Kredyt hipoteczny w dobie pandemii COVID-19: Case Study

Pandemia sprawiła, że przyszli kredytobiorcy poczuli się mniej pewnie. Bardzo często dociera do nich wiele sprzecznych informacji dotyczących zakupu nieruchomości na kredyt w okresie pandemii, często ciężko jest  im stwierdzić które z nich są prawdziwe a które nie – poniżej porządkujemy więc podstawowe informacje i udzielamy odpowiedzi na 10 najczęściej zadawanych pytań.

1. Czy banki w okresie pandemii wymagają większego wkładu własnego?

Na początku pandemii,  czyli na przełomie marca i kwietnia 2020 roku część banków ogłosiła, że zwiększa wymagania dotyczące minimalnego kładu własnego np. z 10 do 20% czy z 20% do 30%, a nawet z 30% do 40%.

Na dzień dzisiejszy większość tych banków powróciła już do udzielania kredytów z wkładem własnym na poziomie sprzed pandemii aczkolwiek trzeba zaznaczyć, że zmniejszyła się podaż ofert z 10% wkładem własnym. Mimo, iż na rynku ofert kredytu z 10% wkładem własnym jest mniej to nie oznacza, że nie ma ich wcale – kredyty z 10% wkładem własnym są w dalszym ciągu udzielane!

Ogólnie można wiec odpowiedzieć, że wymagania dotyczące wkładu własnego (patrząc na ten wymóg przez pryzmat całego rynku) nie zmieniły się, tzn. klient który np. będzie chciał zaciągnąć kredyt z 10% wkładem własnym  w dalszym ciągu będzie miał możliwość otrzymania takiej oferty na rynku.

Należy się natomiast liczyć, że w pewnych szczególnych sytuacjach część banków będzie wymagało większego wkładu własnego niż przed okresem pandemii.

O większy wkład własny możemy zostać poproszeni np.  gdy:

• zaciągamy nasz 3ci bądź 4ty kredyt hipoteczny (mBank),
• jedynym źródłem dochodu jest działalność prowadzona krócej niż 24 miesiące (Millennium),
• kupujemy nieruchomość poza Warszawa droższą niż 500 tyś PLN, bądź nieruchomość w Warszawie droższą niż 750 tyś (Millennium),
• kupujemy nieruchomość większą niż 85 m2 (np. Pekao SA),
• nie jesteśmy klientem wewnętrznym danego banku na moment ubiegania się o kredyt (np. Santander).

2. Czy banki w dobie COVID akceptują dochody uzyskiwane z działalności gospodarczej, umowy o pracę, umowy zlecenie/o dzieło niezależnie od branży?

Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej – część banków w dalszym ciągu  akceptuje dochody uzyskiwane z działalności gospodarczej wprost (tzn. niezależnie od branży), natomiast pozostała część ograniczyła listę akceptowanych branż i nie akceptuje dochodów z działalności gospodarczych prowadzonych w branżach podwyższonego ryzyka takich jak działalność związaną z zakwaterowaniem (np. hotele), wyżywieniem (np. restauracje) rozrywką i sportem, turystyką, transportem masowym, pozaszkolną edukacją, zabiegami pielęgnacyjnymi (fryzjer, kosmetyczka). Jeżeli masz wątpliwości czy branża w której działasz zostanie zaakceptowana przez dany bank poproś o weryfikację swojego eksperta (doradcę kredytowego) – zazwyczaj aby to zweryfikować wystarczy podanie nr NIP bądź głównego PKD.

Umowa o pracę – w zdecydowanej większości banków branża w której jest zatrudniony kredytobiorca nie ma żadnego znaczenia, tzn.  nawet jeżeli jesteś zatrudniony w branży która jest powszechnie określana jako branża podwyższonego ryzyka to nie będzie to stanowiło przeciwwskazania do udzielenia Ci kredytu. Zdecydowana większość baków w dalszym ciągu akceptuje również umowę o pracę na czas określony (wyjątek – Santander).

Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie/dzieło – w okresie pandemii w dalszym ciągu możliwe jest  na rynku uzyskanie kredytu bazując na dochodzie z umowy zlecenie/umowy o dzieło, musimy się liczyć natomiast z pewnymi ograniczeniami tzn. część banków  zaakceptuje ten dochód wprost (bez ograniczeń), część nie zaakceptuje dochodu z umów zlecenia/o dzieło, część zaakceptuje go jako dochód dodatkowy a część  będzie uzależniała akceptację dochodu od branży.

3. Czy przez pandemię koronawirusa banki obniżają zdolność kredytową klientów?

Generalnie nie – banki ze względu na COVID-19 nie obniżyły systemowo zdolności kredytowej klientów, tzn. jeżeli bank akceptuje dane źródło dochodu to w większości przypadków niskie stopy procentowe a tym samym niskie oprocentowanie sprawiają, że zdolność kredytowa liczona jest nawet lepiej niż przed okresem pandemii. Tylko nieliczne banki zdecydowały się na ”podkręcenie”  swoich kalkulatorów a co za tym idzie zmniejszenie zdolności kredytowej.

Jeżeli natomiast kredytobiorcy mają kilka źródeł dochodów i np.  jedno z nich nie jest akceptowane przez bank (np. działalność gosp. prowadzona w danej branży) to będzie to oznaczało spadek zdolności ale tylko w obrębie tego konkretnego banku – doświadczony ekspert kredytowy (doradca) kredytowy z pewnością będzie w stanie dobrać konkurencyjna alternatywę w postaci oferty innego banku, który ten dochód zaakceptuje lub podpowie jak można zwiększyć zdolność kredytową.

4. Czy banki w okresie pandemii podwyższyły cenę kredytu hipotecznego?

Nie, nie podwyższyły. Należy uznać, że marże kredytów są na podobnym poziomie jak w okresie bezpośrednio sprzed pandemii. Dodatkowo, niskie stopy procentowe sprawiają, że oprocentowanie jest wyjątkowo niskie.

5. Czy w okresie pandemii ogólnie ciężej jest wiec uzyskać kredyt?

Być może w obrębie danego, konkretnego banku, który np. podwyższył wymagany poziom wkładu własnego bądź nie akceptuje danego źródła dochodu – tak.

Jeżeli chodzi natomiast o cały rynek – kredyt hipoteczny  w zdecydowanej większości przypadków jest podobnie dostępny jak przed okresem pandemii.

6. Czy jest możliwość przeprowadzenia całego procesu ubiegania się o kredyt zdalnie?

Większość etapów ubiegania się o kredyt można przeprowadzić zdalnie. Ekspert (doradca) jest w stanie zdalnie przeprowadzić spotkanie z klientem oraz pokierować obiegiem dokumentów w taki sposób aby klient pojawił się na spotkaniu  u eksperta dopiero na etapie składania wniosków a później dopiero w banku na etapie podpisanie umowy kredytowej. Na rynku pojawiły się również rozwiązania, które umożliwiają złożenie wniosku całkowicie zdalnie, klient musi pojawić się osobiście dopiero w momencie podpisywania umowy kredytowej.

7. Stopy procentowe są wyjątkowo niskie – czy należy się tego obawiać?

Pamiętajmy, że niskie stopy procentowe (bliskie 0) nie muszą oznaczać, że w przyszłości będą one tylko rosły – istnieje  jeszcze przestrzeń do spadków (np. w Europie zachodniej są  one poniżej 0).

Należy również  zwrócić uwagę, że ewentualny wzrost stóp procentowych np. do średniego poziomu z kilu ostatnich lat może realizować się w długim horyzoncie czasu, co sprawi, że będzie łagodniej odczuwalny.

Jeżeli mimo wszystko obawiamy się wzrostu stóp procentowych pamiętajmy, że na rynku dostępne są również oferty ze stałym oprocentowaniem – warto zapytać o nie swojego eksperta (doradcę) kredytowego.

8. Czy ceny nieruchomości w wyniku pandemii spadną, a tym samym czy warto wstrzymać się z zakupem?

Ostatnie miesiące pokazały, że naturalny popyt na nieruchomości (w Polsce wg różnych szacunków brakuje od 2,1 do 2,8 mln mieszkań) oraz niskie stopy procentowe zachęcające klientów do szukania alternatywy do tradycyjnych depozytów bankowych właśnie w postaci inwestycji w zakup  nieruchomości sprawiają, że nie należy spodziewać się spadków cen nieruchomości – można jedynie liczyć na wolniejsze tempo wzrostu tych cen. Czekanie zatem na spadek cen nieruchomości nie jest dobrym pomysłem.

9. Czy uzyskanie kredytu hipotecznego trwa dłużej niż przed okresem pandemii?

Niestety tak. Duży popyt na nieruchomości a również ograniczone moce przerobowe banków (część pracowników na kwarantannie, część pracujących jedynie zdalnie) sprawiają, że proces ubiegania się o kredyt uległ wydłużeniu. Należy pamiętać o tym podpisując umowę rezerwacyjną/przedwstępną na zakup nieruchomości i dobrać odpowiednio długi termin na finalizację transakcji (np. w przypadku rynku wtórnego nie mniej niż 60 dni na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność od  podpisania umowy przedwstępnej).

10. Czy pandemia COVID-19 dobry moment  na zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Niskie marże kredytów, niskie stopy procentowe oraz niskie tempo wzrostu cen  nieruchomości sprawiają, że jest to dobry moment na zakup nieruchomości na kredyt, zwłaszcza gdy alternatywą dla naszych depozytów jest wkład własny do zakupu nieruchomości.

Cześć klientów obawia się na pewno niestabilności związanej z zatrudnieniem, pamiętajmy jednak, że kredyt hipoteczny jest zaciągany na długi okres w przeciągu którego nigdy nie będziemy mieli pewność czy nasza sytuacja nie zmieni się i np. nie stracimy pracy.

Jeżeli zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu w okresie pandemii i chciałbyś aby cały proces był zorganizowany sprawnie oraz  umożliwił Ci zaciągnięcie najlepszego dostępnego kredytu na rynku – zapraszam do współpracy. Jeśli Twój bank w okresie pandemii odmówił Ci udzielenia kredytu ze względu na zdolność, formę uzyskiwanego dochodu bądź poziom wkładu własnego – sprawdź co jestem w stanie Ci zaproponować.