczna),
• nie jest to jedne źródło dochodu,
• klient uzyskujący dochód z działalności jest klientem danego banku.

Przed złożeniem wniosku ekspert (doradca) kredytowy zweryfikuje jakie podejście stosują aktualnie banki, które Cię interesują.

 

Kredyt na firmę zamiast na osobę fizyczną – czy to dobry pomysł?

Klienci prowadzący działalność gospodarczą często zastanawiają się czy zaciągając kredyt na nieruchomość lepiej jest go zaciągnąć na osobę fizyczną czy na firmę?

Podstawą jest tutaj odpowiedź do jakich celów będzie wykorzystywana nabywana nieruchomość-jeżeli nie będą to cele związane z działalnością gospodarczą nie może to być kredyt na firmę-musi to być kredyt zaciągnięty na osobę fizyczną.

Pamiętajmy natomiast, że jeżeli nabyliśmy nieruchomość mieszkalną w kredycie na osobę fizyczną, a później tę nieruchomość będziemy chcieli wykorzystywać do celów związanych z działalnością gospodarczą to możemy wnieść ją do środków trwałych firmy a tym samym księgować koszty związane z tą działalności(część odsetkowa raty, opłaty eksploatacyjne itp.) w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej – nawet jeśli kredyt na tę nieruchomości został zaciągnięty przez nas jako osobę fizyczną(a nie firmę)!

 

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – Co jeszcze warto wiedzieć?

Prowadząc działalność gospodarczą należy zwrócić uwagę, że tak jak w przypadku np. umowa o pracę waluta kredytu musi być zgodna z waluta uzyskiwanego dochodu. Jeżeli więc uzyskujemy również przychody od kontrahenta z zagranicy w walucie obcej należy zweryfikować jaka jest dominująca waluta uzyskiwanego przychodu-będzie to waluta naszego kredytu.

Należy również zwrócić uwagę, że żaden bank na Polskim rynku nie akceptuje dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej za granicą – niezależnie od tego w jakiej walucie są one uzyskiwane.

Prowadząc działalność gospodarcza i wnioskując o  kredyt dobrze jest przygotować listę dokumentów w taki sposób aby dostarczyć do banku wyłącznie te dokumenty o które prosi bank-nie więcej. Dodatkowe dokumenty mogą powodować dodatkowe pytania, które mogą się przełożyć na różny wynik analizy kredytowej.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą i zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny, chciałbyś sprawdzić możliwości dostępne na rynku i wybrać te najkorzystniejsze a jednocześnie poszukujesz eksperta (doradcy) kredytowego, który będzie potrafił holistycznie spojrzeć na sytuację Twojej firmy i przeprowadzić się przez cały proces wnioskowania o kredyt w minimalny sposób absorbując Twój czas – zapraszam do współpracy!