Raty równe i malejące w kredytach hipotecznych: poradnik

Raty równe i malejące w kredytach hipotecznych – wszystko co trzeba o nich wiedzieć, aby lepiej wyjść na kredycie!

W momencie zakupu nieruchomości i wyboru odpowiedniego kredytu na sfinansowanie tego celu na pewnym etapie całego procesu dochodzimy do szczegółowej analizy i porównań parametrów kredytowych oraz możliwych sposobów spłaty kredytu. W tym kontekście, w mojej codziennej pracy jako ekspert (doradca) kredytowy często porównuję z przyszłymi kredytobiorcami formułę spłaty kredytu zestawiając ze sobą raty równe i raty malejące. Warto znać różnicę miedzy obydwoma modelami spłat aby dobrać odpowiednie rozwiązanie adekwatne do swoich potrzeb. W poniższym artykule postaram się przybliżyć podstawowe różnice i podobieństwa a także zalety i wady obydwu możliwości, w kontekście kredytu hipotecznego, czyli z założenia zobowiązania długoletniego, co z pewnością będzie pomocne przyszłym kredytobiorcom.

Rodzaj rat w kredycie a jego oprocentowanie

Nie da się rozwinąć tematu rat równych i malejących nie przybliżając podstawowego zagadnienia jakim jest oprocentowania kredytu hipotecznego. Warto przypomnieć, że na oprocentowanie zmienne kredytu wpływa marża, która jest stała oraz zmienna stopa procentowa, aktualnie WIBOR (w przyszłości WIRON). Zasadniczy wpływ na koszt odsetkowy naszego kredytu ma właśnie aktualne oprocentowanie i jest to podstawowy determinant wpływający na wysokość odsetek jakie musimy zapłacić do banku. Przy tym samym oprocentowaniu możemy mieć jednak różny model spłat rat kredytowych czyli właśnie spłata w formule rat równych lub rat malejących.

Warto zaznaczyć, że o ile zmienne oprocentowanie kredytu, jak sama nazwa wskazuje zmienia się w czasie trwania kredytu to formułę spłaty rat deklarujemy na etapie składania wniosku kredytowego i jest ona taka sama przez cały okres kredytowania (ewentualne późniejsze zmiany w tym zakresie możliwe są w drodze aneksu do umowy kredytowej i mogą się wiązać z ponowną weryfikacją zdolności kredytowej). Trzeba wspomnieć, że dostępne są także kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym, obecnie stosowanym najczęściej na pierwsze 5 lat. Na moim blogu znajdziesz bardzo pragmatyczny wpis o tym, jakie oprocentowanie kredytu wybrać: stałe czy zmienne.

Raty równe i malejące – jaka jest ich konstrukcja?

W związku z tym, że aktualne oprocentowanie kredytu ma wpływ na koszt odsetkowy zobowiązania będzie także miało odzwierciedlenie w aktualnej wysokości naszej raty kredytowej. Rata kredytu co do zasady składa się z części kapitałowej, która pomniejsza nasz pożyczony kapitał od banku i części odsetkowej stanowiącej koszt naszego kredytu i tym samym zarobek banku. Dokładny poziom rat oraz ich wewnętrzny podział na część kapitałową i odsetkową przedstawia dokument jakim jest harmonogram spłaty kredytu. Jednocześnie ekspert / doradca kredytowy wskaże Ci także dodatkowe czynniki, które mają wpływ na wysokość rat danego kredytu, jakimi są: wysokość kwoty kredytu, okres kredytowania, rodzaj rat czy skredytowane opłaty początkowe. Warto zaznaczyć, że ta sama kwota kredytu udzielona na dłuższy okres kredytowania będzie miała niższą ratę miesięczną, niż przy okresie spłaty krótszym. Rodzaj rat jakie zastosujemy przy spłacie kredytu będzie także rzutował na ich wysokość. Jakie zatem różnice niesie za sobą zastosowanie rat równych lub malejących w spłacie zobowiązania przy założeniu tych samych parametrów wyjściowych, o tym powiemy sobie poniżej.

Raty równe – co warto wiedzieć

W dokumentach takich jak np. umowa kredytowa możemy się spotkać z różną nomenklaturą. Raty równe mogą występować jako raty annuitetowe lub raty stałe (nie mylić z oprocentowaniem stałym). Jest to niewątpliwie popularniejszy model spłaty niż raty malejące. Raty równe charakteryzują się tym, że w okresach kiedy nasze oprocentowanie kredytu nie zmienia się (czyli w okresie 5-letniego stałego oprocentowanie lub w okresie miedzy aktualizacjami stopy procentowej przy oprocentowaniu zmiennym) wysokość rat ogółem jest na tym samym poziomie. Zmienny jest natomiast wewnętrzny podział na część kapitałową i odsetkową. W początkowej fazie spłaty przeważa część odsetkowa raty, a im bliżej końca okresu kredytowanie tym udział części kapitałowej rośnie, czyli na początku spłacamy małą część kapitału, która to cześć stopniowo rośnie z każdą kolejną ratą w miarę upływu okresu kredytowania.

Ważne! raty równe nie są stałe przez cały okres kredytowania gdy dotyczą kredytu z oprocentowaniem zmiennym, ulegają wzrostom i spadkom wraz ze zmianą oprocentowania.

 

Poniższy przykład przedstawia poglądowy harmonogram spłat rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na okres 25 lat (300 miesięcy) na kwotę kredytu 350 000,00 PLN dla formuły spłaty w ratach równych przy założeniu oprocentowania na poziomie 6%. Przykład zakłada hipotetyczną sytuację, gdzie przez cały okres kredytowania oprocentowanie nie zmienia się i jest na jednakowym poziomie 6% oraz nie są dokonywane nadpłaty kredytu.

Raty równe – przykład i symulacja

Poglądowy harmonogram spłat dla rat równych, kwota kredytu 350 000 PLN, okres kredytowania 25 lat, oprocentowanie kredytu 6%
Miesiąc	Rata kapitałowa	Rata odsetkowa	Rata ogółem	Kapitał spłacony	Kapitał do spłaty
1.	505,05	1 750,00	2 255,05	505,04	349 494,95
2.	507,58	1 747,47	2 255,05	1 012,63	348 987,37
3.	510,12	1 744,93	2 255,05	1 522,75	348 477,25
4.	512,67	1 742,38	2 255,05	2 035,41	347 964,58
5.	515,23	1 739,82	2 255,05	2 550,65	347 449,35
120.	914,32	1 340,73	2 255,05	82 768,28	267 231,71
240.	1 663,52	591,53	2 255,05	233 356,52	116 643,48
300.	2 243,08	11,21	2 254,29	350 000,00	0,00
Suma:	350 000,00	326 514,56	676 514,24	350 000,00	0,00

Raty malejące – co warto wiedzieć

Raty malejące dokumentach kredytowych występują także pod nazwą rat kapitałowych. Jest to zdecydowanie rzadziej wybierany model spłaty kredytu przez wnioskodawców. Tak samo występuje w nich podział wewnętrzny na część kapitałową i odsetkową jednak w innych proporcjach niż w przypadku rat równych. W ratach malejących człon kapitałowy raty jest podzielony na równe części przez cały okres kredytowania a człon odsetkowy naliczany jest adekwatnie do aktualnego oprocentowania i na podstawie kapitału pozostałego do spłaty. W związku z tym, że od początku spłacamy więcej kapitału w racie i tym samym szybciej maleje nasz kapitał w początkowym okresie spłaty to odsetki naliczane są w nieco mniejszej ilości niż przy ratach równych. Jednak trzeba podkreślić, że nominalna wysokość raty w pierwszym okresie spłaty będzie wyższa niż przy ratach annuitetowych. Dodatkowo należy pamiętać, że raty malejące będą się wahać wraz z zmianą oprocentowania naszego kredytu.

Ważne! raty malejące będą rosły i spadały wraz ze zmianą oprocentowania, ich ewentualny wzrost w pierwszym okresie spłaty może być istotnie odczuwalny dla kredytobiorcy

Poniżej prezentowany jest przykładowy harmonogram spłat rat kredytu hipotecznego dla identycznych parametrów wyjściowych jak w przykładzie nr 1, tyle że dla formuły spłaty w ratach malejących. Poniższe wyliczenia zakładają jednakowy poziom oprocentowania przez cały okres kredytowania oraz bez dokonywania częściowych nadpłat kredytu.

Raty malejące – przykład i symulacja

Poglądowy harmonogram spłat dla rat malejących, kwota kredytu 350 000 PLN, okres kredytowania 25 lat, oprocentowanie kredytu 6%
Miesiąc	Rata kapitałowa	Rata odsetkowa	Rata ogółem	Kapitał spłacony	Kapitał do spłaty
1.	1 166,66	1 750,00	2 916,66	1 166,65	348 833,34
2.	1 166,66	1 744,16	2 910,82	2 333,32	347 666,68
3.	1 166,66	1 738,33	2 904,99	3 499,97	346 500,02
4.	1 166,66	1 732,50	2 899,16	4 666,64	345 333,36
5.	1 166,66	1 726,66	2 893,32	5 833,29	344 166,70
120.	1 166,66	1 055,83	2 222,48	139 999,20	210 000,80
240.	1 166,66	530,84	1 697,50	244 998,66	105 001,34
300.	1 168,32	5,84	1 174,15	350 000,00	0,00
Suma:	350 000,00	263 374,98	613 374,38	350 000,00	0,00

 

Podobieństwa między ratami równymi i ratami malejącymi

O ile z założenia powyższe dwa modele spłat będą się od siebie różniły to mają także pewne podobieństwa. Poniżej cechy, które są tożsame zarówno dla rat równych jak i rat malejących:

• mimo, że udział kapitału w racie będzie się różnił w pierwszym okresie spłaty w zależności czy będą to raty równe czy malejące to układ odsetek będzie podobny, tzn. w jednym i drugim modelu zapłacimy więcej odsetek do banku w początkowym okresie spłaty w porównaniu do kolejnych miesięcy,
• zarówno raty równe jak i malejące będą zależne od zmiany oprocentowania kredytu czyli będą ulegały wahaniom (wzrostom i spadkom) w miarę zmienności stopy procentowej w momencie gdy dotyczą kredytu z oprocentowaniem zmiennym.

 

Różnice między ratami równymi a malejącymi

Z powyższej charakterystyki już można wywnioskować podstawowe różnice między obydwoma modelami spłat. Poniżej porównanie, które pomoże zwrócić uwagę na najważniejsze wyróżniki między ratami równymi a malejącymi:

• na powyższych przykładowych harmonogramach widać wyraźnie zasadniczą różnice między ratami równymi a malejącymi, czyli większy udział kapitału w racie malejącej w początkowym okresie spłaty, który to poziom jest jednakowy przez cały okres kredytowania, co finalnie oznacza, że przez pierwsze miesiące spłaty ubędzie nam więcej pożyczonego kapitału spłacając kredyt w ratach malejących ale jest to obwarowane przymusem spłaty określonego poziomu kapitału w każdej racie,

• w związku z tym, że w każdej racie malejącej spłacamy więcej kapitału finalna suma odsetek w wyjściowym porównaniu wyjdzie niższa przy ratach malejących jeśli zakładamy spłatę rata po racie, należy jednak pamiętać, że przy każdej formule spłaty, możemy także nadpłacać kapitał dokonując częściowej spłaty kredytu i także w ten sposób pomniejszać pożyczony kapitał (warto zaznaczyć, że niektóre banki mogą pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu, aktualnie tylko w pierwszych trzech latach),

• nie bez znaczenia pozostaje, też fakt, iż aby wnioskować o spłatę kredytu w ratach malejącym w znacznej części banków trzeba posiadać wyższą zdolność kredytową z racji tego, że rata malejąca będzie wyższa w pierwszym okresie od raty równej, może się więc okazać, że mimo chęci spłaty kredytu w formule rat malejących możemy najzwyczajniej nie mieć tak wysokiej zdolności.

 

Kredyt hipoteczny: jaki rodzaj rat wybrać – równe czy malejące?

Podsumowując powyższą charakterystykę rat równych i malejących należy zaznaczyć, ze nie ma jednoznacznej odpowiedzi, który model będzie z góry bardziej odpowiedni, ponieważ dla każdego z nas mogą mieć znaczenie inne czynniki wpływające na ostateczny model spłaty. Dla części osób będzie ważniejsze aby przy określonej zdolności kredytowej uzyskać możliwie wysoką kwotę kredytu przy zachowaniu raty na równym i jak najniższym poziomie aby można było wymiernie planować budżet miesięczny i ewentualnie nadpłacać kapitał kredytu w momencie, w którym jest to najbardziej odpowiednie. Przy takim podejściu bardziej będzie wpisywał się model spłat w ratach równych z możliwością nadpłaty kredytu bez dodatkowych opłat od samego początku okresu kredytowania.

Z kolei innym osobom bardziej będzie zależało aby jak najszybciej pomniejszać pożyczony kapitał i możliwie jak najszybciej spłacić zobowiązanie kredytowe w całości bez wglądu na to, że będą mieli wymóg spłaty wyższego kapitału w każdej racie i wyższe raty w początkowym okresie. Do takich osób bardziej będzie przemawiał scenariusz rat malejących o ile oczywiście pozwoli na to zdolność kredytowa. Najważniejsze aby znać różnice między obydwoma modelami spłat i dobrać scenariusz odpowiedni dla siebie. Pomoże Ci w tym bezpłatnie ekspert, czyli tzw. doradca kredytowy.