Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem: czy warto? UPDATE 2021

Rada Polityki Pieniężnej w pierwszej połowie 2020 roku aż trzykrotnie obniżała stopy procentowe.

W wyniku  tej serii obniżek, mamy w tej chwili na rynku najniższą stopę procentową w historii ( 0,1%), tj. od początku jej notowań czyli od 1998r. (dla porównania wówczas 24%!)

Biorąc pod uwagę taką sytuację wielu kredytobiorców zaczęło zadawać sobie pytanie czy kredyt ze stałym oprocentowaniem nie będzie rozwiązaniem korzystniejszym niż kredyt o oprocentowaniu zmiennym?

Co warto wiedzieć podejmując decyzję między oprocentowaniem stałym a zmiennym w 2021 roku?

*** Uwaga – update artykułu – stan na lipiec 2021 – nowe informacje na końcu tekstu! ***

Oprocentowanie zmienne i stałe – różnice

Oprocentowanie zmienne to oprocentowanie które składa się ze zmiennej stopy procentowej i stałej marży banku zapisanej w umowie. Taka konstrukcja sprawia, że zgodnie z nazwą wysokość oprocentowania będzie zmieniać się w wyniku zmian wysokości stóp procentowych , co za tym idzie będzie zmieniać się rata płaconego kredytu-może ona zarówno wzrastać jak i spadać. Za każdym razem kiedy usłyszymy więc np. w telewizji, że Rada Polityki Pieniężnej obniżyła bądź podwyższyła wysokość stopy procentowej możemy mieć pewność, że harmonogram spłaty naszego kredytu zostanie zaktualizowany i bank poinformuje nas o nowej wysokości raty.

Oprocentowanie stałe to natomiast oprocentowanie , którego wysokość jest ustalona przez bank i jest niezależne od zmian wysokości stóp procentowych, tzn. mimo iż stopa procentowa zmieni się nasza rata nie ulegnie zmianie i będzie taka sama.

Ważne!

Nominalne oprocentowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem jest wyższe niż oprocentowanie kredytu z oprocentowaniem zmiennym (przy danej stopie  procentowej obowiązującej na moment podpisania umowy kredytowej), ponieważ bank przejmuje na siebie ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych.

Oprocentowanie stałe kredytu – dostępność ofert

Podstawowym rodzajem oprocentowania stosowanym na polskim rynku jest oprocentowanie zmiennekredyt hipoteczny z takim oprocentowaniem znajduje się  w ofercie każdego banku.

Jeżeli chodzi natomiast o podaż ofert z oprocentowaniem stałym to występuje duży problem z ich dostępnością , tzn. w swojej ofercie na chwile obecną będą miały je tylko cztery banki: ING, PKO BP, Santander i PekaO sa.

Decydując się na ofertę kredytu ze stałym oprocentowaniem niejako „z automatu” znacząco zawęża nam się więc zakres banków z których ofert możemy skorzystać.

Warto również podkreślić, że żaden z tych banków nie oferuje na chwilę obecną możliwości zaciągnięcia kredytu z minimalnym, tj. 10% wkładem własnym, co dla części kredytobiorców jest warunkiem konieczny aby móc w danym banku ubiegać się o kredyt. A wciąż jeszcze jesteśmy przed sprawdzeniem czy w ogóle mamy zdolność kredytową.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem – jak to działa?

Mała dostępność ofert, a co za tym idzie szereg ograniczeń produktowych (jak np. wymóg 20-30% wkładu własnego) wydają się jednak niczym przy największym ograniczeniu kredytów ze stałym oprocentowaniem a mianowicie ich konstrukcji, tzn. na chwilę obecną nie ma na rynku ani jednej ofert ze stałym oprocentowaniem na cały okres kredytowania! Każdy z banków udzielających kredyty ze stałym oprocentowaniem zamraża oprocentowanie tylko na 5 pierwszych lat!

Co dzieje się po tym okresie?

Cześć banków jak np. PKO BP czy ING dają możliwość wydłużenia ofert ze stałym oprocentowaniem na kolejne 5 lat na warunkach zaproponowanych przez bank (Santander na chwilę obecną nie udostępnia takiej możliwości – z automatu przechodzi się na oprocentowanie zmienne). Klient może z takiej oferty skorzystać bądź ją odrzucić – jeżeli ja odrzuci po 5 latach przechodzi na oprocentowanie zmienne zgodnie z marżą określoną w podpisanej umowie kredytowej- może być ona taka sama,  nieco niższa bądź wyższa niż w przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Warto tutaj zwrócić  uwagę, że ING przed upływem 5 lat samo zaproponuje klientowi ofertę ze stałym oprocentowaniem a w PKO BP trzeba o nią wystąpić.

Ważne – decyzję o wyborze rodzaju oprocentowania należy podejmować rozsądnie. Zarówno ING jak i PKO BP nie dają możliwości zmiany oprocentowania ze zmiennego na stałe podczas trwania oprocentowania stałego(pierwsze 5 lat) a w Santanderze trzeba za taką możliwość słono zapłacić-3% od kwoty kapitału pozostałego do spłaty.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem – czy to się opłaca?

Powstaje wiec pytanie – jeżeli bank ogranicza swoje ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych tylko do okresu pierwszych 5 lat trwania kredytu a kredyty ze stałym oprocentowaniem są nominalnie oprocentowane wyżej niż kredyty z oprocentowaniem zmiennym (przy danej stopie  procentowej obowiązującej na moment podpisania umowy kredytowej)  to czy kredyt ze stałym oprocentowaniem w ogóle się opłaca?

Niestety na to pytanie nie ma łatwiej bezpośredniej odpowiedzi, ponieważ to który kredy będzie bardziej się opłacał tzn. który będzie generował niższe koszty całkowite w okresie spłaty zależy od tego w jaki sposób będą zmieniać się stopy procentowe w okresie obowiązywania oprocentowania stałego.

Jeżeli:

  • będą spadać – bardziej opłaci się kredyt z oprocentowaniem zmiennym,
  • pozostaną bez zmian – również bardziej opłaci się kredyt z oprocentowaniem zmiennym,
  • będą wzrastać – tępo i wysokość wzrostów zadecydują czy bardziej opłacalnym okazał się kredyt z oprocentowaniem stałym czy zmiennym.

Problem w tym, że mimo , iż mogą istnieć przesłanki ku temu, że stopy procentowe będą wzrastać bądź spadać to tak naprawdę bardzo ciężko jest przewidzieć, które z nich się zrealizują.

Za wzrostem stóp procentowych może przemawiać fakt, że są one już najniższe w historii a przestrzeń do dalszych spadków się wyczerpała (są bliskie 0%) oraz, że ich podnoszenie jest podstawowym narzędziem do walki z  rosnącą inflacją.

Z drugiej strony, przykłady Państw zachodniej Europy pokazują, że ujemne stopy procentowe są realne. Niskie stopy procentowe pobudzają również konsumpcję co jest szczególne ważne w okresie kryzysu, który nie wiadomo jak długo będzie jeszcze trwał. Ostatnie miesiące (pandemia) pokazały, że rynek potrafi być całkowicie nieprzewidywalny.

Kredyty ze stałym oprocentowaniem – jak wycenić ryzyko?

Porównując oferty ze stałym i zmiennym oprocentowaniem dobrze jest realnie wycenić ile kosztuje nas brak ryzyka zmiany stóp procentowych związany z wyborem oferty ze stałym oprocentowaniem vs oprocentowaniem zmiennym po czym ocenić czy ten koszt jest  dla nas wart spokoju spłaty kredytu przez najbliższe 5 lat.

Aby to zrobić ekspert (doradca kredytowy) powinien porównać całkowity koszt spłaty kredytu z oprocentowaniem zmiennym i stałym  w danym banku w danej ofercie w zakładanym okresie spłaty, np.:

Jeśli klient zamierza zaciągnąć  kredyt w wysokości 200000 PLN na okres 25 lat w racie równej  w ING w ofercie promocyjnej „Łatwy Start”  i zamierza spłacić ten kredyt po 15 latach dokonując jednorazowej spłaty , to koszt całkowity kredytu z oprocentowaniem stałym  przez pierwsze 5 lat będzie wyższy niż koszt całkowity analogicznego kredytu z oprocentowaniem zmiennym o 6777,68 PLN (oczywiście przy założeniu niezmiennej wysokości stopy procentowej). Jest to dokładana cena braku ryzyka stopy procentowej przez okres pierwszych 5 lat spłaty kredytu (okres obowiązywania  oprocentowania stałego).

Można również policzyć o ile średniomiesięcznie w przeciągu pierwszych 5 lat musiałaby być wyższa stopa procentowa aby w okresie obowiązywania oprocentowania stałego kredyt ze stałym oprocentowaniem był dla nas tak samo korzystny jak kredyt z oprocentowaniem zmiennym -w prezentowanym przykładzie średniomiesięczny wibor musiałby być wyższy od tego obowiązującego na moment zaciągania kredytu o 0,5 p.p.

Tego typu wyliczenia razem z prognozą zmiany wysokości wiboru mogą dać jakikolwiek punkt odniesienia do podjęcia decyzji czy w danym przypadku lepiej jest wybrać  kredyt z oprocentowaniem stałym czy zmiennym.

Podsumowanie

Zgodnie z raportem Hyposat ( https://hypo.org/app/uploads/sites/3/2019/09/HYPOSTAT-2019_web.pdf) kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem stanowił mniej niż 1% wszystkich kredytów udzielanych na polskim rynku w 2018 roku (najbardziej aktualne dostępne dane), tak niskiego udziału kredytów ze stałym oprocentowaniem nie ma żadne inne Państwo wymienione w raporcie!

Należy więc jasno stwierdzić, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest na Polskim rynku pewnego rodzaju egzotyką –natomiast to już wkrótce ma się zmienić – zgodnie z rekomendacją ( banki do końca bieżącego roku muszą oferować kredyty oprocentowane ze stałą stopą )
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/projekt_znowelizowanej_Rekomendacji_S_62603.pdf ).

Należy mieć nadzieję, że taki stan rzeczy wzmocni konkurencję między bankami a co za tym idzie sprawi, że oferty ze stałą stopa procentową staną się nie tylko bardziej dostępne ale również bardziej konkurencyjne zarówno w stosunku do innych ofert z oprocentowaniem stałym ale także dostępnych „tradycyjnych” ofert z oprocentowaniem zmiennym.

Rekomendacja niestety dopuszczę również oferowanie kredytów z jedynie okresowym oprocentowaniem stałym co może sprawić, że na kredyty z oprocentowaniem stałym w  całym okresie  kredytowania przyjdzie nam jeszcze poczekać.

Jak pokazuje praktyka wybór między ofertą ze stałym a zmiennym oprocentowaniem zależy w znacznej mierze od czynników takich jak:

  • skłonność klienta do ryzyka,
  • dostępność ofert z których może skorzystać klient (np. ze względu na zdolność czy wkład własny jakim dysponuje),
  • okres w którym klient zamierza spłacić kredyt

i wielu innych, zawsze należy więc podejść do takiego wyboru bardzo indywidualnie w zależności od potrzeb i preferencji danego klienta.

 

Kredyt z oprocentowaniem stałym czy zmiennym – informacje z lipca 2021 (UPDATE)

 

Po blisko roku od pierwotnej daty publikacji tego artykułu stopy procentowe w dalszym ciągu pozostają na historycznie niskim poziomie.
Na ostatnim posiedzeniu 09.07.2021r Rada Polityki Pieniężnej obroniła wysokość stóp wskazując, że odczyt inflacji w czerwcu mimo, iż na poziomie wyższym niż tolerowany (3,5 proc.) był niższy niż odczyt majowy (4,4 proc. vs 4,7% w skali roku) oraz, że inflacja spowodowana była głównie przez czynniki na które RPP nie ma wpływu jak np. rosnące ceny paliw na świecie.

Należy natomiast zwrócić uwagę, że pojawiły się również pierwsze symptomy, które mogą świadczyć o tym, że będziemy mieli do czynienia z podwyżką stóp procentowych (tak uważa większość ekspertów) np. Prezes Adam Glapiński w wywiadzie dla Financial Times po raz pierwszy nie wykluczył podwyżek stóp procentowych – miałoby to nastąpić najwcześniej na jesieni tego roku bądź na początku przyszłego roku. Obserwatorzy wskazują również, iż ostatnie posiedzenia rady pieniężnej w sprawie stóp trwało wyjątkowo długo a decyzja o ich utrzymaniu została ogłoszona rekordowo późno (dopiero ok 18.30) co może wskazywać, że do końca nie była ona oczywista.

Wzrost stóp procentowych w 2021 roku to raczej kwestia czasu

Wydaje się więc, że wzrost stóp procentowych to jedynie kwestia czasu tym bardziej, że KNF rozpoczął szeroko zakrojoną kampanię informacyjną dotyczącą ryzyka stopy procentowej w ramach której potencjalny kredytobiorca jest ostrzegany o możliwości wzrostu stóp np. poprzez spoty radiowe (!) Treść spotu poniżej:

Wielką niewiadomą pozostaje natomiast tempo i zakres wzrostu stóp .

Pytanie co w tym czasie zmieniło się na rynku kredytów hipotecznych i jak do tych informacji powinien odnosić się potencjalny kredytobiorca?
Po pierwsze z racji pandemii i specyfiki rynku kredytowego w czasie COVID, wbrew wcześniejszej rekomendacji wszystkie banki nie zdążyły wprowadzić oferty ze stałą stopą procentową do końca 2020r, KNF przedłużył więc bankom czas na wprowadzenie stałej stopy do 30.06. 2021. Na dzień dzisiejszy wszystkie banki oferujące kredyty hipoteczne (poza spółdzielczymi, które mają termin do końca 2022r) mają już w swojej ofercie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem – dziś już w każdym banku

Niestety żaden z banków w dalszym ciągu nie zdecydował się na ofertę ze stałym oprocentowaniem na cały okres kredytowania – rekomendacja KNF-u wymusza minimalny okres 5 lat i praktycznie wszystkie banki tak konstruują swoje oferty – jedynie Alior i Credit Agicole oferuje stałe oprocentowanie na okres 7 lat.
Czy wzrost podaży ofert ze stałym oprocentowaniem wpłynął na poprawę ich konkurencyjności? Niestety takiego trendu również jeszcze nie widać, minęło jeszcze chyba zbyt mało czasu od momentu ich prowadzenia.

Na jakie oprocentowanie powinien więc zdecydować się kredytobiorca w 2021 roku – stałe czy zmienne?

Tutaj niestety niezmiennie – nie ma jednoznacznej odpowiedzi.
Kredyty ze stałym oprocentowaniem są zwyczajnie droższe (wyżej oprocentowane) niż te z oprocentowaniem zmiennym dlatego, że bank „przerzuca” na siebie koszt związany z ryzykiem stóp procentowych, ale niestety tylko w okresie pierwszych 5/7 lat trwania kredytu. Jeśli przyjmiemy, że klient będzie chciał aneksować umowę na oprocentowanie stałe co 5/7 lat trwania kredytu tak aby dysponować ofertą ze stałym oprocentowaniem przez cały okres kredytowania to różnice koszcie całkowitym kredytu ze stałą i zmienna stopa mogą być już bardzo duże na korzyść tej drugiej. Bank wszak oferując nam stałe oprocentowanie po pierwszych 5/7 latach dopasuje ofertę do wysokości stóp, które wówczas będą funkcjonowały na rynku.

Z drugiej strony dobra informacja jest taka, że wyższy koszt stałego oprocentowania (przynajmniej w przeciągu pierwszych 5/7 lat) w stosunku do oprocentowania zmiennego (przy założeniu niezmiennego poziomu stóp) można wyliczyć tak aby wskazać ile więcej średniomiesięcznie będziemy płacić za oprocentowanie stałe w stosunku do oprocentowanie zmiennego przy założeniu, że wysokość stóp nie ulegnie zmianie, bądź ulegnie zmianie o określoną wartość w danym tempie.
Taka informacja zestawiona z naszą skłonnością do ryzyka powinna pomóc podjąć decyzję o wyborze oferty. Tego typu symulacje /porównania będzie w stanie z powodzeniem przedstawić doświadczony ekspert/doradca kredytowy.

Kolejne posiedzenie RPP już 08.09, czekamy na rozwój sytuacji!

Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny i nie wiesz czy w Twoim przypadku korzystniejszy będzie kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem  – skorzystaj z  bezpłatnej pomocy eksperta /doradcy kredytowegozapraszam do kontaktu!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?