Największe błędy popełniane przy kredycie hipotecznym! Tego unikamy!

Kredyt hipoteczny to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu – wiąże się z dużymi kwotami, długim okresem spłaty i bezpośrednio wpływa na komfort życia przez kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Nic więc dziwnego, że wielu kredytobiorców czuje stres i obawy związane z tym procesem. Niestety, właśnie pod wpływem emocji i braku doświadczenia łatwo o błędy, które mogą sporo kosztować – od wyższej raty, przez gorsze warunki umowy, aż po odrzucenie wniosku.

Mówią, że najlepiej uczyć się na cudzych błędach – dlatego przygotowałem zestawienie najczęstszych błędów popełnianych przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny. Jako ekspert kredytowy (przed wejściem w życie ustawy UOKH znany także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny), który od 2008 roku przeprowadził ponad 1000 procesów kredytowych, dobrze wiem, które decyzje prowadzą do problemów i jak ich skutecznie unikać.

Z tego artykułu dowiesz się, na co szczególnie uważać, gdzie czyhają najczęstsze pułapki i jak przygotować się do kredytu hipotecznego, by uzyskać najlepsze warunki i spokojnie przejść przez cały proces. Sprawdź, które z tych błędów możesz wyeliminować już dziś – i zadbaj o swoje finanse świadomie.

 

Błąd 1 – niesprawdzanie wcześniej swojej zdolności kredytowej

Niestety wciąż bardzo wielu klientów przed rozpoczęciem  poszukiwania nieruchomości NIE WERYFIKUJE W SWOJEJ ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ, tzn. nie sprawdza czy w ogóle tę zdolność ma  a jeśli tak to na jakim poziomie. Wynika to z przekonania , że ta zdolność na pewno jest bo przecież zarabiam nieźle, stać mnie na  najem nieruchomości wiec dlaczego miałoby mnie nie stać na ratę kredytu hipotecznego? I tutaj często niestety nadchodzi zaskoczenie. Pamiętaj , ze banki mogą wyliczać wysokość Twojego dochodu w bardzo różny sposób(zwłaszcza np. kiedy prowadzisz działalność gospodarczą) czy mogą tez nie akceptować uzyskiwanej przez Ciebie formy dochodu w ogóle-np. jeśli masz umowę o pracę na czas określony. Dlatego tez aby nie było niemiłych zaskoczeń jeszcze przed poszukiwaniem nieruchomości sprawdź swoją zdolność kredytową tak aby mieć pewność na zakup jakiej nieruchomości możesz sobie pozwolić i dopiero wyposażony w taka wiedzę zacznij szukać nieruchomości. Musisz więc dokładnie wiedzieć wcześniej CZY MASZ W OGÓLE ZDOLNOŚĆ i NA JAKIM JEST ONA POZIOMIE.

Z drugiej strony część klientów jest przeświadczonych , że tej zdolności nie ma w ogóle bo np. uzyskuje dochód z umowy o dzieło i wydaje im się, że nikt tego dochodu nie zaakceptuje. To tez jest błąd tylko tutaj może okazać się w drugą stronę-że tę zdolność masz i jest ona lepsza niż sadzisz.

Zawsze rozpoczynaj więc od weryfikacji swojej zdolności kredytowej jeszcze przed poszukiwaniem nieruchomości i ubieganiem się o kredyt.

 

Błąd 2 – pójście po kredyt bezpośrednio do swojego banku

Jest to zdecydowanie jeden z największych błędów kredytobiorców. Tzn. wielu kredytobiorców sądzi, że jeśli są od lat klientami danego banku to ten na pewno weźmie to pod uwagę, doceni ich lojalność i zaproponuje korzystniejsze warunki kredytu, tak dobre, że nawet nie ma co szukać korzystniejszych warunków na rynku. NIESTETY TO TAK NIE DZIAŁA! Bank zaproponuje Wam warunki takiej jakie akurat będzie mieć w tej chili ofercie a Wy nie możecie mieć pewności, ze będą to najkorzystniejsze dostępne warunki na rynku. Liczysz na to, że bank da Ci lepsza ofertę niż dla klienta „z ulicy” bo masz tam konto od 10 lat-?NIEKONIECZNIE! Działa to podobnie jak np. w przypadku klienta przedłużającego umowę na telefon komórkowy- bardzo często nowy operator zaproponuje mu więcej niż ten z którego usług korzysta w tej chwili. Pamiętaj więc , że to, Że twój bank zaproponuje Ci ofertę lepsza niż rynek to tylko Twoje PRZEŚWIADCZENIE . Koniecznie umów się na spotkanie z ekspertem kredytowym , który porówna Ci wszystkie najkorzystniejsze oferty na rynku tak żebyś mógł zobaczyć gdzie w tym porównaniu plasuje się Twój aktualny bank. Podczas takiego porównania może okazać się, że oferta Twojego banku wypada całkiem nieźle ale również, że na rynku są znacznie lepsze oferty jak również , że wybór Twojego aktualnego banku na zaciągnięcie kredytu hipotecznego byłby strzałem jak KULĄ W PŁOT.

 

Błąd 3 – brak konsultacji z ekspertem kredytowym co do najważniejszych parametrów kredytu

Bardzo często klienci próbują na własną rękę nie tylko wybrać najkorzystniejsza ofertę dostępną na rynku ale również wybrać samodzielnie parametry kredyty takie jak rodzaj oprocentowania (stałe bądź zmienne), rodzaj rat (równe bądź malejące), okres kredytowania wkład własny  czy inne. Pamiętajmy, że każdy z nas poza dziedziną którą się zajmuje jest tzw. NIEPROFESJONALNYM UCZESTNIKIEM RYNKU, tzn. nikt z nas nie zna się na wszystkim. Skonsultuj dobór tych parametrów z ekspertem kredytowym, czyli z kimś kto się zawodowo tym zajmuje, ma doświadczenie i ma na bieżąco aktualizowaną wiedze w tym zakresie. Naprawdę nie ma żadnego uzasadnienia żeby robić to samemu a decyzje takie jak wybór rodzaju oprocentowania czy sposób nadpłaty kredytu mogą kosztować Cię dziesiątki jeżeli nawet nie setki tysięcy złotych. Pamiętaj , że te parametry muszą być jak najlepiej dopasowane do Twoich indywidualnych potrzeb dlatego tez warto skonsultować je z profesjonalistą!

Błąd 4 – podpisywanie umowy przedwstępnej bez konsultacji z ekspertem kredytowym

To również niestety jest częsty błąd. Tzn. bardzo często widzę, że klienci podpisują umowy rezerwacyjna bądź przedwstępne, które nie są dopasowane do ich potrzeb a przede wszystkim nie zabezpieczają ich interesów. Wielu klientów :

• nie weryfikuje czym jest zaliczka a czym zadatek i co będzie lepsze w ich przypadku,
• nie jest w stanie ocenić ile czasu będą potrzebować na uzyskanie kredytu i czy czas zaproponowany przez zbywcę nie jest za krótki
• nie stosuje zapisów zabezpieczających ich przed zwrotem wpłaconych środków gdyby nie uzyskali kredytu,
• nie wie czy w ich przypadku lepiej jest podpisać taka umowę w formie aktu notarialnego czy tez wystarczy zwykła umowa cywilno-prawna

Będziesz widzieć taką umowę zapewne po raz pierwszy w życiu! Zanim podpiszesz taka umowę skonsultuj ją z ekspertem kredytowym -ta umowa ma być dobra przede wszystkim dla Ciebie a dopiero później dla drugiej strony , która z Toba ja podpisuje-NIE NA ODWRÓT!

 

Błąd 5 – nie sprawdzenia nabywanej nieruchomości

Wydaje Ci się, ze nieruchomość, która kupujesz jest całkiem standardowa ale musisz wiedzieć, że jest wiele parametrów nabywanej nieruchomości, które mogą wpływać na możliwość jej kredytowania bądź brak takiej nieruchomości.

• Czy umiesz sprawdzić samodzielnie księgę wieczysta nabywanej nieruchomości i zweryfikować czy nie ma tam niedozwolonych wpisów bądź czy nieruchomość jest obciążona kredytem czy tez nie ?
• Czy jesteś w stanie powiedzieć czy SWPdL które kupujesz ma uregulowane prawo własności do gruntu?
• Czy dom bądź działka którą nabywasz ma zapewniony formalnie dostęp do drogi? Itd. itd.

Jest naprawdę wiele rzeczy które trzeba zweryfikować przed zakupem nieruchomości, pozwól zrobić to specjaliście i dopiero wówczas podpisz umowę przedwstępną wiedząc , że jest możliwość skredytowania takiej nieruchomości i wszystko jest z nią OK tak aby nie okazało się, że próbujesz kupić nieruchomość z TZW. TRUPEM W SZAFIE!

 

Błąd 6 – zbieranie większego wkładu własnego  np. 20% i odkładanie w czasie zakupu nieruchomości

Jest to błąd o którym mówiliśmy już w jednym z naszych poprzednich filmów , a mianowicie kredytobiorcy wiedzą, że kredyty z 20% wkładem własnym mają lepsze warunki cenowe niż te z mniejszym, np. z 10% wkładem własnym. Jeśli mają zgromadzone np. tylko 10% wkładu własnego a nie 20% nie decydują się na zakup ponieważ chcą mieć tańszy kredyt-zbierają dalej wkład własny aby przystąpić do kredytu dopiero kiedy  będą mieć 20%. Problem w tym, że podczas gdy oni zbierają dalej ten wkład własny to ceny nieruchomości ROSNĄ i rosną szybciej a niżeli oni zbierają wkład. Zazwyczaj okazuje się wówczas, że jak już uzbierali te 20% wkładu to ta sama nieruchomość która mogli kupić z 10% wkładem jest teraz np.  100k, 150K albo 200k droższa.

Jeśli masz więc zdolność na zakup nieruchomości z 10% wkładam własnym nie ma sensu odwlekać zakupu nieruchomości w czasie tak aby móc zaciągnąć tańszy kredyt z 20% wkładem bo cena nieruchomości w tym czasie wzrośnie. Pamiętaj, ze kredyt który zaciągnąłeś zawsze możesz zmienić ale ceny nieruchomości po której ją nabyłeś już nie zmienisz! Zmierzam do tego, ze jeśli zaciągnąłeś kredyt na nieco słabszych warunkach z 10% wkładem własnym ( bo warunki te nie różnią się dużo)to kiedy cena nieruchomości wzrośnie albo gdy nadpłacisz już kredyt w ratach tak, ze będzie on stanowić nie więcej niż 80% wartości nieruchomości możesz, zawsze ten kredyt ZREFINANSOWAĆ, czyli PRZENIEŚĆ do innego banku i uzyskasz wówczas ofertę jak dla 20% wkładu wlanego. Potraktuj więc swój kredyt z 10% wkładem własnym jaki pewnego rodzaju finansowanie POMOSTOWE,  które pozwoli Ci nabyć nieruchomość po lepszej, niższej cenie!

 

Błąd 7 – FIXOWANIE  się na zbyt krótkim okresie kredytowania

Wielu klientów wiedząc, ze koszt odsetkowy kredyty zaciągniętego na krótszy okres jest niższy niż koszt odsetkowy kredytu zaciągniętego na dłuższy okres za wszelka cenę próbuje zaciągnąć kredyt na jak najkrótszy okres. Czy słusznie? Nie do końca! Zapominają bowiem, że krótszy okres kredytowania to także mniejsza zdolność kredytowa, większa rata i  przede wszystkim niższa płynność. Nasz budżet będzie wówczas bardziej napięty a spłata raty mniej komfortowa. Dobrym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu na nieco dłuższy okres niż ten jakim w naszym przypadku jest najkrótszy możliwy i nadpłaty kredytu, Zachowasz wówczas odpowiednia płynność i będziesz mógł zadecydować czy masz akurat danego miesiąca środki na większa spłatę kredytu czy tez nie a koszt odsetkowy Twojego kredytu w wyniku nadpłat i tak mocno spadnie. Dobierz więc okres kredytowania tak aby rata znaczyła coś w Twoim budżecie tzn. aby nie była zbyt mała ale nadpłacaj również kredyt aby zmniejszyć koszt całkowity kredytu. Tutaj nie tyle ważne jest to na jaki okres wyjściowo zaciągniesz swój kredyt a w jakim okresie docelowo go spłacisz!

 

Błąd 8 – zmiana pracy bezpośrednio przed kredytem

Jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt i chodzi Ci po głowie zmiana pracy albo w ogóle zmiana formy zatrudnienia np. z umowy o pracę na B2B to koniecznie skonsultuj ten ruch z ekspertem kredytowym aby sprawdzić czy nie zniweczy on Twoich szans na kredyt na wiele miesięcy. Zwróć uwagę, ze kiedy będziesz już na okresie wypowiedzenia w dotychczasowej pracy nikt nie weźmie już dochodu z niej do zdolność. Po tym jak rozpoczniesz nową pracę będziesz zapewne na okresie próbnym i takiego dochodu również nikt nie weźmie do zdolności, będziesz wiec musiał czekać aż będziesz miał kolejną umowę przynajmniej na czas określony. Jeśli nie będziesz miał ciągłości pomiędzy poprzednią a aktualną umową o pracę w wielu bankach wymagany minimalny staż zatrudnienia u obecnego pracodawcy wydłuży się do 6 mcy itd. itd. Skonsultuj koniecznie ten ruch wcześniej z ekspertem kredytowym który wskaże Ci jak dokonać takiej zmiany jak najmniej inwazyjnie, tak abyś możliwie w krótkim czasie po jej dokonaniu mógł ubiegać się o kredyt.

 

Błąd 9 – zawieszenie działalności gospodarczej przez ubieganiem się o kredyt

Wielu klientem prowadzącym działalność gospodarczą wydaje się , ze zawieszenie działalności np. na miesiąc np. w okresie wakacyjnym kiedy obroty spadają im praktycznie do 0 nie będzie miało znaczenia przy ubieganiu się o kredyt. Niestety będzie miało  i to bardzo duże. Większość banków wymaga aby od odwieszenia działalności gospodarczej na moment ubieganie się o kredyt minęło min 12 miesięcy co oznacza, ze w większości banków kiedy zawiesisz działalność nawet na 1 dzień to do kredytu będziesz mógł przystąpić dopiero za rok! Zdecydowanie wiec NIE REKOMENDUJEMY zawieszania działalności gospodarczej przed ubieganiem się o kredyt aby ilość banków z których będziesz mógł skorzystać była jak największa. Lepiej jest nawet w jednym bądź dwóch miesiącach wykazać niższy przychód lub nawet nie wykazać go w ogóle aniżeli taka działalność zawieszać! Dowiedz się więcej o Kredycie hipotecznym na ryczałcie i karcie podatkowej: jak to działa, co warto wiedzieć?.

Błąd 10 – robienie KOSZTOWA w działalności gospodarczej

Jeśli jesteśmy już w temacie klientów prowadzących działalność gospodarczą to innym ich grzechem jest generowanie nadmiernych niestandardowych kosztów tak aby za wszelką cenę ograniczyć tylko wykazany dochód a co za tym idzie zapłacić jak najmniejszy podatek. Tzn. klienci Ci dokonują nadprogramowych zakupów, inwestycji itd. Pamiętaj, ze każdy kij ma 2 końce. Z jednej strony nie wykazujesz dochodu ale z drugiej strony brak dochodu oznacza brak zdolności. Jeśli przygotowujesz się do zaciągnięcia kredytu wykazuj jak największe dochody i nie rób nadprogramowych kosztów. Inwestycje i dodatkowe zakupy zrobisz już po zaciągnięciu kredytu kiedy bank nie będzie weryfikować już Twojej zdolności kredytowej!

 

Błąd 11 – brak higieny posiadanych zobowiązań

Pamiętajcie , ze HIGIENA  w spłacie Waszych zobowiązań jest bardzo ważna. Co rozumiem przez tę higienę? Z jednej strony nie zaciągamy zobowiązań w celu budowania naszej historii kredytowej i poprawy scoringu bo tak jak powiedzieliśmy już w jednym z naszych filmów TO TAK NIE DZIAŁA. Tzn. zaciągnięcie na raty żelazka za 200 PLN nie sprawi, ze staniecie się wiarygodni w oczach banku przy kredycie na np. pół miliona złotych. Ubiegając się o kredyt hipoteczny możecie wiec nie mieć zupełnie historii kredytowej  i będziecie dla banków tak samo dobrym klientem jak klient z dobrą historią kredytową. Zaciąganie wiec kredytów konsumenckich tylko po to aby BUDOWAĆ historie kredytową przed kredytem hipotecznym jest zupełnie BEZ SENSU.

Z drugiej strony kiedy macie już zaciągnięte zobowiązania dbajcie o to aby spłacać je terminowo. Brzmi banalnie ale na prawdę jest to bardzo ważne. Miałem wiele sytuacji kiedy klient przez słabą historie kredytową albo uniemożliwił sobie zaciągnięcie kredytu albo przynajmniej musiał odsunąć zaciągnięcie tego kredytu w czasie o wiele miesięcy.

 

Błąd 12  – niedoszacowanie kosztów budowy

Ta sytuacja to absolutny „klasyk”. Klient zainteresowany kredytem na budowę lub dokończenie budowy kalkuluje kwotę potrzebnego kredytu na jak najniższym poziome. Zakłada, ze wszystko uda się mu kupić najtaniej, nic w międzyczasie nie zdrożej, nie będzie miał nieprzewidzianych wydatków związanych z budową a nawet , ze na etapie realizacji budowy pojawi się u niego niemal magicznie jakaś dodatkowa gotówka. Natomiast życie w praktyce pisze inne scenariusze a wówczas okazuje się , ze potrzebujemy na budowę jednak więcej środków niż zakładaliśmy np. nie 500tyś a 600 tyś PLN. Budowa jest ROZGRZEBANA  i stoi i co wtedy? Pół biedy kiedy mamy nadwyżkę zdolności kredytowej i możemy w banku zawnioskować o podwyższenie kwoty kredytu chociaż też nie jest to łatwe bo musimy przedstawiać na nowo komplety dokumentów tak jakbyśmy na nowo ubiegali się ok kredyt czyli dokumenty dochodowe, nowy kosztorys itp. Co natomiast kiedy nasza sytuacja w międzyczasie się zmieniła i nie mamy już zdolności na dobranie kredytu? Możemy zrefinansować kredyt do innego banku który zaproponuję nam wyższą zdolność kredytową i dobrać dodatkowe środki na dokończenie budowy ale jest to dodatkowa, niepotrzebna PAPIEROLOGIA I STRES.

Zaplanuj od razu koszty swojej budowy nie NA STYK a z LEKKĄ GÓRKĄ co umożliwi Ci bezproblemowe ukończenie budowy. Jeśli natomiast wszystko pójdzie zgodnie z Twoim planem i nie wykorzystasz wszystkich  środków na budowę pamiętaj że:

• Możesz nie uruchomić ostatniej transzy kredytu, lub
• Nadpłacić bez kosztów kredyt z pozostałych środków

W tę stronę będzie to znacznie łatwiejsze aniżeli podwyższanie kwoty kredytu.

 

Podsumowując

Tak jak widzicie większość wymienionych błędów jest mówiąc kolokwialnie SZKOLNA  a więc łatwa do wychwycenia dla osoby z doświadczeniem. Wiele tych błędów sprowadza się również wprost do braku kontaktu z ekspertem kredytowym przed zaciągnięciem kredytu. Błędy te są więc z jednej strony relatywnie łatwe doi wychwycenia a z drugiej strony niewychwycone-mogą powodować poważne konsekwencje. Skorzystajcie wiec z pomocy eksperta kredytowego tak abyście nie popełniali błędów, które popełnili już inni!

To tyle na dziś w naszym #Case Study nt. najczęstszych błędów popełnianych przez kredytobiorców. Jeśli materiał Wam się podobał – znajdziecie tu więcej tego typu case study.

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was  warunkach – tradycyjnie zapraszam do kontaktu, dane kontaktowe w zakładce kontakt.

Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny lub jesteś w trakcie podejmowania decyzji? Umów się na bezpłatne spotkanie w Warszawie i skorzystaj z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanego także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację, sprawdzimy dostępne opcje i pomożemy uniknąć kosztownych błędów. Spotkanie nic nie kosztuje – wynagrodzenie pokrywa bank po uruchomieniu kredytu. Skontaktuj się już dziś i zyskaj spokój oraz realne wsparcie w procesie kredytowym.