Księga wieczysta a kredyt hipoteczny: kompletny poradnik

Księga wieczysta – dlaczego trzeba ją sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej? Zapraszam do lektury.

Zakup nieruchomości na kredyt to wieloetapowy proces. Kiedy już znajdziemy nieruchomość, która spełnia nasze oczekiwania i chcemy przystąpić do pierwszego kroku jakim jest podpisanie umowy przedwstępnej zakupu musimy pamiętać, że jednym z podstawowych dokumentów, jaki powinniśmy sprawdzić przed zawarciem wyżej wymienionej umowy jest księga wieczysta prowadzona dla nabywanej nieruchomości. Więcej o umowie przedwstępnej dowiesz się z mojego artykułu: Umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska – co warto wiedzieć: Case Study. Na postawie moich doświadczeń w pracy eksperta kredytowego (doradcy kredytowego) zauważam, że część osób doskonale wie co to jest księga wieczysta oraz jak się po niej poruszać natomiast część kupujących, zwłaszcza osób nabywających swoją pierwszą nieruchomość, nie do końca wie czym jest księga wieczysta i po co właściwie powinno się ją sprawdzać. W poniższym artykule przybliżę najważniejsze informacje dotyczące księgi wieczystej, które z pewnością będą pomocne dla przyszłych nabywców nieruchomości.

Księga wieczysta – co to jest?

Księga wieczysta zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r jest to rejestr publiczny, to urzędowy dokument rejestrujący informacje dotyczące nieruchomości, takie jak jej właściciel, charakterystyka, położenie, prawa i obciążenia. Jest to rodzaj rejestracji gruntów, która ma na celu zapewnienie przejrzystości i pewności prawnej w obrocie nieruchomościami. Każda nieruchomość powinna więc mieć założoną księgę wieczystą. Przedmiotowy rejestr może być także prowadzony dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Księga wieczysta pozwala zatem ustalić prawa i ograniczenia związane z daną nieruchomością. Księgi wieczyste prowadzone są przez Sądy Rejonowe w zależności od położenia konkretnej nieruchomości. Aktualnie w Polsce obowiązuje elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych (dostępny pod tym adresem).

Księga wieczysta – jak ją sprawdzić?

W celu przejrzenia treści księgi wieczystej danej nieruchomości należy skorzystać z elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. System EUKW pozwala na przeglądanie ksiąg wieczystych oraz na pobieranie elektronicznych odpisów i wyciągów z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Wyszukiwarka systemu EUKW umożliwia dostęp do danej księgi wieczystej tylko gdy znamy jej numer. Nie ma możliwości wyszukania księgi wieczystej np. po adresie nieruchomości. Przeglądanie księgi wieczystej jest bezpłatne, natomiast pobranie elektronicznego odpisu już wiąże się z dodatkową opłatą.

 

Jak czytać numer księgi wieczystej?

Numer elektronicznej księgi wieczystej zawsze będzie zapisany w ten sam sposób: pierwszy człon to symbol wydziału ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, drugi człon to ciąg ośmiu cyfr czyli numer księgi wieczystej oraz trzeci człon to cyfra kontrolna (przykładowy numer księgi wieczystej może wyglądać następująco: WA1M/00123456/0).

 

Gdzie szukać numeru księgi wieczystej?

Przede wszystkim u właściciela nieruchomości, który powinien nam ten numer podać lub w dokumentach dotyczących nieruchomości takich jak podstawa nabycia nieruchomości przez zbywcę czy zawiadomienie z Sądu. A co jeśli dysponujemy starym numerem księgi wieczystej (nie elektronicznym) sprzed migracji do systemu elektronicznego? Wówczas aby przejrzeć elektroniczny rejestr posługujemy się ww. kluczem. Na podstawie położenia nieruchomości jesteśmy w stanie znaleźć wydział Sądu Rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą i stąd znamy jego kod czyli znamy pierwszy człon nr księgi wieczystej. Drugi człon będzie stanowił stary numer księgi poprzedzony zerami do ośmiu znaków i na koniec cyfra kontrolna od zera do dziewiątki. Znając więc stary numer księgi możemy z łatwością wygenerować jej nowy elektroniczny numer.

 

Księga wieczysta – jak ją czytać?

Każda księga wieczysta składa się tych samych działów, z których każdy zawiera wpisy określonego rodzaju. Wiedząc czego dotyczy każdy dział łatwo można poruszać się po systemie w poszukiwaniu informacji w celu zinterpretowania zapisów w księdze wieczystej. Poniżej krótka charakterystyka jakie informacje zawierają poszczególne działy. Pamiętaj, że księgę wieczystą nabywanej nieruchomości możesz też przejrzeć z ekspertem, czyli doradcą kredytowym.

Okładka księgi wieczystej

To nic innego jak pierwsza strona, która zawiera główne informacje. Przede wszystkim zawiera numer księgi wieczystej oraz typ księgi wieczystej czyli dla jakiej nieruchomości dana księga wieczysta jest prowadzona. Typy księgi wieczystej to np. nieruchomość gruntowa, lokal stanowiący odrębną nieruchomość czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z poziomu okładki możesz przejść do przeglądania aktualnej treści księgi wieczystej, czyli aktualnego stanu na moment przeglądania lub do przeglądania zupełnej treści księgo wieczystej, zawierającej także historyczne wpisy oraz zmiany jakie były dokonywane rejestrze.

Dział I-O księgi wieczystej

„Oznaczenie nieruchomości” jak sama nazwa wskazuje dotyczy informacji na temat oznaczenia przedmiotowej nieruchomości czyli położenia, adresu, powierzchni, pomieszczeń z jakich składa się nieruchomość oraz pomieszczeń przynależnych do nieruchomości (np. piwnicy) a także wskazuje numer księgi wieczystej macierzystej, z której została wyodrębniona aktualnie przeglądana księga wieczysta.

Dział I-Sp księgi wieczystej

„Spis praw związanych z własnością” to druga cześć działu pierwszego, z której dowiemy się jakie prawa związane są z przedmiotowym prawem do nieruchomości czyli przysługują właścicielowi nieruchomości. Tutaj ujawniane są np. służebności, które są prawami lub udział w nieruchomości wspólnej związany z nieruchomością lokalową.

Dział II księgi wieczystej zatytułowany „Własność”

W tym dziale wpisani są aktualni właściciele nieruchomości z dokładnym podaniem ich imion i nazwisk oraz imion ich rodziców a niekiedy także numeru pesel wraz z wielkością udziału jaki im przysługuje oraz użytkownicy. Z tego działu dowiemy się także na jakiej podstawie właściciel nabył prawo do przedmiotowej nieruchomości np. poprzez umowę kupna-sprzedaży lub umowę darowizny. Przeglądając księgę wieczystą nabywanej nieruchomości trzeba więc sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej czy osoba sprzedająca wpisana jest jako właściciel w dziele II do księgi wieczystej.

Dział III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

To dział, w którym będą widniały prawa ciążące i ograniczające dane prawo własności takie jak: służebności obciążające daną nieruchomość, egzekucje, roszczenia czy prawo pierwokupu itp. To w tym dziele mogą być widoczne miedzy innymi wpisy dotyczące ustanowiona służebność osobistej dla osoby trzeciej lub dotyczące toczącego się postępowania egzekucyjne odnośnie właściciela nieruchomości. Niektóre wpisy w dziale III takie jak służebność osobista, prawo dożywocia, postępowanie egzekucyjne będą ograniczać uzyskanie kredytu na zakup takiej nieruchomości.

Dział IV księgi wieczystej czyli „Hipoteka”

jest to dział przeznaczony do wpisu hipotek na nieruchomości przez uprawnionych do tego wierzycieli hipotecznych. W tym dziale ujawniane są miedzy innymi rodzaj i suma hipoteki oraz wymieniony jest wierzyciel. Tu sprawdzimy więc czy na nieruchomości są ustanowione jakieś hipoteki oraz jaka instytucja lub osoba dokonała wpisu. Najczęściej w księgach wieczystych spotkamy się hipoteką banku, w którym sprzedający ma kredyt natomiast nie zawsze może tak być, gdyż wierzycielem może być inna instytucja. Możemy spotkać się z wpisem hipoteki przymusowej np. na rzecz Urzędu Skarbowego czy Skarbu Państwa co będzie stanowiło podstawę do odmowy kredytu na finansowanie i zabezpieczenie się na takiej nieruchomości.

Wzmianki

W księdze wieczystej „wzmianki” to nie tyle jej rozdział co istotny element, na który trzeba zwrócić uwagę. Wzmianki mogą pojawić się w każdym dziale księgi wieczystej i zawsze pojawiają się na początku działu. Jest to nic innego jak informacja, że został złożony wniosek do Sądu dotyczący przeglądanej księgi wieczystej i czeka na rozpatrzenie przez Sąd. Wzmianka jest więc zasygnalizowaniem, że w księdze wieczystej dokona się wpis, zmiana lub wykreślenie po rozpatrzeniu wniosku przez Sąd, dlatego każdy bank w procesie analizy nieruchomości będzie wymagał wyjaśnienia czego dotyczy dana wzmianka w księdze wieczystej aby upewnić się, że nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu. Wzmianki to więc istotny element, na który trzeba zwrócić uwagę przeglądając treść księgi wieczystej.

 

Treść księgi wieczystej – jak ją interpretować?

Z Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. wynikają zasady prawne dotyczące ksiąg wieczystych. Zasadami opisanymi w ww. ustawie między innymi są:

• Jawność księgi wieczystej oznacza, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością zapisów w księdze wieczystej ani nieznajomością treści wniosków co do których zostały ujawnione wzmianki w księdze wieczystej
• Domniemanie, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym oznacza,  że wpisy ujawnione w księdze wieczystej są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a to co zostało z księgi wieczystej wykreślone nie istnieje. Jednym słowem uznaje się, że to co wpisane w księdze wieczystej jest zgodne ze stanem rzeczywistym.
• Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni i ma zastosowanie w sytuacji gdy nastąpi nabycie nieruchomości od osoby widniejącej w księdze wieczystej jako właściciel ale niebędącej faktycznie właścicielem (czyli w sytuacji niezgodności miedzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym). Innymi słowy: nabycie nieruchomości staje się faktem nawet jeśli została sprzedana przez osobę widniejącą jako właściciel w księdze wieczystej lecz faktycznie niebędącą właścicielem.

Wgląd strony kupującej do księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości i przed podpisaniem umowy przedwstępnej jest koniecznością. Jeżeli nie jesteś pewien jak sprawdzić księgę wieczystą lub masz pytania co do zamieszczonych w niej wpisów możesz zawsze przejrzeć ją całkowicie bezpłatnie z doświadczonym doradcą kredytowym, który nie tylko pomoże Ci w uzyskaniu najlepszego kredytu ale także zwróci uwagę na istotne zapisy w księdze wieczystej pod kątem uzyskania kredytu hipotecznego. Trzeba wiedzieć, że niektóre wpisy w księdze wieczystej mogą ograniczać uzyskanie kredytu lub być podstawą do wydania decyzji odmownej przez bank.