Pożyczka hipoteczna i kredyt konsolidacyjny: co to takiego? CASE STUDY

Najczęstsze cele kredytu hipotecznego to zakup nieruchomości bądź jej budowa.

Dużym zainteresowaniem cieszą się również  pożyczka hipoteczna i kredyt konsolidacyjny – oba umożliwiają nam wykorzystanie potencjału już posiadanej nieruchomości ale w inny sposób.

Na czym polegają pożyczka hipoteczna i kredyt konsolidacyjny oraz na co należy zwrócić uwagę zaciągając takie zobowiązanie?

 

Pożyczka hipoteczna – środki na dowolny cel pod zabezpieczenie nieruchomości

 

Pożyczka hipoteczna jest rodzajem kredytu hipotecznego w którym kredytobiorca uzyskuje pod zabezpieczenie posiadanej nieruchomości środki na cel dowolny.

 

W przypadku pożyczki hipotecznej:

 

• Cena (marża) jest wyższa niż w przypadku kredytu hipotecznego(zazwyczaj o ok 1-1,5 p.p.)
• Nie każdy bank, który oferuje kredyty hipoteczne posiada w swojej ofercie produkt taki jak pożyczka hipoteczna,
• Banki oferujące pożyczkę hipoteczna zazwyczaj maja większe wymagania odnośnie maksymalnej dopuszczalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości-maksymalne ltv dostępne na rynku to 80% ale wiele banków ustala je na poziomie 60-70%,
• Maksymalny dostępny okres kredytowania jest zazwyczaj krótszy niż w przypadku kredytu hipotecznego- maksymalnie 30 lat ale większość ofert dostępnych na rynku pozwala na zaciągniecie pożyczki hipotecznej na okres nie dłuższy niż 20-25 lat,
• Maksymalna dostępna kwota kredytu często jest również ograniczona i  w obrębie danego banku niższa niż w przypadku kredytu hipotecznego,

• Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być zarówno nieruchomość mieszkalna jak i komercyjna, właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia może być zarówno kredytobiorca jak i osoba trzecia,
• Pożyczka udzielana jest jedynie w PLN

 

Pożyczka hipoteczna – kiedy warto z niej skorzystać?

Pożyczka hipoteczna będzie wyśmienitym rozwiązaniem, kiedy dysponujemy nieruchomością  z nieobciążoną hipoteką i potrzebujemy środków na cel dowolny (inny niż hipoteczny). Dzięki zabezpieczeniu na nieruchomości będzie znacznie tańsza niż kredyt gotówkowy czy inne niezabezpieczone formy finansowania. Jej zaletą w stosunku do kredytów niezabezpieczonych jest również to, że pozwala na zaciągnięcie zobowiązania w wyższej kwocie a także na dłuższy okres, co w parze z niższym oprocentowaniem pozwala nam na uzyskanie niższej miesięcznej raty.

Naturalnym atutem pożyczki hipotecznej jest również to, że nie musimy „spowiadać się” na co wydaliśmy pozyskane środki, dzięki czemu w niektórych przypadkach może być ona również dobrą alternatywą dla hipotecznego kredytu celowego. W niektórych sytuacjach,  nawet jeżeli ubiegamy się o tradycyjny kredyt hipoteczny bank sam zamiast  kredytu hipotecznego zaproponuje nam pożyczkę hipoteczną- dzieje się tak zazwyczaj kiedy bank nie akceptuje danego celu kredytowania bądź (np. zakup z licytacji komorniczej czy tak zwana transakcja na flipa) bądź uważa , że kredyt hipoteczny ma posłużyć po prostu uwolnieniu środków spod nieruchomości (np. transakcja rodzinna).

Warto pamiętać, że nawet jeżeli mamy już nieruchomość obciążoną hipoteką to w niektórych sytuacjach nie dyskwalifikuje to nas w uzyskaniu pożyczki hipotecznej. Cześć banków zgodzi się bowiem na udzielenie pożyczki z wpisem na drugim miejscu w KW nieruchomości-oczywiście pod warunkiem, że bazowy kredyt wpisany na pierwszym miejscu w KW był udzielony przez ten sam bank który ma udzielić pożyczki. Część banków wyrazi również zgodę aby podwyższyć pierwotnie zaciągnięty kredyt o kwotę cel dowolny, wiąże się to jednak często ze zmianą warunków  naszego kredytu hipoteczne i często może być nieopłacalne.

W przypadku dobrej zdolności pożyczka hipoteczna będzie również dobra alternatywą dla kredytu konsolidacyjnego pozwoli nam na spłatę posiadanych zobowiązań bez konieczności dostarczania dokumentów potwierdzających ich charakter i aktualne saldo.

Kredyt konsolidacyjny (hipoteczny) – środki na spłatę zobowiązań

Kredyt konsolidacyjny jest wiec rodzajem kredytu hipotecznego w ramach którego spłacane są nasze zobowiązania(kredyty, karty kredytowe) w efekcie czego uzyskujemy jeden kredyt zabezpieczony nieruchomością.

W przypadku kredytu konsolidacyjnego (hipotecznego):

 

• Cena (marża) jest wyższa niż w przypadku kredytu hipotecznego(zazwyczaj o ok 1-1,5 p.p.) ale może być niższa niż w przypadku pożyczki hipotecznej, tzn. jeżeli konsolidowane są tylko zobowiązania inne niż mieszkaniowe(np. kredyty gotówkowe) to marża kredytu konsolidacyjnego jest taka sama jak pożyczki hipotecznej , natomiast jeżeli wśród konsolidowanych zobowiązań są również zobowiązania mieszkaniowe(np. kredyt na zakup mieszkania) możliwe jest uzyskanie niższej marży(marża jako średnia ważona dla poszczególnych celów),
• Nie każdy bank, który oferuje kredyty hipoteczne posiada w swojej ofercie produkt taki jak kredyt konsolidacyjny,
• Banki oferujące kredyt konsolidacyjny zazwyczaj maja większe wymagania odnośnie maksymalnej dopuszczalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości-maksymalne LTV dostępne na rynku to 90% ale wiele banków ustala je na poziomie 70-80%. Maksymalne LTV często zależy od tego jak duży udział wśród konsolidowanych zobowiązań mają cele inne niż mieszkaniowe(im większy tym mniejsze dopuszczalne LTV),
• Maksymalny dostępny okres kredytowania może być krótszy niż w przypadku kredytu hipotecznego– maksymalnie 35 lat , przy czym maksymalny okres kredytowa może również zależeć od tego jak duży udział wśród konsolidowanych zobowiązań mają cele inne niż mieszkaniowe(im większy tym krótszy dopuszczany okres kredytowania),
• Maksymalna dostępna kwota kredytu często jest również ograniczona i  w obrębie danego banku niższa niż w przypadku kredytu hipotecznego,

• Zabezpieczeniem kredytu konsolidacyjnego może być zarówno nieruchomość mieszkalna jak i komercyjna, właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia może być zarówno kredytobiorca jak i osoba trzecia,
• Kredyt konsolidacyjny udzielany  jest jedynie w PLN.

Kredyt konsolidacyjny (hipoteczny) – kiedy warto z niego skorzystać

Kredyt konsolidacyjny (hipoteczny) będzie świetnym rozwiązaniem kiedy posiadamy już kilka zobowiązań kredytowych (kredyt gotówkowe, karty kredytowe) i chcemy połączyć je w jeden tańszy kredyt a jednocześnie dysponujemy nieobciążoną nieruchomością. Dzięki takiemu rozwiązaniu uzyskamy niższą miesięczną ratę i mniejszy całkowity koszt kredytu często również korzystając z możliwości wydłużenia okresu spłaty.

Kredyt konsolidacyjny można łączyć z dodatkowymi celami jak kredyt mieszkaniowy bądź kredyt na cel dowolny. Część banków wyrazi również zgodę aby skonsolidować zarówno zobowiązania osobiste jak i firmowe.

Zaciągając kredyt konsolidacyjny musimy być również świadomi dodatkowych ograniczeń, które stosują poszczególne banki , takich jak brak możliwości:

 

• spłaty zobowiązań pozabankowch (np. prywatnych firm pożyczkowych),
• spłaty zobowiązań własnych, tzn. zaciągniętych w tym samym banku w którym ma być zaciągany kredyt konsolidacyjny,
• konsolidacji innych kredytów konsolidacyjnych(tzw. konsolidacja konsolidacji),
• konsolidacji kredytów w których od momentu udzielenia minęło mniej niż 12 miesięcy,
• konsolidacji dużej liczby zobowiązań(np. więcej niż 7).

Pamiętajmy, ze banki konsolidując zobowiązania zwracają szczególną uwagę na dotychczasową spłacalność konsolidowanych kredytów, opóźnienia w spłatach mogą być podstawą do odmowy skonsolidowania zobowiązań.

Warto równie zwrócić uwagę, że wiele z konsolidowanych kredytów posiada różnego rodzaju ubezpieczenia opłacone przez kredytobiorcę(nierzadko również doliczone do salda) jednorazowo przy zaciąganiu kredytu. Spłacając takie zobowiązanie kredytem konsolidacyjnym mamy prawo wystąpić do banku o zwrot składki ubezpieczeniowej za niewykorzystany okres.

 

Zainteresował Cię temat pożyczki hipotecznej lub kredytu konsolidacyjnego? Skontaktuj się ze mną – chętnie opowiem więcej!