Oprocentowanie stałe czy zmienne: co wybrać w 2025 roku? Case study.

Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny to musisz zadecydować jaki rodzaj oprocentowania wybrać – czy ma to być kredyt w oprocentowaniu stałym czy też kredyt w oprocentowaniu zmiennym. Czym jest % stałe a czym % zmienne kredytu hipotecznego? Czym oprocentowanie stałe różni się od oprocentowania zmiennego? Jak podjąć decyzję jaki rodzaj oprocentowania będzie lepszy w Twoim przypadku?

Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym (przed UOKH zwanym doradcą hipotecznym) specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Jeśli szukasz odpowiedzi czy zaciągnąć kredyt hipoteczny w % stałym czy %  w zmiennym to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.

O oprocentowaniu stałym vs zmiennym pisałem już 3 lata temu w tym case study, ale dziś zaprezentuję Wam aktualną wiedzę i sytuację rynkową w 2025 roku.

Oprocentowanie stałe vs oprocentowanie zmienne w kredycie – o co chodzi?

Skoro czytasz ten artykuł,  to wiesz już zapewne, że na rynku funkcjonują równolegle dwa rodzaje oprocentowania kredytów hipotecznych –  zmienne i stałe. Zaciągając kredyt hipoteczny będziesz musiał zadecydować jaki rodzaj oprocentowania wybrać.

Oprocentowanie zmienne

To rodzaj oprocentowania, które funkcjonuje na polskim rynku od zawsze, czyli od samego początku,  od kiedy są udzielane kredyty hipoteczne.

Oprocentowanie zmienne to oprocentowanie, które jest sumą  stopy referencyjnej takiej jaki  np. wibor czy wiron i stałej marży banku. NAJWAŻNIEJSZA informacją dla Ciebie odnośnie oprocentowania zmiennego jest to, że ma ono bezpośrednią ekspozycję na zmianę stóp procentowych. Oznacza to, ze jeśli usłyszysz w mediach, że rada polityki pieniężnej podwyższyła stopy procentowe to rata Twojego kredytu po prostu wzrośnie a jeśli, obniżyła stopy procentowa to rata Twojego kredytu po prostu spadnie.

W oprocentowaniu zmiennym NIE MASZ WIEC PEWNOŚCI jak będzie kształtować się rata Twojego kredytu na przestrzeni czasu,  ponieważ jest ona zależna od wysokości stóp procentowych a te z kolei są zależne są od aktualnej sytuacji gospodarczej czy od inflacji.

Nieco inaczej sytuacja ma się z przypadku oprocentowania stałego.

Oprocentowanie stałe

Jest na polskim rynku dosyć młode. KNF nakazał wszystkim komercyjnym bankom oferowanie kredytów w oprocentowaniu okresowo stałym równolegle z kredytami w % zmiennym  dopiero od 30.06.2021 . Wcześniej oprocentowanie stałe było na polskim rynku nieco EGZOTYCZNE – miało je w ofercie tylko kilka banków.

Co więcej,  KNF  wskazał, że banki mają oferować kredyty w oprocentowaniu stałym na okres nie krótszy niż 5 lat czego efektem jest to , że praktycznie wszystkie banki oferują oprocentowanie stałe na minimalny wymagany okres pięciu lat. Kilka banków ma ofertę oprocentowania stałego na 7 lat, jeden na 10 lat ale żaden bank na polskim rynku nie ma oprocentowania stałego na cały okres kredytowania! Nie da się więc w Polsce (tak jak w innych krajach Europy Zachodniej gdzie oprocentowanie stałe jest podstawowym rodzajem oprocentowania) zaciągnąć kredytu w % stałym na cały okres kredytowania! Precyzyjnie więc oprocentowanie to powinno określać się jako oprocentowanie „OKRESOWO STAŁE” a nie „stałe” ale na rynku utarła się ta druga, skrócona forma czyli po prostu % stałe i dla uproszczenia,  tej formy będziemy również używać w tym materiale.

Czym więc jest kredyt w oprocentowaniu stałym?

To kredyt którego oprocentowanie w przeciągu okresu obowiązywania oprocentowania stałego NIE ZMIENI SIĘ niezależnie od tego czy rada polityki pieniężnej podwyższy czy obniży stopy procentowe co za tym idzie rata Twojego kredytu w okresie obowiązywania  oprocentowania stałego również się nie zmieni. Przez okres najbliższych 5 lat po zaciągnięciu kredytu nie musisz więc martwić się o wzrosty stóp procentowych i zastanawiać się czy Twoja rata z miesiąca na miesiąc nie wzrośnie. To rozwiązanie ma niestety również drugą stronę medalu-tzn. jeśli stopy procentowe spadną  to w okresie obowiązywania oprocentowania stałego rata Twojego kredytu nie spadnie i pozostanie na tym samym poziomie aż do zakończenia okresu obowiązywania oprocentowania stałego.

Co gdy okres stałego oprocentowania dobiegnie końca?

Co dzieje się natomiast po okresie obowiązywania oprocentowania stałego czyli najczęściej po tych 5 latach? Bezpośrednio przed zakończeniem tego okresu bank zwrócić się  do Ciebie z propozycją oprocentowania stałego na kolejne 5 lat a jego  wysokość będzie bazować na wysokości stóp procentowych aktualnie obowiązujących na rynku.

Jeśli będą to stopy procentowe niższe niż w momencie zaciągania kredytu bank zaproponuje niższy poziom oprocentowania stałego jeśli wyższe – to wyższy. Możesz tę propozycję przyjąć i wówczas na kolejne 5 lat masz dalej oprocentowanie stałe tylko na nowym poziomie bądź możesz tę propozycje odrzucić i wówczas przechodzisz na oprocentowanie zmienne oparte na zmiennym poziomie wskaźnika referencyjnego (w zależności od banku będzie to  wibor lub wiron) i stałej marży zapisanej w umowie kredytu.

Reasumując…

Oprocentowanie zmienne – to oprocentowanie w którym rata Twojego kredytu będzie ZMIENIAĆ SIĘ  czyli wzrastać bądź spadać przy każdej zmianie stóp procentowych. Jeśli stopy procentowe będą wzrastać to rata Twojego kredytu również będzie wzrastać a jeśli stopy procentowe będą spadać to rata Twojego kredytu również będzie spadać.

Oprocentowanie stałe – a właściwie OKRESOWO STAŁE to oprocentowanie w którym rata Twojego kredytu NIE ZMIENI SIĘ w okresie obowiązywania oprocentowania stałego (czyli w zależności od banku  okresie 5, 7 lub 10 lat) niezależnie od tego czy stopy procentowe w tym okresie będą wzrastać czy spadać. Bezpośrednio przed końcem okresu  obowiązywania oprocentowania stałego bank bazując na wysokości aktualnych stóp procentowych zaproponuje nowy poziom oprocentowania stałego na kolejny 5 letni okres, który możesz przyjąć i przez kolejne 5 lat dalej mieć oprocentowanie stałe bądź odrzucić i przejść na kredyt w oprocentowaniu zmiennym.

Oprocentowanie stałe vs. oprocentowanie zmienne na cyfrach – przykłady

Posłużmy się prostym PRZYKŁADEM LICZBOWYM.

Załóżmy, że masz kredyt 500 000 złotych zaciągnięty na okres 25 lat a jego aktualne oprocentowanie to 7%. Rata takiego kredytu bez dodatkowych ubezpieczeń to dokładnie  3534  PLN/mc.

Jeśli wspomniany kredyt jest kredytem w oprocentowaniu zmiennym i stopy procentowe wzrosną o  jeden punkt procentowy czyli do 8% (* zakładamy, że o tyle samo zmieni się wówczas Wibor bądź Wiron) to rata tego kredytu wzrośnie o 325 PLN do poziomu 3859 PLN. Jeśli natomiast ten sam  kredyt byłby  kredytem w oprocentowaniu stałym jego rata nie zmieniłaby się, czyli nie wzrosłaby

Analogicznie w przypadku spadku stóp procentowych:

Jeśli wspomniany kredyt jest kredytem w oprocentowaniu zmiennym i stopy procentowe spadną o jeden punkt procentowy  czyli do 7% (*tutaj znów dla uproszczenia zakładamy , że o tyle samo zmieni się wibor bądź wiron) to rata tego kredytu spadnie o 313 PLN do poziomu 3221 PLN. Jeśli natomiast ten sam  kredyt byłby kredytem w oprocentowaniu stałym to  jego rata nie zmieniłaby się, czyli nie spadłaby.

Ktoś mógłby powiedzieć, ze różnice na racie są relatywnie małe natomiast założyliśmy tutaj zmianę stóp procentowych jedynie o 1 p.p.  W praktyce zakres tych zmian w długim okresie może być dużo większy (np. kilka punktów procentowych) co w przypadku oprocentowania zmiennego może obniżyć bądź podwyższyć ratę w zależności od kwoty kredytu nawet o kilkaset bądź kilka tysięcy złotych!

Jak wysoko mogą urosnąć stopy procentowe?

Często klienci pytają mnie również – CZY JEST JAKIŚ MAKSYMALNY POZIOM DO KTÓREGO MOGĄ WZROSNĄĆ STOPY PROCENTOWE? W praktyce nie ma – wszystko zależy od sytuacji na rynku. Przykładowo w Rosji to obecnie…21%! W przypadku oprocentowania zmiennego nie możesz więc mieć pewności, ze Twoja rata nie wzrośnie powyżej jakiegoś  konkretnego poziomu! Możesz mieć natomiast pewność, ze w przypadku nawet bardzo dużego spadku stóp procentowych (np. do zera)  Twoja rata nie spadnie do zera, ponieważ oprocentowanie kredytu to nie tylko wibor czy wiron ale również marża. Nawet więc jeśli wibor czy wron będą równe 0 to oprocentowanie Twojego kredytu będzie dodatnie z powodu dodatniej marży.

Jaki kredyt zatem wybrać w 2025 roku: ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?

Tutaj niestety nie ma jednej, prostej odpowiedzi ponieważ nikt z nas nie ma SZKLANEJ KULI i nie wie jak  będą zmieniać się stopy procentowe w przyszłości. Wybór rodzaju oprocentowania jest więc pewnego rodzaju „ZAKŁADEM” i niestety dopiero po czasie kiedy będziemy już wiedzieć jak w trakcie trwania naszego kredytu zmieniły się na rynku stopy procentowe będziemy mogli sprawdzić a właściwie przeliczyć czy wybrany przez nas rodzaj oprocentowania był tym najkorzystniejszym. Np. czy wybrane przez nas oprocentowanie stałe okazało się korzystniejsze niż oprocentowanie zmienne czy tez np.  z perspektywy czasu należało wybrać  jednak oprocentowanie zmienne.

Dokonując natomiast wyboru oprocentowania, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych parametrów:

Po pierwsze – jaką mamy awersję do ryzyka? Jeśli jesteśmy osobami, które źle znoszą ryzyko i będą stresować się tym czy ich rata nie wzrośnie w wyniku ewentualnych wzrostów stóp procentowych wybierz oprocentowanie stałe. Unikniesz w ten sposób stresu i nieprzespanych nocy. Wybierz także oprocentowanie stałe jeśli jest to Twój pierwszy kredyt hipoteczny i dopiero będziesz oswajać się z tego rodzaju wysokim zobowiązaniem.

Po drugie – jaka jest Twoja PŁYNNOŚĆ? Tzn. jeśli rata którą będziesz miał płacić jest dla Ciebie na tyle wysokim zobowiązaniem, że jej ewentualny wzrost mógłby zachwiać Twoim napiętym budżetem również wybierz oprocentowanie stałe. Nic Ci po szansie na ewentualny spadek raty jeśli w przypadku jej wzrostu po prostu nie będziesz w stanie jej spłacać.

Po trzecie – zwróć uwagę jak historycznie kształtuje się wysokość stóp procentowych. Tzn. jeśli stopy procentowe tak jak teraz  są na historycznie wysokim poziomie , szanse na dalsze wzrosty stóp procentowych są już zapewne raczej mniejsze aniżeli większe.  Zastanów się wiec, czy mimo wszystko nie warto zaryzykować i wybrać oprocentowania zmiennego. Pamiętaj natomiast, ze na rynku zawsze może wystąpić niespodziewane zdarzenie(takie jak np. pandemia czy wojna) które sprawi, ze stopy jednak zaczną ponownie wzrastać.

Jeśli po analizie swojej sytuacji dalej nie wiesz jaki rodzaj oprocentowania wybrać jest jeszcze jednio ciekawe rozwiązanie,  które jest pewnego rodzaju KOMPROMISEM pomiędzy oprocentowaniem stały, a oprocentowaniem zmiennym. Mianowicie jest to zaciągnięcie kredytu w oprocentowaniu stałym i jego refinansowanie czyli przeniesienie do innego banku w  sytuacji kiedy stopy procentowe spadną.

Na czym dokładnie polega to rozwiązanie?

Zaciągacie kredyt w oprocentowaniu stałym:

• Jeśli stoy procentowe wzrastają jesteście wygrani, ponieważ Wasza rata nie rośnie,
• Jeśli stopy procentowe spadają i np. Wasi znajomi, którzy zaciągnęli kredyt w podobnej wysokości jak Wy ale w oprocentowaniu zmiennym płacą już ratę kilkaset złotych niższą możecie ZREFINANSOWAĆ czyli przenieść swój kredyt do innego banku,  który zaoferuje Wam kredyt na aktualnym, niższym oprocentowaniu. Np. Zaciągnęliście kredyt w oprocentowaniu stałym 6,5%  a  po roku w wyniku spadku stóp procentowych banki udzielają już kredytów w stałym oprocentowaniu na poziomie 5%. Możecie więc zrefinansować  swój dotychczasowy kredyt, czyli przenieść go do innego banku na aktualny, niższy poziom oprocentowania i mieć kredyt oprocentowany nie 6,5% a 5% i tym samym niższą ratę.

O czym należy pamiętać wybierając takie rozwiązanie:

• po pierwsze – na chwilę obecną kredyt w oprocentowaniu stałym są oprocentowanie nieco niżej niż kredyty w oprocentowaniu zmiennym, więc od razu na starcie zyskujecie nieco niższa ratę niż w oprocentowaniu zmiennym,
• po drugie – część banków na rynku wycofało się z udzielania kredytów w oprocentowaniu zmiennym więc decydując się na oprocentowanie stałe będziecie mieli więcej banków do wyboru , w tym także kilka takich , które świetnie liczą zdolność.
• po trzecie – aby refinansowanie Waszego kredytu było dla jak najbardziej opłacalne, NIE POWINIEN OM MIEĆ OPŁATY ZA WCZEŚNIEJSZĄ SPŁATĘ (co nie jest ograniczeniem ponieważ banki nie pobierają teraz opłat za wcześniejsza spłatę w kredycie w oprocentowaniu stałym) ale również powinien mieć  jak najniższe koszty udzielenia takie np. jak  prowizja czy ubezpieczenia, których nie odzyskacie przy refinansowaniu kredytu czyli przy spłacie Waszego dotychczasowego kredytu przez nowy bank.
• po czwarte – pamiętaj, ze w większości banków aby zrefinansować kredyt Twoja nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą. Na rynku pierwotnym założenie księgi wieczystej następuje dopiero w przeciągu kilku miesięcy po oddaniu nieruchomości do użytku i podpisaniu aktu notarialnego. Jeśli więc nabywasz więc nieruchomość z rynku pierwotnego i jest ona w trakcie budowy pamiętaj, ze możesz być zblokowany z przeniesieniem kredytu przez wiele miesięcy.

 

Jaki rodzaj oprocentowania kredytu wybrać w 2025 roku – podsumowanie

Wybór rodzaju oprocentowania to bardzo indywidualna sprawa. Jeśli rozważyłeś wszystkie „za” i „przeciw” oprocentowania stałego i zmiennego i dalej nie wiesz co wybrać – tradycyjnie zachęcam do skorzystania z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego (przed UOKH zwanego doradcą kredytowym). Analiza Twojego podejścia do ryzyka jak i Twoich  indywidualnych preferencji oraz zestawienie ich z najkorzystniejszymi ofertami kredytów w oprocentowaniu stałym i zmiennym dostępnych  na rynku może skutecznie przechylić szalę w kierunku jednego bądź drugiego oprocentowania i pomóc Ci zadecydować jaki rodzaj oprocentowania wybrać.

Pamiętaj, że w  danym banku nie da się złożyć wniosku kredytowego bez wskazania rodzaju oprocentowania jakie wybierasz. Nie da się również w jednym banku złożyć równolegle dwóch wniosków kredytowych (jednego w oprocentowaniu stałym a drugiego w oprocentowaniu zmiennym) i wybrać rodzaj  oprocentowania dopiero po decyzji kredytowej. Będziesz więc musiał wybrać rodzaj oprocentowania już na samym początku czyli podczas składania wniosku kredytowego. Możesz oczywiście złożyć do jednego banku wniosek w oprocentowaniu stałym a do drugiego w oprocentowaniu zmiennym ale odwlekasz w ten sposób jedynie decyzję,  którą i tak będziesz musiał podjąć!

To tyle na dziś w naszym #CASE STUDY na temat oprocentowania stałego i zmiennego.  Jeżeli materiał Wam się podobał – zapraszam także do odwiedzenia mojego kanału na YouTube

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was  warunkach zapraszam do kontaktu!