Refinansowanie kredytu hipotecznego: na czym polega i czy to się opłaca?

Część kredytów hipotecznych udzielanych przez banki i pośredników to nie tyle „ nowe” kredyty hipoteczne tzn. kredyty na zakup mieszkania, budowę domu itp., a kredyty na refinansowanie (tzn. „przeniesienie”) kredytu hipotecznego z innego banku. Na czym dokładnie polega refinansowanie kredytu hipotecznego? Kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny? Na jakie koszty warto zwrócić uwagę refinansując kredyt hipoteczny? W końcu – czy refinansowanie kredytu hipotecznego zawsze się opłaca i jest dobrym pomysłem? W artykule poniżej odpowiedzi z perspektywy doświadczonego eksperta (doradcy kredytowego).

 

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak przeniesienie naszego kredytu hipotecznego do nowego banku. W praktyce wygląda to tak, że składając wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego przedstawiamy w banku, który ma nasz kredyt refinansować zaświadczenie o aktualnym saldzie naszego kredytu wraz z nr rachunku do spłaty. Nowy bank spłaca nasz dotychczasowy kredyt hipoteczny w dotychczasowym banku i tym samym przejmuje nasz kredyt.

 

Na co należy zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

W każdym kredycie występują 3 kategorie kosztów a mianowicie koszty:

• uruchomienia kredytu – np. prowizja za udzielenie kredytu, płatne jednorazowo za dany okres z góry składki ubezpieczeń na życie czy od ryzyka utraty pracy, koszt ponownej wyceny nieruchomości,
• bieżącej obsługi kredytu – czyli jego oprocentowanie na które bezpośredni wpływ ma marża kredytu,
• wcześniejszej spłaty kredytu – czyli mówiąc wprost opłata za wcześniejszą spłatę kredytu.

Refinansując kredyt hipoteczny powinniśmy zwrócić uwagę przede wszystkim na marżę kredytu oferowaną przez nowy bank .To właśnie korzystniejsza marża kredytu buduje główną wartość dodaną refinansowania kredytu hipotecznego w postaci niższego kosztu odsetkowego kredytu w pozostałym okresie spłaty .

Nie bez znaczenia będą natomiast również koszt wcześniejszej spłaty kredytu w naszym, dotychczasowym banku oraz koszt uruchomienia kredytu w nowym banku , który refinansuje kredyt hipoteczny. Te koszty skompensują w pewien sposób naszą korzyść w postaci niższego kosztu odsetkowego wynikającego z niższej marży.

 

Czy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?

Aby ustalić czy refinansowanie kredytu opłaca się nam, powinniśmy zacząć od korzyści  w postaci niższego kosztu odsetkowego jaki uzyskamy w wyniku nowej, niższej marży kredytu odjąć koszty w postaci kosztów  wcześniejszej spłaty kredytu w naszym dotychczasowym banku i kosztów udzielenia kredytu w banku który refinansuje nasz kredyt hipoteczny. Jeśli w dalszym ciągu jesteśmy na plusie tzn. koszty przeniesienia kredytu hipotecznego (wcześniejszej spłaty i uruchomienia) są mniejsze niż oszczędność jaką uzyskamy w wyniku niższego kosztu odsetkowego to refinansowanie kredytu po prostu się opłaca.

Np. jeśli mamy kredyt hipoteczny w kwocie 300000 PLN, w racie równej (dowiedz się więcej o oprocentowaniu stałym i zmiennym) oprocentowany 9% a pozostały okres do spłaty to 30 lat i możemy refinansować ten kredyt na ofertę gdzie oprocentowanie wyniesie 8% (okres kredytu i rodzaj rat bez zmian), ale nasz dotychczasowy bank pobierze 2% za wcześniejsza spłatę kredytu a nowy 1% za jego udzielenie to:

• różnica w koszcie odsetkowym na korzyść nowego kredytu wyniesie 77000 PLN,
• koszt wcześniejszej spłaty wyniesie 6000 PLN( 300000 *2%)
• koszt udzielenia nowego kredytu hipotecznego wyniesie- 3000 PLN( 300000* 1%) i koszt ponownej wyceny nieruchomości 500 PLN

Korzyść jaką uzyskamy z refinansowania kredytu o 77000 (korzyść w odsetkach) – 6000 PLN (opłata za wcześniejszą spłatę) – 3000 PLN (prowizja za udzielenie nowego kredytu) -500 PLN (koszt wyceny nieruchomości) = 67500 PLN!

Reasumując, aby refinansowanie kredytu hipotecznego opłacało się:

Korzyść uzyskana na koszcie odsetkowym kredytu > koszt wcześniejszej spłaty dotychczasowego kredytu + koszt udzielenia nowego kredytu.

 

Kiedy najlepiej jest refinansować kredyt hipoteczny?

Zgodnie z tym co ustaliliśmy, korzyść jaką uzyskujemy z refinansowania kredytu wynika z niższej marży nowego kredytu a co za tym idzie niższego kosztu odsetkowego.

Na niższą marżę kredytu możemy liczyć więc kiedy zaciągnęliśmy nasz kredyt:

• wiele lat temu i na chwilę obecną na rynku funkcjonują już zupełnie inne, niższe marże,
• przy niższych stopach procentowych, kiedy marże udzielanych kredytów są zazwyczaj niższe,
• przy minimalnym, 10% wkładzie własnym, a na przestrzeni lat w wyniku spłaty kapitału w kolejnych ratach oraz przede wszystkim wzrostu wartości nieruchomości, kwota nowo udzielanego kredytu vs aktualna wartość nieruchomości będzie wynosiła nie więcej niż 80%-uzyskamy wówczas dużo lepszą marzę, jak dla klientów dysponując 20% wkładem własnym,
• ponad 3 lata temu, co oznaczać będzie, że prawie na pewno nie będzie miał już opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu (dla umów zawartych po 23.03.2017 banki nie mogą pobierać opłaty za wcześniejsza spłatę kredytu po 3 latach od jego zaciągnięci). Uwaga – wiele banków nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu już od pierwszego dnia po jego zaciągnięciu (zwłaszcza przy kredytach w % stałym)! Dowiedz się więcej o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.

Czy lepsza cena to jedyny powód refinansowania kredytu hipotecznego?

Pomijając refinansowanie kredytu hipotecznego w wyniku którego klient uzyskuje lepszą cenę kredytu, która ma odzwierciedlenie w niższej racie, klienci nierzadko decydują się na refinansowanie kredytu hipotecznego z innych powodów takich jak:

• współpraca klienta z dotychczasowym bankiem nie układa się najlepiej, tzn. klient ma problem aby załatwić formalności w banku, infolinia banku działa źle, bank wysyła klientowi niezasadne monity, wezwania itp. Klient po prostu nie lubi swojego dotychczasowego banku na tyle, że postanawia przenieść kredyt do nowego banku,
• bank nie zgadza się na zmiany techniczne w kredycie, których klient potrzebuje – np. odłączenie współkredytobiorcy, czy zmiana przedmiotu zabezpieczenia. Często wynika to ze względów proceduralnych danego banku (np. metodyka liczenia zdolności). Klient przenosi więc swój kredyt do innego banku, który zgodzi się takie zmiany zrealizować,
• klient potrzebuje dodatkowej kwoty na cel dowolny a jego dotychczasowy bank nie jest w stanie jej mu zaproponować w aktualnego kredytu – przenosi wiec kredytu do banku w którym tę dodatkową kwotę uzyska
• klient chce zmienić kredyt zaciągnięty w oprocentowaniu stałym na zmienne a jego aktualny bank nie daje mu takiej możliwości albo liczy za to słoną opłatę (np. 3% kwoty kredytu)
• klient posiada kredyt denominowany w walucie obcej (np. w CHF) i chce raz na zawsze pozbyć się ryzyka kursowego – refinansuje więc kredyt hipoteczny na PLN. Najczęściej realizuje przy tym również wzrost salda kredytu wyrażonego w PLN!

Na co musisz zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Kiedy Twój doradca kredytowy (ekspert kredytowy) obliczył już, że refinansowanie Twojego kredytu opłaca się, musisz zwrócić uwagę na dodatkowe kwestie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego a zdolność kredytowa

Refinansowanie kredytu wiąże się z nową, pełną analizą. Oznacza to, że bank na nowo zweryfikuje nie tylko Twoją nieruchomość ale również Twoją zdolność kredytową.  Nie ma możliwości refinansowania kredytu bez ponownego sprawdzenia zdolności kredytowej! Jeśli więc Twoja sytuacja dochodowa pogorszyła się bądź banki liczą aktualnie zdolność kredytową w gorszy sposób, refinansowanie kredytu w Twoim przypadku choć opłacalne może okazać się nie możliwie. Doświadczony ekspert (doradca) kredytowy będzie w stanie szczegółowo zweryfikować Twoją zdolność kredytową. Więcej dowiesz się także z jednego z moich wcześniejszych wpisów: Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Refinansowanie kredytu hipotecznego a wakacje kredytowe

Jeśli korzystasz aktualnie z wakacji kredytowych to po zrefinansowaniu kredytu hipotecznego nie będziesz miał już takiej możliwości! Wakacje kredytowe zostały wprowadzone dla wszystkich kredytów  w PLN udzielonych do 01.07.2022. Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza, że zaciągasz na nowo niejako nowy kredyt już po tym terminie, nie będziesz mógł wiec skorzystać z wakacji kredytowych.

 

Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego może być trudne bądź niemożliwe?

Planując refinansowanie kredytu hipotecznego niestety musisz liczyć się z tym, że istnieje kilka sytuacji kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego może być utrudnione bądź niemożliwe. Kilka z nich to:

• niewystarczająca zdolność kredytowa,
• saldo kredytu wyższe niż wartość zabezpieczenia (dot. głównie kredytów walutowych),
• refinansowanie kredytu, który nie został uruchomiony w całości (wypłata kredytu w transzach – kredyt na zakup na r. pierwotnym bądź kredyt na budowę),
• refinansowanie kredytu kiedy został on już uruchomiony w całości ale nie został jeszcze podpisany akt notarialny (dot. zakupu na rynku pierwotnym),
• refinansowanie kredytu przed po akcie notarialnym ale jeszcze przed wpisem do hipoteki do księgi wieczystej, refinansowanie kredytu do tego samego banku,
• refinansowanie kredytu do tego samego banku w którym został on zaciągnięty.

Pamiętaj, że doświadczony ekspert (doradca kredytowy) będzie w stanie pomóc Ci w refinansowaniu kredytu nawet jeśli występuje jeden bądź kilka z problemów wymienionych powyżej. Pamiętaj, że największą siłą doradcy (eksperta kredytowego) jest to, że  najlepszego rozwiązania może szukać na całym rynku, tzn. we wszystkich dostępnych bankach.

 

Refinansowanie kredytu hipotecznego – moja subiektywna opinia

Wokół refinansowania kredytu hipotecznego narosło wiele mitów. Zazwyczaj jest odo przedstawiane przed ekspertów kredytowych jako rozwiązanie niezwykle korzystne dla klienta  i wręcz niezbędne do zrealizowania kilka lat po udzieleniu kredytu w przypadku większości klientów. Moje doświadczenia w tym temacie są jedna nieco inne.

Kredytu hipotecznego nierzadko nie opłaca się refinansować?

Wiele z udzielonych kredytów hipotecznych ma marże na tyle dobre, że najzwyczajniej w świecie nie opłaca się ich refinansować . Co więcej – wiele z pośród nowo udzielanych kredytów też takimi będzie. Pamiętaj, że na im lepszych warunkach zaciągasz aktualnie kredyt tym mniejsza szansa na opłacalne refinansowanie kredytu hipotecznego w przyszłości. Jeśli Twoja aktualna sytuacja jest dobra tzn. masz dobrą zdolność i wkład własny ponad 20%, szansa na opłacalne refinansowanie kredytu w przyszłości jest mała i to jest dla Ciebie dobra wiadomość bo to oznacza, że Twój kredyt jest po prostu dobry. Jeśli natomiast Twoja sytuacja jest bardziej złożona i musisz skorzystać ze słabszej oferty, koniecznie  pamiętaj aby za kilka lat zgłosić się do eksperta kredytowego z prośbą o weryfikację możliwości i opłacalności refinansowania Twojego kredytu.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – klient musi uzyskać wysoką wartość dodaną aby do niego doszło!

Nawet jeśli refinansowanie kredytu hipotecznego opłaca się klientowi, to z doświadczenia wiem, że musi to być istotna wartość dodana. W przypadku kiedy w wyniku refinansowania klient uzyskuje ratę mniejszą o kilkadziesiąt bądź sto kilkadziesiąt złotych  to w pierwszym odruchu zazwyczaj decyduje się na refinansowanie kredytu natomiast kiedy ochłonie i zrozumie, że zrefinansowanie kredytu hipotecznego wieża się ze skompletowaniem wszystkich wymaganych dokumentów dochodowych jak i nieruchomości, przejściu przez cały proces kredytowy a na koniec zmianie banku z którego korzysta od lat i do którego już się przyzwyczaił , stwierdza, że korzyść dodana z takiego przedsięwzięcia jest dla niego zbyt mała vs nakłady jakie musi ponieść i rezygnuje z refinansowania kredytu.

Kiedy wiec najczęściej dochodzi do refinansowania kredytu? Otóż w sytuacji kiedy klient refinansując kredyt oprócz uzyskania lepszych warunków cenowych (czasami tylko symbolicznie lepszych) jest w stanie zrealizować dodatkową wartość dodana na której mu zależy np. odłączenie kredytobiorcy bądź zmiana przedmiotu zabezpieczenia. Klient ma wówczas już dwa mocne argumenty za zrefinansowaniem kredytu (cena i realizacja dodatkowych celów), które w sumie stanową dla niego już bardzo duża wartość dodaną.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku – uwaga na naciągaczy!

Omawiając temat refinansowania kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Jeśli Twój bank bądź doradca kredytowy proponuje Ci refinansowanie kredytu, sprawdź dokładnie na ile jest ono dla Ciebie faktycznie opłacalne i na ile leży ono w interesie Twoim a na ile w interesie banku bądź wspomnianego doradcy kredytowego.

Jeśli czujesz , że na refinansowaniu tego kredytu innym (bankowi/doradcy) zależy bardziej niż Tobie, to już tłumaczę z czego to wynika. Refinansowanie kredytu hipotecznego to dla instytucji, która Ci je oferuje po prostu nowy kredyt i zysk – i nie ma w tym absolutnie nic złego o ile za takim refinansowaniem stoi przede wszystkich chęć udzielenia Ci lepszego kredytu. Gorzej jeśli refinansowanie kredytu to po prostu nowy sposób na realizację sprzedaży, niezależnie od tego czy jest to dla Ciebie korzystne bądź nie. Zasada jest prostsza – im słabszy rynek nowo zaciąganych kredytów hipotecznych, tym większa presja na aktualnych klientów posiadających kredyt aby go zrefinansować. Pamiętaj – przenoś kredyt hipoteczny tylko jeśli czujesz się z tym komfortowo i jeśli wartość dodana, którą uzyskujesz na tym przedsięwzięciu jest w Twoim odczuciu tego warta!

 

Refinansowanie kredytu hipotecznego – podsumowanie

Jeśli jesteś zainteresowany refinansowaniem Twojego kredytu hipotecznego, ale nie wiesz czy Ci się to opłaca czy nie, oraz czy będziesz mógł przy okazji zrealizować dodatkowe cele (np. odłączenie współkredytobiorcy bądź dobranie dodatkowej gotówki) to zapraszam do współpracy. Jako doświadczony ekspert finansowy na podstawie skanu umowy kredytowej, aktualnego harmonogramu spłaty kredytu oraz informacji nt. Twojej aktualnej sytuacji będę w stanie wymiernie zweryfikować Twoje możliwości. Zapraszam do kontaktu i spotkania w Warszawie.