Kredyt hipoteczny na ryczałcie i karcie podatkowej: jak to działa, co warto wiedzieć?

Prowadzisz działalność gospodarczą rozliczaną na ryczałcie lub karcie podatkowej i bank odmówił Ci kredytu? Wydaje Ci się, że masz dobre dochody z działalności a mimo wszystko Twoja zdolność kredytowa została określona na niewystarczającym poziomie? O co w tym wszystkim chodzi? Dlaczego mimo wysokich przychodów z działalność bank nie chce udzielić Ci kredytu przez ryczałt lub kartę podatkową?

Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie UoKH określanym jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny) specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Jeśli jesteś przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą rozliczaną na ryczałcie ewidencjonowanym bądź karcie podatkowej i bank odmówił Ci udzielenia kredytu lub określił Twoją zdolność  kredytową na niewystarczającym poziomie to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie. Przeczytaj ten artykuł również jeśli rozliczasz się na ryczałcie lub karcie podatkowej a dopiero zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny!

Kredyt na ryczałcie i karcie podatkowej a zdolność kredytowa

Ryczałt i karta podatkowa to formy opodatkowania działalności gospodarczej owiane złą sławą wśród kredytobiorców. Bardzo często klienci rozliczający się na ryczałcie lub karcie podatkowej skarżą się, że mają problem z uzyskaniem kredytu. Z czego to wynika? Zarówno w przypadku ryczałtu jak i karty podatkowej powód jest podobny a mianowicie w obu tych formach rozliczenia nie występuje pojęcie kosztów jak w przypadku np. działalności gospodarczej rozliczanej na książce przychodów i rozchodów lub pełnej księgowości, więc banki te koszty po prostu estymują a co za tym idzie estymują również wasz dochód.

W zależności od tego jakiej metodyki dany bank używa do estymacji  czyli szacowania Waszego dochodu, Wasza zdolność kredytowa pomiędzy poszczególnymi bankami może być skrajnie różna.

Jak banki patrzą na ryczałt?

Banki estymują dochód jako procent Twoich miesięcznych przychodów. W zależności od polityki kredytowej danego banku dochód przyjmowany jest w zakresie od 0%  aż do 80% Twoich miesięcznych przychodów. Część banków nie uzna więc dochodu z działalności rozliczanej na ryczałcie w ogóle, podczas gdy inne przyjmą jako Twój dochód 10%, 15%, 25%, 40%, 50%, 70% a nawet 80% przychodów. Oznacza to, że jeśli Twój miesięczny przychód wynosi np. 10000 PLN to w zależności od banku Twój miesięczny dochód użyty do analizy zdolności kredytowej zostanie wyliczony na poziomie od 0 PLN (w bankach, które nie przyjmą dochodu z działalności rozliczanej na ryczałcie w ogóle) poprzez 1000, 1500, 2500, 4000 czy 5000  PLN w większości banków dostępnych na rynku aż do 7000 lub nawet 8000 PLN  dochodu miesięcznie w bankach, które policzą zdolność na ryczałcie najlepiej. Różnice w dochodzie wyliczonym przez poszczególne banki będą więc olbrzymie – w skrajnych przypadkach Twój dochód wyliczony przez jeden bank będzie wynosić 0 PLN a wyliczony przez inny aż 8000 PLN.

Jak banki patrzą na kartę podatkową?

Klienci rozliczający się na karcie podatkowej raz do roku uzyskują  decyzję o wymiarze karty podatkowej na dany rok. Zazwyczaj jest on niewielki i wynosi kilkaset złotych. Ponieważ w przypadku karty podatkowej tak samo jak w przypadku ryczałtu nie ma pojęcia kosztów banki estymują dochód z karty podatkowej jako krotność wymiaru karty i jest to zazwyczaj  0/5/7/8 a nawet 15 krotność wymiaru karty podatkowej. Oznacza to, że banki wyliczając Twój miesięczny dochód mnożą wymiar karty podatkowej *0/5/7/8 a nawet 15. Np.: jeśli Twój wymiar karty podatkowej na dany rok wynosi 500 PLN, to w zależności od polityki kredytowej danego banku Twój miesięczny dochód przyjęty do analizy zdolności kredytowej wyniesie od 0 PLN w bankach, które nie akceptują dochodów z karty podatkowej w ogóle (czyli 0*500 PLN), poprzez 2500, 3500, 4000 PLN (w bankach, które mnożą wymiar karty odpowiednio razy 5, 7 lub 8) aż do 7500 PLN w bankach, które mnożą wymiar karty przez 15. Podobnie więc jak w przypadku ryczałtu różnice w wysokości dochodu wyliczonego przez dany bank będą olbrzymie – w skrajnych przypadkach Twój dochód wyliczony przez jeden bank wyniesie 0 PLN miesięcznie a wyliczony przez inny aż 7500 PLN/miesięcznie.

Kredyt na ryczałcie i karcie podatkowej – przykłady

Jaki wpływ na zdolność kredytową ma różny sposób wyliczania dochodu na ryczałcie lub karcie podatkowej poprzez dany bank? Oczywiście olbrzymi.

Posługując się naszymi wcześniejszymi przykładami:

Jeśli jesteś singlem bez zobowiązań a Twój miesięczny przychód z działalności gospodarczej rozliczanej na ryczałcie wynosi 10000 PLN, to:

• W banku, który nie zaakceptuje dochodów z działalności na ryczałcie Twoja zdolność wyniesie 0 PLN,
• ale już w banku, który przyjmie jako dochód 50% Twoich przychodów Twoja maksymalna zdolność wyniesie 272000 PLN,
• a w banku, który przyjmie jako dochód 80% Twoich przychodów Twoja maksymalna zdolność wyniesie aż 480000 PLN,

Podobnie na karcie podatkowej – jeśli jesteś singlem bez zobowiązań a wymiar Twojej karty podatkowej wynosi 500 PLN, to:

• w banku, który nie zaakceptuje dochodów z karty podatkowej Twoja zdolność wyniesie 0 PLN,
• ale już w banku, który przyjmie jako dochód 8 krotność j wymiaru Twojej karty podatkowej Twoja maksymalna zdolność wyniesie 211000 PLN,
• a w banku, który przyjmie jako dochód 15 krotność wymiaru Twojej karty podatkowej Twoja maksymalna zdolność wyniesie aż 449000 PLN.

Różnice będę więc tutaj bardzo duże!

Pamiętaj zatem, aby dokładnie oszacować zdolności kredytową opartą na ryczałcie lub karcie podatkowej w poszczególnych bankach zgłoś się do doświadczonego eksperta kredytowego (przed wejściem w życie UoKH określanego jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny).

Kredyt hipoteczny na ryczałcie i karcie podatkowej – za co zwrócić uwagę

Wiemy już dlaczego klienci rozliczający się na ryczałcie bądź karcie podatkowej często mają problemy z ubieganiem się o kredyt – po prostu różnice w metodyce liczenia zdolności kredytowej stosowanej przez banki są bardzo duże co oznacza, że w przypadku tego samego klienta dany bank może wyliczyć zdolność na bardzo niskim poziomie a inny na bardzo wysokim.

Na co jeszcze należy zwrócić uwagę ubiegając się o kredyt hipoteczny jeśli rozliczamy się na ryczałcie bądź karcie podatkowej:

• Po pierwsze – w przypadku ryczałtu część banków różnie policzy zdolność dla dwóch klientów uzyskujących przychody w identycznej wysokości ale w różnych branżach. Tzn. dany bank policzy zdolność na zupełnie innym poziomie dla klienta o danych przychodach działającego  w branży X aniżeli zdolność dla klienta o identycznych przychodach działającego w branży takiej jak IT, medyczna czy prawna. Jeśli jesteś więc przedsiębiorcą prowadzącym działalność w jednej z tych branż a Twój bank wyliczył Twoją zdolność na niewystarczającym poziomie tym większa szansa, że w wielu innych bankach na rynku zostanie ona policzona znacznie lepiej!
• Po drugie – w przypadku ryczałtu wiele banków na rynku liczy zdolność lepiej w przypadku wysokich stawek ryczałtu takich jak 17% a niżeli niskich takich jak np. 2%. Tzn. dany bank w przypadku ryczałtu 17% może liczyć twój dochód jako 80% przychodu ale ten sam bank w przypadku ryczałtu 2% będzie liczyć twój dochód jako już jedyne 10% przychodów. Na szczęście nie każdy bank tak robi co oznacza, że np. jeśli prowadzisz działalność handlową i rozliczasz się na niskiej stawce ryczałtu np. 3% i Twój bank policzył Twoją zdolność na niewystarczającym poziomie jest duża szansa, że mimo tej niskiej stawki ryczałtu w innych bankach Twoja zdolność będzie policzona znacznie lepiej.
• Po trzecie – w przypadku karty podatkowej część banków będzie liczyć zdolność kredytową nie od wymiaru karty podatkowej z decyzji na dany rok a od realnie zapłaconego podatku. Jeśli więc np. wymiar podatku dochodowego z decyzji na dany rok wynosi 500 PLN miesięcznie ale masz możliwość odliczenia od podatku dochodowego części składaki na ubezpieczenie zdrowotne i odliczenie to wyniesie 200 PLN miesięcznie  to część banków do wyliczenia dochodu będzie mnożyć np. razy 8 lub 15 nie 500 PLN czyli stawkę podatku dochodowego z decyzji a 300 PLN czyli to ile podatku dochodowego realnie płacisz! Twoja zdolność wyliczona w tych bankach może więc być niższa. Jeśli przysługują Ci odliczenia od podatku dochodowego i płacisz mniej niż wynosi Twój wymiar karty – zwróć na to uwagę!
• Po czwarte – bardzo ważne! W przypadku karty podatkowej dostępna jest również jedna oferta, w której bank policzy zdolność kredytową nie jako krotność wymiaru karty podatkowej bądź realnie zapłaconego podatku a estymując wysokość dochodu jedynie w zależności od branży, w której działasz. Jeśli więc np. prowadzisz swój salon beauty i rozliczasz się na karcie podatkowej, której stawka wynosi 500 PLN to bank wyliczając Twój dochód nie zwraca uwagi jaka jest wysokość stawki karty ale estymuje, że prowadzenie salonu beauty powinno przynosić Ci miesięcznie dochód na poziomie np. 12000 PLN. Mnożąc natomiast wysokość karty podatkowej w pozostałych bankach nawet przez 15, Twój dochód zostałby wyliczony maksymalnie na poziomie 7500 PLN. Dlaczego takie podejście jest bardzo ważne? Dlatego, że umożliwia określenie wysokości Twojego dochodu na poziomie jeszcze wyższym niż przemnożenie stawki karty podatkowej nawet *15 a co za tym idzie umożliwia Ci uzyskanie jeszcze wyższej zdolności kredytowej. Pamiętaj o tej ofercie i zapytaj o nią koniecznie swojego eksperta kredytowego (przed wejściem w życie UoKH określanego jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny) jeśli potrzebujesz jeszcze wyższej zdolności kredytowej!

Kredyt na ryczałcie i karcie podatkowej – podsumowanie

Podsumowując, należy obalić jeden z najpowszechniejszych mitów dotyczących zdolności kredytowej na ryczałcie a mianowicie to nie jest tak, ze banki liczą na ryczałcie zdolność kredytową gorzej a niżeli w przypadku kredytu działalności rozliczanej na książce przychodów i rozchodów czy pełnej księgowości. Tak, to prawda wiele banków szacuje koszty uzyskania przychodów na ryczałcie znacznie wyżej a niżeli realnie one wynoszą (część klientów nawet śmieje się ze skrajnie niskiego dochodu, który został im wyliczony przez dany bank) ale prawda jest taka, że banki liczą zdolność na ryczałcie po prostu skrajnie różnie, jedne bardzo słabo a inne bardzo dobrze. Jeśli więc ryczałt jest formą opodatkowana, która najbardziej Ci pasuje nie ma sensu aby ją zmienić. Wystarczy po prostu skorzystać z pomocy eksperta kredytowego (przed wejściem w życie UoKH określanego jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny), który policzy Twoją zdolność kredytową bank po banku i znajdzie ten, który liczy ja najlepiej uwzględniając Twoją indywidualną sytuację.

W przypadku karty podatkowej sprawa nie jest już aż tak prosta bo faktycznie niskie stawki karty podatkowej oraz metodyka banków polegająca na mnożeniu tych niskich stawek zazwyczaj przez 7 lub 8 a czasami tylko przez 15 nie pozwala na wyznaczenie dochodów na wysokim poziomie ale często nawet tak wyliczony dochód w parze ze standardowymi dochodami drugiego kredytobiorcy (np. Twojego małżonka) pozawala na uzyskanie zdolności kredytowej w satysfakcjonującej wysokości.

Jeśli prowadzicie działalność gospodarczą i potrzebujecie wsparcie w wyliczeniu zdolności opartej na ryczałcie lub karcie podatkowej, zapraszam do kontaktu!