Kredyt hipoteczny: umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska – co trzeba wiedzieć?

Umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska, zobowiązująca – bardzo łatwo się w tym pogubić. Kupując nieruchomość będziesz musiał podpisać jedną z tych umów, ale pytanie: którą wybrać, aby była dla Ciebie jak najbardziej korzystna? Na co zwrócić uwagę, żeby umowa była bezpieczna i żebyś na niej nie stracił? W tym case study wyjaśniam krok po kroku, jak wygląda cały proces na rynku pierwotnym i wtórnym – od pierwszej umowy aż po akt notarialny przenoszący własność.

Zakup na rynku pierwotnym – jakie umowy podpisujesz?

Na rynku pierwotnym standardowo podpisujesz trzy umowy. Żeby dobrze zrozumieć ten proces, warto omówić je kolejno.

Krok 1: Umowa rezerwacyjna

Podstawową formą umowy na rynku pierwotnym jest umowa rezerwacyjna. W jej ramach rezerwujesz na określony czas nabywaną nieruchomość i zobowiązujesz się do podpisania w terminie obowiązywania rezerwacji kolejnej umowy – umowy deweloperskiej.

Przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej wpłacasz opłatę rezerwacyjną, która zgodnie z ustawą nie może przekroczyć 1% ceny zakupu (np. jeśli nieruchomość kosztuje 500 000 PLN, maksymalna opłata to 5 000 PLN). Co istotne – zgodnie z ustawą opłata rezerwacyjna jest zwrotna, jeśli do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z powodu nieuzyskania kredytu.

Umowa rezerwacyjna podpisywana jest w zwykłej formie cywilnoprawnej – bez notariusza, na druku dewelopera. W praktyce wygląda to tak: podpisujesz umowę rezerwacyjną, wpłacasz 1% ceny i zobowiązujesz się do zawarcia umowy deweloperskiej w wyznaczonym terminie – zazwyczaj 30–60 dni. Na podstawie umowy rezerwacyjnej składasz wniosek o kredyt hipoteczny i dopiero po jego przyznaniu podpisujesz umowę deweloperską.

Dlaczego taka kolejność? Bo jest ona dla Ciebie bezpieczna. Podpisując umowę rezerwacyjną, nie masz jeszcze pewności, czy bank udzieli Ci kredytu – stąd mała, zwrotna wpłata. Dopiero kiedy wiesz, że bank przyznał Ci finansowanie, podpisujesz właściwą umowę z deweloperem.

 

 

Krok 2: Umowa deweloperska

Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu wpłacasz deweloperowi resztę środków własnych (opłata rezerwacyjna zalicza się na ich poczet), a bank wypłaca deweloperowi finansowanie w transzach w ramach kredytu hipotecznego.

Krok 3: Umowa końcowa przenosząca własność

Po wypłacie całości kredytu i oddaniu nieruchomości do użytku deweloper podpisuje z Tobą trzecią umowę – akt notarialny końcowy, który przenosi na Ciebie własność nieruchomości. To w zasadzie formalność i nie wymaga szczególnej czujności z Twojej strony.

Co zrobić, gdy deweloper chce od razu podpisać umowę deweloperską?

Deweloper nie ma obowiązku proponowania umowy rezerwacyjnej i może zażądać od razu podpisania umowy deweloperskiej – zwłaszcza gdy sprzedaż idzie bardzo dobrze i nie chce „bawić się” w rezerwacje. Jeśli nieruchomość Ci odpowiada, będziesz musiał przystać na jego warunki.

Pamiętaj: w takiej sytuacji musisz mieć dobrze zweryfikowaną zdolność kredytową przez eksperta kredytowego jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Inaczej ryzykujesz utratą wpłaconej kwoty, jeśli kredyt nie zostanie przyznany.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę rezerwacyjną lub deweloperską?

Są trzy kluczowe elementy, które musisz sprawdzić w każdej z tych umów:

1. Wysokość wpłaty – jaką kwotę wpłacasz przy podpisaniu umowy.
2. Zwrotność środków – czy wpłacane środki są zwrotne w przypadku nieuzyskania kredytu i ile decyzji odmownych musisz przedstawić, aby je odzyskać.
3. Czas na kolejne działanie – w przypadku umowy rezerwacyjnej: ile masz czasu na podpisanie umowy deweloperskiej; w przypadku umowy deweloperskiej: ile czasu masz na wpłatę pierwszych środków z kredytu.

Szczegóły dla umowy rezerwacyjnej

Maksymalna opłata rezerwacyjna to ustawowo 1% ceny zakupu i jest ona zwrotna przy nieuzyskaniu kredytu. Zwróć uwagę, czy deweloper nie dopisał wymogu przedstawienia kilku decyzji odmownych zamiast jednej – im mniejsza wymagana liczba decyzji negatywnych, tym lepiej dla Ciebie. Zadbaj też, aby termin na podpisanie umowy deweloperskiej wynosił minimum 30 dni – optymalnie 45–60 dni, co daje komfortowy zapas czasu na uzyskanie kredytu.

Szczegóły dla umowy deweloperskiej (podpisywanej bez umowy rezerwacyjnej)

Jeśli od razu podpisujesz umowę deweloperską, zadbaj o:

• Jak najniższą wpłatę własną po podpisaniu umowy.
• Zapis o zwrotności środków w przypadku nieuzyskania kredytu – z jak najmniejszą wymaganą liczbą decyzji odmownych (deweloper nie musi się na to zgodzić, ale warto negocjować).
• Termin na wpłatę pierwszych środków z kredytu nie krótszy niż 60 dni – może być dłuższy, np. 90 dni.

 

 

Zakup na rynku wtórnym – umowa przedwstępna

Na rynku wtórnym podpisujesz umowę przedwstępną – umowę, która zobowiązuje Cię i zbywcę do podpisania w określonym terminie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Umowę przedwstępną możesz podpisać w zwykłej formie cywilnoprawnej (na druku dostępnym w internecie) albo u notariusza w formie aktu notarialnego. Kiedy warto wybrać którą formę – wyjaśniam poniżej.

Na co zwrócić uwagę w umowie przedwstępnej na rynku wtórnym?

Są cztery kluczowe parametry, które musisz dobrze skalibrować:

1. Wysokość wpłaty przy podpisaniu umowy

Standardowo, zgodnie z kodeksem cywilnym, wpłaca się 10% ceny zakupu, ale często można wynegocjować znacznie niższą kwotę – np. 20 000 PLN. Zawsze warto próbować negocjować wysokość wpłaty w dół.

2. Zaliczka czy zadatek?

To jedna z najważniejszych decyzji przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Różnica jest fundamentalna:

• Zaliczka – jest zwrotna niezależnie od tego, kto odstępuje od umowy. Jeśli zrezygnujesz Ty lub zbywca, kwota wraca do Ciebie.
• Zadatek – jeśli zrezygnujesz Ty, wpłacona kwota przepada. Jeśli wycofa się zbywca, zwraca Ci zadatek w podwójnej wysokości (realnie traci więc tyle, ile Ty ryzykujesz). Oboje ryzykujecie utratą tej samej kwoty.

Z mojego punktu widzenia optymalnie jest wpłacać zadatek z dodatkowym zapisem, że środki są zwrotne lub częściowo zwrotne w przypadku nieuzyskania kredytu. W ten sposób masz pewność, że zbywca nie wycofa się z transakcji po tym, jak ktoś inny zaproponuje mu wyższą cenę (musiałby wówczas zwrócić zadatek podwójnie), a jednocześnie nie ponosisz ryzyka, jeśli bank odmówi Ci finansowania.

Jeśli zdecydujesz się na zaliczkę, pamiętaj, że nie wiąże ona mocno ani Ciebie, ani zbywcy. Jeśli po podpisaniu umowy pojawi się kupiec gotowy zapłacić więcej, zbywca może rozwiązać umowę z Tobą, zwrócić zaliczkę i sprzedać nieruchomość innemu.

Jeśli zbywca żąda bezzwrotnego zadatku w wysokości 10% lub więcej, bezwzględnie musisz mieć dobrze zweryfikowaną zdolność kredytową oraz odpowiednio długi czas na uzyskanie finansowania, aby zminimalizować ryzyko nieuzyskania kredytu.

 

 

3. Zapis o zwrotności środków przy nieuzyskaniu kredytu

Nawet przy zadatku możesz starać się o zapis, że w przypadku nieuzyskania kredytu i przedstawienia decyzji odmownych wpłacone środki są zwrotne lub częściowo zwrotne. Zadbaj, aby wymagana liczba decyzji odmownych była jak najniższa.

4. Czas na podpisanie aktu notarialnego końcowego

Zadbaj, aby termin na podpisanie umowy końcowej przenoszącej własność wynosił minimum 60 dni – optymalnie 90 dni. Nie oznacza to, że tyle czasu będziesz potrzebować na uzyskanie kredytu, ale daje Ci komfortowy zapas i sprawia, że cała transakcja przebiega bez presji czasowej.

Dobór tych czterech parametrów zależy przede wszystkim od Twojej zdolności kredytowej, od tego jak bardzo zależy Ci na konkretnej nieruchomości oraz od postawy zbywcy i tego, na co jest w stanie się zgodzić.

 

 

Umowa cywilnoprawna czy akt notarialny – kiedy warto wybrać notariusza?

Umowę przedwstępną na rynku wtórnym możesz podpisać w zwykłej formie cywilnoprawnej lub u notariusza. Rozważenie formy notarialnej warto wziąć pod uwagę w dwóch sytuacjach:

1. Gdy wpłacasz duży zadatek – 10% lub więcej. Po podpisaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej. Dzięki temu żadna inna osoba nie będzie mogła kupić tej nieruchomości, a Tobie będzie łatwiej odzyskać środki w razie sporu ze zbywcą lub nieprzewidzianego zdarzenia losowego (np. śmierć zbywcy).
2. Gdy transakcja odbywa się w warunkach konfliktu – np. zakup nieruchomości po wyroku sądowym lub w innych niestandardowych okolicznościach. Akt notarialny zapewnia wówczas znacznie większe bezpieczeństwo prawne.

W pozostałych sytuacjach – gdy wpłacana kwota jest niska i transakcja przebiega bez komplikacji – spokojnie możesz podpisać umowę w formie cywilnoprawnej. Jest to po prostu szybsze i prostsze, bo nie wymaga wizyty u notariusza.

Ważna uwaga dotycząca kosztów: wielu kupujących obawia się, że podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza oznacza „podwójną” opłatę – raz za umowę przedwstępną i raz za umowę końcową. W praktyce tak nie jest – jeśli podpisujecie u notariusza umowę przedwstępną, notariusz pobiera niższą taksę za umowę końcową. Zanim podejmiesz decyzję, poproś notariusza o dokładną wycenę obu czynności łącznie.

Jak wygląda cały proces na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym schemat jest prostszy niż na pierwotnym i obejmuje dwie umowy zamiast trzech:

1. Podpisujesz umowę przedwstępną (cywilnoprawną lub notarialną) i na jej podstawie składasz wniosek o kredyt.
2. Po uzyskaniu decyzji kredytowej podpisujesz umowę kredytową z bankiem.
3. Podpisujesz akt notarialny końcowy przenoszący własność – i dopiero wtedy bank wypłaca kredyt.

Kluczowa różnica w stosunku do rynku pierwotnego: wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym, a nie przed nim. Na rynku pierwotnym bank wypłaca środki w transzach przed przeniesieniem własności; na rynku wtórnym – po.

 

 

Dodatkowe pytania i wątpliwości – co warto wiedzieć?

Czy w ogóle trzeba podpisać umowę, żeby ubiegać się o kredyt?

Co do zasady – tak. Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym i banki chcą zobaczyć jakąś formę wstępnego porozumienia między zbywcą a kupującym oraz wiedzieć, co jest przedmiotem transakcji. Część banków pozwala złożyć wniosek kredytowy na podstawie samego oświadczenia zbywcy o chęci sprzedaży lub nabywcy o chęci zakupu. Pamiętaj jednak, że to rozwiązanie działa w dwie strony – Ty nie jesteś związany umową ze zbywcą, ale on z Tobą również. Może więc zdarzyć się, że będziesz ubiegać się o kredyt, a gdy już go dostaniesz, zbywca poinformuje Cię, że sprzedaje nieruchomość komuś innemu.

Czy przy podpisaniu umowy trzeba cokolwiek wpłacać?

Nie – nie ma takiego obowiązku. Jeśli strony dogadają się, że na etapie podpisania umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej nabywca nie wpłaca jeszcze żadnych środków własnych, banki to akceptują. Pełny wkład własny może zostać wpłacony dopiero przed wypłatą kredytu.

Kiedy koniecznie skonsultuj umowę z ekspertem?

Temat umów funkcjonujących na rynku nieruchomości jest dość złożony, a Ty będziesz podpisywać taką umowę zapewne po raz pierwszy w życiu. Gorąco zachęcam do zweryfikowania zapisów umowy przed jej podpisaniem – wyślij swojemu ekspertowi umowę rezerwacyjną lub przedwstępną, a ten będzie w stanie – znając Twoją zdolność i sytuację finansową – ocenić, czy jest ona dla Ciebie bezpieczna, i wskazać, co ewentualnie warto zmienić przed podpisaniem.

Warto też pamiętać, że poza omówionymi tu umowami na rynku funkcjonują inne schematy – np. umowa przedwstępna lub zobowiązująca na rynku pierwotnym, gdy nieruchomość jest już oddana do użytku, co zmienia sekwencję wypłaty kredytu (wypłata po akcie, nie przed aktem). Każdy przypadek może być nieco inny.

 

 

Podsumowanie – co podpisać, żeby nie stracić?

Rynek pierwotny: najpierw umowa rezerwacyjna (cywilnoprawna, max. 1%, zwrotna przy nieuzyskaniu kredytu, min. 30–60 dni na umowę deweloperską) → po uzyskaniu kredytu umowa deweloperska (akt notarialny, min. 2–3 tygodnie na wpłatę pierwszych środków z kredytu) → na końcu umowa przenosząca własność.

Rynek wtórny: umowa przedwstępna (cywilnoprawna lub notarialna) z dobrze skalibrowanymi czterema parametrami – wysokością wpłaty, zaliczką lub zadatkiem ze zapisem o zwrotności przy nieuzyskaniu kredytu i terminem na akt notarialny min. 60–90 dni → decyzja kredytowa → akt notarialny końcowy → wypłata kredytu.

Skontaktuj się ze mną jeszcze przed podpisaniem umowy – jako ekspert od kredytów hipotecznych w Warszawie (przed wejściem w życie Ustawy o Kredycie Hipotecznym zwany doradcą kredytowym lub doradcą hipotecznym) mam za sobą setki zweryfikowanych umów i wiem, na co zwrócić uwagę, zanim złożysz podpis. Umów się ze mną na całkowicie bezpłatne spotkanie w Warszawie – porozmawiajmy o najlepszym finansowaniu dla Twojej nieruchomości.