Transakcje rodzinne i zatrudnienie u rodziców: Case Study

Pod hasłem „transakcja rodzinna” banki rozumieją zazwyczaj dwie sytuacje,  a mianowicie: zakup nieruchomości od rodziców bądź zatrudnienie u rodziców.

Na co należy zwrócić uwagę zaciągając kredyt hipoteczny w każdej z tych sytuacji?

Zakup nieruchomości od rodziców

 

Należy zacząć od tego, że nie każdy bank akceptuje tego typu transakcje, przy czym część banków wskazuje wprost, że nie akceptuje takiego celu kredytu a część wskazuje, że stosuje podejście indywidualne  – tzn.  w zależności od konkretnego przypadku.

W sytuacji wątpliwej, np. kiedy bank dojdzie do wniosku, że transakcja nie polega faktycznie na zakupie nieruchomości od rodziców a jest tylko transakcja która ma na celu „wyciągniecie” środków spod nieruchomości bank może udzielić finansowania po cenie pożyczki hipotecznej, bądź w ogóle go odmówić.

Trzeba natomiast podkreślić , że na obecnym rynku większość banków całkowicie dopuszcza zakup nieruchomości od rodziców na kredyt tzn. udziela takiego finansowania po zwykłej cenie kredytu hipotecznego – tak jak w przypadku każdej innej transakcji.

 

Na co należy zwrócić uwagę zaciągając kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości od rodziców?

 

Po pierwsze – nawet jeżeli kupujemy tylko udziały w nieruchomości, bank zabezpieczy się na całej nieruchomości na co pozostali właściciele (rodzice) będą musieli wyrazić zgodę. Mówić wprost – banki nie zabezpieczają się na udziałach!

Jeżeli z kolei na moment wnioskowania o kredyt jesteśmy już współwłaścicielami  nieruchomości tzn. posiadamy w niej udziały i chcemy odkupić udziały od naszych rodziców sprawdźmy czy bank zaakceptuje nasze udziały jako wkład własny czy też będzie chciał aby wkład od nabywanych udziałów był wniesiony w gotówce. Innymi słowy ustalmy czy bank policzy maksymalne LTV od wartości całej  nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie czy tylko od wartości nabywanych udziałów.

Nabywając udziały od rodziców (a nie całą nieruchomość) należy również sprawdzić czy zgodnie z procedurami danego banku wszyscy właściciele nieruchomości muszą przystąpić do kredytu – jeżeli tak to daną ofertę należy odrzucić chyba, że z jakiegoś powodu dopuszczamy aby rodzice byli współkredytobiorcami.

 

O co jeszcze pytają klienci kupujący nieruchomość od rodziców?

 

Często pada pytanie czy jest możliwy zakup nieruchomości od rodziców w przypadku kiedy nabywana nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym rodziców? Tak, nie stanowi to żadnego problemu natomiast pamiętajmy, że nie będzie możliwości abyśmy niejako „przejęli” kredyt rodziców, tzn. bank, który udziela nam kredytu z automatu spłaci kredyt rodziców.

Zdarzają się również sytuacje kiedy rodzice chcą część udziałów nieruchomości przekazać dzieciom w darowiźnie a pozostałe udziały w nieruchomości sprzedać. Tutaj tak samo należy sprawdzić czy udziały będą mogły stanowić wkład własny ale również zweryfikować czy zgodnie z procedurami banku oba cele (darowizna + sprzedaż) da się zrealizować  jednym, aktem notarialnym po uzyskaniu decyzji kredytowej co sprawi, że transakcja będzie prostsza a również, że rodzice przepisując udziały w części nieruchomości będą mieli pewność, że dziecko ma zapewnione finansowanie (przyznany kredyt hipoteczny) na zakup pozostałych udziałów w nieruchomości.

Zatrudnienie u rodziców a zdolność kredytowa

 

W przypadku zatrudnienia u rodziców żaden z banków nie odrzuca z automatu takiej formy uzyskiwania dochodu, natomiast większość banków zaznacza, że decyzja jest podejmowana indywidualnie, po przeanalizowaniu zdolności kredytowej.

Podejmując decyzję o akceptacji takiego dochodu bank zwraca uwagę:

• od jak dawna uzyskiwany jest dany dochód (część banków wymaga aby był uzyskiwany dłużej niż w przypadku zatrudnienia w firmie zewnętrznej np. 6 miesięcy a nie jak standardzie 3),
• jak wysokie jest wynagrodzenia tym samym czy jest ono adekwatne w stosunku do wynagrodzenia jakie można uzyskać na tym samym stanowisku na rynku,
• czy zajmowane stanowisko jest zgodne z kwalifikacjami pracownika/jego wykształceniem,
• czy wynagrodzenie wpływa na rachunek bankowy,
• czy jest to jedyny dochód wnioskodawcy/ów.

W większości tego typu przypadków bank poprosi nas również najpóźniej po decyzji a przed podpisaniem umowy kredytowej o zaświadczenie z ZUS o wysokości odprowadzanych składek za okres od 3 bądź 6 a nawet 12 ostatnich miesięcy.

 

Rodzice jako współkredytobiorcy bądź dostawcy zabezpieczenia

 

Pamiętajmy, że rodzice mogą występować również w kredycie hipotecznym jako:

• WSPÓŁKREDYTOBIORCY – w sytuacji kiedy zdolność kredytowa dzieci jest niewystarczająca. Należy pamiętać, ze w większości przypadków nie muszą być oni wówczas współwłaścicielami nabywanej nieruchomości a  również, że kiedy będziemy już samodzielnie dysponować zdolnością kredytową (np. będziemy mieć większe dochody), możemy odłączyć rodziców od kredytu-nie będą więc musieli funkcjonować z nami w kredycie przez cały okres kredytowania. Przystępując do kredytu razem z rodzicami zwróćmy uwagę na procedury danego banku odnośnie maksymalnego okresu kredytowania – większość banków policzy go od wieli najstarszego kredytobiorcy ale część tylko od wieku najstarszego kredytobiorcy którego dochód będzie uwzględniony zdolności a jeszcze niektóre nawet od wieku młodszego z kredytobiorców jeżeli ten zarabia najwięcej. Doświadczony ekspert kredytowy (doradca kredytowy) wskaże nam jak pod kątem tych procedur dobrać banki tak aby wiek rodziców jak najmniej ograniczał nas pod katem okresu kredytowania

• DOSTAWCY ZABEZPIECZENIA – jeżeli nie dysponujecie wymaganym przez bank wkładem własnym w gotówce i chcielibyście dać pod zabezpieczenie kredytu dodatkową (inną) niż nabywana nieruchomość. Korzystając z takiego rozwiązania należy zwrócić uwagę czy zgodnie z procedurami banku rodzice będą musieli również przystąpić do kredytu.

Transakcje rodzinne a kredy hipoteczny – podsumowanie

 

Jeżeli zamierzasz nabyć nieruchomość od rodziców bądź kupujesz nieruchomość z rynku a jesteś zatrudniony u rodziców i chciałbyś ułożyć transakcję tak aby uzyskać najkorzystniejszą dostępną ofertę cenową ale również sprawnie przejść przez procedury banków-zapraszam do kontaktu.

Zapraszam do  kontaktu z ekspertem (doradcą) kredytowym również kiedy nie jesteś pewien  jak optymalnie ułożyć transakcję przystępując do kredytu z rodzicami bądź kiedy zamierzasz wykorzystać nieruchomość rodziców jako zabezpieczenie Twojego kredytu hipotecznego.