Największe błędy popełniane przy zaciąganiu kredytu hipotecznego – tego unikamy!

Jeżeli planujesz w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup lub budowę nieruchomości ten artykuł jest dla Ciebie. Na przestrzeni wielu lat swojej pracy jako ekspert kredytowy (wcześniej określany mianem doradca kredytowy) i rozmów z klientami mogę śmiało wyróżnić kilka powtarzających się błędów, które mogą skutecznie pokrzyżować zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Przygotowując się do kredytu warto więc posiadać tę wiedzę i zapoznać się z poniższym tekstem. W tym artykule przedstawiam dziesięć najczęściej powielanych błędów, na które warto uważać podczas zaciągania kredytu hipotecznego.

1. Niesprawdzenie zdolności kredytowej

Podstawowym błędem jaki można popełnić planując kredyt hipoteczny, a który będzie potem rzutował na powodzenie uzyskania finansowania jest niesprawdzanie wcześniej swojej zdolności kredytowej. Mylne może być przekonanie, że skoro pracuję, mam umowę o pracę to na pewno posiadam zdolność kredytową bo przecież płacę za wynajem więc tak samo mogę płacić ratę kredytu. Mylące może być także podejście, że jeśli prowadzę działalność gospodarczą od wielu lat i mam zadowalające przychody to oczywistym jest, że posiadam zdolność kredytową jednak nie biorę pod uwagę kosztów prowadzenia tej działalności.

Odwrotnością jest przykład gdy mam zatrudnienie na podstawie umowy zlecenie i z góry zakładam, że nie dostanę kredytu mając taką formę umowy co jest błędem i po przeliczeniu zdolności może się okazać, że śmiało otrzymam kredyt na zakup wymarzonej nieruchomości. Powszechne jest także przekonanie, że nawet jak nie uzyskam zdolności to rodzice zaoferowali pomoc i przystąpią ze mną do kredytu a wtedy na pewno dostanę kredyt na zakładaną kwotę, zapominam jednak, że wiek rodziców to jeden z podstawowych czynników, który będzie determinował wysokość możliwej do uzyskania kwoty kredytu w takiej sytuacji. Trzeba pamiętać, że na zdolność kredytową wpływa szereg czynników nie tylko dochód ale i zobowiązania jakie posiadamy, ilość osób na utrzymaniu a także czynniki nieoczywiste jak chociażby wysokość stóp procentowych co za tym idzie zawsze powinniśmy wcześniej ją sprawdzić, najlepiej zanim zaczniemy poszukiwania nieruchomości aby wiedzieć w jakim przedziale cenowym się poruszać. Zatem sprawdzenie zdolności u doświadczonego eksperta kredytowego (przed wejściem w życie ustawy doradca kredytowy) powinno być startem w planowaniu kredytu hipotecznego.

2. Pójście po ofertę kredytu tylko do „swojego” banku

Gdy przychodzi moment zaciągnięcia kredytu hipotecznego nierzadko pierwszą myślą jest udanie się do „swojego” banku, w którym posiadamy konto osobiste (trochę z przyzwyczajenia) i ograniczenie znajomości rynku i ofert do propozycji tylko tego jednego banku. Niejednokrotnie okazuje się, że nasz bank wcale nie ma aktualnie najlepszej cenowo oferty i nieporównanie jej z innymi dostępnymi na rynku może skutkować tym, że dopłacimy do kredytu kilkadziesiąt lub nawet kilkaset tysięcy w skali całego okresu kredytowania. Porównanie ofert z całego rynku jest więc kluczowe aby nie przepłacić za kredyt a skutecznie można to zrobić na spotkaniu u doświadczonego eksperta kredytowego (dawniej określanego mianem doradca kredytowy).

Powodem, dla którego warto poznać inne opcje na rynku, jest też parametr zdolności kredytowej. Może się bowiem okazać, że w banku konkurencyjnym mamy wyższą zdolność kredytową niż w banku, w którym posiadamy konto i tym samy możemy sobie pozwolić na zakup większej nieruchomości lub możemy dodatkowo skredytować jej remont albo wykończenie. Przypomnijmy także, że z pomocą eksperta kredytowego (przed wejście w życie ustawy doradca kredytowy) jest możliwość nie tylko porównania innych ofert ale również zawnioskowania o kredyt równolegle do kilku banków w tym samym czasie, co pozwoli wybrać najbardziej dopasowaną do naszych potrzeb opcję kredytu oraz zabezpieczy transakcję na wypadek gdyby w jednym z banków coś poszło nie po naszej myśli i ostatecznie zostałaby wydana decyzja niezgodna z naszymi oczekiwaniami np. na niższą kwotę kredytu lub co gorsza odmowna.

3. Brak konsultacji z ekspertem kredytowym (niegdyś doradca kredytowy)

Konsultacja z ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy doradca kredytowy) jest nie tylko ważna pod kątem porównania ofert i zbadania zdolności ale także pod wglądem sprawdzenia i omówienia innych parametrów kredytu, które mogą rzutować na całkowity koszt naszego zobowiązania, takich jak dogodne warunki nadpłacania kredytu dopasowane do naszych oczekiwań i możliwości, długość okresu kredytowania, który przekłada się na wysokość raty ale i na ogólny koszt kredytu, rodzaj rat (mamy do dyspozycji dwa modele spłaty w ratach równym i ratach malejących) a także wysokość wkładu własnego, opłaty około kredytowe i wiele innych parametrów. Znając narzędzia jakie dostarcza rynek i zestawiając je z naszą zdolnością i kwotą kredytu z pomocą eksperta kredytowego (dawniej doradca kredytowy) możemy dobrze dopasować kredyt hipoteczny do naszych potrzeb i możliwości i ostatecznie za niego nie przepłacić. Jest to o tyle ważne, że kredyt hipoteczny jest zazwyczaj kredytem długoletnim i będzie rzutował na nasz domowy budżetu przez najbliższe lata.

 

4. Zawieszenie działalności gospodarczej

Bardzo ważny punk, który dotyczy przyszłych kredytobiorców prowadzących działalność gospodarczą. Duże grono osób już wie, że uzyskanie kredytu przez osoby prowadzące działalność gospodarczą jest tak samo możliwe jak w przypadku osób zatrudnionych na etacie. Podejście do zdolności jest jednak nieco inne i poza czysto formalnymi elementami takimi jak koszty uzyskania przychodu czy okres prowadzenia działalności, które rzutują na możliwość przyjęcia takiego dochodu do zdolności przez banki, bardzo ważnym czynnikiem jest to czy dana działalność była zawieszona. Znaczna część banków będzie przyjmowała minimalny okres prowadzenia działalności dopiero od momentu jej odwieszenia bez względu na to kiedy działalność została założona i ile czasu był prowadzona przed zawieszeniem. Minimalny okres prowadzenia działalności w niektórych bankach może wynosić nawet dwa pełne lata kalendarzowe od odwieszenia i nie ma znaczenia, że działalności była zawieszona na krótki okres. Przygotowując się więc do kredytu nie zawieszaj działalności gospodarczej bo może to odwlec możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

5. Zmiana pracy przed kredytem hipotecznym

Pozostając przy temacie dochodowym warto zwrócić uwagę na kolejny istotny punkt w procesie przygotowywania się do kredytu a mianowicie ciągłość zatrudnienia w przypadku umowy o pracę. Banki stosują różne podejście odnośnie minimalnego okresu uzyskania dochodu w przypadku pracy na etacie dlatego gdy planujemy zaciągnięcie kredytu hipotecznego i akurat nadarza się okazja do zmiany pracy na lepszą najlepiej skonsultować się z ekspertem kredytowym (dawniej doradca kredytowy) aby dowiedzieć się za jaki czas nasza nowa umowa będzie mogła stanowić podstawę do wyliczenia zdolności. Przez zmianę pracy rozumiany nie tylko zmianę pracodawcy i zakończenie jednej umowy o pracę i rozpoczęcie nowej u nowego pracodawcy ale także zmianę zatrudnia z umowy zlecenie na umowę o pracę i odwrotnie czy zmianę umowy o pracę na samozatrudnienie i rozpoczęcie działalności w ramach kontraktu B2B.

6. Czekanie, aż uzbieram 20% wkładu własnego

Mylne jest przekonanie, że koniecznie trzeba mieć 20% wkładu własnego aby wnioskować o kredyt. Oczywiście mając 20% wkładu można na dzień dzisiejszy wnioskować o kredyt w każdym z banków (abstrahując rzecz jasna od innych parametrów brzegowych) jednak nie jest to aktualnie minimalny wkład jaki trzeba posiadać aby uzyskać kredyt hipoteczny. Obecnie wystarczy mieć 10% wkładu i już można ubiegać się o kredyt bez większych problemów w większości banków (obecnie większość banków udziela kredytów na 90% wartości nieruchomości w przypadku powszechnie dostępnych kredytów, nie mówimy tutaj o wyjątkach jak rządowe kredyty preferencyjne). Warto zwrócić uwagę, że w czasach gdy ceny nieruchomości stale rosną kupując nieruchomość tu i teraz kupujemy ją po cenie dzisiejszej a nie ryzykujemy, że gdy my będzie zbierać wyższy wkład własny ceny znacznie wzrosną i za tą samą nieruchomość trzeba będzie zapłacić więcej i tym samy wnieść więcej wkładu.

7.Wnioskowanie o zbyt krótki okres kredytowania  

Często przyszli kredytobiorcy upierają się przy krótkim okresie kredytowania aby maksymalnie zminimalizować koszt kredytu w tym głównie koszt odsetkowy zapominając, że krótszy okres a tym samym wyższa rata ma znaczący wpływ na zdolność kredytową. Nie musisz brać niższej kwoty kredytu tylko dlatego, że na krótki okres wychodzi Ci niższa zdolność niż przy kredycie na 25 lat (aktualnie maksymalny okres na jaki możemy „rozciągnąć” zdolność kredytową). Możesz zmniejszyć koszt odsetkowy swojego kredytu zaciągniętego pierwotnie na 25 lat dokonując regularnych nadpłat pożyczonego kapitału w trakcie trwania kredytu. Pozwoli Ci to zaciągnąć potrzebną kwotę kredytu przy jednoczesnym zachowaniu wysokości raty na optymalnym poziomie. Jak skutecznie zaoszczędzić na dopłacaniu kredytu podpowie Ci doświadczony ekspert kredytowy (dawniej doradca kredytowy).

8. Niekorzystna historia kredytowa

W tym obszarze wato zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze na powszechnie panujące przekonanie, że aby dostać kredyt hipoteczny konieczne jest w trakcie przygotowania do kredytu zaciągniecie chociaż drobnego zobowiązania ratalnego w celu stworze historii kredytowej bo w przeciwnym razie na pewno nie dostaniemy kredytu. Jest to jeden z powszechnie panujących mitów, o którym już pisałem w innym artykule. Przypomnijmy, nie musisz brać kredytu na odkurzacz aby dostać kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Natomiast, jeśli już posiadasz kredyt konsumencki lub inne zobowiązania w bankach takie jak karty kredytowe czy debety w rachunkach warto pamiętać, że historia ich spłaty będzie już miała wpływ na udzielenie nowego kredytu. Bank udzielający kredytu będzie sprawdzał Twoją historię kredytową czy nie występowały opóźnienia w spłatach posiadanych zobowiązań.

9. Niesprawdzenie nabywanej nieruchomość

Bank, w którym będziemy ubiegać się o kredyt hipoteczny będzie sprawdzał nie tylko naszą zdolność do spłaty kredytu ale także nieruchomość, którą nabywamy, ponieważ będzie ona stanowić zabezpieczenie hipoteczne. Dlatego warto sprawdzić parametry brzegowe kupowanej nieruchomości takie jak zapisy w księdze wieczystej zwłaszcza w dziale III dotyczącym miedzy innymi roszczeń oraz dziale IV dotyczącym hipotek (więcej na ten temat przeczytasz w moim case study), kwestie uregulowanych gruntów w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy dostęp do drogi publicznej w przypadku domów i działek, aby nie okazało się, bank do którego wnioskujemy o kredyt nie zgodzi się na zabezpieczenie na danej nieruchomości i odmówi udzielania kredytu. Te i inne kwestie odnośnie nieruchomości podpowie Ci doświadczony ekspert kredytowy (przed wejściem w życie ustawy doradca kredytowy).

10. Niedoszacowanie kosztów budowy

Pozostając przy temacie samej nieruchomości, kolejnym często spotykanym błędem jest niedoszacowanie kosztorysu przy kredycie na budowę domu. Po pierwsze gdy zakładamy zbyt niski koszt budowy domu (bo wydaje nam się, że bez problemu zmieścimy się w danej kwocie) może skutkować odmową ze strony banku, ponieważ nie spełnimy podstawowego parametru, czyli nasz kosztorys nie będzie mieścił się w minimalnym koszcie budowy za 1m2 zakładanym przez bank, co dla banku będzie oznaczało, że nie wybudujemy domu za wnioskowaną kwotę i tym samy nie dostaniemy kredytu. Po drugie, sami dla siebie musimy możliwie najlepiej oszacować koszty budowy aby móc w założonym budżecie wybudować i wykończyć nieruchomość oraz docelowo w niej zamieszkać a nie zostać w trakcie budowy z brakującą kwotą.

Podsumowując

Powyższy artykuł przedstawia tylko część parametrów na jakie powinno się zwrócić uwagę planując kredyt hipoteczny. Jak można zauważyć niektóre z nich dotyczą konkretnych sytuacji i nie zawsze będą odpowiadać naszemu przypadkowi. Dodatkowo w konkretnej sytuacji dochodowej jakiej jesteśmy lub biorąc pod uwagę konkretną nieruchomość jaką planujemy kupić/wybudować może być szereg innych czynników na jakie trzeba zwrócić uwagę przygotowując się do kredytu. Zatem planując kredyt zacznij od spotkania z ekspertem kredytowym (wcześniej określany mianem doradca kredytowy), który wskaże Ci jak przygotować się do kredytu hipotecznego w twojej konkretnej sytuacji.