Umowa zlecenie i umowa o dzieło czyli tzw. umowy „śmieciowe” a kredyt hipoteczny

Umowy zlecenie i o dzieło – czy da się na nich uzyskać kredyt hipoteczny?

Umowy „śmieciowe” lub potocznie „śmieciówki” – właśnie tak najczęściej przyszli kredytobiorcy określają swoje umowy cywilnoprawne, czyli umowy zlecenie bądź umowy o dzieło.

Dlaczego umowy zlecenie i o dzieło są nazywane „śmieciówkami”?

Dlaczego umowy zlecenie i umowy o dzieło są nazywane właśnie umowami „śmieciowymi”? Czy jeśli masz umowę zlecenie bądź umowę o dzieło, to faktycznie oznacza to, że dla banków jest to jakaś gorsza umowa i nie możesz na jej podstawie ubiegać się o kredyt?

A może wcale te umowy zlecenie i umowy o dzieło nie są takie złe i da się na ich podstawie uzyskać kredyt hipoteczny?

Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy UOKH znany także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny).

Jeśli uzyskujesz dochód z umowy zlecenie bądź umowy o dzieło i zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny, i zastanawiasz się, czy banki w ogóle zaakceptują taki dochód, a jeśli tak, to czy przez umowę zlecenie bądź umowę o dzieło nie będziesz mieć gorszego kredytu – to ten film jest właśnie dla Ciebie!

O czym dowiesz się z tego artykułu?

Z dzisiejszego filmu dowiesz się (ten fragment nie jest konieczny):

1. Czy banki akceptują dochody z umów zlecenie i umów o dzieło przy ubieganiu się o kredyt?
2. Czy fakt, że uzyskujesz dochód z umowy zlecenie bądź umowy o dzieło ma wpływ na dostępność i warunki Twojego kredytu?
3. Co jeszcze musisz wiedzieć odnośnie podejścia banków do umowy zlecenie i umowy o dzieło, jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt?

Zapraszam do lektury!

Dlaczego umowy cywilnoprawne są źle postrzegane jeśli chodzi o zdolność kredytową?

Umowy cywilnoprawne, czyli umowy zlecenie i umowy o dzieło, owiane są w Polsce złą sławą. Tzn. przez większość z nas traktowane są jako gorsza forma umowy o pracę. Brak wymogu odprowadzania wielu składek, brak prawa do płatnego urlopu czy też możliwość zakończenia umowy właściwie z dnia na dzień – to właśnie między innymi z takich powodów umowy zlecenie i umowy o dzieło zapracowały sobie na opinię umów „śmieciowych”, potocznie nazywanych również „śmieciówkami”.

Czy umowa zlecenie lub dzieło uniemożliwia kredyt?

Większość klientów uzyskujących dochód z umowy zlecenie bądź umowy o dzieło jest przekonana, że ich umowa uniemożliwia im zaciągnięcie kredytu albo przynajmniej, że jeśli kredyt jest nawet możliwy do zaciągnięcia, to warunki takiego kredytu będą gorsze niż w przypadku klientów uzyskujących dochody z umowy o pracę.

MIT 1: Banki nie akceptują dochodów z umów cywilnoprawnych

Tutaj na początku chciałbym od razu rozwiać te dwa mity, tzn.:

Po pierwsze – większość banków akceptuje dochody z umów zlecenie i umów o dzieło. Tzn. jeśli masz dochód z umowy zlecenie bądź dochód z umowy o dzieło, który spełnia wymagania banku, możesz ubiegać się na jego podstawie o kredyt hipoteczny, tak samo jak np. klient uzyskujący dochód z umowy o pracę. Jest wprawdzie na rynku kilka banków, które nie akceptują dochodów z umowy zlecenie i umowy o dzieło, ale są to raczej wyjątki.

MIT 2: Warunki kredytu są gorsze przy umowie cywilnoprawnej

Po drugie – jeśli dany bank udziela Ci kredytu, uwzględniając dochód z Twojej umowy zlecenie bądź umowy o dzieło, to warunki cenowe, na których zaproponuje Ci kredyt, będą takie same, jak w przypadku klienta, który uzyskuje dochód np. z umowy o pracę. Tzn. nie jest tak, jak wielu klientów sądzi, że jeśli bank akceptuje już taki dochód, to udziela kredytu po wyższej cenie.

W większości banków jesteś więc właściwie tak samo dobrym klientem, jak klient uzyskujący dochód np. z umowy o pracę.

Na co zwrócić uwagę przy umowie zlecenie lub dzieło?

Na co należy natomiast zwrócić uwagę i o czym dodatkowo warto wiedzieć, ubiegając się o kredyt hipoteczny na podstawie umowy zlecenie bądź umowy o dzieło?

Staż i ciągłość zatrudnienia

Po pierwsze – ważny jest staż uzyskiwania dochodu u aktualnego pracodawcy i ciągłość współpracy – czyli brak przerwy pomiędzy zatrudnieniem u poprzedniego i aktualnego pracodawcy.

O ile w przypadku umowy o pracę standardowy, minimalny okres zatrudnienia u aktualnego pracodawcy, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, wynosi – w zależności od banku – 3 lub 6 miesięcy i może być skrócony do jednego miesiąca, jeśli aktualna umowa o pracę jest umową na czas nieokreślony i wykażemy ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą, to w przypadku umowy zlecenie i umowy o dzieło standardowy minimalny okres zatrudnienia u obecnego pracodawcy, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, wynosi – w zależności od banku – aż 6 bądź 12 miesięcy i tak samo może być skrócony do 1 miesiąca, jeśli masz ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą.

Oznacza to więc, że aby ubiegać się o kredyt hipoteczny na umowie zlecenie bądź umowie o dzieło, musisz być zatrudniony dłużej niż w przypadku umowy o pracę!

Kiedy nie masz ciągłości zatrudnienia – czy bank to zaakceptuje?

Co natomiast w sytuacji, kiedy jesteś np. artystą lub wolnym strzelcem (czyli freelancerem) i na przestrzeni roku podpisujesz wiele umów zlecenie i dzieło, ale z zupełnie różnymi podmiotami i nie jesteś w stanie wykazać ciągłości między umowami? Jeśli przerwa między umowami będzie nie dłuższa niż 3 miesiące, nieliczne banki również uwzględnią taki dochód do zdolności kredytowej, ale ofert tego typu jest na rynku akurat niewiele.

Znaczenie terminu zakończenia obecnej umowy

Po drugie – równie ważne jak staż i ciągłość Twojego dochodu z umowy zlecenie czy umowy o dzieło będzie to, ile czasu na moment ubiegania się o kredyt zostało do zakończenia Twojej aktualnej umowy. Część banków będzie wymagać, aby było to nie mniej niż 12 miesięcy, część banków – aby było to nie mniej niż 6 miesięcy, część – aby było to nie mniej niż 3 miesiące, a część z kolei będzie wymagać jedynie, aby Twoja umowa była aktualna na moment ubiegania się o kredyt – może więc kończyć się nawet za miesiąc.

Planując kredyt, zwróć więc uwagę nie tylko, jaki jest Twój staż zatrudnienia u obecnego pracodawcy i czy masz wymaganą ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą, ale również kiedy kończy się Twoja umowa zlecenie czy umowa o dzieło. Może to być szczególnie istotne w przypadku klientów, którzy podpisują często umowy na krótki okres, np. na miesiąc.

Koszty uzyskania przychodu a liczenie dochodu przez bank

Po trzecie – bardzo ważne – zwróć uwagę na koszty uzyskania przychodu w przypadku swojej umowy cywilnoprawnej. W zależności od tego, czy Twoja umowa zakłada przeniesienie praw autorskich, czy też nie, to ustawowe koszty uzyskania przychodu w przypadku takiej umowy wynoszą 20% bądź 50%.

Jest to o tyle istotne, że banki dostępne na rynku dzielimy na takie, które jako Twój dochód np. z umowy o dzieło przyjmą 100% tego, co wpływa Ci na rachunek, i takie, które pomniejszą Twój przychód z umowy o dzieło o koszty uzyskania przychodu – czyli 20%, bądź w przypadku przeniesienia praw autorskich – aż o 50%.

Przykład: jak bank może policzyć Twój dochód

Posłużmy się tutaj przykładem. Jeśli Twój miesięczny przychód z umowy o dzieło z 50% kosztem uzyskania przychodu wynosi 10 000 PLN, to Twoje wynagrodzenie netto, które wpływa na konto, to 9400 PLN.

Bank, który liczy Twoją zdolność na podstawie wpływów, przyjmie do zdolności dochód w wysokości 9400 PLN.

Natomiast bank (a takich jest niestety zdecydowana większość), który pomniejsza przychód o koszty uzyskania przychodu o 50%, przyjmie do zdolności jedynie 5000 PLN – czyli przychód 10 000 PLN pomniejszony o połowę, czyli o 50% kosztów uzyskania przychodu.

W jednym banku Twój dochód przyjęty do zdolności będzie wynosić więc aż 9400 PLN, a w innym tylko 5000 PLN.

Wniosek: wybór banku ma kluczowe znaczenie

Wniosek – jeśli Twoja umowa ma wysokie koszty uzyskania przychodu, skorzystaj z banku, który liczy zdolność na podstawie wpływów na rachunek. Różnica w zdolności w stosunku do banku, który odejmuje koszty uzyskania przychodu, będzie olbrzymia.

Umowa zlecenie lub dzieło jako jedyne źródło dochodu

Po czwarte – umowa zlecenie lub umowa o dzieło mogą być Twoim jedynym dochodem! Tzn. tylko nieliczne banki wymagają, aby ubiegając się o kredyt, kredytobiorca bądź kredytobiorcy przedstawili dodatkowe „mocniejsze” źródło uzyskiwania dochodu, jak umowa o pracę. Jeśli więc umowa zlecenie jest Twoim jedynym dochodem, ale jest on odpowiednio wysoki – nie będziesz mieć kłopotów z uzyskaniem kredytu.

Gotówkowe wynagrodzenie a zdolność kredytowa

Po piąte – część banków akceptuje również wpływy z tytułu umów zlecenie wypłacane w gotówce, tzn. niewypłacane na konto. Zwracam na to uwagę, dlatego że w przypadku umów zlecenie i umów o dzieło dość często wynagrodzenie uzyskiwane jest „do ręki”, a na rynku panuje przekonanie, że nie możesz wówczas ubiegać się o kredyt, co nie jest prawdą – możesz, ale musisz mieć świadomość tego, że podaż dostępnych ofert będzie wówczas ograniczona, tzn. niewiele banków to zaakceptuje.

Podsumowanie – czy „śmieciówki” naprawdę są takie złe jeśli staramy się o kredyt hipoteczny?

Reasumując – umowy zlecenie i umowy o dzieło w przypadku klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny stanowią bardzo dobre źródło dochodu, a możliwości w zakresie uzyskania kredytu w przypadku klientów uzyskujących dochody z umów zlecenie i umów o dzieło są zbliżone do tych, które mają osoby zatrudnione na umowę o pracę.

Umowy zlecenie i umowy o dzieło są akceptowane przez większość banków, umożliwiają uzyskanie kredytu hipotecznego na dobrych warunkach, pozwalają na uzyskanie wysokiej zdolności kredytowej, mogą być zaakceptowane nawet, jeśli klient nie ma żadnych innych źródeł dochodu, a nawet w sytuacji, kiedy uzyskiwane wynagrodzenie nie wpływa na konto.

W przypadku kredytów hipotecznych umowy zlecenie i umowy o dzieło ZDECYDOWANIE nie zasługują więc na miano „umów śmieciowych” czy też „śmieciówek”.

Wasze zdanie i kontakt

To tyle na dziś w naszym #CASE STUDY nt. umów zlecenie i umów o dzieło. Jeżeli materiał Wam się podobał – zachęcam do kontaktu!

Dajcie również znać, czy według Was umowy zlecenie i umowy o dzieło to faktycznie „śmieci”, czy też forma uzyskiwania dochodu dobra jak każda inna – bardzo mnie ciekawi, jak to widzicie.

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was warunkach – tradycyjnie zapraszam do kontaktu i spotkania w Warszawie!

 

Przeczytaj także:

Kredyt dla programistów i branży IT: co musisz wiedzieć w 2025?

Kredyt hipoteczny dla lekarzy, adwokatów, radców prawnych, notariuszy, architektów

Kredyty dla rolników i działalności rolniczej: Case Study

Kredyt hipoteczny na ryczałcie i karcie podatkowej: jak to działa, co warto wiedzieć?

Największe błędy popełniane przy kredycie hipotecznym! Tego unikamy!