Mieszkanie z rynku pierwotnego vs. wtórnego: Case study

Wielu klientów, którzy dopiero zaczynają poszukiwanie wymarzonej nieruchomości, zadaje pytanie czy lepiej zdecydować się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Jest to bardzo ogólne pytanie, na które nie ma jednej, konkretnej odpowiedzi, wszystko zależy bowiem od indywidualnych preferencji klienta i tego na czym najbardziej mu zależy – wszak zakup mieszkania zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym ma konkretne wady i zalety, które postaram się pokrótce omówić właśnie w tym artykule. A więc jeśli znasz już swoją zdolność kredytową, wiesz, że dalsze kroki mają sens i zacząłeś rozglądać się konkretną nieruchomością, sprawdź jakie wady i zalety ma rynek wtórny i pierwotny.

Rynek wtórny czy pierwotny – Tak samo bezpieczne, tak samo dobre

Zanim przejdziemy jednak do omawiania wad i zalet zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym należy wskazać  na dwa obszary, które nie różnicują rynku pierwotnego i wtórnego:

Bezpieczeństwo transakcji

Biorąc pod uwagę , że od 29.04.2012 funkcjonuje na rynku tzw. „ustawa deweloperska”, która wprowadziła dla deweloperów obowiązek posiadania rachunków powierniczych , zakup nieruchomości zarówno na r. pierwotnym jak i wtórnym jest jednakowo bezpieczny. W przypadku rynku wtórnego wypłata kredytu następuje po akcie notarialnym przenoszącym własność a w przypadku rynku pierwotnego wpłaty dokonywane są waśnie na wspomniany wcześniej rachunek powierniczy będący środkiem ochrony nabywców-jeżeli deweloper z jakiegoś powodu nie ukończy budowy (czyli nie odda nieruchomości do użytku) i nie przeniesie na nas własności (np. ogłaszając upadłość) bank powiernik zwróci nam środki wpłacone tytułem zakupu mieszkania. Nie ma wiec ryzyka, że dokonywane przez nas wpłaty przepadną jak to mogło mieć miejsce jeszcze kilka lat temu,  przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej.

Cena kredytu i dostępność ofert

Większość banków na rynku udziela finansowania zarówno na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jak i wtórnym i oferuje dokładnie takie same nominalne parametry kredytu (prowizja, marża, ubezpieczenia itd.) niezależnie od tego czy nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego bądź z rynku wtórnego. Nie musimy się wiec obawiać, że wybierając nieruchomość z konkretnego rynku znacznie ograniczymy sobie podaż dostępnych ofert kredytowych a cena kredytu będzie wyższa.

Plusy i minusy zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym

Mieszkanie z rynku wtórnego – dostępne od ręki

(+) podstawową zaletą mieszkania na rynku wtórnym jest to, że jest ono dostępne od ręki, tzn. że możemy się do niego przeprowadzić od zaraz,

(-) w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego z przeprowadzką musimy się wstrzymać do momentu oddania nieruchomości do użytku i wykończenia mieszkania na co czekać trzeba zazwyczaj kilkanaście miesięcy bądź dłużej. W tym czasie ponosić będziemy dodatkowe koszty najmu, których nie ponieślibyśmy na rynku wtórnym.

Mieszkanie z r pierwotnego – brak podatku PCC 2 i kosztów agencji nieruchomości

(+) kupując mieszkanie na r. pierwotnym nie płacimy podatku PCC2 ( 2% ceny zakupu ) i nie ponosimy kosztów agencji nieruchomości (2-3% ceny zakupu),

(-) kupując mieszkanie z r. wtórnego zawsze zapłacimy PCC2 a w większości przypadków również koszt agencji nieruchomości , które w sumie mogą stanowić nawet 5% ceny zakupu nieruchomości!

Mieszkanie z rynku wtórnego – szybszy wpis do hipoteki=niższy koszt ubezpieczenia pomostowego

 (+) wpis do hipoteki na r. wtórnym odbywa się w przeciągu maksymalnie 6 miesięcy od momenty złożenia wniosku o wpis, który składany jest pod razu w akcie notarialnym przenoszącym własność. Ubezpieczenie pomostowe (do momentu wpisu do hipoteki) jest liczone od momentu wypłaty kredytu(bezpośrednio po podpisaniu aktu notarialnego) do momentu wpisu do hipoteki, maksymalnie wiec przez 6 miesięcy.

(-) w przypadku rynku pierwotnego ubezpieczenie pomostowe jest naliczane już od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu (proporcjonalnie do wypłaconej kwoty) aż do momentu wpisu do hipoteki , który następuję w przeciągu maksymalnie 6 miesięcy po złożeniu wniosku o wpis do hipoteki,  który składany jest dopiero w akcie notarialnym przenoszącym własność podpisywanym dopiero po zakończeniu budowy i oddaniu jej do użytku. Jeżeli nabywamy więc nieruchomość o niskim stanie zaawansowania ubezpieczenie pomostowe może przyjść nam płacić nawet przez kilkanaście miesięcy bądź dłużej (!)

Mieszkanie z rynku wtórnego – brak karencji w spłacie kapitału=brak dodatkowych kosztów

 (+) w przypadku mieszkania z rynku wtórnego płacimy tylko pełną ratę kapitałowo – odsetkową – od razu po uruchomieniu kredytu hipotecznego,

(-) wybierając mieszkanie z r. pierwotnego musimy pamiętać, że  oprócz pełnej raty kapitałowo -odsetkowej płaconej po uruchomieniu całości kredytu, na etapie budowy płacimy również raty odsetkowe od uruchomionych transzy! Oznacza to, że np. jeżeli wynajmujemy mieszkanie to na etapie budowy  kupionego przez nas mieszkania będziemy musieli ponosić „podwójne koszty” tzn. z jednej strony opłacać najem aktualnie zajmowanego mieszkania a z drugiej-płacić ratę odsetkową kredytu na zakup nowego mieszkania (od uruchomionych transzy). Warto zwrócić na to uwagę planując swój miesięczny budżet!

Mieszkanie z rynku pierwotnego – nowa nieruchomość

 (+) kupując mieszkanie z rynku pierwotnego nabywamy nową, czystą, „pachnącą” nieruchomość o współczesnej architekturze,

(-) decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego często musimy pogodzić się z tym, że jej architektura, technologia budowy itd. nie są współczesne i taka nieruchomość zestarzej się znacznie szybciej, co za tym idzie może nas cieszyć krócej.

Mieszkanie z rynku wtórnego – brak konieczności wykańczania nieruchomości=kompromis wykończenia

(+/-) w przypadku ryku wtórnego nie musimy wykańczać nieruchomości-jest już wykończona. Musimy jednak zaakceptować wykończenie nieruchomości przez poprzedniego właściciela co nie do końca musi nam pasować  i co sprawia, że i tak podejmujemy decyzje o remoncie. Mamy natomiast wybór czy remontować nieruchomość czy też nie, ewentualny remont możemy również odwlec w czasie.

(-/+) decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego musimy mieć świadomości, że staniemy przed koniecznością wykończenia nieruchomości, które pochłonie dodatkowo nasz czas i pieniądze. Z drugiej strony mamy możliwość wykończenia nieruchomości dokładnie  tak jak chcemy.

Jeżeli zastanawiasz się czy poszukiwać nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym przeanalizuj na czym najbardziej Ci zależy, natomiast zachęcam aby podstawą do wyboru nieruchomości była jej szeroko rozumiana „jakość” a nie to czy jest ona z rynku pierwotnego czy wtórnego. Innymi słowy – warto jest poszukiwać nieruchomości, która jak najlepiej spełni nasze oczekiwania nie ograniczając się do wyboru nieruchomości tylko na rynku pierwotnym bądź wtórnym.

Jeżeli chciałbyś skorzystać z bezpłatnej pomocy eksperta kredytowego (doradcy kredytowego)  aby uzyskać najkorzystniejsze dostępne na rynku warunki finansowania -zapraszam do kontaktu!