Nowa ustawa deweloperska od 01.07.2022 | Case study

Większość klientów nabywających nieruchomość z rynku pierwotnego nie ma świadomości, że od 01.07.2022 roku obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska. Co jest celem tej ustawy, jakie są jej główne założenia, jakie zmiany wnosi w stosunku do wcześniejszej ustawy deweloperskiej i w końcu czy dotyczy wszystkich klientów nabywających nieruchomość z rynku pierwotnego? Podsumowanie podstawowych informacji poniżej.

 

Co jest celem nowej ustawy deweloperskiej?

Celem nowej ustawy deweloperskiej jest zwiększenie poziomu ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych poprzez:

• poszerzenie zakresu stosowania ustawy,
• zmiany w  umowach rezerwacyjnych ,
• zmiany w zakresie prospektu informacyjnego,
• utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).
• zmiany w zakresie stosowania rachunków powierniczych,
• uregulowanie procedur postępowania przy stwierdzeniu wad przy odbiorze nieruchomości,
• poszerzeniu listy przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej

Na czym polega poszerzenie zakresu stosowania nowej ustawy deweloperskiej?

Nowa ustawa deweloperska 2022 obejmuje przypadki w których „stara” ustawa deweloperska nie musiała być stosowana takie jak:

• sprzedaż nieruchomości po oddaniu do użytku i wyodrębnieniu lokalu – jest to największa zmiana jeśli chodzi o zakres stosowania ustawy. Lokale oddane do użytku są również objęte ustawa deweloperską co oznacza, że deweloper musi dla takich lokali dysponować prospektem informacyjnym (już na etapie rozpoczęcia sprzedaży a zatem zawierania umów rezerwacyjnych).
• sprzedaż domów jednorodzinnych,
• sprzedaż przed przedsiębiorcę niebędącym deweloperem – np. przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę celową wyodrębnioną przez dewelopera,
• sprzedaży garaży, miejsc postojowych, komórek lokatorskich i innych lokali użytkowych – o ile są sprzedawane w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego co nabywana nieruchomość a umowa zobowiązująca do zakupu jest zawierana w raz z umową dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu,

 

UWAGA – ustawa nie obejmuje nabycia lokali na cele związane z prowadzona działalnością gospodarczą czyli zakupu na firmę!

Co zmieniło się w kwestii umów rezerwacyjnych w nowej ustawie deweloperskiej?

Podstawowe zmiany w nowej ustawie deweloperskiej 2022, to:

• umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną co za tym idzie w przypadku nie wywiązania się z umowy przez jedną ze stron druga nie może przymusić jej do zawarcia umowy chyba, że strony postanowią inaczej,
• w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper musi informować kupującego o każdej zmianie w prospekcie informacyjnym a niedochowanie tego obowiązku skutkuje, że rezerwujący może odstąpić od umowy uzyskując zwrot opłaty rezerwacyjnej w pełnej wysokości.
• wysokość opłaty rezerwacyjnej – sama opłata rezerwacyjna jest nieobowiązkowa ale jeśli występuje nie może stanowić więcej niż 1% ceny sprzedaży zawartej w prospekcie informacyjnym,
• w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej deweloper musi w przeciągu 7 dni przeksięgować opłatę rezerwacyjną na rachunek powierniczy,
• nabywcy przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku negatywnej oceny zdolności kredytowej – nie dotyczy to sytuacji kiedy kiedy nabywca będzie posiadał zdolność ale na niższa kwotę niż ta niezbędna do zakupu (chyba , że nabywca wynegocjuje również zapis o zwrocie opłaty rezerwacyjnej w takiej sytuacji).

 

Na czym polegają zmiany odnośnie prospektu informacyjnego?

Najważniejsze w nowej ustawie zmiany to:

• deweloper musi dysponować prospektem już na etapie rozpoczęcia sprzedaży czyli podpisywania umowy rezerwacyjnej (do tej pory musiał dysponować prospektem dopiero na etapie podpisywania umowy deweloperskiej),
• obowiązek przekazania prospektu każdej osobie zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej – do tej pory obowiązek przekazania prospektu tylko na żądanie kupującego,
• znaczne zwiększenie zakresu i stopnia szczegółowości informacji zawartych w prospekcie (np. informacje nt. obiektów położonych w pobliżu inwestycji i wpływających na warunki życia czy konieczność stosowania nowego załącznika do prospektu – szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia).

Niezgodność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym ze stanem prawnym i faktycznym uprawnia do możliwości odstąpienia przez kupującego od umowy deweloperskiej. Należy odnotować, że rozbudowa wymogów dotyczących prospektu informacyjnego zwiększa prawdopodobieństwo wystąpienia niezgodności a co za tym idzie może ułatwić odstąpienie od umowy deweloperskiej.

 

Deweloperski fundusz gwarancyjny (DFG) – jak działa i jakie jest jego zadanie?

DFG ma za zadanie umożliwić klientom zwrot środków w przypadku niepowodzenia inwestycji.

Mechanizm działania jest prosty, a mianowicie od każdej wpłaty dokonanej przez klienta na rachunek powierniczy (w tym również od opłaty rezerwacyjnej, którą deweloper ma obowiązek przeksięgować na rachunek powierniczy) deweloper ma obowiązek w przeciągu max 7 dni odprowadzić składkę na DFG. Składka wynosić ma max 0,1% wpłaty dla rachunków zamkniętych i 1% dla rachunków otwartych, dokładna wysokość składki jest ustalana w drodze rozporządzenia. Składka ma charakter bezzwrotny, niezależnie od tego czy dojdzie do transakcji sprzedaży nieruchomości czy też nie.

Kiedy klient może uzyskać środki z DFG?

• kiedy deweloper ogłosił upadłość i nie jest w stanie sfinalizować inwestycji,
• kiedy bank powiernik ogłosił upadłość i nie jest w stanie zwrócić środków z rachunku powierniczego
• kiedy nabywca odstępuje od umowy, np. z uwagi na wadę istotną.

DFG wypłaca klientom cała kwotę wpłaconą na poczet nabycia nieruchomości.

 

Jakie zmiany w zakresie rachunków powierniczych przynosi nowa ustawa deweloperska 2022?

• deweloperzy są zobowiązani do utrzymywania rachunków powierniczych przez dłuższy czas, tzn. muszą mieć otwarty rachunek powierniczy wcześniej niż dotychczas bo już na etapie rozpoczęcia sprzedaży rozumianego jako podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania nieruchomości,
• deweloper musi utrzymywać rachunek powierniczy do momentu zawarcia ostatniej umowy przenoszącej ,
• jeśli przedsięwzięcie deweloperskie jest podzielone na etapy to musi musi być odrębny rachunek powierniczy dla każdego etapu,
• w przypadku błędów w naliczaniu składek na BFG bank wstrzymuje wypłatę środków z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera,
• przed każda wypłatą środków na rzecz dewelopera bank przeprowadza kontrole dewelopera , wszelkie wątpliwości/nieprawidłowości mogą skutkować wydłużeniem czasu wypłaty środków na rzecz dewelopera.

 

Stwierdzenie wad przy odbiorze nieruchomości, a nowa ustawa

Procedura odbioru mieszkania pozostaje bez zmian, co znaczy, że przy odbiorze lokalu nabywca może wskazać na tzw. wady istotne a tym samym odmówić odbioru lokalu, odstąpić od umowy lub zażądać usunięcia Wad na koszt dewelopera. Niestety nowa ustawa deweloperska nie zawiera definicji wady istotnej, wady takie należy więc traktować jak w przypadku przepisów o rękojmi jako wady, które czynią lokal bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku.

Obok pojęcia wad istotnych występuje równolegle pojęcie wady zwykłej (inna niż istotna).

 

Ważne – zasady postępowania dotyczące Wad mają zastosowanie nie tylko przy odbiorze ale również w okresie po odbiorze a przed przeniesieniem prawa własności na nabywcę.

Odstąpienie nabywcy od umowy deweloperskiej:

Lista przesłanek umożliwiających odstąpienie od umowy deweloperskiej ulegał znacznemu wydłużeniu. Nowe z nich to:

• gdy umowa dewelopera z bankiem o prowadzeniu rachunku powierniczego zostanie wypowiedziana a ten w przeciągu 60 dni nie podpisze nowej umowy,
• gdy deweloper nie posiada zgody banku na bez-obciążeniowe wyodrębnienie lokalu,
• gdy nastąpi upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy a deweloper nie poinformuje nabywcy w przeciągu 10 dni o zawarciu nowej umowy z innym bankiem,
• deweloper nie usunie wady istotnej nieruchomości,
• na żądanie syndyka prowadzącego postępowanie upadłościowe dewelopera.

W przypadku skorzystania z prawa odstąpienia od umowy, umowę uważa się za niezawarta a deweloper nie może pobrać od nabywcy żadnych opłat z tytułu odstąpienia. Deweloper ma obowiązek zwrotu wpłaconych środków w terminie max 30 dni.

Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Interesuje Cie ten temat, ale nie znalazłeś odpowiedzi na wszystkie pytania? Skontaktuj się ze mną. Jako doradca kredytowy działający w Warszawie, chętnie Ci pomogę i odpowiem na wszystkie pytania. Zapraszam do współpracy!