Refinansowanie kredytu hipotecznego: jak działa i czy się opłaca?

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego? To nic innego jak przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Odbywa się w taki sposób, że nowy bank spłaca kredyt hipoteczny w starym banku i niejako go przejmuje.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego? Jak obliczyć,  czy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca? Jak zrefinansować kredyt hipoteczny krok po kroku?

Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie UokH określanym jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny) specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Jeśli posiadasz już kredyt hipoteczny i zastanawiasz się czy warto go zrefinansować i w jaki sposób to zrobić to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie.

W jakim celu można refinansować kredyt hipoteczny?

Skoro wiemy już, że refinansowanie kredytu hipotecznego to po prostu przeniesienie kredytu z  jednego banku  do drugiego to możemy zadać sobie pytanie:  po co w ogóle refinansuje się kredyt hipoteczny?

Głównie powody są dwa.

• PIERWSZY z nich – jest oczywisty i jest to CENA,  czyli poprawa warunków cenowych posiadanego kredytu. Jest to powód 90% refinansowań.
• DRUGI – równie ważny, to ZMIANA PARAMETRÓW DOTYCHCZASOWEGO KREDYTU na której nam zależy ale której nie możemy uzyskać w naszym aktualnym banku,

Jeśli chodzi o pierwszy powód czyli CENĘ,  to tutaj krótko – chodzi po prostu o to żeby refinansując kredyt do nowego banku uzyskać NIŻSZĄ MARZĘ,  a co za tym idzie, NIŻSZĄ RATĘ – oraz obniżyć koszt całkowity kredytu.

Jeśli chodzi o drugi powód, czyli chęć zmiany parametrów dotychczasowego kredytu to mówimy tutaj o sytuacji, gdzie klient chce ZMIENIĆ COŚ W SWOIM KREDYCIE, ponieważ  to COŚ mu w nim nie pasuje a jego dotychczasowy bank uniemożliwia mu dokonania takiej zmiany. Rzecz się czasami zdarza wśród klientów, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku Millenium na budowę domu.

Przykład:

• Klient z powodu braku zdolności zaciągnął swój kredyt kilka lat temu ze współkredytobiorcą – ze swoim bratem. Teraz ma już lepszą zdolność kredytową i chciałby odłączyć brata  od kredytu ale jego dotychczasowy bank mu na to nie pozwala, ponieważ dalej liczy jego zdolność  na niewystarczającym poziomie. W takiej sytuacji można znaleźć bank który policzy zdolność  lepiej i po prostu zrefinansować kredyt odłączając kredytobiorcę,

Inny przykład:

• Klient chciałby w swoim banku zmienić przedmiot  zabezpieczenia, czyli  to co jest zabezpieczeniem  kredytu. Np. zabezpieczeniem kredytu są 2 mieszkania a klient chciałby żeby było tylko jedno ale jego bank mu na to nie pozwala. Warto wówczas poszukać banku, który zgodzi się na zabezpieczenie tylko na jednej nieruchomości i zrefinansować do tego banku kredyt.

Jeszcze inny przykład:

• Klient chce dobrać do swojego kredytu hipotecznego dodatkową kwotę (np. na remonty nieruchomości), ale spotyka się z odmową w swoim banku. Można wówczas zrefinansować kredyt do innego banku, który umożliwi jednoczesne podwyższenie kwoty kredytu.

Dodatkowo – czasami jest tak, że klientowi po prostu nie układa się współpraca z bankiem. Jest męczony zbędnymi monitami, denerwuje go bankowość elektroniczna, irytuje mała dostępność oddziałów, problemy z wypłacaniem poszczególnych transz itd. W takiej sytuacji klienci również decydują się na refinansowanie kredytu do innego banku nawet jeśli nie idzie za tym w parze istotna poprawa ceny kredytu.

Refinansując kredyt możesz sporo zyskać

Refinansowanie kredytu hipotecznego ma więc dwa powody – poprawę ceny kredytu  oraz realizację innego, nazwijmy to technicznego celu takiego jak np. odłączanie kredytobiorcy, zmiana przedmiotu zabezpieczenia czy podwyższeni kwoty kredytu. Przy okazji refinansowania kredytu może być zrealizowany tylko  jeden cel np. poprawa ceny kredytu ale można też jednoczenie zrealizować 2 cele czyli uzyskanie lepszej ceny przy jednoczesnej realizacji dodatkowego celu.

Refinansowanie kredytu = korzyści finansowe

Wiemy już jakie są dwa główne powody refinansowania kredytu. Skupmy się teraz na najważniejszym powiedzie jakim jest uzyskanie lepszej ceny kredytu. Co to znaczy uzyskać niższą cenę – tzn. uzyskać niższe oprocentowanie,  które przełoży się na niższą ratę a tym samym na niższy koszt całkowity w przypadku naszego kredytu hipotecznego.

Przeczytaj także: Oprocentowanie stałe czy zmienne: co wybrać w 2025 roku? Case study.

Jeśli rozważamy więc refinansowanie kredytu to :

• W przypadku oprocentowania zmiennego powinniśmy sprawdzić jaką mamy marżę kredytu i zweryfikować czy na rynku nie są dostępne kredyty z niższą marzą, np. mamy kredyt z marzą 2,25 % a na rynku dostępne są kredyty w oprocentowaniu zmiennym z marżą 1,75%. Refinansując kredyt obniżymy więc oprocentowanie o pół punktu procentowego,
• w przypadku oprocentowania stałego sprawdzamy po prostu jakie jest oprocentowania naszego kredytu i porównujemy z oprocentowaniem stałym dostępnym na rynku. Czyli np. mamy kredyt w oprocentowaniem stałym oprocentowany na 8% a na rynku są dostępne kredyty w oprocentowaniu stałym oprocentowane na 7%. Refinansując kredyt obniżymy więc oprocentowanie o 1 punkt procentowy.

Marża, a co za tym idzie oprocentowanie kredytu to zdecydowanie najważniejsze parametry  determinujące opłacalność refinansowania kredytu,  bo różnica na marży a co za tym idzie  na oprocentowaniu NAJBARDZIEJ wpływa na obniżenie kosztu całkowitego kredytu. Refinansując kredyt musisz więc szukać ofert z jak najniższą marzą i jak najniższym oprocentowaniem, Należy natomiast zwrócić uwagę jeszcze na dwie dodatkowe kategorie kosztów przy refinansowaniu kredytu-koszty WYJŚCIA ze starego kredytu i koszty WEJŚCIA do nowego kredytu.

Koszty wyjścia

To koszt wcześniejszej spłaty posiadanego przez was kredytu. Warto sprawdzić czy Twój bank nie stosuje opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

Koszty wejścia

To koszt uruchomienia nowego kredytu, który będziesz musiał ponieść, czyli np.:

• ewentualna prowizja za udzielenie kredytu (na szczęście większość banków nie pobiera takiej prowizji),
• koszt wyceny nieruchomości (tak, nieruchomość trzeba będzie ponownie wycenić), czy
• koszt ubezpieczeń, które ponownie będziesz musiał płacić w nowym banku – np. ubezpieczenie na życie.

 

Przeczytaj także: Nadpłata kredytu hipotecznego: czy warto? Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

 

Czy refinansowanie kredytu mi się będzie opłacać? Jak to policzyć?

Jeśli chcesz więc policzyć czy refinansowanie kredytu Ci się opłaca, a jeśli tak to ile na nim oszczędzisz, to musisz policzyć nie tylko o ile spadnie KOSZT ODSETKOWY Twojego nowego kredytu dzięki niższej marży i oprocentowaniu, ale również dodać do tego KOSZT WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY  dotychczasowego kredytu i KOSZTY URUCHOMIENIA nowego kredytu.

Posłużmy się wiec tutaj prostym przykładem:

Zaciągnąłeś  kredyt  w kwocie 500000 PLN w oprocentowaniu zmiennym na 30 lat. Marża kredytu to 2,3%  a jego oprocentowanie to 8,15%. Po dwóch latach chcesz zrefinansować ten kredyt-pozostała kwota do spłaty w zaokrągleniu do pełnych tysięcy 491000 PLN a okres pozostały do spłaty to 28 lat. Koszt wcześniejszej spłaty kredytu to 2 % salda kredytu. Na rynku dostępna jest oferta z marzą 1,75% i prowizją 1,5% i obowiązkowym przez pierwsze 3 lata  ubezpieczeniem na życie.

Refinansując kredyt na marzę 1,75%:

• Oszczędzasz na odsetkach 63 000 PLN
• ale dopłacisz:
  • 2% za wcześniejszą spłatę kredytu, czyli 9820 PLN
  • 1,5% prowizji za udzielenie kredytu czyli 7365 PLN
  • 500 PLN za wycenę nieruchomości
  • oraz 6075 PLN za ubezpieczenie na życie w nowym banku.

W sumie więc oszczędności zaokrąglone do pełnych tyś PLN wyniosły 63000, a koszty refinansowania zaokrąglone do pełnych tyś PLN wyniosły 24000 PLN. Refinansując kredyt oszczędziłeś wiec różnicę pomiędzy tymi dwiema kwotami, tj. 39 000 PLN.

REASUMUJAC:

Jeśli chcesz sprawdzić czy refinansowanie kredytu Ci się opłaca,  policz ile  z jednej strony ZAOSZCZĘDZISZ na odsetkach czyli ile zyskasz na refinansowaniu kredytu a z drugiej ile to refinansowanie kredytu będzie Cię KOSZTOWAĆ. Jeśli różnica jest dodatnia-refinansowanie kredytu Ci się opłaca. Zawsze wychodź od znalezienia ofert z  jak najniższą marzą i oprocentowaniem bo to właśnie niska marża i oprocentowanie najbardziej determinują opłacalność refinansowania  kredytu.

Kiedy szczególnie powinieneś wziąć pod uwagę refinansowanie kredytu?

Wiemy na czym polega refinansowanie kredytu, jakie są najczęstsze powody refinansowania kredytu oraz jak policzyć czy refinansowanie kredytu  się opłaca.

Czas więc zadać pytanie: kto z Was powinien szczególnie zainteresować się refinansowaniem kredytu?

Na pewno refinansowaniem powinni zainteresować się kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt z 10% wkładem własnym, przez co mieli wyższą marżę i oprocentowanie kredytu niż ci  klienci , którzy zaciągnęli kredyt z przynajmniej 20% wkładem własnym. Jeśli od zaciągnięcia kredytu minął już jakiś czas to nawet jeśli nie nadpłacałeś tego kredytu to spłaciłeś część kapitału w bieżących ratach a wartość nieruchomości w tym czasie zapewne wzrosła co za tym idzie jest duża szansa, że kwota Twojego kredytu jest niższa niż 80% wartości nieruchomości a co za tym idzie refinansując kredyt możesz liczyć na lepsze warunki-warunki jak dla klienta nie z 10% a z 20% wkładem własnym.

Refinansowaniem kredytu powinni zainteresować się również  Ci kredytobiorcy,  którzy zaciągnęli kredyt w oprocentowaniem stałym kiedy było ono wysokie a w międzyczasie spadło. Takie spadki miały miejsce przeciągu kilu ostatnich lat ale największe spadki są zapewne dopiero przed nami, kiedy zaczną spadać stopy procentowe.

Zainteresuj się również refinansowaniem kredytu hipotecznego jeśli w momencie kiedy zaciągałeś kredyt Twoja sytuacja była na tyle trudna, że kredytu udzielił Ci tylko jeden bank i zrobił to po wysokiej cenie kredytu, co daje pole do opłacalności jego refinansowania.

Rozważ refinansowanie kredytu w oprocentowaniu zmiennym kiedy od jego udzielenia minęły już 3 lata. Nie będziesz musiał ponosić wówczas kosztów wcześniejszej spłaty kredu ponieważ po 3 latach banki nie pobierają tej opłaty. Jeśli do 3 lat spłaty Twojego kredytu pozostało niewiele czasu – np. kilka miesięcy, rozważ czy nie warto jeszcze tych kilku miesięcy zaczekać aby uniknąć opłaty za wcześniejszą spłatę, co znacznie podniesie zasadność refinansowania kredytu.

Tak jak powiedziałem wcześniej, refinansowanie kredytu powinni rozważyć również  Ci z Was, którzy nie mogą załatwić czegoś w obrębie swojego dotychczasowego banku – np. odłączyć współkredytobiorcy czy dobrać dodatkowej kwoty kredytu. Szkoda czasu na przepychanie się z bankiem – lepiej sprawdzić czy da się to załatwić gdzie indziej a jeśli tak to zrefinansować kredyt.

Na jakie problemy możesz napotkać refinansując kredyt hipoteczny?

• Po pierwsze – refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się z całą powtórną analizą,  więc musisz liczyć się z tym , że będzie po raz kolejny liczona Twoja zdolność kredytowa. Jeśli więc na chwilę obecną Twoje dochody są niższe albo masz formę dochodu nieakceptowalną poprzez bank-refinansowanie kredytu może być niemożliwe.
• Po drugie – NIE każda konfiguracja przy refinansowaniu kredytu jest możliwa. Tzn. o ile zrefinansujesz kredyt z oprocentowania zmiennego na zmienne, ze stałego na stałe i ze zmiennego na stałe to pamiętaj, że zgodnie z rekomendacją KNF nie ma możliwości refinansowania kredytu z oprocentowania stałego na zmienne co może być pewnego rodzaju ograniczeniem.
• Po trzecie – uwaga na wakacje kredytowe! Wprawdzie wakacje kredytowe skończyły się z końcem 2024 roku ale gdyby w przyszłości w sytuacji wysokich stóp procentowych były kontynuowane to nie będą one zapewne dostępne dla kredytobiorców , którzy zaciągnęli kredyt po danym terminie, kiedy stopy były już wysokie. W przypadku wakacji kredytowych które funkcjonowały na rynku do końca 2024 roku graniczną datą był tutaj 01.07.2022. Jeśli więc ktoś  zrefinansował kredyt po tym terminie to było to traktowane jak zaciągnięcie nowego kredytu i wakacje mu nie przysługiwały. Jeśli rząd wprowadzi nową edycję wakacji kredytowych – może to wyglądać podobnie.
• Po czwarte – uważaj na refinansowanie kredytu na rynku pierwotnym. Jeśli zaciągnąłeś kredyt na zakup nieruchomości na  rynku pierwotnym a dla nieruchomości nie został założona jeszcze księga wieczysta to refinansowanie kredytu będzie praktycznie niemożliwe – tzn. na taką transakcję zgodzi się tylko jeden bank na rynku a nie masz pewność, że będziesz mógł z niego skorzystać. Pamiętaj, że na rynku pierwotnym księga wieczysta dla nieruchomości zakładana jest kilka miesięcy po podpisaniu końcowego aktu notarialnego, który z kolei jest poodpisywany dopiero kilka miesięcy po zakończeniu budowy, co za tym idzie może okazać się, że z refinansowaniem kredytu będziesz zblokowany przez wiele miesięcy a nawet kila pierwszych lat trwania kredytu. Uwaga – w przypadku  rynku pierwotnego część banków nie zezwoli na refinansowanie kredytu hipotecznego również kiedy nie zostały jeszcze wypłacone wszystkie transze kredytu.
• Po piąte – uwaga na refinanse refinansów. O ile KNF nie zabrania refinansowania wcześniej już  zrefinansowanych kredytów  to część banków na to nie pozwala. Jeśli już wiec raz zrefinansowałeś swój kredyt i będziesz chciał zrefinansować go ponownie część banków na to nie pozwoli.
• Po szóste – pamiętaj, ze przy refinansowaniu kredytu wkład własny nie jest wymagany – oznacza to, że nie musisz ponownie wnosić wkładu własnego w gotówce. Twoim wkładem własnym przy refinansowaniu kredytu będzie po prostu różnica pomiędzy wyceną nieruchomości a kwotą kredytu,
• Po siódme – refinansując kredyt możesz zmienić na nowo jego parametry, tzn. skrócić bądź wydłużyć okres kredytowania, zmienić raty z równych na malejące itd. Refinansując kredyt zaciągasz niejako nowe zobowiązanie i na nowo kształtujesz jego parametry-oczywiście w zakresie posiadanej zdolności kredytowej.

Ktoś mógłby również zapytać – po co w ogóle refinansować kredyt skoro można postarać się o renegocjację warunków cenowych w banku w którym mamy kredyt? W teorii można ale w praktyce to nie działa. Banki nie są pop prostu zainteresowane renegocjacją swoich kredytów. Ponieważ w początkowym okresie trwania kredytu spłaca się najwięcej odsetek bank woli nawet aby jego kredyt został spłacony, tak aby móc na nowo udzielić z tych środków ze spłaty  kredytu innemu klientowi, który ponownie zacznie spłatę od wysokich odsetek. Nie licz więc , że zrenegocjujesz warunki cenowe w obrębie swojego banku.

Proces refinansowania kredytu hipotecznego krok po kroku

Dobrze, to jak w praktyce wygląda proces refinansowania kredytu hipotecznego krok po kroku? Jest on bardzo prosty!

• Zgłoś się do eksperta kredytowego (przed UOKH doradcy kredytowego lub doradcy hipotecznego) i poproś aby zweryfikował opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Przygotuj swoją umowę kredytową oraz aktualny harmonogram spłaty kredytu – to właśnie w tych dokumentach ekspert kredytowy znajdzie niezbędne informacje nt. Twojego kredytu hipotecznego.
• Po tym jak uzyskasz oferty na refinansowanie kredytu hipotecznego i podejmiesz decyzję o refinansowaniu kredytu skompletuj dokumenty niezbędne do złożenia WNIOSKÓW KREDYTOWYCH O REFINANSOWANIE KREDYTU – zgodnie z listą dokumentów, którą uzyskasz od eksperta kredytowego.
• Złóż wnioski kredytowe za pośrednictwem eksperta kredytowego,
• Następnie Poczekaj na decyzje banków, po czym wybierz tę najkorzystniejszą i podpisz umowę kredytową,
• Po podpisaniu umowy kredytowej złóż w sądzie wniosek o wpis hipoteki nowego banku i przedstaw go w banku w którym refinansujesz kredyt-dopiero wówczas nowy bank uruchomi kredyt spłacając Twój dotychczasowy kredyt hipoteczny.

Właśnie zrefinansowałeś kredyt do innego banku!

Pamiętaj natomiast o jeszcze 2 ważnych rzeczach:

1. Po pierwsze – po wypłacie kredytu upewnij się, że nie musisz składać w swoim ”starym” banku dyspozycji spłaty kredytu! W kilku bankach jeśli tego nie zrobisz to Twój kredyt  nie spłaci się samoczynnie a  będzie po prostu niejako WISIEĆ a bank będzie dalej naliczać odsetki od kredytu mimo, iż w banku będzie już  cała kwota niezbędna  do jego spłaty! Po czasie może okazać się, że masz równolegle aktywne kredyty w dwóch bankach i do zapłaty 2 raty-w starym i nowym banku. Dlatego złożenie dyspozycji spłaty kredytu jest tak ważne.
2. Po drugie – po tym jak kredyt w Twoim dotychczasowym banku zostanie spłacony bank przekaże Ci na piśmie potwierdzenie spłaty kredytu wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Udaj się do sądu wieczysto – księgowego i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki. Będzie tego wymagać Twój nowy bank a dodatkowo zachowasz porządek w księdze wieczystej Twojej nieruchomości.

Na koniec – moja subiektywna opinia o refinansowaniu kredytu hipotecznego

Czy jestem wielkim zwolennikiem refinansowania kredytu hipotecznego – nie do końca.

Dlaczego?

Dlatego, że uważam że rynek w tym zakresie jest bardzo zepsuty i często klientom przedstawiana jest iluzoryczna korzyść z refinansowania kredytu tylko po to aby ten kredyt klientowi prawie , że na siłę zrefinansować. Jeśli Twój „ekspert kredytowy” (przed wejściem w życie UOKH określany jako doradca kredytowy) naciska Cię na refinansowanie kredytu mimo, że korzyść jaką uzyskasz z tego refinansowania jest bardzo mała albo w ogóle wątpliwa – to niech od razu zapali Ci się przysłowiowa „czerwona lampka”. Jeśli komuś zależy na refinansowaniu Twojego kredytu bardziej niż Tobie to uważaj – to powinno wzbudzić Twoją czujność. Uważaj więc na naciągaczy dla których refinansowanie Twojego kredytu to po prostu dodatkowa sprzedaż a Twój  interes jest tutaj drugorzędny.

Z mojego doświadczenia eksperta kredytowego (przed UOKH doradcy kredytowego) wynika, ze aby klient był przekonany do refinansowania kredytu to korzyść w postaci obniżki na racie musi wynosić przynajmniej kilkaset złotych miesięcznie. Jeśli przedstawiana Ci korzyść jest mniejsza – zastanów się czy będzie ona warta Twojego zaangażowania niezbędnego aby zrefinansować kredyt-musisz w końcu na nowo skompletować dokumenty, złożyć wnioski kredytowe itd. Jeśli nie-być może warto jest wstrzymać się i  zaczekać na lepszy moment na rynku na refinansowanie Twojego kredytu.

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was  warunkach zapraszam do kontaktu i spotkania w Warszawie. Pomogę, opowiem, wyjaśnię – całkowicie bezkosztowo!