Program mieszkaniowy Pierwsze Klucze: warunki, dla kogo, kiedy?

Pierwsze Klucze – właśnie tak będzie nazywać się nowy rządowy program mieszkaniowy w 2025 roku, który ma zastąpić nigdy nie wprowadzony w życie, skasowany program „Kredyt na Start” zwany też potocznie KREDYTEM 0%. Oto absolutnie wszystko, co musisz wiedzieć nowym programie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”.

W czwartek, 13.02.2025 obyła się konferencja prasowa Ministerstwa Rozwoju i Technologii odpowiedzialnego za program, podczas której minister Krzysztof Paszyk przedstawił wstępne założenia programu mieszkaniowego Pierwsze Klucze, będącego jednym z trzech filarów szerszej strategio mieszkaniowej o nazwie KLUCZ DO MIESZKANIA. Minister podkreślał , że w budżecie na 2025 rok zostało zarezerwowane 4,7 mld złotych na szeroko rozumiane wsparcie mieszkalnictwa więc program mógłby wejść w życie jeszcze w tym roku.

Co znajdziesz w tym artykule?

Program mieszkaniowy Pierwsze Klucze – podstawy

Które z założeń programu zostały oficjalnie przedstawione przez Ministerstwo, a które są tylko spekulacjami powielanymi w Internecie? Oraz – jak należy oceniać założenia programu i czy ten program ma szanse w ogóle wejść w życie a nie jest tylko kiełbasą wyborczą?

Poniżej podsumowanie najważniejszych informacji z perspektywy eksperta kredytowego (przed wejściem w życie UOKH doradcy hipotecznego).

A wiec po kolei.

Kredyt „Mieszkanie na start”, który miał być bezpośrednim następcą programu „Bezpieczny Kredyt 2%” rozpalił wyobraźnię Polaków. Potocznie nazywano go Kredytem 0% i większość przyszłych kredytobiorców rzeczywiście myślała, że takie faktycznie będzie oprocentowanie tego kredytu co oczywiście nie było prawdą. Program raz miał być, raz miał go nie być a finalnie kilka tygodni temu minister Paszyk wypalił , że programu jednak nie będzie ale ministerstwo już pracuje nad nowym programem wsparcia kredytobiorców, który pogodzi oczekiwania wszystkich koalicjantów.

I OTO JEST !

Na konferencji zorganizowanej 13.02 minister poinformował, że została przygotowana nowa strategia mieszkaniowa o dźwięcznej nazwie KLUCZ DO MIESZKANIA , która będzie składać się z trzech filarów:

Mieszkalnictwa KOMUNALNEGO,
Mieszkalnictwa SPOŁECZNEGO I
Mieszkalnictwa WŁASNOŚCIOWEGO czyli właśnie programu PIERWSZE KLUCZE.

Mieszkalnictwo Komunalne – to program budowy tanich mieszkań komunalnych dla ludzi w najcięższej sytuacji materialnej, którzy nie mają żadnej innej alternatywy mieszkaniowej, tzn. nie mają dochodów i nie mają zdolności aby kupić mieszkanie. Będą oni mogli skorzystać z mieszkania komunalnego, którego czynsz wyniesie jedynie minimalną część rynkowej stawki – posłużono się przykładem, ze czynsz za 40 metrowe mieszkanie w Warszawie wyniósłby 400-500 PLN miesięcznie.

Drugi filar to mieszkalnictwo Społeczne – to program budowy tanich mieszkań realizowany przez SIMy, TBSy i Spółdzielnie Mieszkaniowe. Program będzie skierowany do ludzi w nico lepszej sytuacji materialnej, tzn. ludzi, których dochody z jednej strony nie kwalifikują ich na mieszkanie komunalne ale z drugiej strony są zbyt niskie aby mogli samodzielnie kupić mieszkanie lub ubiegać się o kredyt. Będę oni mogli wynająć mieszkanie, za ok 40% stawki rynkowej. Posłużono się tutaj przykładem , Że na najem 40-sto metrowego mieszkania w Warszawie czynsz wyniósłby ok 1200 złotych miesięcznie. Tutaj w wyniku najmu możliwe byłoby dojście do pełniej własności.

I w końcu III-ci filar czyli mieszkalnictwo Własnościowe – czyli właśnie nasz program dla kredytobiorców Pierwsze Klucze. Byłby to program skierowany do ludzi w najlepszej sytuacji czyli gdzie ich dochody są na tyle wysokie, że nie pozwalają im na skorzystanie z mieszkalnictwa komunalnego i społecznego (czyli z pierwszego i drugiego filaru) ale są wciąż zbyt niskie aby przy dzisiejszych wysokich stopach procentowych mogli sobie oni pozwolić na zaciągnięcie zwykłego, komercyjnego kredytu hipotecznego i spłatę jego wysokiej raty. Mogliby więc oni zaciągnąć kredyt ze wsparciem rządowym na preferencyjnych warunkach.

Te III filary czyli mieszkalnictwo KOMUNALNE, SPOŁECZNE I WŁASNOŚCIOWE to właśnie te przysłowie KLUCZE – czyli inaczej rozwiązania bądź sposoby, które miałby dawać szanse na mieszkanie.

Jak działa program rządowy Pierwsze Klucze? Warunki.

Jest to więc bardzo ładnie i OBRAZOWO przedstawione ale jak miałoby to wyglądać w praktyce? Co dokładnie wiemy nt. tych KLUCZY? Ponieważ klucz pierwszy i drugi, czyli mieszkalnictwo KOMUNALNE i SPOŁECZNE nie dotyczą zaciągania kredytu hipotecznego, skupimy się na kluczu nr 3, czyli na mieszkalnictwie własnościowym, czyli właśnie na naszym programie „Pierwsze Klucze”

Co więc wiadomo nt. programu Pierwsze Klucze oficjalnie? Niestety wciąż niewiele, a to co wiadomo na tym etapie to ogólniki.

Po pierwsze, program Pierwsze Klucze będzie obowiązywał tylko dla klientów, którzy będą chcieli zakupić lub wybudować pierwsza nieruchomość. Skoro Pierwsze Klucze to tylko na pierwsze mieszkanie, więc to jest spójne i logiczne. Aby więc skorzystać z programu nie możesz i również nie mogłeś mieć w przeszłości nieruchomości.
Po drugie – możliwy będzie zakup nieruchomości TYLKO z rynku WTÓRNEGO bądź budowa domu metodą gospodarczą. Nie będziesz więc mógł kupić mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Od tej zasady będzie jednak wyjątek. Będziesz mógł kupić nowe mieszkanie czyli z rynku pierwotnego tylko jeśli będzie ono budowane przez tzw. „Inwestorów społecznych”. Kim będą inwestorzy społeczni? To TBSy, SIMy i Spółdzielnie Mieszkaniowe, które będą mogły realizować inwestycje deweloperskie z maksymalnie 25 % marżą (nie wlicza się tutaj koszt zakupu działki) i w zamian za to będą mogły zarządzać wybudowaną nieruchomością przez okres 10 lat.

Dodatkowo, aby nabyć nieruchomość z r. wtórego od momentu jej oddania do użytku będzie musiało minąć min. 5 lat, a obecny właściciel ma być w właścicielem nieruchomości od min. 3 lat. Takie rozwiązanie ma zapobiegać sprzedaży nieruchomości przez fliperów czyli osoby które zajmują się obrotem nieruchomościami w celach czysto inwestycyjnych.

Reasumując – Pierwsze Klucze: TAK, dla rynku wtórnego, TAK dla budowy domu ale NIE dla deweloperów i fliperów.

Po trzecie – zostanie ustalona maksymalna cena za M2 nabywanej bądź budowanej nieruchomości. W 5 największych miastach tj. Warszawie, Wrocławiu, Krakowie , Gdańsku i Poznaniu ma ona wynieść 11 tyś PLN za m2 a w pozostałych lokalizacjach 10 tyś. PLN za m2.

Tutaj ciekawe są dwie rzeczy – gminy będą mogły podwyższać maksymalną dopuszczalną cenę za M2 w programie jeśli będą chciały stymulować popyt na mieszkania (nie wiadomo jak miałoby to wygadać w praktyce) oraz co jeszcze ciekawsze – limit ceny za m2 nabywanej nieruchomości miałby nie dotyczyć nieruchomości budowanych przez Inwestorów Społecznych, czyli przez TBSy, SIMy i Spółdzielnie Mieszkaniowe!

Po czwarte – zostaną wprowadzone limity dochodowe dla osób chcących skorzystać z programu, tak aby wspierał on faktycznie tych najbardziej potrzebujących. Aby skorzystać z programu pierwsze klucze maksymalny dochód nie mógłby być wyższy niż:
- 6500 PLN netto w przypadku I-os gospodarstwa domowego czyli w przypadku singli,
- 9500 PLN netto w przypadku II-osobowego gospodarstwa domowego czyli par,
- 11500 PLN netto w przypadku III-osobowego gospodarstwa domowego,
- 13500 PLN netto w przypadku IV-osobowego gospodarstwa domowego,
- 15500 PLN netto w przypadku V-osobowego gospodarstwa domowego bądź gospodarstw większych.
Po piąte – wysokość dopłat miałaby być taka aby zmniejszyć wysokość oprocentowania kredytu z aktualnych 8% do 4% czyli do poziomu europejskiej średniej.
Po szóste – w programie ma obowiązywać limit 10000 wniosków na kwartał aby jak to powiedział Minister „rozciągnąć program w czasie” i zapobiegać wzrostowi cen.
Po siódme – z programu nie będą mogli skorzystać OBCOKRAJOWCY. Jest to o tyle ciekawe , że w poprzednich programach rządowych, np. BK2% obcokrajowy mogli brać udział.

Co jeszcze wiemy o programie Pierwsze Klucze?

Tylko na pierwszą nieruchomość,
Tylko z r wtórnego, na budowę domu i od inwestorów społecznych – bez FLIPERÓW I DEWELOPERÓW
Maksymalna cena w zależności od lokalizacji to 10 bądź 11 tyś złotych za m2 chyba, ze kupujesz mieszkanie wybudowane od inwestora społecznego- wówczas limitu nie ma,
Maksymalny limit dochodu aby skorzystać z programu w zależności od tego ile osób liczy Twoje gospodarstwo domowe -od 6500 netto do 15500 netto,
Dopłaty miałyby obniżać oprocentowanie kredytu o połowę – z 8 do 4%,
Limit 10000 wniosków na kwartał, oraz
NIE dla możliwości skorzystania z programu przez obcokrajowców.

I to w zasadzie tyle potwierdzonych informacji i konkretów na temat Programu Pierwsze Klucze. Cała reszta jest w dalszym ciągu niewiadoma.

Dlaczego to podkreślam?

Ponieważ po konferencji ministra Paszyka pojawiło się w mediach wiele dodatkowych informacji nt. założeń programu, które są niczym nie poparte i są jedynie SPEKULACJAMI, tzn. nie padły jako deklaracje na konferencji ministerstwa ani w późniejszych wywiadach prasowych Ministra i nie pojawiły się w prezentacji ministerstwa nt programu ani na stronie internetowej ministerstwa.

Co o programie Pierwsze Klucze pisze prasa branżowa i media?

Jeden z dużych portali internetowych przekazał np. informację, że dotarł do nieoficjalnych informacji nt. programu PIERWSZE KLUCZE nt. szczegółów takich jak:

jaka będzie konstrukcja dopłat,
jaka będzie maksymalna kwota kredytu , którą kredytobiorca będzie mógł uzyskać w ramach dopłaty.

Co więcej – widziałem w sieci już nawet kalkulatory wysokości rat kredytu w programie Pierwsze Klucze, gdzie nie da się zrobić takiego kalkulatora i wyliczyć takich rat bez wiedzy nt. dokładnych założeń programu!

Problem w tym, że na chwilę obecną (marzec 2025) nie ma jeszcze nawet projektu tej ustawy(!) a nawet sam minister nie był w stanie jeszcze sprecyzować wielu szczegółów tego programu. Na razie więc nie powielamy tych SPEKULACJI żeby nie siać DEZINFORMACJI i bazujemy tylko na oficjalnych informacjach. Jeśli informacje okażą się potwierdzone – będziemy je aktualizować w kolejnych filmach dotyczących programu.

Czy program rządowy Pierwsze Klucze wypali?

No dobrze, więc co sadzę nt. programu jako ekspert kredytowy (przed wejściem UOKH określany jako doradca kredytowy)?

Niestety mam co do niego wiele wątpliwości.

Po pierwsze – nie do końca rozumiem część założeń tego programu. Tzn. np. z jednej strony wprowadzono maksymalną cenę za m2 nieruchomości aby program nie powodował wzrostu cen mieszkań i to jest jak najbardziej ok, ale nie powiedziano w jaki sposób zostały ustalone te maksymalne ceny 10 i 11 tyś PLN/m2. Minister podkreślał, Że takie rozwiązanie czyli limit ceny za m2 było stosowane w programie MDM i bardzo dobrze się sprawdziło ale zapomniał, ze w tym programie maksymalna cena za m2 była ustalana raz na kwartał w bardzo precyzyjny sposób i była ustalana na podstawie średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia mieszkania-była więc w jakiś sposób dopasowana do realiów rynkowych. Tutaj natomiast skąd się wzięło te 10 bądź 11 tyś PLN? Dlaczego nie jest to np. 10,5 i 11,5 tyś PLN za m2? Czy te cyfry są poparte jakimiś analizami – raczej nie.
Po drugie – wykluczenie z programu deweloperów co będzie znacznie utrudniać zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków, ponieważ mieszkań brakuje a ich liczba nie będzie wzrastać. Ministerstwo wierzy, że tę lukę zagospodarują Ci tzw. inwestorzy społeczni czyli TBSy, Simy I spółdzielnie mieszkaniowe ale wydaje się to mało realne. Rozumiem, że dopuszczenie do programu deweloperów mogłoby znowu nakręcić wzrost cen nieruchomości ale tutaj przecież również można było ustalić maksymalną cenę za m2 dopuszczalną w programie aby tego uniknąć.
Po trzecie – POPULIZM I WYBORY. Mam nieodparte wrażenie , że wiele założeń programu zostało wprowadzonych również a może przede wszystkim po to aby wpasować się w oczekiwania społeczne i panujące w Polsce nastroje. Nie oceniam na tym etapie na ile są one zasadne a na ile nie ale Minister GRZMIAŁ – nie dla deweloperów, nie dla fliperów, kredyt nie będzie dostępny dla obcokrajowców itd. Itd. Wybory zbliżają się i widać, ze trzeba nie tylko DAĆ coś przyszłym kredytobiorcom ale również zaakcentować hasła które są popularne społecznie.
Po czwarte – WIADOMO, ŻE NIC NIE WIADOMO, CZYLI KONKRETÓW BRAK. Pomijam, że nie ma nawet projektu tej ustawy ale warto również zauważyć, że przedstawione założenia były bardzo ogólnikowe a sam Minister nie był w stanie odpowiedzieć na większość pytań dziennikarzy , które padły na konferencji prasowej.

O „Pierwszych Kluczach” wciąż nie wiemy:

na czym dokładnie będzie polegać konstrukcja dopłat-nie wiadomo. Będzie to pomoc finansowa w spłacie rat ale nie wiadomo jak dokładnie będzie ona działać,
jaka będzie maksymalna cena nieruchomości , którą będzie można nabyć w ramach programu-ta cena będzie wynikać z innych parametrów programu ale nie wiadomo jaka ona będzie,
czy będzie gwarancja wkładu własnego-Minister nie udzielił jednoznacznej odpowiedzi na te pytane
lewica skarży się, ze nikt nie konsultował z nimi tego projektu więc pytanie z którymi koalicjantami i na jakim etapie był on konsultowany- brak czytelnej i konkretnej odpowiedzi.

Kiedy potencjalnie może ruszyć program Pierwsze Klucze?

Biorąc pod uwagę proces legislacyjny planowana data wejścia w życie programu PIERWSZE KLUCZE to czwarty kwartał (październik – grudzień) 2025 roku – taka deklaracja padła z ust Ministra Paszka. Oznacza to, że pierwsze wnioski o kredyt w programie (oczywiście gdyby wszedł on w życie) można byłoby składać już od Października tego roku.

Resumując:

Rząd przedstawił bardzo ogóle założenia programu i na tym etapie jest więcej pytań niż odpowiedzi. Konferencję ministra należy potraktować jedynie jako powrót do rozmów nt .kształtu programu, co na pewno po części jest odpowiedzią na zbliżające się wybory. Ciężko jest powiedzieć czy nawet te podstawowe założenia programu zostaną podtrzymane tym bardziej, ze w dalszym ciągu nie widać jasnej zgody co do kształtu programu między koalicjantami. Zwróćcie również uwagę, ze minister powiedział , że odrębnie będą procesowane 2 ustawy-JEDNA nt. dwóch pierwszych kluczy czyli mieszkalnictwa KOMUNALNEGO i SPOŁECZNEGO i druga nt. klucza nr 3 czyli mieszkalnictwa WŁASNOŚCIOWEGO. Czy minister obawia się zatem, ze jedna z tych ustaw może nie przejść ? A jeśli tak to która?

Jeśli jesteś zainteresowany uzyskaniem kredytu na jak najlepszych warunkach zapraszam do kontaktu z doświadczonym ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie UOKH określanym jako doradca kredytowy).

Szukaj w serwisie

Najnowsze Case Study