Kredyt hipoteczny: Fakty i Mity okiem Eksperta Kredytowego

W swojej codziennej pracy jako ekspert kredytowy (doradca kredytowy), podczas spotkań z przyszłymi kredytobiorcami zauważam te same, powtarzające się błędne przekonania odnośnie kredytów na cel mieszkaniowy, czyli kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomości. Z tej obserwacji zrodził się pomysł nowego cyklu pod tytułem „FAKTY i MITY”, który będzie dotykał właśnie tych najczęściej powtarzających się przekonań odnośnie poszczególnych zagadnień kredytowych i w którym będę starał się precyzować najczęściej powielane wątpliwości. Moje doświadczenie w pracy z klientami pokazuje mi jak wiele błędnych przekonań funkcjonuje wśród kredytobiorców odnośnie zagadnień kredytowych.

 

Kredyt hipoteczny – błędne przekonania i powielane opinie

W tym artykule zajmiemy się powtarzanymi błędnymi przekonaniami oraz prawdziwymi informacjami odnośnie ogólnego zagadnienia jakim jest kredyt hipoteczny. Warto więc na wstępie przypomnieć co dokładnie rozumiemy pod pojęciem kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny jest szerszym pojęciem niż kredyt mieszkaniowy i w dużym skrócie oznacza kredyt zabezpieczony na nieruchomości czyli mamy do czynienia z sytuacją gdzie bank udzielający kredytu stosuje zabezpieczenie jakim jest ustanowienie hipoteki i dokonywany jest wpis do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt hipoteczny najczęściej jest kredytem długoletnim (chociaż nie musi takim być) zawieranym nawet na 35 lat. Do kredytów hipotecznych zaliczamy: kredyt mieszkaniowy, budowlano-hipoteczny, pożyczkę hipoteczną, kredyt refinansowy i kredyt konsolidacyjny.

 

MITY dotyczące kredytu hipotecznego

Poniżej opisuję pięć najczęściej pojawiających się wśród zainteresowanych kredytem, mylnych przekonań dotyczących kredytu hipotecznego, które bardzo często pojawiają się podczas rozmów i spotkań z klientami.

 

MIT#1: Kredyt hipoteczny trzeba spłacać całe życie

Kredyt hipoteczny najczęściej jest zobowiązaniem długoletnim co wynika z faktu, że zazwyczaj dotyczy relatywnie wysokich kwot kredytu, gdyż głównie przeznaczony jest na zakup lub budowę nieruchomości i aby udźwignąć ratę decydujemy się wyjściowo na wieloletni okres kredytowania często 25 lub 30 lat (w niektórych bankach jest możliwy okres kredytowania sięgający nawet 35 lat). Nie oznacza to, że jesteśmy skazani na 30 lat spłacania kredytu i że zaciągając kredyt w wieku 30 lat ostatnią ratę zapłacimy na nasze 60 urodziny. Kredyt hipoteczny można spłacić w całości lub częściowo wcześniej w każdym momencie po uruchomienie kredytu. Warto dodać, że dokonując wcześniejszej przedterminowej spłaty, spłacamy tylko pożyczony kapitał. Istotne jest, iż zgodnie z aktualnie obowiązującą Ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23.03.2017r. bank może pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu z oprocentowaniem zmiennym tylko w pierwszych trzech latach od dnia zawarcie umowy kredytowej i niektóre banki korzystają z tej możliwości. W kolejnych latach nie można pobierać już opłaty za wcześniejszą spłatę. Podsumowując nadpłata może być dokonywana w każdym momencie ale aktualnie w pierwszych trzech latach może wiązać się dodatkową opłatą.

Dodatkowo, statystyczny Polak spłaca hipotekę w 8-10 lat. A więc nie jest tak źle.

 

MIT#2: Kredyt hipoteczny jest drogi

Nie ulega wątpliwości, że za pożyczone środki trzeba zapłacić dodatkowy koszt. Banki zarabiają na produktach kredytowych głównie poprzez odsetki, gdyż jest to element ich działalności i to jest oczywiste. Natomiast kredyt celowy na sfinansowanie czy budowę nieruchomości i jednocześnie zabezpieczony na niej będzie najtańszym dostępnych finansowaniem na rynku w porównaniu do innych produktów kredytowych. Dodatkowo trzeba pamiętać, że kupując nieruchomość dziś i zaciągając kredyt na jej sfinansowanie kupujemy ją po cenie z dnia dzisiejszego i warunki kredytowe mamy zapisane w umowie kredytowej przez cały okres kredytowania. Zestawiając to z faktem, że kredyt hipoteczny jest zazwyczaj przedsięwzięciem długoletnim, jest duże prawdopodobieństwo, że nasza nieruchomość w długim okresie zyska na wartości a kredyt hipoteczny możemy wcześniej spłacić co wyraźnie pomniejsza ostateczny koszt zobowiązania. Na koniec całego przedsięwzięcia po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu może się okazać, że wartość nieruchomości jest wyższa niż całkowite koszty kredytu jakie ponieśliśmy. Warto więc szerzej spojrzeć na kredyt hipoteczny aniżeli tylko na wysokość nadchodzącej raty.

 

MIT#3: Muszę mieć historię kredytową aby otrzymać kredyt hipoteczny

Kolejny popularny mit z jakim często spotykam się w rozmowach z klientami, nie tylko w formie pytań ale także deklaracji posiadania już zobowiązań tylko po to aby mieć historię kredytową przygotowującą do tego najważniejszego kredytu na zakup nieruchomości. Niejednokrotnie pada też pytanie czy trzeba kupić „żelazko na raty” aby otrzymać kredyt mieszkaniowy? Odpowiedź brzmi: nie trzeba! Fakt braku jakichkolwiek kredytów zaciąganych w przeszłości nie będzie blokował nas w zaciągnięciu kredyt na zakup lub budowę nieruchomości.

 

MIT#4: Kredyt hipoteczny najlepiej brać w banku, w którym ma się konto

W momencie zakupu nieruchomości i przymierzania się do kredytu hipotecznego często możemy mieć wyobrażenie, że najlepszy kredyt otrzymamy w banku, w którym mamy już konto. Otóż nie zawsze tak jest. Oczywiście może się tak zdarzyć, że akurat bank, którego jesteśmy klientami będzie miał aktualnie najlepszą ofertę jednak nie będziemy o tym wiedzieć jeśli nie porównany oferty naszego banku z innymi u doświadczonego eksperta (doradcy kredytowego). Nawet jeśli nasz bank będzie w jakiś sposób premiował to, że jesteśmy jego klientami to i tak może się okazać, że nie będzie to wcale najtańsza opcja na rynku. Trzeba pamiętać, że nowy bank też będzie chciał zachęcić i pozyskań nowego klienta. Dodatkowo na rynku, mogą też występować okresowe oferty specjalne oferujące bardzo atrakcyjne warunki kredytowania.

 

MIT#5: Nie mogę sprzedać mieszkania, które jest kupione na kredyt

Kolejny często wracający do mnie mit. Funkcjonuje przekonanie, że nieruchomość, którą kupimy na kredyt jest po pierwsze własnością banku a po drugie jesteśmy zblokowanie z jej ewentualną sprzedażą na wiele lat, dopóki nie spłacimy kredytu. Otóż tak w rzeczywistości nie jest. Bank nigdy nie jest właścicielem nieruchomości, jest wpisana hipoteka na rzecz banku w dziale IV księgi wieczystej. To my jesteśmy właścicielami nieruchomości. Jeśli chcemy ją sprzedać to jak najbardziej możemy to zrobić w każdym momencie. W praktyce wygląda to tak, że otrzymane środki od sprzedającego idą w pierwszej kolejności bezpośrednio do naszego banku na spłatę zobowiązania a następnie pozostała kwota ze sprzedaży trafia do nas na konto (jeżeli oczywiście jest dodatnia różnica między ceną sprzedaży a saldem naszego kredytu).

 

FAKTY dotyczące kredytu hipotecznego

Poniżej pięć zasadniczych faktów, które powinny być znane osobom zainteresowanym zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

 

FAKT#1: Trzeba posiadać zdolność kredytową aby otrzymać kredyt hipoteczny

Nie rzadko spotykam się z pytaniem, dlaczego bank wymaga udokumentowania a następnie weryfikuje moje dochody przy ubieganiu się o kredyt skoro ma być on zabezpieczony na nieruchomości, którą bank może sprzedać. Funkcjonuje przekonanie, że skoro bank zabezpiecza się np. na mieszkaniu, na zakup którego mamy np. wysoki wkład własny to tak naprawdę nie ma potrzeby badania zdolności przez bank. Jest to mylne przekonanie. Banki, zgodnie zresztą z Rekomendacją S wydaną przez KNF stosują badanie zdolności kredytowej w oparciu między innymi o dochody i zobowiązania wnioskodawców. Nie wystarczy zatem dać nieruchomość pod zabezpieczenie, trzeba mieć zdolność umożliwiającą spłatę zobowiązania aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową.

 

FAKT#2: Do kredytu mogę przystąpić ze współwnioskodawcą

Jak najbardziej do kredytu hipotecznego można przystąpić w osobą trzecią. Może to być osoba spokrewniona np. rodzice lub niespokrewniona. Zazwyczaj taka sytuacja ma miejsce kiedy docelowy właściciel nabywanej nieruchomości nie ma sam wystarczającej zdolności aby indywidualnie zaciągnąć kredyt. Warto pamiętać o tym, że współkredytobiorca nie musi być właścicielem nabywanej nieruchomości, może być tylko kredytobiorcą występującym w umowie kredytowej oraz w momencie gdy docelowy właściciel nieruchomości osiąga sam w pełni zdolność do spłaty zobowiązania można wystąpić z prośbą do banku, w którym posiadamy zobowiązanie, o ponowną analizę zdolności i odłączenie współkredytobiorcy od kredytu aneksem do umowy kredytowej. Jeśli dany bank odmówiłby takiego aneksu, zawsze pozostaje opcja refinansowania kredytu do innego banku.

 

FAKT#3: Usługi eksperta (doradcy) kredytowego są bezpłatne

Niejednokrotnie klienci zadają mi pytanie ile muszą zapłacić za moje usługi lub gdzie jest ukryty koszt dla eksperta (doradcy) kredytowego. Otóż zgodnie z Ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami ekspert (dawniej doradca) kredytowy nie może pobierać opłat od klienta. Jest to więc kwestia bezdyskusyjna. Szczegółowo o zawodzie eksperta (dawniej doradcy) kredytowego możesz przeczytać w moim artykule pod tytułem: Wszystko o zawodzie eksperta (doradcy) kredytowego: Case Study.

 

FAKT#4: Trzeba mieć wkład własny aby kupić nieruchomość na kredyt

Zgodnie z już wcześniej przytoczoną Rekomendacją S wydaną przez KNF banki mogą udzielać kredytów z wkładem własnym na poziomie 20%. Nie jest to jednak minimalny wkład własny, ponieważ ta sama Rekomendacja zezwala na wkład własny na poziomie 10%, jeśli brakujące 10% będzie dodatkowo ubezpieczone (jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu). Podsumowując trzeba mieć wkład własny na minimalnym poziomie 10%. Rekomendacja dotyczy ogółu kredytów jednak od tej zasady mogą zdarzać się wyjątki. Takim wyjątkiem jest aktualnie funkcjonujący program rządowy wsparcia kredytobiorców pod nazwą Rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM), który umożliwia wnioskowanie o kredyt bez posiadania w ogóle wkładu własnego jednak, jak większość tego typu programów ma obostrzenia i warunki, które trzeba spełnić oraz nie wszystkie banki udzielają kredytów w ramach tego programu.

 

FAKT#5: Bank może odmówić udzielenia kredyt

Oczywiście może. Trzeba pamiętać, że to zawsze bank decyduje o tym czy przyznaje nam kredyt i czy przyznaje go w kwocie takiej o jaką wnioskujemy. Na wydanie decyzji pozytywnej składa się wiele etapów analizy przez bank naszego wniosku kredytowe takich jak: analiza pod kątem prawnym, finansowym oraz pod katem zabezpieczenia na nieruchomości. Na ostateczną decyzję banku mogą mieć wpływ takie czynniki jak scoring kredytowy, wycena nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu czy weryfikacja naszej historii kredytowej itd. Jeśli chcesz wiedzieć jakie masz narzędzia aby ustrzec się przed negatywnymi skutkami odmownej decyzji kredytowej wydanej przez bank, skontaktuj się w tej sprawie z doświadczonym ekspertem (doradcą) kredytowym.