Kredyt hipoteczny a rozwód – co robić z hipoteką przy rozwodzie? Case study.

Podobno kredyt hipoteczny łączy bardziej niż nawet najbardziej trwałe uczucie. Co jednak kiedy uczucie przestaje Was łączyć i chcielibyście aby przestał Was Łączyć również Wasz kredyt  hipoteczny?Nazywam się Mateusz Dyrda i jestem ekspertem kredytowym (przed UOKH znanym także jako doradca hipoteczny lub doradca kredytowy) i specjalizującym się w kredytach hipotecznych.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. co możecie zrobić z Waszą wspólną nieruchomością i kredytem hipotecznym po rozstaniu, tzn. jakie w ogóle macie opcje?
2. czy aby jedno z was mogło przejąć na siebie nieruchomość będziecie potrzebować rozwodu i podziału majątku a jeśli tak to jakimi dokumentami można je zastąpić?
3. jak krok po kroku po rozstaniu przejąć na siebie nieruchomość, kredyt i spłacić partnera.

 

Rozwód przy kredycie hipotecznym – od czego zacząć?

A więc klamka zapadła i podjęliście decyzję (bądź jedno z Was podjęło), że rozstajecie się.

Tymczasem podczas wspólnego życia jako para bądź małżeństwo zgromadziliście wspólny majątek w postaci nieruchomości, którym teraz chcielibyście się podzielić  tak aby każde z Was mogło pójść w swoją stronę. Dla uproszczenia przyjmijmy, że ten wspólny majątek,  który zgromadziliście to jedno mieszkanie o wartości 800 tyś PLN, obciążone Waszym wspólnym kredytem, którego pozostałe saldo do spłaty to równe 500 tyś PLN.

Od czego należy zacząć?

Myślę, że przede wszystkim od tego żeby ustalić co chcecie zrobić ze wspólna nieruchomością, tzn. jakie są Wasze preferencje odnośnie tego  co ma się stać z tą nieruchomością po Waszym rozstaniu

Będziecie mieli tutaj następujące 4 scenariusze:

1. Jedno z Was przejmuje w całości tę nieruchomość na siebie razem z kredytem i spłaca drugie, np. Pan przejmuje nieruchomość na siebie i spłaca Panią, bądź
2. Scenariusz nr 2 – Na odwrót – to drugie z Was przejmuje nieruchomość na siebie razem z kredytem i spłaca pierwszą osobę , czyli tym razem to Pani przejmuje nieruchomość na siebie i spłaca Pana, bądź też
3. Trzecie rozwiązanie – mimo rozstania zachowujecie wspólnie Waszą nieruchomość i dalej wspólnie spłacacie kredyt, lub
4. Czwarte rozwiązanie – sprzedajcie Waszą wspólną nieruchomość, spłacacie się kredyt i dzielicie się tym co zostało po sprzedaży nieruchomości.

To są opcje , które macie i musie zadecydować teraz, którą z tych opcji  preferujecie najbardziej. Kiedy już to ustalicie musicie zweryfikować swoje możliwości w obrębie każdej z tych opcji ponieważ może okazać się część z nich jest dla Was najzwyczajniej w świcie niedostępna, ponieważ np.:

• W przypadku opcji nr jeden bądź nr 2 gdzie jedno z Was spłaca drugie może okazać się, że osoba która chce przejąć mieszkanie i kredyt oraz spłacić partnera nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, lub
• W przypadku opcji nr 3 może okazać się, ze mimo, ze chcecie zachować mieszkanie i dalej wspólni spłacać kredyt to dla jednego z Was obciążenie w postaci połowy raty kredytu do spłaty będzie po rozwodzie już zbyt duże i nie będzie w stanie tego obciążenia udźwignąć, lub
• W przypadku scenariusza nr 4 czyli chęci sprzedaży nieruchomości jest to niemożliwe ponieważ np. nieruchomość jest obciążona kredytem walutowym, którego saldo jest większe a niżeli wartość nieruchomości itd.

 

W jaki sposób najlepiej zweryfikować czy preferowane przez Was rozwiązanie jest dostępne? Tradycyjnie zapraszam do kontaktu! Doświadczony ekspert kredytowy zweryfikuje Waszą zdolność kredytową, wskaże jaką ratę kredytu przyjdzie Wam płacić  oraz potwierdzi, czy wybrane poprzez Was rozwiązanie będzie dla Was dostępne czy tez nie.

Rozwodzimy się mając kredyt hipoteczny – co dalej?

A więc wybraliście już scenariusz który interesuje Was najbardziej czyli albo przejęcie kredytu i spłata partnera, albo pozostawienie nieruchomości i dalsza wspólna spłata kredytu mimo rozstania albo sprzedaż nieruchomość. Zweryfikowaliście również, że dany scenariusz jest dla Was dostępny. Jak wygląda realizacja każdego z tych scenariuszy w praktyce?

Posłużmy się tutaj jeszcze raz wcześniejszym przykładem, czyli majątek który macie to wspólne mieszkanie o wartości 800 tyś PLN na którym pozostało jeszcze równo 500 tyś PLN kredytu do  spłaty.

• W przypadku scenariuszy nr. 1 i 2, czyli scenariuszy gdzie jedno z Was przejmuje na siebie mieszkanie wygląda to tak, że osoba ta przejmuje na siebie również cały pozostały kredyt w wysokości 500 tys PLN i dobiera dodatkowe 150 tys PLN na spłatę małżonka z nieobciążonej wartości nieruchomości. W sumie więc zaciąga kredyt na 650 tyś PLN  gdzie 150 tys trafia do byłego partnera a nieruchomość staje się w całości jej własnością.

Wiem, że przy tym scenariuszu, często pojawiają się pewne problemy bądź wątpliwości.

Po pierwsze – widzę, że klienci często maja problem aby ustalić jaka kwotą powinni spłacić byłego partnera. Jeśli nakłady przy zakupie mieszkania były równe w przypadku obojga małżonków, tzn., przy zakupie wpłacili oni równy wkład własny czyli po połowie i solidarnie spłacali również ratę to najłatwiej jest po prostu podzielić różnicę między wartością nieruchomości a pozostałą kwotą kredytu na pół i właśnie w taki sposób ustalić wysokość kwoty którą zostanie spłacony małżonek, czyli w naszym przykładzie :

Wartość nieruchomości 800 tyś -kwota kredyty pozostała do spłaty 500tyś =300 tyś./2=150 tys PLN.

Nie zawsze natomiast trzeba w taki sposób wyliczać wysokość kwoty jaką ma być spłacony partner-to jest kwestia Waszych indywidulanych ustaleń. Jeśli np. dojdziecie do wniosku, że nakłady, które ponosiliście w związku z nieruchomością nie były równe bo np. jedno z Was wniosło większy wkład własny przy zakupie albo spłacało większą część raty to możecie  ustalić kwotę do spłaty partnera na nie 150 a  np. 100 tyś PLN.

Po drugie – tak jak wspomniałem częstym problemem przy scenariuszu gdzie jedno z Was ma spłacić drugie jest niewystarczająca zdolność kredytowa. Jeśli brakuje Wam zdolności aby przejąć w całości na siebie Wasz kredyt hipoteczny i spłacić byłego partnera pamiętajcie, że spłata partnera zawsze może odbywać się częściowo z gotówki czyli z Waszych środków własnych oraz, że aby podwyższyć swoją zdolność kredytową możecie podłączyć do nowego kredytu wspołkredytobiorcę z dochodami, który nie stanie się jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości – będzie tylko współkredytobiorcą. Mogą to być Wasi rodzice, rodzeństwo, nowy partner, bądź dowolna inna niespokrewniona z Wami osoba.

• W przypadku scenariusza nr 3, gdzie zachowujecie wspólnie nieruchomość mimo rozstania aby np. później przekazać ją Waszym dzieciom możecie po prostu ją wynajmować. W kredycie nic się Wiec nie zmienia-dalej płacicie wspólna ratę za którą jesteście tak samo odpowiedzialni.

Klienci często pytają mnie natomiast tutaj czy jest możliwe aby po rozwodzie lub po rozstaniu bank „podzielił im ratę na pół” tzn. zamiast jednego wspólnego harmonogramu z ratą 3 tyś. PLN/mc przesyłał im 2 odrębne harmonogramy z ratą po 1500 PLN dla każdego z nich. Niestety nie ma takiej możliwości. Tzn. kredyt, który zaciągnęliście wspólnie jest Waszym zobowiązaniem SOLIDARNYM co oznacza, że mimo rozstania każde z Was odpowiada w całości za spłatę raty! Oznacza to, że gdy np. jedno z Was przestało spłacać swoją część raty to bank wystąpi do drugiego o spłatę całości raty a nie połowy. Warto o tym pamiętać.

• Jeśli chodzi o scenariusz nr 4 czyli sprzedaż nieruchomości to jest on relatywnie łatwy do realizacji.

Bazując na naszym przykładzie,  sprzedacie mieszkanie warte 800 tyś PLN, z automatu spłacany jest Wasz kredyt hipoteczny o saldzie 500 tyś PLN a na wskazane przez Was w akcie notarialnym konta bankowe wpływa 300 tyś PLN różnicy pomiędzy kwota sprzedaży a saldem kredytu. Każde z Was podaje więc swoje konto i wskazuje jaka kwota ma  na nie wpłynąć. Może to być równy podział, czyli po 150 tyś. PLN na konto każdego z Was, ale tak jak omawialiśmy wcześniej jeśli ponosiliście różne nakłady na mieszkanie mogą to być też różne kwoty-np. 100 tys. PLN na konto jednego z Was i 200 tyś PLN na konto drugiej osoby – wedle Waszych indywidualnych ustaleń.

Wiemy już jakie opcje związane z Wasza wspólną nieruchomością macie w przypadku rozstania, w jaki sposób zweryfikować dostępność tych opcji oraz omówiliśmy po krótce jak wygląda realizacja poszczególnych scenariuszy.

 

Spłata partnera przy rozwodzie innym kredytem

Skupmy się teraz natomiast na scenariuszach nr 1 i 2 czyli tych związanych bezpośrednio z koniecznością zaciągnięcia nowego kredytu hipotecznego na przejęcie dotychczasowego WSPÓLNEGO  kredytu i spłatę partnera.

Pytanie jakie narzędzia czyli  SPECYFICZNE dokumenty będą Wam potrzebne do przejęcia przez jedno z Was nieruchomości z kredytem i spłaty partnera?

To zależy czy nabyliście nieruchomość jako związek nieformalny czy jako małżeństwo.

Jeśli nabyliście nieruchomość jako związek nieformalny to sytuacja jest prostsza ponieważ formalnie jesteście dwojgiem obcych , niezależnych ludzi i nie musicie mieć rozwodu oraz rozdzielności majątkowej aby wykonywać dalsze ruchy związane z nieruchomością. Nieruchomość została nabyta przez Was w określonych udziałach wskazanych w akcie notarialnym i dokładnie wiadomo  również kto z Was w jakiej części jest jej właścicielem, np. że oboje jest właścicielami po 50% albo , że np. jedno z Was jest właścicielem w 60% a drugie w 40%. Możecie więc działać z przejęciem na siebie nieruchomości i spłatą drugiej osoby.

Nieco inaczej sytuacja ma się kiedy nabyliście nieruchomość jako małżeństwo bez rozdzielności. Nie nabyliście wówczas tej nieruchomości w określonych udziałach a po prostu do majątku wspólnego co oznacza, ze oboje jesteście współwłaścicielami nieruchomości bez określenia udziałów w jakiej części. Dodatkowo z racji tego , że jesteście małżeństwem nie możecie występować o kredyty samodzielnie czyli bez uczestnictwa drugiego małżonka a dokładnie na tym wam zależy-zależy Wam przecież na tym aby wziąć samodzielnie kredyt na spłatę współmałżonka.

Do dalszej realizacji procesu będziecie potrzebować więc 2 kategorii SPECYFICZNYCH dokumentów:

Po pierwsze – dokumentów potwierdzających, ze możecie sami czyli bez drugiego małżonka występować o kredyty. Podstawowym dokumentem tego tylu jest wyrok rozwodowy ale jeśli nie macie rozwodu możecie zrobić też od razu rozdzielność majątkową która w przypadku zgody małżonków jest możliwa do wykonania właściwie od ręki.

Po drugie – dokumentów potwierdzających w jaki sposób dzielicie się wspólnym mieszkaniem, tzn. w jakiej części będzie ona własnością jednego z Was a w jakiej drugiego z Was, np. że każde z Was staje się właścicielem nieruchomości po połowie czyli w równych udziałach po 50%. Podstawowym dokumentem tego typu będzie podział majątku ale jeśli nie macie wykonanego jeszcze podziału majątku natomiast macie projekt podziału majątku  czyli dokument który świadczy o tym, jak zamierzacie dopiero podzielić się tym majątkiem, to wiele banków zaakceptuje taki projekt podziału na etapie składania wniosku kredytowego natomiast po decyzji kredytowej lub najpóźniej przed wypłatą nowego kredytu będzie wymagać już właściwego podziału majątku.

Reasumując – jeśli jesteście małżeństwem które rozstaje się i jednio z Was zamierza przejąć na siebie mieszkanie razem z kredytem i spłacić drugiego małżonka będzie potrzebować:

• rozwodu bądź rozdzielności majątkowej czyli dokumentu potwierdzającego, że sami możecie zaciągać kredyty,
• podziału majątku lub przynajmniej projektu podziału majątku czyli dokumentu wskazującego w jakiej części każde z Was jest właścicielem nieruchomość.

Jeśli jesteście natomiast związkiem nieformalnym – nie będziecie potrzebować tych dokumentów!

Spłata partnera przy rozwodzie – krok po kroku

No dobrze a więc Krok po kroku – w jaki sposób wygląda spłata partnera po rozstaniu?

Jeśli podjęliście decyzję o rozstaniu:

• Omówcie dostępne scenariusze aby zadecydować czy spłata partnera i przejęcie na siebie nieruchomości z kredytem jest właśnie tym scenariuszem, który interesuje Was najbardziej a jeśli tak to które z Was przejmuje na siebie nieruchomość i spłaca partnera.
• Zweryfikujecie u eksperta kredytowego czy wybrany przez Was scenariusz jest dostępny ze względu na Waszą zdolność kredytową , jeśli nie – rozważcie współkredytobiorcę.
• Jeśli jesteście małżeństwem zadbajcie o wymagane dokumenty potwierdzające , ze każde z Was może samodzielnie występować o zobowiązania takie jak rozwód bądź rozdzielność majątkowa i o dokumenty które wskażą w jaki sposób dzielicie się nieruchomością czyli podział majątku albo przynajmniej na etapie złożenia wniosku projekt podziału majątku. W przypadku związków nieformalnych te dokumenty nie będą wymagane.
• Zweryfikujcie z ekspertem kredytowym które banki dostępna na rynku będą miały najkorzystniejsza ofertę kredytu na przejęcie Waszego wspólnego kredytu na jedno z Was i spłatę partnera.
• Skompletujcie wszystkie pozostałe wymagane dokumenty niezbędne do złożenia wniosków kredytowych takiej jak Wasze dokumenty dochodowe i dokumenty nieruchomości- szczegółową listę dokumentów wskaże Wam ekspert kredytowy.

 

Jeśli już to macie:

Składacie wnioski kredytowe do wybranych banków , uzyskujecie decyzje kredytowe, podpisujecie umowę kredytową w tym banku,  który zaproponował Wam najkorzystniejsze warunki, przedstawiacie podział majątku w przypadku małżeństw( jeśli wcześniej mieliście tylko projekt podziału) lub akt notarialny zakupu udziałów w przypadku związków nieformalnych i wypłacacie kredyt- bazując na naszym przykładzie 650 tyś PLN z czego  500 TYŚ na spłatę Waszego wspólnego kredytu w Waszym dotychczasowym banku i 150 tyś. PLN na rachunek byłego małżonka na poczet jego spłaty.

I to tyle – jedno z Was jest teraz  jedynym właścicielem nieruchomości i jedynym kredytobiorcą a drugie zostało spłacone!

O czym jeszcze pamiętać jeśli chodzi spłatę partnera po rozstaniu i przejęcie kredytu hipotecznego?

Po pierwsze – często klienci pytają czy tego typu transakcja czyli przejęcie kredytu hipotecznego i spłata partnera odbywają się po cenie kredytu hipotecznego czy też  taki kredyt jest droższy i ma cenę np. pożyczki hipotecznej? Dobra wiadomość -bank traktują taki kredyt jak zwykły kredyt mieszkaniowy co za tym idzie klient dostaje najkorzystniejsza marzę – taka samą jak np. przy zwykłym kredycie mieszkaniowym na zakup mieszkania.

Po drugie – klienci często pytają czy przy tego typu transakcji muszą posiadać wkład własny w gotówce? Nie , nie ma takiej potrzeby , jako wkład własny uznaje się tutaj różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości a kwota kredytu czyli na naszym przykładzie -800 tyś PLN wycena nieruchomości – (minus) 650tyś kredyt daje nam 150 tyś co stanowi wkład własny kredytobiorcy który przejmuje na siebie kredyt.

Po trzecie – pamiętaj, że przejmując kredyt hipoteczny i spłacając partnera możesz dodatkowo powiększyć Twój nowy kredyt o dodatkowe cele takie jak remont mieszkania czy też środki na cel dowolny. Jeśli zależy Ci na takiej opcji koniecznie zapytaj o nią eksperta kredytowego!

Po czwarte – na przedstawionym przez nas przykładzie przejęcie kredytu przez jednego z partnerów odbywa się w taki sposób, ze jest on przenoszony do innego banku dobierana jest kwota na spłatę drugiego z partnerów. Nie zawsze musi tak być , tzn. można rozważyć wykonanie tej operacji w banku w którym macie teraz wspólnie kredyt poprzez podpisanie aneksu do umowy w ramach której jedno z Was staje się właścicielem nieruchomości i kredytobiorcą ale i tak będziesz musiał dostarczyć komplet dokumentów niezbędnych do analizy zdolności kredytowej tak jak byś przenosił kredyt do nowego banku a dodatkowo pozostajesz wówczas na takich samych warunkach cenowych na który zaciągnąłeś kredyt ze swoim partnerem lub partnerka wiele lat temu a one na dzień dzisiejszy nie muszą być najkorzystniejsze. Warto zweryfikować jaką cenę kredytu zaproponują Ci inne banki!

Po piąte – uwaga na kredyty walutowe. Jeśli razem ze sowim partnerem zaciągnęliście walutowy kredyt hipoteczny, to wiedz, że na przestrzeni ostatnich lat zmieniło się prawo i teraz kredyty walutowe są niszowe i dostępne tylko dla osób, które zarabiają w tej walucie. Przejęcie kredytu i dobranie środków na spłatę partnera niezależnie od tego czy zrobisz  to w dotychczasowym czy nowym banku najpewniej będzie wiec wiązać się z przewalutowaniem kredytu walutowego na złotowy co wpłynie na zmianę warunków kredytu i realizację wyższego salda kredytu ze względu na wzrost kursów walut obcych.

Podsumowując

To tyle na dziś w naszym #CASE STUDY nt.  kredytu hipotecznego  na spłatę  partnera po rozstaniu.

Pamiętajcie, że mimo, iż posługiwaliśmy się przykładem, w którym nieruchomość jest obciążona kredytem to oczywiście spłaty partnera bądź małżonka można dokonać również z podziału wspólnej nieruchomości NIEOBCIĄŻONEJ kredytem. Jest to scenariusz jeszcze łatwiejszy, ponieważ nie wymaga spłaty  aktualnego kredytu hipotecznego -bo go po prostu nie ma. Wszystkie przedstawione w filmie zasady i informacje mają więc zastosowanie również jeśli nieruchomość jest nieobciążona kredytem.

Dodatkowo pamiętajcie, że to jak łatwo uda się Wam zrealizować scenariusz podziału posiadanego majątku zależy  w dużej mierze od relacji między Wami. Zadbajcie więc  aby na tej „ostatniej prostej”  mimo wszelkich problemów związanych z rozstaniem były one  jak najlepsze!

Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was  warunkach zapraszam do kontaktu oraz spotkania w Warszawie!

Do zobaczenia w kolejnym #CASE STUDY!

 

Przeczytaj także: Największe błędy popełniane przy kredycie hipotecznym! Tego unikamy!