Program Pierwsze Mieszkanie – wszystko, co warto wiedzieć. UPDATE: marzec

16.12.2022 roku minister rozwoju Waldemar Buda nieoczekiwanie ogłosił, że rząd planuje wprowadzić nowy program mieszkaniowy o prostej nazwie „Program Pierwsze Mieszkanie”. Rynek długo oczekiwał na rozwiązania systemowe ułatwiające zakup pierwszego „M”, dlatego też wiadomość o programie dosłownie zelektryzowała potencjalnych kredytobiorców. Jakie są założenia programu Pierwsze Mieszkanie? Jakie są jego potencjalne zalety i wady? Czy program może budzić jakieś wątpliwości? Czy warto czekać aby skorzystać z tego programu? Odpowiedzi na te pytania z perspektywy eksperta kredytowego (doradcy kredytowego) w artykule poniżej, który będziemy stale aktualizowali na bieżąco, tworząc kompendium wiedzy o programie Pierwsze Mieszkanie.

 

*Update informacji o nowym programie – Marzec 2023*

Poniżej znajdziesz całą historię i wszystkie informacje o programie, ale jeśli znasz już jego szczegóły, kliknij, aby przejść do najświeższych informacji:
z lutego 2023: Program Pierwsze Mieszkanie 02.03.2023r. skierowany do konsultacji i opiniowania
z marca 2023: Program Pierwsze Mieszkanie przyjęty przez Rząd!

 

 

Program Pierwsze mieszkanie – od kiedy?

Przede wszystkim odpowiedzmy na podstawowe pytanie: Kiedy rusza program Pierwsze Mieszkanie? Otóż uruchomienie programu przewidziane jest na 3 kwartał 2023 roku, a więc mamy jeszcze trochę czasu.

 

Konstrukcja Programu Pierwsze Mieszkanie – dwa filary

Zgodnie z komunikatem na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii program ma się składać z dwóch niezależnych filarów:

• Bezpieczny Kredyt 2%,
• Konto Mieszkaniowe.

I-wszy filar – bezpieczny kredyt 2%

Kto może skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie?

Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45-go  roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Z kredytu będą mogli skorzystać zarówno single jak też małżeństwa oraz osoby pozostające w związku nieformalnym wychowujące przynajmniej jednio wspólne dziecko. W przypadku małżeństwa lub związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno o wspólne dziecko, warunek wieku i „pierwszego mieszkania” spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

 

Jakie są podstawowe założenia programu Pierwsze Mieszkanie?

• budżet państwa przez pierwsze 10 lat dopłaci do raty kredytu różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowania kredytów o stałej stopie (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2% powiększoną dodatkowo o stałą marżę banku,
• maksymalna wysokość kredytu którą można uzyskać to 500 tyś PLN w przypadku singla i 600 tyś PLN w przypadku małżeństwa bądź rodziców wychowujących przynajmniej jedno wspólne dziecko,
• możliwość zakupu mieszkania zarówno na pierwotnym jak i wtórnym,
• możliwość sfinansowania mieszkania, domu ale również działki przeznaczonej pod budowę domu czy samej budowy domu z wykończeniem,
• brak maksymalnego limitu ceny za m2 nabywanej nieruchomości,
• w okresie obowiązywania dopłaty kredyt w ratach malejących i oprocentowaniu stałym, wysokość każdej kolejnej raty i dopłaty będzie więc spadać,
• po zakończeniu dopłaty po 10 latach zmiana- kredyt w ratach równych i oprocentowaniu stałym,
• gwarancja marży nie wyższej niż w innych kredytach danego banku,
• możliwość połączenia programów i jednoczesnego skorzystania z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego dla nieruchomości dodatkowo spełniających limit cenowy programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, jednak wówczas brak możliwości ze skorzystania ze spłaty rodzinnej będącej jednym z elementów programu. Więcej o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” znajdziesz tu we wcześniejszym wpisie,
• przewidywany termin wprowadzenia programu to 3-ci kwartał 2022.

Przykład dla kredytu 300 tyś PLN zaciągniętym na okres 25 lat na oprocentowaniu stałym 8,46%*:

• pierwsza rata bez dopłaty – 3115 PLN,
• pierwsza rata po dopłacie – 1711,50 PLN
• rata stała po 10 latach – 1768,31
• odsetki zaoszczędzone przez okres 10 lat w stosunku do kredytu bez dopłaty-134920,50 PLN

*zał., że taka wysokość oprocentowania obowiązuje przez cały okres kredytowania

 

II-gi filar – Konto Mieszkaniowe

Kto może skorzystać z Konta Mieszkaniowego?

Osoba, która nie ma i nie miała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego)  oraz osoba, która w jednym posiadanym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Mieszkanie nie może być wówczas większe niż:

• 50 m2 w przypadku 2 dzieci,
• 75m2 w przypadku 3 dzieci,
• 90 m2 w przypadku 4 dzieci,
• bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.

Jakie są podstawowe założenia Konta Mieszkaniowego?

• możliwość otwarcia konta mieszkaniowego w jednym z banków komercyjnych,
• okres oszczędzania na koncie od 3 do 10 lat,
• minimalna wpłata miesięczna 500 PLN (6 tyś PLN rocznie) a maksymalna wpłata miesięczna 2000 PLN( 24 tyś PLN rocznie),
• wymagane systematyczne wpłaty( co najmniej 11 wpłat rocznie w kwocie co najmniej 500 PLN). Jeśli klient spełnia warunek minimalnych wpłat w danym roku uzyskuje Premię Mieszkaniową, jeśli nie-ma możliwość uzyskania premii w kolejnych latach-o ile spełni warunek minimalnych wpłat,
• Premia Mieszkaniowa- roczny wskaźnik inflacji bądź wskaźnik zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego- co roku będzie wybierany wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Premia będzie naliczana raz do roku i wypłacana jednorazowo,
• Oprócz Premii Mieszkaniowej zgromadzone środki będą oprocentowane zgodnie z ofertą depozytową banku, oszczędności zwolnione z podatku belki. Środki będą oprocentowane zgodnie z ofertą depozytową niezależnie od tego czy jest zachowana systematyczność oszczędzania czy tez nie,
• Po zakończeniu okresu oszczędzania 5 lat na wykorzystanie środków na zakup pierwszego mieszkania (również budowa domu, wkład mieszkaniowy do spółdzielni, partycypacja w SIM lub TBS),
• Premia Mieszkaniowa i zwolnienie oszczędności z podatku Belki będzie przysługiwało tylko w sytuacji kiedy środki zostaną wypłacone na cel mieszkaniowy(zakup mieszkania, budowa domu itp.

% konta mieszkaniowego = Premia Mieszkaniowa*(roczny wskaźnik inflacji bądź wskaźnik zmiany wartości ceny 1 m2)+oprocentowanie depozytu zgodnie z ofertą banku.

*premia mieszkaniowa wypłacana jest tylko w przypadku systematycznych wpłat( min. 11 wpłat po 500 PLN w roku).

 

Przykład:

W ciągu roku klient odkładał systematycznie 1000 PLN miesięcznie więc odłożył 12000 PLN. Inflacja wyniosła 12,3%. Wzrost wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł 12%. Oprocentowanie depozytu wyniosło 5%. Oprocentowanie środków zgromadzonych na koncie to więc 12,3%+5%=17,3%. Klient otrzyma więc łącznie 2076 PLN.

W kolejnym roku klient odkładał 1000 PLN miesięcznie ale tylko w 10 z 12 miesięcy. Nie spełnił więc warunku  systematyczności a co za tym idzie nie uzyska  Premii Mieszkaniowej. Zgromadził w tym czasie 10000 PLN a procentowanie depozytu wyniosło w tym roku w dalszym ciągu 5%. Klient otrzyma wiec łącznie za dany rok tylko 500 PLN  za depozyt zwolnione z podatku Belki.

W następnym roku klient odkładał 1000 PLN miesięcznie przez 11 miesięcy, zgromadził wiec 11000 PLN. Wskaźnik inflacji w tym roku wyniósł 8% a wzrost wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł 10%. Depozyt w banku w tym roku w dalszym ciągu był oprocentowany na 5%. Ponieważ klient spełnił warunek systematyczności otrzyma Premię Mieszkaniową oraz oprocentowanie depozytu. Całkowite oprocentowanie Konta Mieszkaniowego wyniesie w danym roku 10%+5%=15%. Klient otrzyma więc łącznie 1650 PLN.

Operacja powtarza się co roku aż do wypłaty środków. Bazą do wyliczenia  środków jakie klient otrzyma w danym roku są środki , które klient oszczędził tylko w danym roku -bez powiększania ich o wcześniej uzyskane Premie Mieszkaniowe i środki z oprocentowania depozytu.

Ciekawostka-Konto Mieszkaniowe to nic innego jak nieco bardziej zaawansowana wersja rozwiązania które na szeroką skalę funkcjonowało w Polsce w okresie PRL-u jako tzw. książeczka mieszkaniowa. Jeśli jesteś właścicielem takiej książeczki i chciałbyś użyć zgromadzonych na niej środków razem z premią gwarancyjną jako wkład własny przy zakupie nieruchomości, zapraszam do kontaktu z doświadczonym ekspertem(doradcą) kredytowym. Więcej nt. książeczki mieszkaniowej znajdziesz w artykule „Książeczka mieszkaniowa a wkład własny„.

Wątpliwości dotyczące  programu Pierwsze Mieszkanie

Program bardzo szybko został okrzyknięty przez ekspertów (doradców) kredytowych  największą rewolucją na rynku kredytów hipotecznych od lat a przez niektórych nawet najtańszym kredytem w historii. Natomiast po tym jak emocje opadły i zweryfikowano dokładnie założenia programu pojawiły się liczne wątpliwości. Poniżej przedstawiam tylko niektóre z nich.

 

Czy ten program aby na pewno wejdzie w życie czy jest to tylko „kiełbasa wyborcza”?

Informacja nt. programu pojawiała się w nieprzypadkowym momencie,  na niecały rok przed planowaną datą wyborów parlamentarnych (o ile nie zostaną one przesunięte). Na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii widnieje informacja, że program ma być uruchomiony nie później niż w III kwartale 2023. Politycy opcji rządzącej określają wprost, że ministerstwo chce uruchomić program jeszcze przed wyborami. Czasu zostało więc relatywnie mało a doświadczenie pokazuje, że prace nad tego typu programami trwały zazwyczaj znacznie dłużej, pytanie więc czy finalnie data wejście programu nie zostanie przesunięta , a w dalszej kolejności po wyborach jego założenia nie zostaną zmodyfikowane? A może program finalnie nie wejdzie w życie wcale jak to miało już miejsce z niektórymi wcześniej zapowiadanymi programami?

 

Czy Państwo jest realnie w stanie w długiej perspektywie ponosić koszty takiego programu?

Specjaliści określają program jako hojny a nawet bardzo hojny. Np. biorąc pod uwagę dzisiejszą wysokości  inflacji 17,4% i średnie oprocentowanie depozytów  na rynku na poziomie 6%, oprocentowanie Konta Mieszkaniowego wyniosłoby na dzień dzisiejszy  23,4%(!). Nawet jeśli założymy, że w najbliższych latach inflacja spadnie oprocentowanie takiego konta pozostaje w dalszym ciągu bardzo wysokie. Czy państwo Polskie jest stać na finansowanie takiego programu a tym samym czy ma on rację bytu w niezmienionej formie w długim okresie? Odpowiadając na to pytanie należy również zwrócić uwagę, że skala programu jest niezwykle szeroka- w przypadku małżeństw wystarczy , że warunek wieku 45 lat i warunek nieposiadania mieszkanie musi spełnić przynajmniej jedno z małżonków. Oznacza to więc, że dla części klientów wcale nie będzie musiał być to ich pierwszy kredyt hipoteczny.

 

Czy środków z programu wystarczy dla wszystkich?

Minister Buda oszacował , że ze środków z Premii Mieszkaniowej skorzysta rocznie 30-40 tyś osób  a przez cały okres obowiązywania programu nawet 100 tyś osób. Czy zatem środków z programu wystarczy dla wszystkich? W przypadku poprzednich programów(RNS czy MDM) bywało, że środki zarezerwowane na dany tok rozchodziły się znacznie wcześniej, w skrajnych przypadkach nawet pierwszego dnia funkcjonowania programu. Ciekawostka-program ma wystartować jeszcze w 2023 roku ale na stronie ministerstwa te opisuje planowane wydatki na program dopiero od 2024 roku( jedynie w mediach pojawiła się wypowiedź ministra Budy, że w 2023 roku planuje się przeznaczyć na ten program 100 mln PLN). Co do natomiast kont mieszkaniowych , to minister  Buda wypowiedział się , że „ma być to program reglamentowany”. Pozostaje pytanie jak bardzo, dla kogo i na jakich zasadach?

 

Kredyt 2 % tylko z nazwy

Po wczytaniu się w szczegóły programu, doświadczony ekspert (doradca) kredytowy z łatwością wychwyci, że dźwięcznie brzmiące „ Kredyt Bezpieczny 2%” to niejako tylko chwyt marketingowy. Okazuje się bowiem, że 2% to jedynie stała stopa oprocentowania obowiązująca w okresie dopłat, w rzeczywistości natomiast oprocentowanie jakie będzie płacił klient w okresie dopłat to suma stałej stopy 2% powiększona o marżę banku!

Co więcej w wyliczeniach na stronie ministerstwo zakłada mażę banku na poziomie zaledwie 0,85% (!) a każdy ekspert (doradca) kredytowy potwierdzi, że ta jest na dzień dzisiejszy całkowicie nierealna. Realna marża jaką można uzyskać w tej chwili w PekaO SA (bank na którego ofertę powołuje się ministerstwo) to dla kredytu z min. 20% wkładem w zależności od wariantu oferty od 1,84% do 1,99%. Okazuje się więc, że „Kredyt Bezpieczny 2%” będzie bardziej „Kredytem Bezpiecznym 4%” a w przypadku klientów nie posiadających 20% wkładu w przypadku których marże są wyższe może to być nawet „Kredyt Bezpieczny  4,5%”.

Realne korzyści z programu będą więc niższe niż te , które przedstawiłem w przykładzie liczbowym bazując na założeniach przyjętych przez ministerstwo( przy kredycie 4% korzyść z na odsetkach w przeciągu pierwszych 10 lat stopnieje do 107263 PLN). Nie zmienia to faktu, że mimo wszystko będą to korzyści duże, które z czasem będą jednak  zapewne niwelowane przez spadające stopy procentowe. Oferty oprocentowania stałego na rynku wówczas również będą spadać a co za tym różnica między oprocentowaniem komercyjnego kredytu a oprocentowaniem kredytu z dopłatą będzie się zmniejszać.

 

Brak zdolności kredytowej – główny ,nierozwiązany problem

Niestety specjaliści przewidują, że będzie to kredyt tylko dla zamożnych z bardzo dobrą zdolnością kredytową a takich na rynku przy wysokich stopach procentowych  jest mało. Dlaczego? Po pierwsze– kredyt w okresie obowiązywania stałej stopy ma być spłacany w ratach malejących a zdecydowana większość banków liczy w ratach malejących zdolność znacznie gorzej niż w ratach równych. Po drugie-żeby zdolność klientów poprawiła się KNF musiałby zmniejszyć bądź zupełnie znieść bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych na dziś wynoszący 5%. KNF zapowiedział już wprawdzie zmianę rekomendacji S dla kredytów w oprocentowaniu stałym ale nie wiadomo jaki będzie jej zakres. Póki co niewystarczającą zdolność kredytową należy ocenić jako największą bolączkę programu „Pierwsze Mieszkanie”. Jest to o tyle ważne, że warto przypomnieć, że to właśnie zdolność kredytowa zadecydowała w największej mierze o porażce programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

 

Czy wprowadzenie programu Pierwsze Mieszkanie nie sprawi, że ceny nieruchomości wzrosną?

Tutaj specjaliści mają podzielone zdania. Z jednej strony określa się, że aktualna podaż ofert nieruchomości  na rynku jest na tyle duża a skala programu w stosunku do ilości tych ofert  będzie na tyle „mała”, że ceny nie wzrosną. Z drugiej strony może tutaj zadziałać efekt psychologiczny „niedostępności” i ceny wzrosną.

 

Czy Program Pierwsze Mieszkanie to dobry program i czy warto czekać na jego wprowadzenie?

Program rządowy Pierwsze Mieszkanie w formie zaprezentowanej przez rząd do bezsprzecznie krok w dobrym kierunku. Założenia programu należy ocenić jako dobre. Jeśli wejdzie on w takim kształcie w jakim jest zapowiadany a KNF zmieni zasady liczenia zdolności kredytowej co zbiegnie się ze spadkiem stóp procentowych w wyniku czego zdolność wzrośnie to może być on prawdziwą gratką dla przyszłych kredytobiorców. Pytanie natomiast czy tak się stanie jak też czy program w ogóle wejdzie w życie i dla jak wielu klientów wystarczy środków? Tego nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Przyszli kredytobiorcy po pojawieniu się informacji o programie podzielili się na 2 obozy-na tych którzy będą czekać , licząc się z tym, że program finalnie może nie wejść w życie a ceny nieruchomości w międzyczasie będą rosły,  jak i na tych, którzy  nie wierzą w ten program  i decydują się na zakup nieruchomości teraz (jeśli mają taką możliwość) licząc, że kupią tę nieruchomość w lepszej cenie niż w przyszłości.

Osobiście, jako ekspert (doradca) kredytowy jestem w stanie zrozumieć oba  te obozy, natomiast dopiero czas pokaże czy warto było czekać uzyskując finalnie kredyt na b. dobrych warunkach, czy też czekanie nic nie dało i Ci którzy czekali będą musieli zaciągnąć zwykły kredyt mieszkaniowy ale cena nieruchomości będzie już znacznie wyższa niż teraz.

Należy liczyć się natomiast z tym, że ogłoszenie informacji o planowanym programie sprawi, że jeszcze większa część potencjalnych kredytobiorców odłoży decyzję o zakupie nieruchomości do czasu rozpoczęcia programu. To z kolei może przełożyć się na utrzymanie małego ruchu na rynku kredytów hipotecznych w pierwszej połowie przyszłego roku.

 

 

Update – Luty 2023: Program Pierwsze Mieszkanie skierowany do konsultacji i opiniowania

Prace nad Programem Pierwsze Mieszkanie nabierają tempa. 02.03.2023 r. projekt ustawy został skierowany do konsultacji i opiniowania. Projekt ustawy ma zostać rozpatrzony przez Radę Ministrów w lutym. Zgodnie z oczekiwaniami rządu w kwietniu ustawa ma zostać uchwalona przez parlament. Rząd konsekwentnie utrzymuje, że  rozwiązania mają  wejść w życie już  w połowie 2023 r. Co więcej wiemy na temat Programu Pierwsze Mieszkanie po opublikowaniu projektu ustawy? Czy program będzie tak dobry jak wcześniej zapowiadano? Jakie informacje nt. programu udało się doprecyzować? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w artykule poniżej.

 

Program Pierwsze Mieszkanie – Bezpieczny Kredyt 2% i Konto Mieszkaniowe

Zgodnie z tym co pisaliśmy już wcześniej nt. konstrukcji programu będzie się on składać z dwóch niezależnych  filarów, tj.:

• Bezpieczny Kredyt 2%,
• Konto Mieszkaniowe.

W celu uporządkowania informacji przedstawiamy , które z nich dotyczą Bezpiecznego Kredytu 2% a które z nich Konta Mieszkaniowego.

 

Bezpieczny Kredyt 2%

Najważniejsze informacje jakie udało się doprecyzować nt.  programu Bezpieczny Kredyt 2%:

Wiek i warunek nieposiadania pierwszego mieszkania

O ile potwierdziły się informację, że warunek wieku 45 lat będzie musiał być spełniony przynajmniej przez jednego z kredytobiorców w przypadku kiedy o kredyt będzie ubiegało się małżeństwo bądź związek nieformalny wychowujący przynajmniej jednio wspólne dziecko to doprecyzowano warunek dotyczący nie posiadania nieruchomości.  Warunek nieposiadania nieruchomości mieszkalnej (mieszkania bądź domu) zarówno na moment ubiegania się o kredyt jak i w przeszłości będzie musiał być spełniony nie tylko przez każdego z kredytobiorców (czyli bazując na tym przykładzie przez każdego z małżonków lub partnerów) ale również przez dzieci wchodzące w skład ich gospodarstwa domowego! Od zasady nieposiadania nieruchomości będą natomiast wyjątki.  Z programu będziesz mógł skorzystać w dalszym ciągu jeśli:

• posiadasz samodzielnie lub łącznie udział w mieszkaniu lub domu jednorodzinnym nie większy niż 50% i nabyłeś go  wyłącznie w drodze dziedziczenia (a nie np. aktem darowizny) i chcesz nabyć pozostałe udziały w tej nieruchomości. Dodatkowi nie możesz zamieszkiwać w tej nieruchomości od 12 miesięcy,
• posiadasz nieruchomość wyłączoną z użytkowania w wyniku katastrofy  budowlanej bądź klęski żywiołowej.

Warto również zwrócić uwagę, że przez nieruchomość projekt ustawy rozumie również udział w  nieruchomości . Co za tym idzie , jeśli posiadasz lub posiadałeś udział w nieruchomości (który nabyłeś inaczej niż w drodze dziedziczenia z godnie z przykładem opisanym powyżej) to nie będziesz mógł skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Na tym etapie należy również podkreślić , że rozdzielność majątkowa w przypadku małżonków nic nie zmienia, tzn. np.  jeśli jeden z małżonków posiada mieszkanie nabyte przed ślubem a drugi nie to w wyniku rozdzielności majątkowej małżonek bez nieruchomości w dalszym ciągu nie będzie mógł skorzystać z kredytu. Program nie przewiduje bowiem beneficjenta w postaci małżonka z rozdzielnością majątkową. Tylko single,  małżeństwa i związki nieformalne wychowujące przynajmniej jedno wspólne dziecko.

 

Maksymalna cena nabywanej nieruchomości

Po ogłoszeniu wstępnych założeń programu podniósł się „szum”, że będzie go można wykorzystać nawet w przypadku zakupu bardzo drogiej nieruchomości, ponieważ nie ma ograniczenia maksymalnej ceny za m2 nieruchomości oraz wysokości wnoszonego wkładu własnego. Okazuje się, że tak jednak nie będzie! Zaciągając kredyt hipoteczny  w programie Bezpieczny Kredyt 2%, będzie można wnieść wkład własny w wysokości maksymalnie 200tyś. PLN, co oznacza, że biorąc pod uwagę maksymalną wysokość kredytu w programie (500 tyś. PLN dla singla i 600 tyś PLN dla małżeństwa bądź związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno wspólne dziecko), maksymalna cena nabywanej nieruchomości wyniesie :

• 700 tyś. PLN w przypadku singla,
• 800 tyś. PLN  w przypadku małżeństwa bądź związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno wspólne dziecko.

Pewnego rodzaju wyjątkiem będzie tutaj sytuacja kiedy chcemy budować dom. Jeśli wysokość wnoszonego przez nas wkładu własnego (do wkładu zalicza się również wartość działki) razem z kwotą kredytu nie przekroczy 1 mln PLN to w dalszym ciągu możemy skorzystać z programu! Oznacza to więc, że maksymalna wysokość wkładu własnego z uwzględnienie wartości działki przy kredycie na budowę wyniesie:

• 500 tyś PLN w przypadku singla,
• 400 tyś. PLN  w przypadku małżeństwa bądź związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno wspólne dziecko.

Sposób liczenia wysokości dopłaty

Tak jak wspominaliśmy we wcześniejszym wpisie, kredyt oprocentowany będzie 2% tylko z nazwy. W rzeczywistości oprocentowanie tego kredytu będzie wyższe a wynika to z  zaprezentowanego sposobu liczenia dopłaty do raty.

Podstawą do wyliczenia dopłaty będzie wskaźnik kwartalnej stopy % rozumiany jako „ jako iloczyn współczynnika 0,9 i obliczonej na podstawie informacji banków kredytujących średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, udzielonych w danym kwartale przez te banki na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów”. Od tego wskaźnika odejmuje się 2 p.p. i tak wyliczana jest stawka % dopłaty. Dopłata do raty będzie ograniczona do kwoty odpowiadającej części odsetkowej raty.

W projekcie ustawy znalazł się jednoczenie informacja o mechanizmie, które ma zabezpieczyć Państwo przed nadmiernym obciążeniem budżetu w wyniku dalszego wzrostu stóp procentowych. Mianowicie „ Jeżeli wysokość średniego oprocentowania nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych o okresowo stałej stopie procentowej byłaby wyższa niż 10%, tj. wskaźnik służący naliczeniu dopłaty będzie wynosił 9% (0,9 parametru rynkowego), dopłata do raty będzie ograniczona do kwoty odpowiadającej części odsetkowej raty obliczonej zgodnie z oprocentowaniem kredytu wynoszącym maksymalnie 7%.

Warto tutaj dodać , że wyliczone zgodnie z powyższymi zasadami oprocentowanie kredytu będzie obowiązywało przez okres pierwszych 5 lat. Po tym okresie zostanie wyliczone ponownie (oczywiście korzystając z aktualnych danych jak wysokość wskaźnika) na okres kolejnych 5 lat. W sumie więc dopłatę do raty będziemy uzyskiwać przez okres 10 lat.

 

W jakich sytuacjach będzie można stracić dopłatę?

Jak w każdym z programów z dopłatą oferowanych w przeszłości na rynku takich jak „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych” uzyskaną dopłatę będzie można stracić. Dopłatę stracisz gdy:

• w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości nie rozpoczniesz w niej prowadzenia gospodarstwa domowego. Na razie nie wiadomo kto i w jaki sposób miałby weryfikować ten warunek.

Dopłatę stracisz również gdy w okresie obowiązywania dopłat m.in.:

• dokonasz sprzedaży nieruchomości (nie dotyczy zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców),
• wynajmiesz nieruchomość na którą został zaciągnąłeś kredyt,
• zmienisz sposób użytkowania nieruchomości w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
• nabędziesz inna nieruchomość (lokal/dom)-nie dotyczy sytuacji kiedy prawo do nieruchomości nabyłeś w drodze dziedziczenia,
• trwale zaprzestałeś prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości na którą uzyskałeś kredyt z dopłatą.

 

Ważne – dopłat uzyskanych przed wystąpieniem zdarzenia powodującego ich utratę nie trzeba będzie zwracać!

 

Czy rozwiązano problem zbyt niskiej zdolności kredytowej?

Informacja o skierowaniu programu Pierwsze Mieszkanie do konsultacji praktycznie zbiegła się z komunikatem KNF nt. zmniejszenia bufora stosowanego przez banki w celu wyliczenia zdolności kredytowej z 5% do 2,5%. Zmniejszenie bufora faktycznie spowoduje iż,  banki będą liczyć lepiej zdolność kredytową. Natomiast na chwilę obecną ciężko jest wskazać czy i w jaki sposób zmniejszenie bufora przełoży się na wzrost zdolności w Programie Pierwsze Mieszkanie.

Z jednej strony należy pamiętać, że Bezpieczny Kredyt 2% przez pierwsze 10 lat kiedy uzyskiwana jest dopłata spłacany jest w ratach malejących a te ze względu na ich wysokość w początkowym okresie spłaty wymagają wyższej zdolności niż kredyt analogicznej wysokości w ratach malejących. Z drugiej strony rząd potwierdza, że trwają rozmowy z KNF nt. preferencyjnego sposobu liczenia zdolności dla kredytów zaciąganych w rządowym programie, konkretów tutaj na razie jednak brak. Na FB Ministerstwa Rozwoju i Technologii pojawiła się nawet grafika z której wynika, że zdolność kredytowa rodziny 2+1 z dochodami 6,5 tyś netto będzie w programie Bezpieczny Kredyt 2% blisko dwukrotnie wyższa niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego (371 tyś. vs 190 tyś.).  Niestety informacja ta  na dzień dzisiejszy nie ma żadnego pokrycia w komunikatach z KNF. W dalszym ciągu czekamy więc na więcej szczegółów w zakresie poprawienia zdolności kredytowej w rządowym programie.

Należy natomiast podkreślić, że jest również jedno praktyczne rozwiązanie które już na tym etapie proponuje projekt ustawy. Jeśli w wyniku zmiany stóp procentowych po okresie  obowiązywania dopłaty pierwsza rata kredytu będzie wyższa niż pierwsza rata zapłacona przez beneficjenta w okresie obowiązywania dopłaty to ten będzie miał prawo zawnioskować do banku o wydłużenie okresu spłaty o kolejne 5 lat, pod warunkiem, że w miesiącu uzyskania dopłaty nie miałby ukończonych 50 lat.

 

Konto mieszkaniowe

Najważniejsze informacje jakie doprecyzowano odnośnie sposobu funkcjonowania konta mieszkaniowego:

• oprocentowanie konta będzie musiało być nie niższe niż 75% oprocentowania lokaty terminowej z której mogłaby skorzystać osoba fizyczna będąca klientem banku. Jeśli bank w swojej ofercie nie ma depozytów oprocentowanie konta musi być nie niższe stopa depozytowa NBP,
• po zakończeniu okresu oszczędzania bank przekształca konto w lokatę, która oprocentowana jest zgodnie z powyższymi zasadami. Bank przeniesie Twoje środki na lokatę również kiedy w okresie oszczędzania nabyłeś nieruchomość!
• konto mieszkaniowe można bezpłatnie przenieść do innego banku,
• jeśli przed okresem oszczędzania nabyłeś udział w nieruchomości nieprzekraczający 50% w drodze dziedziczenia, bądź w okresie oszczędzania nabyłeś nieruchomość w drodze dziedziczenia, premia mieszkaniowa zostanie wypłacona jeśli przed dniem wypłaty środków  zbyłeś prawo własności bądź wypłacasz środki na poczet zakupu pozostałych udziałów w tej nieruchomości,
• z tytułu wypłaty premii bank prowadzący konto pobiera prowizję w wysokości 1% tej premii.

Podsumowanie stanu programu Pierwsze Mieszkanie na luty 2023

Program Pierwsze Mieszkanie mimo ograniczeń i pewnych niedoskonałości w dalszym ciągu wydaje się ciekawym rozwiązaniem. Im bliżej wejścia w życie programu tym więcej konkretnych informacji na jego temat. Nowe informacje nt. programu będziemy przedstawiać Wam w kolejnych wpisach.

Prace legislacyjne nad programem możecie również śledzić samodzielnie na stronie Rządowego Centrum Legislacji pod linkiem https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12369053/katalog/12948743#12948743.

 

Update – marzec 2023
Program Pierwsze Mieszkanie przyjęty przez Rząd!

 

We wtorek 14.03.2023 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy w sprawie kredytu 2 proc. na zakup pierwszego mieszkania. Minister Waldemar Buda podtrzymał wcześniejsze zapowiedzi, że program ma obowiązywać od 01.07.2023 roku i dodał, że pierwsze kredyty mają zostać udzielone w sierpniu/wrześniu 2023 roku.

Poniżej aktualizacja najnowszych informacji o Programie Pierwsze Mieszkanie po konferencji prasowej Premiera Mateusza Morawickiego i Ministra Waldemara Budy oraz opublikowanych zmianach w ustawie. Sprawdź na jakie zmiany należy zwrócić uwagę z punktu widzenia doświadczonego doradcy (eksperta) kredytowego!

Zakres czasowy programu Pierwsze Mieszkanie

Program „Pierwsze Mieszkanie” ma obowiązywać od 01.07.2023 roku. Minister Buda podkreśla, żeby chce aby od 01.07.2023 roku Bezpieczny Kredyt 2% i Konto Mieszkaniowe były już w ofercie większości banków. Jest to o tyle istotna informacja , że zgodnie z planem do tego czasu banki mają mieć już podpisane umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) i realnie oferować kredyt ze wsparciem. W przypadku wcześniejszego rządowego programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego (niedawno przekwalifikowanego na Rodzinny kredyt Mieszkaniowy), najpierw został wprowadzony pogram, a dopiero później banki zaczęły podpisywać umowy z BGK o uczestnictwo w programie. Mieliśmy więc sytuację, że przez kilka miesięcy, w teorii program już działał, ale nie można było z niego skorzystać bo banki nie miały jeszcze podpisanej umowy z BGK. Zapowiedzi Ministra wskazują, że w przypadku programu Pierwsze Mieszkanie takiej luki nie będzie. Realnie po 01.07. 2023 r. mamy mieć możliwość złożenia wniosku kredytowego co oznacza, że pierwsze kredyty ze wsparciem zostaną udzielone w sierpniu – wrześniu. Program ma natomiast obowiązywać do końca 2027 roku ale Rząd zastrzega sobie możliwość jego przedłużenie.

Jaka ma być dostępność środków w programie Pierwsze Mieszkanie?

Tutaj Minister Buda ogłosił pewną „niespodziankę”. Otóż na rok 2023 nie przewidziano limitów aby móc skorzystać z programu! Oznacza to, że Ci z nas, którzy będą chcieć skorzystać z programu jeszcze w 2023 roku nie będą musieli przesadnie się spieszyć w obawie, że środki przeznaczone na wsparcie na dany rok skończą się. Minister Buda uzasadnia brak limitów na 2023 rok „timingiem” programu. Mianowicie, jeśli Program Pierwsze Mieszkanie wystartuje w drugim półroczu 2023 roku a pierwsze kredyty zostaną wypłacone dopiero w sierpniu-wrześniu, to i tak wielu kredytobiorców w 2023 roku nie zdąży z programu skorzystać , więc tworzenie limitów środków przeznaczonych na wsparcie na ten rok jest zbędne. Realnie większość kredytobiorców zainteresowanych programem musu zakładać, że zaciągnie kredyt z dopłatą dopiero w kolejnych latach.

Co do środków zarezerwowanych na dopłaty w programie w 2024 roku i latach kolejnych to będą one limitowane, ale wysokość limitu ma określić dopiero ustawa budżetowa. Minister podkreśla natomiast, że cyt. „myśli, że wszyscy zainteresowani będą mogli z tego programy skorzystać”.

Możliwość skorzystania z programu a fakt posiadania nieruchomości przez osobę z którą tworzymy gospodarstwo domowe

Dodano zapis w ramach którego z Bezpiecznego Kredytu 2% będzie mógł skorzystać również kredytobiorca który w dniu udzielenia kredytu i przed tym dniem nie posiada i nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego i domu oraz jeśli prawa takiego nie posiada i nie posiadała w okresie pozostawiania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy, osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo!

Aby zrozumieć ten zapis doprecyzowano, od kiedy uznaje się, że prowadzi się wspólne gospodarstwo domowe ze współkredytobiorcą i tak:

• w przypadku małżeństwa-jest to dzień zawarcia małżeństwa ze współkredytpobiorcą,
• w przypadku związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno dziecko-jest to dzień urodzenia dziecka.

W praktyce ten zapis oznaczać będzie, że w przypadku małżonków bądź związków nieformalnych wychowujących przynajmniej jedni dziecko jeśli maksymalnie jednio z kredytobiorców posiadało nieruchomość /udział w nieruchomości nabyte przed prowadzeniem wspólnego gospodarstwa domowego to w dalszym ciągu będą oni mogli skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2% .

Brak możliwości skorzystania z programy Bezpieczny Kredyt 2% jeśli w okresie ostatnich 36 miesięcy jesteś bądź byłeś stroną umowy o kredyt hipoteczny

Jeśli w przeciągu ostatnich 36 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego w programie Bezpieczny Kredyt 2% jesteś lub byłeś stroną umowy o kredyt hipoteczny to nie możesz skorzystać z programu! To rozwiązanie ma w praktyce zapobiec rozwiązaniu już zawartych umów kredytowych na zakup nieruchomości (np. na rynku pierwotnym, gdzie mieszkanie jest w trakcie budowy i kredyt nie został jeszcze wypłacony), tylko po to aby móc ubiegać się ponownie o bezpieczny kredyt 2% na zakup tej samej nieruchomości. Ustawodawca mówi więc „nie” spekulantom.

Możliwy wkład własny większy niż 200 tyś – ale pod pewnymi warunkami!

O ile maksymalna wysokość wkładu własnego nie może być większa niż 200 tyś. PLN to są 2 wyjątki od tej zasady. W przypadku kiedy wkładem własnym jest wyłącznie:

• nieruchomość gruntowa, lub
• środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym razem z premią

łączna wysokość wkładu może być większa niż 200 tyś PLN. W praktyce, w przypadku budowy nie wiadomo jeszcze czy przez wartość działki rozumie się to, co zostało na niej już posadowione (o kredyt można ubiegać się wszak również w trakcie budowy) – czy chodzi o samą wartość gruntu, na którym jest realizowana budowa.

Dodatkowo warto przypomnieć, że program Pierwsze Mieszkanie łączy się z programem Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (wcześniej Mieszkanie bez wkładu własnego), co oznacza, że Bezpieczny Kredyt 2% można zaciągnąć również bez wkładu własnego.

Będziemy na bieżąco aktualizować informacje nt. Programu Pierwsze Mieszkanie. Jeśli jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym i chciałbyś skorzystać ze wsparcia doświadczonego doradcy (eksperta) kredytowego zapraszam do kontaktu! Aktualne informacje nt. programu znajdziesz również na rządowej stronie https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/pierwsze-mieszkanie. Link do zmodyfikowanego projektu ustawy z dnia 03.03.2023 roku znajdziecie na stronie RCL: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12369053/katalog/12948779#12948779