Nadpłata kredytu hipotecznego: czy warto? Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Klienci zaciągają kredyty hipoteczne zazwyczaj na długi okres kredytowania taki jak 20, 25 czy 30 lat a co za tym idzie często pytają eksperta kredytowego (przed wejściem UOKH nazywanego doradcą hipotecznym) o możliwość nadpłaty kredytu żeby spłacić go przed czasem.

Czy nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu w ogóle się opłacają? Jak nadpłacać kredyt aby było to dla Ciebie jak najbardziej opłacalne? Na co należy zwróci uwagę nadpłacając kredyt hipoteczny? Odpowiedzi  na te i inne pytania  dotyczące nadpłaty kredytu znajdziecie w dzisiejszym case study.

Czy nadpłata kredytu w ogóle się opłaca?

Tak, oczywiście opłaca się  a to dlatego, że nadpłacając kredyt odsetki od nadpłaconej kwoty ZAWSZE  zostają anulowane a co za tym idzie zmniejszacie całkowity koszt Waszego kredytu. Zapłacicie więc do banku mniej aniżeli spłacając kredyt bez nadpłat przez cały okres kredytowania. Odpowiadając więc na częste pytanie klientów – kredyt spłacony szybciej będzie mieć ZAWSZE niższy  koszt odsetkowy niż kredyt spłacany przez cały okres kredytowania.

Nadpłacając kredyt hipoteczny możecie wybrać jedną z dwóch opcji – skrócenie okresu kredytowania bądź zmniejszenie raty po nadpłacie kredytu.

Na czym dokładnie polegają te opcje nadpłaty kredytu?

1. Jeśli zdecydujesz się na zmniejszenie raty kredytu po jego nadpłacie to Twoje kolejne raty będą po prostu niższe a okres kredytowania pozostanie taki sam jak przed nadpłatą kredytu,
2. Jeśli natomiast zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania to wysokość Twojej dotychczas płaconej raty pozostanie bez zmian a okres kredytowania ulegnie skróceniu.

Które z tych rozwiązań jest korzystniejsze dla kredytobiorcy, tzn. czy bardziej opłaca się zmniejszanie kolejnych rat czy skracanie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu?

ZDECYDOWANIE BARDZIEJ OPŁACA SIĘ SKRACANIE OKRESU KREDYTOWANIA A NIŻELI ZMNIEJSZANIE RATY, ponieważ skracanie okresu kredytowania po nadpłacie powoduje większą oszczędność na odsetkach a niżeli zmniejszanie raty.

 

Nadpłata kredytu na konkretnym przykładzie

Posłużmy się tutaj prostym przykładem. Kredyt na kwotę 400 000 PLN , oprocentowany na 7,5% w skali roku, zaciągnięty na okres 25 lat w ratach równych. Koszt odsetkowy takiego kredytu (czyli suma odsetek jakie spłacimy przez okres 25 lat ) zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych wyniesie aż 487 tysięcy złotych. Miesięczna rata takiego kredytu bez ubezpieczeń  zaokrąglona do pełnych złotych  wyniesie 2956 PLN.  Załóżmy teraz , że co miesiąc będziemy nadpłacać ten kredyt wysoką kwotą stanowiącą nieco ponad drugie tyle co wysokość raty czyli kwotą 3000 PLN.

1. Jeśli zdecydujemy się aby po każdej nadpłacie kredytu zmniejszać ratę to koszt odsetkowy kredytu spadnie do jedynych 149000 PLN a kredyt pierwotnie zaciągnięty na 25 lat zostanie spłacony w 121 miesięcy czyli nieco ponad 10 lat,
2. Jeśli natomiast zdecydujemy się aby po każdej nadpłacie skracać okres kredytowania to koszt odsetkowy zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych spadnie do 120000 PLN a kredyt pierwotnie zaciągnięty na okres 25 lat zostanie spłacony po 88 miesiącach czyli po 7 latach i 4 miesiącach.

Wniosek jest wiec taki, że nadpłacając TĘ SAMĄ kwotę 3000 PLN miesięcznie  i skracając okres kredytowania zamiast zmniejszać ratę:

1. Zaoszczędzimy o 29 000 odsetek więcej,
2. Spłacimy ten sam kredyt o 33 miesiące czyli o 2 lata i 9 miesięcy szybciej.

SKRÓCENIE OKRESU KREDYTOWANIA PRZY NADPŁACIE KREDYTU BĘDZIE WIĘC KORZYSTNIEJSZE A NIŻELI ZMNIEJSZENIE RATY.

 

Nadpłaty nawet małymi kwotami czy raz a porządnie – co lepsze?

Skoro wiemy już , że skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu jest korzystniejsze a niżeli zmniejszenie raty to warto w tym momencie odpowiedzieć na jeszcze jedno pytanie NIEZWYKLE często zadawane przez klientów – czy lepiej jest zbierać większe kwoty kredytu tak aby móc nadpłacić kredyt większą kwotą raz na pewien czas, czy też  bardziej opłaca się nadpłacać kredyt od razu jak tylko pojawią się u nas wolne środki, nawet jeśli te środki będą małe?

Posłużmy się raz jeszcze tym samym przykładem, czyli: Kredyt na kwotę 400 000 PLN , oprocentowany na 7,5% w skali roku, zaciągnięty na okres 25 lat w ratach równych.  Koszt odsetkowy takiego kredytu (czyli suma odsetek jakie spłacimy przez okres 25 lat) zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych wyniesie aż 487 tysięcy złotych. Miesięczna rata takiego kredytu bez ubezpieczeń  zaokrąglona do pełnych złotych  wyniesie 2956 PLN. Załóżmy teraz,  że co miesiąc dysponujemy kwotą 500 PLN i zastanawiamy się czy właśnie taką kwotą co miesiąc nadpłacać kredyt czy też zbierać środki i raz do roku nadpłacić kredyt kwotą 6000 PLN. Przyjmijmy również, że po nadpłacie kredytu w każdym ze scenariuszy zmniejszana jest rata a nie skracany okres kredytowania.

1. Jeśli będziemy nadpłacać nasz kredyt miesięcznie kwotą 500 PLN to całkowity koszt odsetkowy kredytu zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych spadnie z 487 000 do 402 000 PLN, czyli aż o 85000 PLN.
2. Jeśli będziemy natomiast nadpłacać nasz kredyt raz do roku kwotą 6000 PLN to całkowity koszt odsetkowy kredytu zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych spadnie z 487 000 do 406 000 PLN, czyli aż o 81000.

 

WIDZIMY WIĘC, ŻE NADPŁACAJĄC W CIĄGU ROKU TAKĄ SAMA KWOTĘ KAPITAŁU CZYLI 6000 PLN ALE ROBIĄC TO MIESIĘCZNIE PO 500 A NIE RAZ NA ROK KWOTĄ 6000 PLN ZAOSZCZĘDZIMY   W CAŁYM OKRESIE KREDYTOWANIA 4000 PLN WIĘCEJ, GDZIE W PRZYPADKU SKRACANIA OKRESU KREDYTOWANIA TA OSZCZĘDNOŚĆ BYŁABY JESZCZE WIĘKSZA. BARDZIEJ OPŁACA SIĘ WIEC NADPŁACAĆ KREDYT SZYBCIEJ I  CZĘŚCIEJ ALE MNIEJSZA KWOTĄ A NIŻELI ZBIERAĆ ŚRODKI I NADPŁACAĆ  KREDYT RZADZIEJ  I PÓŹNIEJ ALE WIĘKSZĄ KWOTĄ.

Nadpłata kredytu – wyjątek od zasady

Pamiętaj natomiast, że od tej zasady będzie jeden istotny WYJĄTEK! Jeśli kwoty, którymi zamierzasz nadpłacać kredyt są na tyle małe, ze Twój bank uniemożliwia Ci skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie to zdecydowanie korzystniej jest zbierać środki na nadpłatę kredytu  tak aby móc nadpłacić kredyt dopiero kiedy będzie możliwe skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie. Ważną informacją jest, że banki umożliwiają skrócenie okresu kredytowania dopiero kiedy nadpłata stanowi równowartość min 1 raty kapitałowej. Bazując na naszym przykładzie, jeśli chciałbyś np. nadpłacać kredyt miesięcznie kwotą 200 PLN co stanowi mniej niż wysokość najbliższej raty kapitałowej która w naszym przykładzie w zaokrągleniu do pełnych złotych wynosi 456 PLN to zamiast nadpłacać kredyt co miesiąc i zmniejszać wysokość raty zdecydowanie korzystniej będzie nadpłacać Ci kredyt np. raz na kwartał czyli raz na 3 miesiące kwotą 600 złotych aby kwota nadpłaty była na tyle duża, że  umożliwi skrócenie okresu kredytowania.

1. Jeśli będziemy nadpłacać nasz kredyt miesięcznie kwotą 200 PLN i zmniejszać ratę to całkowity koszt odsetkowy kredytu zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych spadnie z 487000 do 452000 PLN, a kredyt zostanie spłacony po 25 latach.
2. Jeśli będziemy natomiast nadpłacać nasz kredyt kwartalnie kwotą 600 PLN  i skracać okres kredytowania  to całkowity koszt odsetkowy kredytu zaokrąglony do pełnych tysięcy złotych spadnie z 487 000 do 396 000 PLN, a kredyt zostanie spłacony po 253 miesiącach czyli 21 latach  i 1 miesiącu.

WIDZIMY WIEC, ŻE ANGAŻUJĄC NA NADPŁATĘ TAKI SAM KAPITAŁ ALE NADPŁACAJĄC KREDYT RAZ NA KWARTAŁ I SKRACAJĄC OKRES KREDYTOWANIA A NIE RAZ NA MIESIĄC I ZMNIEJSZAJĄC RATĘ:

1. zaoszczędzimy o 56000 odsetek więcej,
2. spłacimy ten sam kredyt o 3 lata i 9 miesiąc szybciej.

Nadpłacanie kredytu – podsumujmy:

Na przedstawionych przykładach widzimy, że największą korzyść jeśli chodzi o oszczędność na koszcie odsetkowym kredytu w wyniku nadpłaty generuje SKRÓCENIE OKRESU KREDYTOWANIA  a dopiero w dalszej kolejności JAK NAJSZYBSZE I najczęstsze DOKONYWANIE NADPŁAT – A NIE zbieranie środków w celu dokonania nadpłaty raz na pewien czas.

GENERALNA ZASADA NADPŁATY KREDYTU HIPOTECZNEGO tak aby nadpłaty były jak najkorzystniejsze dla klienta czyli generowały jak największą oszczędność na odsetkach kredytu  brzmi:

Nadpłacając kredyt hipoteczny:

1. SKRACAJ okres kredytowania,
2. Dokonuj nadpłat JAK NAJSZYBCIEJ I JAK NAJCZĘŚCIEJ – nie zbieraj większych kwot aby nadpłacać nimi kredyt raz na pewien czas (*chyba, że mniejsza nadpłata uniemożliwia Ci skrócenie okresu kredytowania)
3. Nadpłacaj kredyt JAK NAJWYŻSZĄ KWOTĄ

Nadpłacając kredyt zgodnie z powyższą zasadą – oszczędzisz najwięcej!

Wiemy już więc w jaki sposób nadpłacać kredyt hipoteczny aby było to dla nas jak najkorzystniejsze. Pytanie co jeszcze należy wiedzieć na temat nadpłaty kredytu hipotecznego?

Po pierwsze – nie popełniaj błędu – nadpłacaj kredyt!

Jaki jest największy błąd przy nadpłatach kredytu hipotecznego -nie nadpłacanie kredytu hipotecznego! Brzmi prozaicznie ale tak właśnie jest. Na nic rozważania czy po nadpłacie kredytu hipotecznego lepiej skrócić okres kredytowania czy zmniejszyć ratę jeśli nie będziesz nadpłacać kredytu w ogóle. Rób nawet drobne nadpłaty miesięczne ,ponieważ każda nadłata ma sen bo zmniejsza koszt odsetkowy Twojego kredytu. Bazując na naszym wcześniejszym przykładzie (czyli Kredyt na kwotę 400000 PLN , oprocentowany na 7,5% w skali roku, zaciągnięty na okres 25 lat w ratach równych) jeśli będziesz nadpłacać kredyt kwotą tylko 100 PLN/mc i zmniejszać wysokość miesięcznych rat to Twój koszt odsetkowy kredytu nawet przy tak małych nadpłatach w całym okresie kredytowania spadnie o  ok. 17000 PLN. Wyrób w sobie nawyk regularnego nadpłacania kredytu taką kwotą na jaka akurat możesz sobie pozwolić-będzie to i tak lepsze niż nienadpłacanie kredytu w ogóle.

Po drugie – dopasuj nadpłatę kredytu do swoich potrzeb

Powiedzieliśmy, że najkorzystniejsze jest skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu ale jeśli rata Twojego kredytu hipotecznego jest dla Ciebie wysoka i  bardziej pasuje Ci zmniejszenie jej wysokości w wyniku nadpłaty kredytu to tak właśnie zrób. To Twój kredyt i Twoje decyzje-najważniejsze, że nadpłacasz kredyt w ogóle. Jeśli Twoje miesięczne dochody nie pozwalają Ci nadpłacać kredytu  co miesiąc ale raz na kwartał dostajesz premię kwartalną, której część możesz przeznaczyć na nadpłatę kredytu to tak właśnie zrób. Niech te nadpłaty będą dopasowane do Twoich indywidualnych preferencji.

Po trzecie – już podczas jego zaciągania kredytu zastanów się czy będziesz go nadpłacać i dobierz odpowiednio okres kredytowania

Jeśli jesteś osobą , która ma problemy z oszczędzaniem i zdecydowanie lepiej radzi sobie ze spłatą zobowiązań jeśli po prostu musi to zrobić to wybierz krótszy okres kredytowania z większa ratą. Jeśli do tej pory miałeś problemy z oszczędzaniem, nie łudź się , że zaczniesz oszczędzać na wcześniejsza spłatę kredytu kiedy i tak pojawi Ci się już nowe zobowiązanie w postaci raty, którą musisz spłacać. Wybierz więc krótszy niż standardowo wybierany okres spłaty kredytu czyli np. nie 30 a 20 lat ale ustaw go tak abyś nie miał problemów ze spłatą wyższej raty.

Jeśli natomiast jesteś osobą którą potrafi oszczędzać możesz wybrać dłuższy okres kredytowania ( np. wspomniane 30 lat) z możliwością nadpłaty kredytu. Zachowasz lepszą płynność i co miesiąc będziesz mógł zadecydować czy masz z czego nadpłacić kredyt czy tez nie.

Tutaj WAŻNA UWAGA. Klienci bardzo często pytają czy kredyt zaciągnięty na okres 30 lat a spłacony w 20 lat będzie mieć taki sam koszt całkowity jak kredyt zaciągnięty na 20 lat i spłacony w 20 lat?
Nie – kredyt zaciągnięty na lat 30 i spłacony w lat 20  będzie mieć wyższy koszt całkowity niż kredyt zaciągnięty na lat 20 i spłacony w lat 20. O ile wyższy? -to zależy od tego jak często będziecie nadpłacać kredyt, jakimi kwotami i czy będzie skracać okres kredytowania czy zmniejszać ratę ale zawsze będzie to koszt wyższy a niżeli koszt kredytu zaciągniętego na nominalnie krótszy okres np. 20 lat. Prawda jest natomiast taka, ze jeśli konsekwentnie podejdziecie do nadpłat kredytu zaciągniętego na dłuższy okres to różnica w koszcie całkowitym pomiędzy kredytem zaciągniętym na 30 lat i spłaconym po 20 latach w stosunku do kredytu zaciągniętego na 20 lat i spłaconego po 20 latach będzie relatywnie niewielka  a Wy zyskujecie lepszą płynność i możliwość wyboru czy macie  akurat w danym miesiącu środki aby nadpłacić kredyt czy tez nie. Ta płynność ma więc swoją cenę ale często warto jest ją zapłacić i spać spokojnie wiedząc, ze poradzisz sobie z ratą.

Po czwarte – nadpłata kredytu praktycznie zawsze się opłaca

Dopóki oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego jest wyższe a niżeli to ile mógłbyś zarobić np. przeznaczając wolne środki na jakąś inwestycje bądź angażując je w rozwój swojej firmy to nadpłata kredytu jest opłacalna. W praktyce nadpłata kredytu jest więc opłacalna praktyczne zawsze tzn. np. jeśli na chwilę obecną kredyty hipoteczne są oprocentowane średnio na 7,5% a oprocentowanie depozytów to  średnio 4% to Twój kredyt jest droższy więc opłaca się go nadpłacać a nie oszczędzać. Oczywiście można sobie wyobrazić również sytuację, ze prowadzisz biznes którego rentowność to 10% czyli wszystko co zainwestujesz da Ci 10% stopę zwrotu a skoro Twój kredyt jest oprocentowany 7,5% to nie opłaca się go nadpłacać a środki lepiej zainwestować w firmę, ale jest to scenariusz mało realny więc uogólniając-nadpłata kredytu praktycznie zawsze się opłaca

Po piąte – nadpłacaj od najdroższego

Jeśli masz kilka kredytów – pamiętaj aby nadpłacać je zawsze zaczynając od tego najdroższego. Niby oczywiste ale klienci często zachowują się inaczej i np. mają kredyt gotówkowy oprocentowany na kilkanaście procent nadpłacają kredyt hipoteczny oprocentowany na 7,5%.

No dobrze – a jak to wygląda w praktyce i ile to w ogóle kosztuje?

Z informacji praktycznych:

1. Klienci bardzo często pytają czy nadpłacając kredyt spłacają kapitał czy odsetki? Nadpłata kredytu odbywa się ZAWSZE Z KAPITAŁU ale większość banków dolicza jeszcze dodatkowo odsetki- ale jedynie te naliczone do najbliższej raty! Precyzyjnie mówiąc, bank pobiera w pierwszej kolejności odsetki naliczane dziennie do najbliżej raty a dopiero później kapitał. Jeśli wiec Twoja rata to np. 4500 PLN z czego 1500 PLN to kapitał a 3000 PLN to odsetki, czyli na jeden dzień  w miesiącu przypada 100 PLN odsetek i nadpłacasz kredyt 10 dni po dniu  płatności ostatniej raty to nadpłacona kwota zostanie zaliczone na odsetki za te 10 dni czyli 1000 PLN a reszta na spłatę kapitału kredytu. Czy jest wiec jakiś dzień przed dniem płatności raty albo po dniu płatności raty kiedy opłaca się najbardziej nadpłacić kredyt? Nie, właściwie chodzi o to, żeby nadpłacić ten kredyt tak szybko jak to tylko możliwe bo im szybciej nadpłacimy kredyt tym szybciej kolejne odsetki będą nam liczone od mniejszego kapitału do spłaty.
2. Nadpłata kredytu nigdy nie odbywa się Z AUTOMATU. Wielu klientów wyobraża sobie nadpłatę kredytu tak, że po prostu wpłaca pieniądze na rachunek z którego bank pobiera sobie ratę i bank niejako odczytuje to jako nadpłatę kredytu. NIE- jeśli środki zostaną wpłacone na taki rachunek a klient nie złoży dyspozycji spłaty kredytu to te środki będą po prostu niejako „WISIEĆ” na tym rachunku. Złożenie dyspozycji nadpłaty kredytu jest natomiast banalnie proste-składa się ją przez bankowość elektroniczną wskazując jedynie z jakiego konta jaka kwota ma być pobrana na nadpłatę kredytu , czy po nadpłacie kredytu ma być zmniejszona rata czy skrócony okres kredytowania-Enter- i tyle! Nowy harmonogram podstawi się w bankowości elektronicznej. Ważne natomiast jest, że w przypadku skrócenia okresu kredytowania po nadpłacie większość banków interpretuje to jako zmianę warunków umowy co za tym idzie przygotowuje aneks do umowy- w części banków zostanie on po prostu podstawiony w bankowości elektronicznej i nie będzie wymagać Twojego podpisu , w części banków natomiast w dalszym ciągu będziesz musiał się udać do banku żeby podpisać aneks co oczywiście jest nieco kłopotliwe.

Ile kosztuje zatem nadpłata kredytu?

Mało kto wie, że dla umówi kredytów zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu jest całkowicie bezpłatna po 3 latach od jego zaciągnięcia. Oznacza to więc , że brak opłaty za wcześniejszą spłatę nie wynika już z wewnętrznych regulacji danego banku a jest regulowany nadrzędnie przez tę ustawę. Jeśli wiec zaciągnąłeś kredyt po tym terminie po 3 latach nie masz na pewno opłaty za wcześniejszą spłatę.

Wiele banków poszło natomiast  za cisem i zliberalizowało swoje podejście do wcześniejszej spłaty kredytu również  w pierwszych 3 latach po jego zaciągnięciu.

 Nieco inaczej opłata za wcześniejszą spłatę ma się w przypadku kredytów w % stałym i zmiennym.

1. W oprocentowaniu stałym na chwile obecną praktycznie wszystkie banki nie pobierają opłaty za wcześniejszą spłatę nadpłatę kredytu już od pierwszego dnia po jego zaciągnięciu,
2. W oprocentowaniu zmiennym wiele banków również nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu już od pierwszego dnia po jego zaciągnięciu a te które pobierają często dają pewnego rodzaju furtki, np. mimo opłaty za wcześniejsza spłatę pozwalają w przeciągu pierwszych 3 lat nadpłacić jednorazowo 50% salda kapitału bez opłat. Jest mało banków , które pobierają SZTYWNĄ opłatę za nadpłatę kredytu w przeciągu pierwszych 3 lat. Dodatkowo trzeba pamiętać, że zgodnie z prawem te które to robią nie mogą pobrać więcej niż 3% nadpłacanej kwoty ale też nie więcej niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty kredytu w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. (dowiedz się więcej o oprocentowaniu stałym i oprocentowaniu zmiennym)

Opłaty za nadpłatę kredytu nigdy nie były więc jeszcze tak liberalne.

BARDZO WAŻNE!

Pamiętaj, że o ile bank nie ma opłaty za wcześniejszą nadpłatę kredytu to często może pobierać dodatkowe opłaty za skrócenie okresu kredytowania (może to być nawet 0,5% od pozostałego salda kredytu) czy za aneks skracający okres kredytowania – jeśli bank pobiera taką opłatę to zazwyczaj jest to ok 200 PLN. Przed nadpłatą sprawdź wiec dokładnie nie tylko czy sama nadpłata jest bezpłatna ale również czy bank nie pobiera opłaty za skrócenie okresu kredytowania czy też za aneks.

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was  warunkach zapraszam do kontaktu – współpraca z Ekspertem Kredytowym (przez UOKH nazywanym doradcą hipotecznym) jest całkowicie bezpłatna. Pomogę Wam sprawdzić zdolność kredytową, opowiem o minimalnym wkładzie własnym i pomogę dobrać najlepszą formę finansowania Waszej nieruchomości.

Do zobaczenia w kolejnym #CASE STUDY!