16.12.2022 roku minister rozwoju Waldemar Buda nieoczekiwanie ogłosił, że rząd planuje wprowadzić nowy program mieszkaniowy o prostej nazwie „Program Pierwsze Mieszkanie”. Rynek długo oczekiwał na rozwiązania systemowe ułatwiające zakup pierwszego „M”, dlatego też wiadomość o programie dosłownie zelektryzowała potencjalnych kredytobiorców. Jakie są założenia programu Pierwsze Mieszkanie? Jakie są jego potencjalne zalety i wady? Czy program może budzić jakieś wątpliwości? Czy warto czekać aby skorzystać z tego programu? Odpowiedzi na te pytania z perspektywy eksperta kredytowego (doradcy kredytowego) w artykule poniżej!

 

Program Pierwsze mieszkanie – od kiedy?

Przede wszystkim odpowiedzmy na podstawowe pytanie: Kiedy rusza program Pierwsze Mieszkanie? Otóż uruchomienie programu przewidziane jest na 3 kwartał 2023 roku, a więc mamy jeszcze trochę czasu.

 

Konstrukcja Programu Pierwsze Mieszkanie – dwa filary

Zgodnie z komunikatem na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii program ma się składać z dwóch niezależnych filarów:

  • Bezpieczny Kredyt 2%,
  • Konto Mieszkaniowe.

I-wszy filar – bezpieczny kredyt 2%

Kto może skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie?

Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45-go  roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Z kredytu będą mogli skorzystać zarówno single jak też małżeństwa oraz osoby pozostające w związku nieformalnym wychowujące przynajmniej jednio wspólne dziecko. W przypadku małżeństwa lub związku nieformalnego wychowującego przynajmniej jedno o wspólne dziecko, warunek wieku i „pierwszego mieszkania” spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

 

Jakie są podstawowe założenia programu Pierwsze Mieszkanie?

  • budżet państwa przez pierwsze 10 lat dopłaci do raty kredytu różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowania kredytów o stałej stopie (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2% powiększoną dodatkowo o stałą marżę banku,
  • maksymalna wysokość kredytu którą można uzyskać to 500 tyś PLN w przypadku singla i 600 tyś PLN w przypadku małżeństwa bądź rodziców wychowujących przynajmniej jedno wspólne dziecko,
  • możliwość zakupu mieszkania zarówno na pierwotnym jak i wtórnym,
  • możliwość sfinansowania mieszkania, domu ale również działki przeznaczonej pod budowę domu czy samej budowy domu z wykończeniem,
  • brak maksymalnego limitu ceny za m2 nabywanej nieruchomości,
  • w okresie obowiązywania dopłaty kredyt w ratach malejących i oprocentowaniu stałym, wysokość każdej kolejnej raty i dopłaty będzie więc spadać,
  • po zakończeniu dopłaty po 10 latach zmiana- kredyt w ratach równych i oprocentowaniu stałym,
  • gwarancja marży nie wyższej niż w innych kredytach danego banku,
  • możliwość połączenia programów i jednoczesnego skorzystania z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego dla nieruchomości dodatkowo spełniających limit cenowy programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, jednak wówczas brak możliwości ze skorzystania ze spłaty rodzinnej będącej jednym z elementów programu. Więcej o programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” znajdziesz tu we wcześniejszym wpisie,
  • przewidywany termin wprowadzenia programu to 3-ci kwartał 2022.

Przykład dla kredytu 300 tyś PLN zaciągniętym na okres 25 lat na oprocentowaniu stałym 8,46%*:

  • pierwsza rata bez dopłaty – 3115 PLN,
  • pierwsza rata po dopłacie – 1711,50 PLN
  • rata stała po 10 latach – 1768,31
  • odsetki zaoszczędzone przez okres 10 lat w stosunku do kredytu bez dopłaty-134920,50 PLN

*zał., że taka wysokość oprocentowania obowiązuje przez cały okres kredytowania

 

II-gi filar – Konto Mieszkaniowe

Kto może skorzystać z Konta Mieszkaniowego?

Osoba, która nie ma i nie miała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego)  oraz osoba, która w jednym posiadanym niewielkim lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Mieszkanie nie może być wówczas większe niż:

  • 50 m2 w przypadku 2 dzieci,
  • 75m2 w przypadku 3 dzieci,
  • 90 m2 w przypadku 4 dzieci,
  • bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.

Jakie są podstawowe założenia Konta Mieszkaniowego?

  • możliwość otwarcia konta mieszkaniowego w jednym z banków komercyjnych,
  • okres oszczędzania na koncie od 3 do 10 lat,
  • minimalna wpłata miesięczna 500 PLN (6 tyś PLN rocznie) a maksymalna wpłata miesięczna 2000 PLN( 24 tyś PLN rocznie),
  • wymagane systematyczne wpłaty( co najmniej 11 wpłat rocznie w kwocie co najmniej 500 PLN). Jeśli klient spełnia warunek minimalnych wpłat w danym roku uzyskuje Premię Mieszkaniową, jeśli nie-ma możliwość uzyskania premii w kolejnych latach-o ile spełni warunek minimalnych wpłat,
  • Premia Mieszkaniowa- roczny wskaźnik inflacji bądź wskaźnik zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego- co roku będzie wybierany wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Premia będzie naliczana raz do roku i wypłacana jednorazowo,
  • Oprócz Premii Mieszkaniowej zgromadzone środki będą oprocentowane zgodnie z ofertą depozytową banku, oszczędności zwolnione z podatku belki. Środki będą oprocentowane zgodnie z ofertą depozytową niezależnie od tego czy jest zachowana systematyczność oszczędzania czy tez nie,
  • Po zakończeniu okresu oszczędzania 5 lat na wykorzystanie środków na zakup pierwszego mieszkania (również budowa domu, wkład mieszkaniowy do spółdzielni, partycypacja w SIM lub TBS),
  • Premia Mieszkaniowa i zwolnienie oszczędności z podatku Belki będzie przysługiwało tylko w sytuacji kiedy środki zostaną wypłacone na cel mieszkaniowy(zakup mieszkania, budowa domu itp.

% konta mieszkaniowego = Premia Mieszkaniowa*(roczny wskaźnik inflacji bądź wskaźnik zmiany wartości ceny 1 m2)+oprocentowanie depozytu zgodnie z ofertą banku.

*premia mieszkaniowa wypłacana jest tylko w przypadku systematycznych wpłat( min. 11 wpłat po 500 PLN w roku).

 

Przykład:

W ciągu roku klient odkładał systematycznie 1000 PLN miesięcznie więc odłożył 12000 PLN. Inflacja wyniosła 12,3%. Wzrost wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł 12%. Oprocentowanie depozytu wyniosło 5%. Oprocentowanie środków zgromadzonych na koncie to więc 12,3%+5%=17,3%. Klient otrzyma więc łącznie 2076 PLN.

W kolejnym roku klient odkładał 1000 PLN miesięcznie ale tylko w 10 z 12 miesięcy. Nie spełnił więc warunku  systematyczności a co za tym idzie nie uzyska  Premii Mieszkaniowej. Zgromadził w tym czasie 10000 PLN a procentowanie depozytu wyniosło w tym roku w dalszym ciągu 5%. Klient otrzyma wiec łącznie za dany rok tylko 500 PLN  za depozyt zwolnione z podatku Belki.

W następnym roku klient odkładał 1000 PLN miesięcznie przez 11 miesięcy, zgromadził wiec 11000 PLN. Wskaźnik inflacji w tym roku wyniósł 8% a wzrost wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł 10%. Depozyt w banku w tym roku w dalszym ciągu był oprocentowany na 5%. Ponieważ klient spełnił warunek systematyczności otrzyma Premię Mieszkaniową oraz oprocentowanie depozytu. Całkowite oprocentowanie Konta Mieszkaniowego wyniesie w danym roku 10%+5%=15%. Klient otrzyma więc łącznie 1650 PLN.

Operacja powtarza się co roku aż do wypłaty środków. Bazą do wyliczenia  środków jakie klient otrzyma w danym roku są środki , które klient oszczędził tylko w danym roku -bez powiększania ich o wcześniej uzyskane Premie Mieszkaniowe i środki z oprocentowania depozytu.

Ciekawostka-Konto Mieszkaniowe to nic innego jak nieco bardziej zaawansowana wersja rozwiązania które na szeroką skalę funkcjonowało w Polsce w okresie PRL-u jako tzw. książeczka mieszkaniowa. Jeśli jesteś właścicielem takiej książeczki i chciałbyś użyć zgromadzonych na niej środków razem z premią gwarancyjną jako wkład własny przy zakupie nieruchomości, zapraszam do kontaktu z doświadczonym ekspertem(doradcą) kredytowym. Więcej nt. książeczki mieszkaniowej znajdziesz w artykule „Książeczka mieszkaniowa a wkład własny„.

Wątpliwości dotyczące  programu Pierwsze Mieszkanie

Program bardzo szybko został okrzyknięty przez ekspertów (doradców) kredytowych  największą rewolucją na rynku kredytów hipotecznych od lat a przez niektórych nawet najtańszym kredytem w historii. Natomiast po tym jak emocje opadły i zweryfikowano dokładnie założenia programu pojawiły się liczne wątpliwości. Poniżej przedstawiam tylko niektóre z nich.

 

Czy ten program aby na pewno wejdzie w życie czy jest to tylko „kiełbasa wyborcza”?

Informacja nt. programu pojawiała się w nieprzypadkowym momencie,  na niecały rok przed planowaną datą wyborów parlamentarnych (o ile nie zostaną one przesunięte). Na stronach Ministerstwa Rozwoju i Technologii widnieje informacja, że program ma być uruchomiony nie później niż w III kwartale 2023. Politycy opcji rządzącej określają wprost, że ministerstwo chce uruchomić program jeszcze przed wyborami. Czasu zostało więc relatywnie mało a doświadczenie pokazuje, że prace nad tego typu programami trwały zazwyczaj znacznie dłużej, pytanie więc czy finalnie data wejście programu nie zostanie przesunięta , a w dalszej kolejności po wyborach jego założenia nie zostaną zmodyfikowane? A może program finalnie nie wejdzie w życie wcale jak to miało już miejsce z niektórymi wcześniej zapowiadanymi programami?

 

Czy Państwo jest realnie w stanie w długiej perspektywie ponosić koszty takiego programu?

Specjaliści określają program jako hojny a nawet bardzo hojny. Np. biorąc pod uwagę dzisiejszą wysokości  inflacji 17,4% i średnie oprocentowanie depozytów  na rynku na poziomie 6%, oprocentowanie Konta Mieszkaniowego wyniosłoby na dzień dzisiejszy  23,4%(!). Nawet jeśli założymy, że w najbliższych latach inflacja spadnie oprocentowanie takiego konta pozostaje w dalszym ciągu bardzo wysokie. Czy państwo Polskie jest stać na finansowanie takiego programu a tym samym czy ma on rację bytu w niezmienionej formie w długim okresie? Odpowiadając na to pytanie należy również zwrócić uwagę, że skala programu jest niezwykle szeroka- w przypadku małżeństw wystarczy , że warunek wieku 45 lat i warunek nieposiadania mieszkanie musi spełnić przynajmniej jedno z małżonków. Oznacza to więc, że dla części klientów wcale nie będzie musiał być to ich pierwszy kredyt hipoteczny.

 

Czy środków z programu wystarczy dla wszystkich?

Minister Buda oszacował , że ze środków z Premii Mieszkaniowej skorzysta rocznie 30-40 tyś osób  a przez cały okres obowiązywania programu nawet 100 tyś osób. Czy zatem środków z programu wystarczy dla wszystkich? W przypadku poprzednich programów(RNS czy MDM) bywało, że środki zarezerwowane na dany tok rozchodziły się znacznie wcześniej, w skrajnych przypadkach nawet pierwszego dnia funkcjonowania programu. Ciekawostka-program ma wystartować jeszcze w 2023 roku ale na stronie ministerstwa te opisuje planowane wydatki na program dopiero od 2024 roku( jedynie w mediach pojawiła się wypowiedź ministra Budy, że w 2023 roku planuje się przeznaczyć na ten program 100 mln PLN). Co do natomiast kont mieszkaniowych , to minister  Buda wypowiedział się , że „ma być to program reglamentowany”. Pozostaje pytanie jak bardzo, dla kogo i na jakich zasadach?

 

Kredyt 2 % tylko z nazwy

Po wczytaniu się w szczegóły programu, doświadczony ekspert (doradca) kredytowy z łatwością wychwyci, że dźwięcznie brzmiące „ Kredyt Bezpieczny 2%” to niejako tylko chwyt marketingowy. Okazuje się bowiem, że 2% to jedynie stała stopa oprocentowania obowiązująca w okresie dopłat, w rzeczywistości natomiast oprocentowanie jakie będzie płacił klient w okresie dopłat to suma stałej stopy 2% powiększona o marżę banku!

Co więcej w wyliczeniach na stronie ministerstwo zakłada mażę banku na poziomie zaledwie 0,85% (!) a każdy ekspert (doradca) kredytowy potwierdzi, że ta jest na dzień dzisiejszy całkowicie nierealna. Realna marża jaką można uzyskać w tej chwili w PekaO SA (bank na którego ofertę powołuje się ministerstwo) to dla kredytu z min. 20% wkładem w zależności od wariantu oferty od 1,84% do 1,99%. Okazuje się więc, że „Kredyt Bezpieczny 2%” będzie bardziej „Kredytem Bezpiecznym 4%” a w przypadku klientów nie posiadających 20% wkładu w przypadku których marże są wyższe może to być nawet „Kredyt Bezpieczny  4,5%”.

Realne korzyści z programu będą więc niższe niż te , które przedstawiłem w przykładzie liczbowym bazując na założeniach przyjętych przez ministerstwo( przy kredycie 4% korzyść z na odsetkach w przeciągu pierwszych 10 lat stopnieje do 107263 PLN). Nie zmienia to faktu, że mimo wszystko będą to korzyści duże, które z czasem będą jednak  zapewne niwelowane przez spadające stopy procentowe. Oferty oprocentowania stałego na rynku wówczas również będą spadać a co za tym różnica między oprocentowaniem komercyjnego kredytu a oprocentowaniem kredytu z dopłatą będzie się zmniejszać.

 

Brak zdolności kredytowej – główny ,nierozwiązany problem

Niestety specjaliści przewidują, że będzie to kredyt tylko dla zamożnych z bardzo dobrą zdolnością kredytową a takich na rynku przy wysokich stopach procentowych  jest mało. Dlaczego? Po pierwsze– kredyt w okresie obowiązywania stałej stopy ma być spłacany w ratach malejących a zdecydowana większość banków liczy w ratach malejących zdolność znacznie gorzej niż w ratach równych. Po drugie-żeby zdolność klientów poprawiła się KNF musiałby zmniejszyć bądź zupełnie znieść bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych na dziś wynoszący 5%. KNF zapowiedział już wprawdzie zmianę rekomendacji S dla kredytów w oprocentowaniu stałym ale nie wiadomo jaki będzie jej zakres. Póki co niewystarczającą zdolność kredytową należy ocenić jako największą bolączkę programu „Pierwsze Mieszkanie”. Jest to o tyle ważne, że warto przypomnieć, że to właśnie zdolność kredytowa zadecydowała w największej mierze o porażce programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

 

Czy wprowadzenie programu Pierwsze Mieszkanie nie sprawi, że ceny nieruchomości wzrosną?

Tutaj specjaliści mają podzielone zdania. Z jednej strony określa się, że aktualna podaż ofert nieruchomości  na rynku jest na tyle duża a skala programu w stosunku do ilości tych ofert  będzie na tyle „mała”, że ceny nie wzrosną. Z drugiej strony może tutaj zadziałać efekt psychologiczny „niedostępności” i ceny wzrosną.

 

Czy Program Pierwsze Mieszkanie to dobry program i czy warto czekać na jego wprowadzenie?

Program rządowy Pierwsze Mieszkanie w formie zaprezentowanej przez rząd do bezsprzecznie krok w dobrym kierunku. Założenia programu należy ocenić jako dobre. Jeśli wejdzie on w takim kształcie w jakim jest zapowiadany a KNF zmieni zasady liczenia zdolności kredytowej co zbiegnie się ze spadkiem stóp procentowych w wyniku czego zdolność wzrośnie to może być on prawdziwą gratką dla przyszłych kredytobiorców. Pytanie natomiast czy tak się stanie jak też czy program w ogóle wejdzie w życie i dla jak wielu klientów wystarczy środków? Tego nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Przyszli kredytobiorcy po pojawieniu się informacji o programie podzielili się na 2 obozy-na tych którzy będą czekać , licząc się z tym, że program finalnie może nie wejść w życie a ceny nieruchomości w międzyczasie będą rosły,  jak i na tych, którzy  nie wierzą w ten program  i decydują się na zakup nieruchomości teraz (jeśli mają taką możliwość) licząc, że kupią tę nieruchomość w lepszej cenie niż w przyszłości.

Osobiście, jako ekspert (doradca) kredytowy jestem w stanie zrozumieć oba  te obozy, natomiast dopiero czas pokaże czy warto było czekać uzyskując finalnie kredyt na b. dobrych warunkach, czy też czekanie nic nie dało i Ci którzy czekali będą musieli zaciągnąć zwykły kredyt mieszkaniowy ale cena nieruchomości będzie już znacznie wyższa niż teraz.

Należy liczyć się natomiast z tym, że ogłoszenie informacji o planowanym programie sprawi, że jeszcze większa część potencjalnych kredytobiorców odłoży decyzję o zakupie nieruchomości do czasu rozpoczęcia programu. To z kolei może przełożyć się na utrzymanie małego ruchu na rynku kredytów hipotecznych w pierwszej połowie przyszłego roku.

Będziemy na bieżąco aktualizować informacje nt. Programu Pierwsze Mieszkanie. Jeśli jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym i chciałbyś skorzystać ze wsparcia doświadczonego doradcy (eksperta) kredytowego zapraszam do kontaktu! Aktualne informacje nt. programu znajdziesz również na rządowej stronie https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/pierwsze-mieszkanie.

Szukaj w serwisie

Najnowsze Case Study

Więcej CASE STUDY

Najnowsze Aktualności

Więcej Aktualności

Umów się na spotkanie z doradcą

Ekspert / Doradca Kredytowy
Mateusz Dyrda

Mateusz Dyrda

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku: 2012, 2013, 2015, 2017, 2019. W branży od 2008 r. Zapraszam na spotkanie – współpraca ze mną jest całkowicie bezpłatna. Umów się na spotkanie już dziś!