Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe – w jaki sposób ją przeprowadzić i jak rozwiązać problemy na które można napotkać?

Zgodnie z rekomendacją „S” z grudnia 2019 roku od 01.07.2021 roku każdy z banków musi oferować kredyt  hipoteczny w oprocentowaniu stałym. Ta sama rekomendacja daje również możliwość przejścia na oprocentowania stałe kredytobiorcom, którzy zaciągnęli kredyt w oprocentowaniu zmiennym  przed tym terminem. Jeżeli więc rozważasz zmianę oprocentowania zmiennego na stałe – masz taką możliwość. W jaki sposób najlepiej przeprowadzić taką zmianę i jak rozwiązać problemy, na które można napotkać?

 

Zmieniamy oprocentowanie hipoteki ze zmiennego na stałe

Zacznij od weryfikacji możliwości zmiany oprocentowania zmiennego na stałe w swoim dotychczasowym banku.

Na początek powinieneś poznać wszystkie najważniejsze różnice pomiędzy kredytem z oprocentowaniem stałym, a zmiennym. Jeśli rozważyłeś wszystkie za i przeciw oprocentowania zmiennego i stałego i podjąłeś  decyzję o zmianie oprocentowania zmiennego na stałe zacznij od weryfikacji możliwości w banku, w którym aktualnie spłacasz kredyt hipoteczny. Dlaczego?

Po pierwsze, większość banków ma na tyle równe/podobne oferty kredytu ze stałą stopą, że zmiana banku, tzn. refinansowanie kredytu może być po prostu nieopłacalne. Refinansowanie kredytu często wiąże się z dodatkowymi kosztami takimi jak np. opłata za wcześniejsza spłatę , opłata za uruchomienie kredytu (prowizja) czy na nowo płacone ubezpieczenia charakterystyczne dla początkowego okresu kredytowania (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie do momentu wpisu do hipoteki). Może więc okazać się, że ewentualne korzyści ze zmiany banku i uzyskania nieco korzystniejszego oprocentowania stałego zostaną pochłonięte przez wspomniane koszty dodatkowe.

 

Zmiana oprocentowania w trakcie trwania kredytu – co jeszcze?

Po drugie, zmiana oferty z oprocentowania stałego na zmienne w obrębie tego samego banku to również znacznie prostsze procedury – często wystarczy  sam aneks do umowy kredytowej bez konieczności składania nowego wniosku kredytowego.

Po trzecie w końcu – zmiana oferty na oprocentowanie zmienne w obrębie tego samego banku często nie wymaga ponownej analizy zdolności kredytowej a po serii podwyżek stóp procentowych i zaostrzeniu przez banki kryteriów liczenia zdolności zgodnie z rekomendacją z kwietnia 2022 ta znacznie spadła i może okazać się niewystarczająca do refinansowania  kredytu.

Bank odmawia zmiany oprocentowania kredytu – co dalej?

Zwróciłem się do swojego banku o możliwość zmiany oprocentowania zmiennego na stałe ale ten mi odmówił. Co może być przyczyną i jak rozwiązać ten problem?

Jeżeli wystąpiłeś już do swojego banku o zmianę rodzaju oprocentowania a ten Ci odmówił – nie musisz być na straconej pozycji. W tym momencie powinieneś rozważyć możliwość refinansowania kredytu czyli przeniesienia go do innego banku, przy okazji zmieniając rodzaj oprocentowania ze zmiennego na stałe. To czy będziesz miał taką możliwość zależy natomiast w znacznej mierze od tego jaki był powód odmowy w twoim banku:

  • Brak zdolności kredytowej – niestety wiele banków przy okazji aneksowania umów z oprocentowania zmiennego na stałe ponownie liczy zdolność kredytową. Jeśli Twoja zdolność kredytowa spadła możesz zweryfikować ją w innym banku. Banki różnie liczą zdolność kredytową a różnice w maksymalnym dostępnym poziomie zdolności mogą być znaczne (od kilkudziesięciu tysięcy złotych i więcej). To, że nie masz zdolności w swoim banku nie znaczy, że nie masz jej w innym,
  • Bank nie akceptuje Twojego źródła dochodu – jeśli  zmieniła się forma Twojego dochodu bądź procedury banku i bank nie jest w stanie zaakceptować Twojego dochodu, np. ponieważ nie akceptuje już dochodu z umowy o dzieło lub wymaga aby staż prowadzonej działalności był min 24 miesiące (a staż Twojej to np. 12 miesięcy) doświadczony ekspert kredytowy (doradca) wskaże Ci bank który to zrobi. Ekspert (doradca) kredytowy będzie w stanie również dobrać bank,  który w przypadku działalności gospodarczej zaakceptuje zmianę formy rozliczenia z US (np. z KPIR na ryczałt).
    Sprawdź także inne case study powiązane z tym tematem: Kredyt przy działalności gospodarczej, Kredyt przy umowie zlecenie lub dzieło.

Dodatkowo , próbując zrefinansować kredyt do innego banku możesz napotkać na inne problemy:

  • Brak założonej KW nieruchomości-jeśli kupiłeś nieruchomość na rynku pierwotnym i nawet wypłaciłeś już wszystkie transze kredytu oraz podpisałeś umowę deweloperską ale Twoja nieruchomość nie ma założonej KW – NIESTETY NIE MASZ MOŻLIWOŚCI REFINANSOWANIA KREDYTU. Bank nie ma na czym się zabezpieczyć, musisz więc czekać na założenie KW. Pewnego rodzaju rozwiązaniem jest tutaj jedynie zabezpieczenie na nieruchomości innej niż przedmiot kredytowania, jeśli będziesz chciał skorzystać z takiego rozwiązanie pamiętaj, że w wielu bankach właściciel tej nieruchomości nie musi przystępować z Tobą do kredytu wystarczy, że udostępni nieruchomość jako zabezpieczenie.
  • Brak wpisu właściciela do KW – jeśli nabyłeś nieruchomość ale nie jesteś jeszcze wpisany jako właściciel do KW nieruchomości w wielu bankach nie będzie to przeciwwskazaniem do refinansowania kredytu.
  • Brak wypłaconych wszystkich transz kredytu – np. jeśli budujesz dom, wypłacasz kredyt w transzach. Doświadczony ekspert (doradca) kredytowy znajdzie bank, który pozwoli na refinansowanie kredytu nawet jeśli w dotychczasowym banku nie został wypłacony w całości.

 

Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego – podsumowanie

Obecny rynek daje wiele możliwości zmiany oprocentowania zmiennego na stałe. Jeśli podjąłeś decyzję o takiej zmianie,  zacznij od banku w którym masz kredyt, a jeżeli nie będziesz miał możliwości zmiany w obrębie Twojego banku, skontaktuj się z doświadczonym, ekspertem (doradcą) kredytowym, który nie tylko zweryfikuje możliwość refinansowania kredytu do innego banku ale również omówi z Tobą zasadność takiego przedsięwzięcia biorąc pod uwagę zarówno koszty refinansowania kredytu, prognozy zmiany stóp jak i Twoją płynność i awersję do ryzyka.

Szukaj w serwisie

Najnowsze Case Study

Więcej CASE STUDY

Najnowsze Aktualności

Więcej Aktualności

Umów się na spotkanie z doradcą

Ekspert / Doradca Kredytowy
Mateusz Dyrda

Mateusz Dyrda

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku: 2012, 2013, 2015, 2017, 2019. W branży od 2008 r. Zapraszam na spotkanie – współpraca ze mną jest całkowicie bezpłatna. Umów się na spotkanie już dziś!