Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym: Case Study

Nieruchomość jest podstawowym zabezpieczeniem banku przy kredycie hipotecznym a co za tym idzie każdy bank przed udzieleniem kredytu będzie chciał zweryfikować jej wartość. Czym jest wycena nieruchomości, kto ją wykonuje ile kosztuje  i na jakim etapie ubiegania się o kredyt będzie wymagana przez bank? Sprawdź co warto wiedzieć o wycenie nieruchomości przy kredycie hipotecznym.

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to nic innego jak oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytu.

W zależności od rodzaju nieruchomości, kwoty kredytu a przede wszystkim procedur danego banku wycena nieruchomości może przybierać jedną z dwóch form:

  • uproszczoną – np. opinia o wartości nieruchomości sporządzona na podstawie kontroli nieruchomości i weryfikacji cen transakcyjnych nieruchomości.
  • operatu szacunkowego – pełna wycena  wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego stanowiąca dokument urzędowy.

Wycenę uproszczoną część banków stosuje w przypadku standardowych nieruchomości (np. mieszkanie), położonych na płynnym rynku (np. obszar dużego miasta) oraz dla relatywnie niewysokich kwot kredytu (np. do 300000 PLN).

Operat szacunkowy może być sporządzony wyłącznie przez osobę z uprawnieniami czyli rzeczoznawcę majątkowego.

W przypadku uproszczonej wyceny nieruchomości może być ona wykonana zarówno przez rzeczoznawcę jak i wykwalifikowanego pracownika banku.

 

Jaka jest metodologia wyceny nieruchomości?

 Metodologia wyceny w znacznej mierze zależy od rodzaju wycenianej nieruchomości

Najbardziej popularnym podejściem jest natomiast metoda porównawcza, w której rzeczoznawca określa wartość nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych kupna-sprzedaży podobnych nieruchomości z danego rynku, transakcje nie mogą  być starsze niż 24 miesiące.

W przypadku domu w budowie wycenie podlega zarówno aktualna jak i przyszła wartość nieruchomości.

Kto zleca wycenę nieruchomości-bank czy klient?

Wszystko zależy od procedur danego banku,  tzn. banki funkcjonujące na rynku możemy podzielić na takie , które:

  • akceptują wyłącznie wyceny, które zlecają same, bezpośrednio dla współpracujące firmy. Nie akceptują tym samym operatów wykonanych na rynku dostarczonych przez klienta,
  • akceptują wyłącznie operaty  dostarczone przez klienta –nie ma możliwości wykonania operatu bezpośrednio przez bank,
  • dają klientowi możliwość zarówno wykonania operatu za pośrednictwem banku we współpracującej firmie jak i możliwość dostarczenia własnego operatu wykonanego na rynku.

Ile kosztuje wycena nieruchomość ?

W przypadku uproszczonej wyceny koszt będzie wahał się od stu kilkudziesięciu do maksymalnie 300 PLN.

Przypadku operatu szacunkowego koszt uzależniony będzie od rodzaju nieruchomości jak i od cen obowiązujących  w danym banku(bądź na danym rynku jeżeli bank dopuszcza możliwość wykonania operatu z zewnątrz) i będzie on wynosił:

  • mieszkanie 450-500 PLN
  • dom  750-800 PLN
  • lokal użytkowy 1000 PLN

Koszt wyceny każdorazowo ponosi klient. W zależności od  banku będzie od konieczny do poniesienia:

  • na etapie składania wniosku- w przypadku banków, które wymagają przedłożenia operatu razem z wnioskiem kredytowym, tzn. przed rozpoczęciem analizy,
  • po decyzji kredytowej –w przypadku banków, które wydają decyzję wstępną bez wyceny ale przygotowanie decyzji ostatecznej/umowy warunkują przedłożeniem operatu,
  • przy podpisaniu umowy- w przypadku banków, które same zlecają wykonanie operatu szacunkowego a kosztem za jego wykonanie obciążają klienta  dopiero przy podpisaniu umowy kredytowej.

Składam wniosek do kilku banków – jak skutecznie zarządzać wyceną nieruchomości?

 Składając wniosek do kilku banków klienci często zadają sobie pytania:

  • czy zlecać wykonanie operatu w banku czy przedstawić własny?
  • czy zlecać operat już na etapie złożenia wniosku czy dopiero po decyzji kredytowej?
  • jak zachować się jeżeli część wybranych banków akceptuje operaty dostarczone przez klienta a część nie?

Odpowiedzi na te pytania zalezą głównie od tego w jaką ofertę celuje klient, jak mocna jest jego transakcja(inaczej jak dużą  ma szansę na uzyskanie kredytu), w którą z ofert celuje , ile czasu ma na przeprowadzenie transakcji , ile kosztuje wykonanie wyceny/operatu w poszczególnych bankach i wielu innych.

Optymalną ścieżkę zlecenia operatu  będzie w stanie wskazać doświadczony ekspert(doradca) kredytowy, dzięki czemu opłatę za wycenę/operat  poniesiemy tylko raz– zlecając operat na rynku i wykorzystując go  w kilku bankach bądź dokonując opłaty za wycenę w banku na którego ofertę się decydujemy .

Wycena nieruchomości a wkład własny i kwota kredytu

Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z regulacjami panującymi na rynku nawet najkorzystniejsza wycena nieruchomości nie zastąpi wymaganego przez bank wkładu własnego, tzn. jeżeli np. kupujemy nieruchomość za 450000  PLN a zostanie ona wyceniona na 500000 PLN to bank nie potraktuje różnicy miedzy wyceną nieruchomości a ceną transakcyjną ( 50000 PLN) jako nasz wkład własny! Wymagany wkład własny każdorazowo musimy wnieść w gotówce, korzystna wycena nieruchomości pozwoli nam natomiast obniżyć wskaźnik LTV a tym samym w części banków uzyskać korzystniejsze warunki cenowe.

Z drugiej strony należy również pamiętać, że żaden bank nie musi akceptować dostarczonej przez nas wyceny wprost i może ją skorygować.

Jeżeli korekta wartości nieruchomości będzie tak duża, że wartość nieruchomości określona będzie niżej niż cena transakcyjna, to do określenia maksymalnej kwoty kredytu zostanie użyta nie cena transakcyjna a wartość nieruchomości z wyceny.

Reasumując – do określenia maksymalnej kwoty kredytu bank używa mniejszej z dwóch wartości-ceny nieruchomości lub wyceny nieruchomości!

Wycena nieruchomości – o czym jeszcze należy pamiętać?

Warto pamiętać, że zlecając wykonanie operatu szacunkowego na rynku, możemy posłużyć się nim równolegle w wielu bankach do których składamy wnioski a które dopuszczają możliwość dostarczenia operatu z zewnątrz co pomoże nam oszczędzić nasz czas i pieniądze.

Należy również zwrócić uwagę, że część banków różnicuje tempo analizy wniosku od tego czy został on złożony razem z operatem szacunkowym czy też zamierzamy dostarczyć operat dopiero po decyzji kredytowej, tzn. wnioski złożone razem z operatem procesowane są dużo szybciej.  Jeżeli więc celujemy w ofertę danego banku i zależy nam na czasie warto więc złożyć wniosek od razu  razem z operatem.

Należy również pamiętać, że na chwile obecną banki dopuszczające możliwość przedstawienia operatu wykonanego na rynku nie stosują tzw. list akceptowalnych rzeczoznawców-akceptują operaty wykonane przez każdego rzeczoznawcę na rynku z uprawnieniami. Nie musimy się więc obawiać, że bank nie zaakceptuje wybranego przez nas rzeczoznawcy .

Operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę ważny jest aż 12 miesięcy a oprócz kredytu hipotecznego wykorzystać możemy go również do potwierdzenia wartości naszej nieruchomości w Urzędzie skarbowym.

Doświadczony ekspert (doradca kredytowy) współpracuje ze sprawdzonymi rzeczoznawcami majątkowymi dzięki czemu będzie wstanie wskazać Ci rzeczoznawcę godnego zaufania.

Zapraszam do kontaktu!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?