Źródła dochodów przy kredycie hipotecznym: Case Study

Już kilka lat temu do lamusa odszedł rynek  na którym 80% kredytobiorców miało to samo źródło dochodów – umowa o pracę. Teraz klienci chcący ubiegać się o kredyt hipoteczny dysponują różnymi źródłami uzyskiwanych dochodów a banki mają różne kryteria ich akceptacji.

Taka sytuacja nierzadko sprawia , ze przyszłym kredytobiorcom ciężko jest samodzielnie dobrać oferty banków w taki sposób aby ich dochód został zaakceptowany a jednoczenie mogli liczyć na korzystne warunki cenowe kredytu.

 

Jakie źródła dochodów akceptują banki i na co należy zwrócić uwagę jeżeli dysponujemy jednym z nich i ubiegamy się o kredyt hipoteczny?

 

Umowa o pracę – na czas nieokreślony i określony

 

Umowa o pracę jest oczywiście w dalszym ciągu najpopularniejszą formą uzyskiwania dochodu.

Jeżeli uzyskujemy dochód z tego źródła to niezależnie od tego czy jest to umowa na czas określony czy niepokreślony o kredyt hipoteczny możemy ubiegać się już po 3 miesiącach pracy a w części banków już po uzyskaniu 3 wpływów wynagrodzenia ( nawet jeżeli oznacza to, że jesteśmy zatrudnieni krócej niż 3 miesiące bo np.  pensję otrzymujemy z góry).

Dodatkowo jeżeli posiadamy ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą ( min. 6 lub 12 miesięcy stażu zatrudnienia u poprzedniego pracodawcy) część z banków zgodzi się na akceptację dochodu już po przepracowaniu pierwszego pełnego miesiąca i uzyskaniu pierwszego wpływu wynagrodzenia.

Warto podkreślić, że wbrew powszechnemu przeświadczeniu panującemu wśród klientów umowa o pracę na czas określony nie jest przeciwwskazaniem do ubiegania się o kredyt, należy natomiast  pamiętać , że przy akceptacji dochodu z takiej umowy banki stosują dodatkowe kryteria:

 

• Dochód z umowy na okres próbny , umowy na zastępstwo czy umowy zawartej z agencją pracy nie zostanie zaakceptowany ale będzie wliczał się do minimalnego stażu uzyskiwania dochodu wymaganego przez dany bank. Jeżeli więc po 3 miesięcznym zatrudnieniu na okres próbny dostaniemy umowę o pracę np. na czas określony możemy od razu ubiegać się o kredyt bez konieczności uzyskania 3 wpływów z nowej umowy,
• Banki maja określone procedury co do tego ile „do przodu” musi trwać jeszcze umowa na czas określony na moment ubiegania się o kredyt– najczęściej jest to min. 6 bądź 12 miesięcy ale część banków zaakceptuje nawet okres krótszy-umowa ma być po prostu obowiązująca na moment ubiegania się o kredyt, przy czym część z tych banków akceptację dochodu będzie warunkować oświadczeniem pracodawcy, że ten zamierza przedłużyć umowę z pracownikiem na warunkach nie gorszych niż obecnie obowiązujące.
• Większość banków akceptuje dochód z urlopu macierzyńskiego zwłaszcza jeżeli nie jest to jedyne źródło dochodów kredytobiorców, część z pośród tych banków będzie natomiast wymagać oświadczenia, że po zakończeniu urlopu macierzyńskiego klientka zamierza powrócić do pracy i nie będzie korzystać z urlopu wychowawczego(urlop bezpłatny),
• Część banków wymaga aby zawarta umowa o pracę nie była pierwszą z danym pracodawcą.

 

Warto również pamiętać, że w przypadku dochodu z umowy o pracę część banków stosuje dodatkowe procedury dla klientów uzyskujących dochód w firmie rodzinne(wymagany dłuższy staż zatrudnienia) czy w przypadku klientów uzyskujących dochód  w ramach profesji takich jak lekarz, prawnik, nauczyciel, funkcjonariusz służby mundurowej(bardziej liberalne podejście do  wymaganego stażu zatrudnienia czy brak konieczności dostarczania promesy pracodawcy w przypadku umowy na czas określony).

Dochód z umowy o pracę jest liczony zazwyczaj jako średnia z 3  bądź 6 miesięcy (nieliczne banki liczą średnią z 12 miesiąc).

Do średniej  wlicza się nie tylko wynagrodzenie zasadnicze ale również premie dzielone proporcjonalnie do okresu za jaki zostały wypłacone(np. premia roczna/12), część banków wymagać będzie aby premie miały charakter powtarzalny i wynikały z umowy o pracę(nie były uznaniowe)

 

Umowa zlecenie i umowa o dzieło przy kredycie hipotecznym

Jeszcze do niedawna minimalny wymagany na rynku staż uzyskiwania dochodu w ramach umowy zlecenie bądź umowy o dzieło wynosił 6 miesięcy, banki wprowadziły natomiast szereg ograniczeń związanych z pandemią koronawirusa i na dzień dzisiejszy należy przyjąć, że minimalny staż uzyskiwania dochodu z umowy zlecenie/umowy o dzieło wynosi 12 miesięcy.

Wyjątkiem będzie tutaj sytuacja kiedy umowa zlecenie/o dzieło jest łączona z umową o pracę  u tego samego pracodawcy-wówczas w wybranych bankach istnieje możliwość akceptacji takiego dochodu już po 3 miesiącach.

Dochód z umowy zlecenia/umowy o dzieło umożliwia ubieganie się o kredyt hipoteczny, natomiast należy pamiętać, że część banków:

• w ogóle nie akceptuje tego źródła dochodów, lub
• wymaga aby nie było to jedyne źródło dochodów przyszłych kredytobiorców.

 

W przypadku umów zlecenie /o dzieło ważne jest, że muszą one być zawarte z tym samym pracodawcą i musza mieć charakter ciągły tzn. dochód musi być wypłacany np. co miesiąc.

Klienci uzyskujący dochód z umowy o dzieło często spotykają się również z sytuacja kiedy bank pomniejsza uzyskiwany przez nich dochód o ustawowe koszt uzyskania przychodu (w zależności od umów 20% lub 50%) a tym samym nie uwzględnia do zdolności kredytowej pełnych wpływów na rachunek z tytułu umowy. Należy pamiętać, że nie jest to standard i kilka banków na rynku uwzględni do zdolności pełne wpływy na rachunek.

 

Dochód z umowy zlecenie/umowy o dzieło w zależności od banku liczony jest jako średnia z 6 bądź 12 miesięcy.

 

Działalność gospodarcza przy kredycie hipotecznym

 Minimalny staż uzyskiwania dochodu w przypadku działalności gospodarczej to 12 miesięcy, natomiast klienci w przypadku których działalność gospodarcza jest kontynuacją:

• zatrudnienia w tej samej branży mogą ubiegać się o kredyt już po 6 miesiącach prowadzenia działalności,
• wcześniej zawartej umowy o pracę/zlecenie z tym samym pracodawcą w ramach tzw.  samozatrudnienia  mogą ubiegać się o kredyt już po 3 miesiącach prowadzenia działalności.

Część banków wymaga aby działalność była prowadzona minimum 24 miesiące.

Należy pamiętać, że ze względu na rodzaj prowadzonej działalności:

• Działalności osobowe – czyli 1os działalność gospodarcza, spółka cywilna, spółka jawna, spółka partnerska itd. -dochody z tych działalności sa dochodami wspólników proporcjonalnie do posiadanych udziałów a co za tym idzie banki akceptują dochody z tych działalności jako dochód kredytobiorcy,
• Działalności kapitałowe– spółka zoo, spółka akcyjna – dochód spółki nie jest dochodem wspólnika/udziałowca dlatego tez nie zostanie zaakceptowany jako źródło dochodu w analizie zdolności kredytowej.

Banki akceptują wszelkie formy ewidencji działalności gospodarczej takie jak pełna księgowość, książka przychodów i rozchodów, ryczałt, karta podatkowa, należy przy tym pamiętać , że:

• pełna księgowość i książka przychodów i rozchodów- to formy ewidencji preferowane przez banki, warto pamiętać, że dochód w wielu przypadkach można podwyższyć o wysokość średniomiesięcznej amortyzacji,
• ryczałt-ponieważ przy działalności rozliczanej na ryczałcie nie występuje pojęcie kosztów a mamy do czynienia tylko z przychodem banki jako dochód przyjmują %przychodu , w zależności od banku jest to od 0% do 80%,
• karta podatkowa– banki jako dochód przyjmują krotność wymiaru karty podatkowej lub wysokość rzeczywiście zapłaconego miesięcznego podatku. Krotność ta waha się od 0 poprzez 5/8/9 nawet do 15.

Dochód liczony jest zazwyczaj jako średnia z ostatniego rozliczonego roku podatkowego(część banków dwa ostanie lata podatkowe)  oraz z rozliczonych miesięcy roku bieżącego.

 

Najem nieruchomości jako dochód przy kredycie hipotecznym

 Najem może być rozliczany zarówno na zasadach ogólnych jak i na ryczałcie, obie formy są akceptowane przez banki.

Dochód z najmu musi być uzyskiwany od min. 6 miesięcy , natomiast większość banków wymaga aby było to min. 12 miesięcy.

W przypadku dochodu z najmu należy zwrócić uwagę, że:

• Większość banków wymaga aby wynajmowany lokal był jedyną własnością kredytobiorcy,
• Banki nie akceptują przerw w umowach najmu dłuższych niż 30 dni,
• W zależności od banku dochód z najmu zostanie uwzględniony w całości, bądź pomniejszony o koszty  eksploatacji nieruchomości, część banków dodatkowo ustala te koszty na zryczałtowanym poziomie od 20 do 40%  w zależności od tego czy opłaty eksploatacyjnych leżą po stronie najemcy czy wynajmującego,
• Cześć banków wymaga aby umowa najmu trwała jeszcze min. 3 miesiące „do przodu” na moment ubiegania się o kredyt

 

Na chwilę obecną żaden bank nie przyjmie do zdolności przyszłych dochodów z najmu nabywanej nieruchomości.

Dochód z najmu liczony jest jako średnia z 6 bądź 12 miesięcy.

 

Renta/Emerytura przy kredycie hipotecznym

Bank zaakceptuje dochód emerytury/renty już po jej pierwszym wpływie, tzn. nie trzeba czekać aż dochód będzie uzyskiwany od min. 3 miesięcy.

Renta zostanie uwzględniona do zdolności tylko jeżeli została przyznana bezterminowo bądź jeżeli został przyznana na okres nie krótszy niż okres kredytowania.

Dochód do zdolności przyjmowany jest w wysokości z ostatniej decyzji o waloryzacji renty/emerytury.

Dochody z zagranicy przy kredycie hipotecznym

 Banki nie akceptują dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej za granicą.

W przypadku obywateli polski akceptowane są dochody z kontraktów, umów o pracę i emerytur zagranicznych, przy czym należy pamiętać, że część banków:

• wymaga dłuższego stażu zatrudnienia za granica niż w przypadku zatrudnienia w Polsce (np. 6 miesięcy zamiast standardowych 3),
• przyjmuje do zdolności tylko część uzyskiwanego dochodu (np.80%)
• uwzględni dochód do zdolności tylko kiedy klient przystępuje do kredytu z rezydentem Polski

 

W przypadku obcokrajowców istnieje możliwość zaakceptowania dochodów uzyskiwanych za granicą , pod warunkiem, że:

• dochód jest z umowy o pracę,
• obcokrajowiec jest obywatelem Unii Europejskiej,
• ma pesel i kartę pobytu.

 

W przypadku dochodów z zagranicy dochód jest przyjmowany do zdolności tak samo jak w przypadku analogicznego źródła dochodu uzyskiwanego w Polsce.

 

Dochody ze spółek przy kredytach hipotecznych

Kontrakt managerski:

Jest pokrewną formą uzyskiwania dochodu do umowy o pracę i większość banków stosuje analogiczne procedury akceptacji dochodu,

Mianowanie, powołanie na funkcję członka zarządu-minimalny okres uzyskiwania dochodu to 3 miesiące ale większość banków będzie wymagała min. 6 miesięcy a część nawet 12 miesięcy.

Dywidenda:

• musi być uzyskiwana od min. 12 miesięcy ale większości banków wymaga aby była uzyskiwana od min 24 lub 36 miesięcy,
• część banków przyjmuje ją tylko jeżeli stanowi dochód dodatkowy.

 

 

Inne, mniej popularne źródła dochodów przy kredycie hipotecznym

Działalność rolnicza

Banki akceptują dochody w ramach prowadzonej działalności rozliczeń z dwóch źródeł:

• Dopłaty do ha przeliczeniowych,
• Sprzedaż płodów rolnych.

Minimalny okres prowadzenia działalności rolniczej nie może być krótszy niż 12 miesięcy,

 

Dochody duchownych:

Okres uzyskiwania nie może być krótszy niż 12 miesięcy, zazwyczaj akceptowane tylko z powszechnych źródeł zatrudnienia (np. umowa o pracę),

Diety:

Zazwyczaj akceptowane tylko w przypadku polityków bądź kierowców zawodowych, uzyskiwane nie krócej niż 6 miesięcy,

Marynarz:

Okres uzyskiwania nie może być krótszy niż 12 miesięcy, dochód musi mieć charakter ciągły i powtarzalny, dopuszczalne przerwy w zamustrowaniu/rejsach nie dłuższe niż 3-6 miesięcy.

 

Należy pamiętać, ze nawet w/w źródła dochodów nie wyczerpują katalogu dochodów akceptowanych na rynku, wymienione zostały tylko te najbardziej popularne.

Jeżeli nie wiesz czy Twój dochód zostanie zaakceptowany przez bank bądź chcesz sprawdzić które banki zaproponują najlepsza ofertę dla Twojej formy uzyskiwanego dochodu zapraszam do kontaktu – jako specjalista i ekspert kredytowy (zwany potocznie doradcą kredytowym) chętnie Ci pomogę.