Kolejne 10 mitów o kredytach, przez które tracisz pieniądze i możliwości – VOL 2!

W pierwszej części poradnika omówiliśmy 10 najczęściej powtarzanych mitów dotyczących kredytu hipotecznego, które realnie prowadzą do utraty pieniędzy i możliwości zakupowych. W tej odsłonie idziemy o krok dalej i przedstawiamy kolejne 10 mitów, z którymi regularnie spotykają się osoby planujące zakup nieruchomości.

Jeżeli interesujesz się kredytem hipotecznym, bardzo możliwe, że już zetknąłeś się z częścią z tych przekonań – w rozmowach ze znajomymi, w internecie lub nawet w banku. Celem tego poradnika jest oddzielenie faktów od fałszu, abyś podejmując decyzje kredytowe:

– opierał się na rzetelnej wiedzy,
– wykorzystywał wszystkie dostępne możliwości,
– nie tracił swoich pieniędzy przez błędne założenia.

Poniżej przedstawiamy pierwsze mity z drugiej części zestawienia.

MIT 1: Muszę mieć historię kredytową, więc przed kredytem hipotecznym warto wziąć coś na raty

To jeden z najbardziej utrwalonych mitów na rynku. Wiele osób jest przekonanych, że aby otrzymać kredyt hipoteczny, trzeba wcześniej zbudować historię kredytową, na przykład biorąc sprzęt RTV na raty lub drobny kredyt gotówkowy.

W rzeczywistości nie musisz mieć absolutnie żadnej historii kredytowej, aby skutecznie ubiegać się o kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny może być Twoim pierwszym kredytem w życiu i nie stanowi to żadnej przeszkody dla banku.

Co więcej – zaciąganie drobnych zobowiązań wyłącznie „na siłę”, tylko po to, aby coś pojawiło się w BIK, nie zwiększa Twojej wiarygodności przy wniosku o kredyt na kilkaset tysięcy złotych. Rata za lokówkę czy żelazko za 200 zł nie ma żadnego znaczenia przy analizie ryzyka kredytu hipotecznego.

W aktualnych procedurach bankowych brak historii kredytowej jest traktowany tak samo jak dobra historia (BIK A). Oznacza to, że nie masz obowiązku „budowania” historii przed złożeniem wniosku hipotecznego – i bardzo często lepiej tego nie robić.

MIT 2: Duży wkład własny lub dodatkowa nieruchomość zastąpią zdolność kredytową

To mit, który regularnie prowadzi do ogromnego rozczarowania. Wielu kredytobiorców zakłada, że jeśli wniosą bardzo wysoki wkład własny albo zaproponują dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości, bank „przymknie oko” na brak zdolności kredytowej. Niestety – tak to nie działa.

Zdolność kredytowa i wkład własny to dwa odrębne, nierozerwalne filary kredytu hipotecznego. Jednego nie da się zastąpić drugim. Bank zawsze wymaga:

– odpowiedniego zabezpieczenia (nieruchomości),
– oraz zdolności kredytowej na każdą pożyczoną złotówkę.

Przykład: ktoś kupuje nieruchomość za 1 000 000 zł, wnosi 800 000 zł wkładu własnego i chce pożyczyć tylko 200 000 zł. Jego zdolność kredytowa wynosi jednak maksymalnie 150 000 zł. Bardzo często pojawia się wtedy przekonanie, że przy tak dużym wkładzie bank zgodzi się na kredyt 200 000 zł. Nie zgodzi się.

Dla banku kluczowe jest bowiem nie tylko zabezpieczenie, ale również źródło spłaty rat. Jeżeli nie masz wystarczających dochodów, bank nie udzieli kredytu – nawet jeśli pokrywasz z własnych środków 80% wartości nieruchomości.

Nie da się więc „dokupić” zdolności kredytowej wkładem własnym, nawet bardzo wysokim, ani zabezpieczeniem na innej nieruchomości. Musisz mieć zdolność na całą kwotę kredytu, niezależnie od poziomu wkładu – co dokładnie wyjaśnia temat minimalnego i optymalnego wkładu własnego.

Jeżeli chcesz sprawdzić swoją realną zdolność kredytową i dowiedzieć się, jakie rozwiązania są faktycznie dostępne w Twojej sytuacji, najlepszym krokiem jest rozmowa z ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanym także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Spotkania i współpraca są całkowicie bezpłatne – koszty pokrywa bank po podpisaniu umowy kredytowej – dlatego warto umówić się na spotkanie w Warszawie i świadomie zaplanować finansowanie nieruchomości.

MIT 3: Minimalny wymagany wkład własny to 20% i nie da się wziąć kredytu bez wkładu

To mit, który mimo szerokiej dostępności ofert z 10% wkładem własnym nadal jest bardzo silnie zakorzeniony w świadomości kredytobiorców. W praktyce minimalny wkład własny wcale nie musi wynosić 20%.

Na rynku funkcjonuje wiele banków, które udzielają kredytów hipotecznych już przy 10% wkładzie własnym. Są to m.in. duże i powszechnie znane instytucje finansowe, a takie oferty są szeroko dostępne – nie są żadną niszą ani wyjątkiem od reguły.

Dodatkowo istnieją także rozwiązania systemowe umożliwiające uzyskanie kredytu bez wkładu własnego (0%), pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów, takich jak limity ceny za m² czy maksymalna kwota kredytu. Są to jednak rozwiązania bardziej selektywne, dlatego w praktyce należy przyjąć, że realny minimalny wkład własny to 10%, a nie 20%.

Podsumowując: do kredytu hipotecznego nie trzeba mieć 20% wkładu własnego. W ogromnej liczbie przypadków wystarczy 10%, a takich ofert na rynku jest naprawdę dużo.

MIT 4: Lepiej poczekać i uzbierać 20% wkładu niż brać kredyt z 10% na gorszych warunkach

Ten mit wydaje się logiczny, ale w praktyce bardzo często prowadzi do utraconych możliwości. Faktem jest, że kredyt z 10% wkładem własnym ma nieco wyższą marżę i oprocentowanie niż kredyt z 20% wkładem. Problem polega na tym, że ceny nieruchomości w Polsce rosną szybciej niż tempo odkładania brakującego wkładu przez większość klientów.

Załóżmy, że chcesz kupić mieszkanie za 500 000 zł i posiadasz 10% wkładu własnego. Zbieranie kolejnych 10% zajmie Ci rok. Różnica w oprocentowaniu pomiędzy kredytem z 20% wkładem a kredytem z 10% wkładem wynosi średnio około 0,2 p.p..

Przyjmijmy:

– kredyt z 20% wkładem: 400 000 zł, oprocentowanie 6%, rata ok. 2 577 zł,
– kredyt z 10% wkładem: 450 000 zł, oprocentowanie 6,2%, rata ok. 2 955 zł.

Różnica w racie to zaledwie 378 zł miesięcznie, czyli 4 536 zł rocznie. To mniej niż 1% wartości nieruchomości. Pytanie brzmi: czy w ciągu roku ceny mieszkań w Polsce mogą wzrosnąć o więcej niż 1%? Patrząc na dane historyczne – zdecydowanie tak.

W praktyce znacznie lepszą strategią jest więc zakup nieruchomości z 10% wkładem własnym, a następnie – po wzroście wartości mieszkania – refinansowanie kredytu do oferty z 20% wkładem własnym, co pozwala obniżyć marżę i ratę. Dokładnie na tym polega refinansowanie kredytu hipotecznego.

Wniosek jest prosty: czekanie na 20% wkładu bardzo często się nie opłaca. Lepiej kupić wcześniej i wykorzystać wzrost cen nieruchomości na swoją korzyść.

MIT 5: Nie mogę sprzedać nieruchomości obciążonej kredytem, bo to bank jest jej właścicielem

To mit, który regularnie pojawia się w rozmowach z kredytobiorcami. Bardzo często osoby posiadające kredyt hipoteczny mówią, że „mieszkanie jest banku”. To nieprawda.

Właścicielem nieruchomości jesteś Ty, nawet jeśli jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Bank jest jedynie wpisany do działu IV księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Oznacza to zabezpieczenie spłaty kredytu, a nie przeniesienie własności.

W praktyce możesz sprzedać nieruchomość w dowolnym momencie. Sprzedaż wygląda tak, że część ceny transakcyjnej trafia do banku na spłatę pozostałego kredytu, a reszta środków zostaje u Ciebie. Jest to standardowa procedura, z której korzystają tysiące kredytobiorców każdego roku.

Znajomość takich zasad pozwala podejmować elastyczne decyzje życiowe – zmieniać mieszkanie, powiększać metraż czy relokować się bez obaw, że kredyt hipoteczny „blokuje” sprzedaż nieruchomości.

Jeżeli chcesz świadomie zaplanować zakup, finansowanie i dalsze kroki związane z nieruchomością, najlepszym rozwiązaniem jest rozmowa z ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanym także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Spotkania i współpraca są całkowicie bezpłatne – koszty pokrywa bank po podpisaniu umowy – dlatego warto skorzystać z takiej pomocy i umówić się na spotkanie w Warszawie.

Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że masz pełne prawo do rozporządzania swoją nieruchomością. Jeżeli chcesz ją sprzedać, możesz to zrobić bez pytania banku o zgodę. To bardzo częste nieporozumienie – wielu kredytobiorców zakłada, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga akceptacji banku. Nic bardziej mylnego.

Procedura sprzedaży jest prosta i standardowa. Notariusz poprosi Cię jedynie o zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie kredytu oraz numer rachunku do jego spłaty. Dostarczasz taki dokument na akt notarialny i to wszystko.

Przykład: sprzedajesz nieruchomość za 600 000 zł, a pozostałe saldo kredytu wynosi 450 000 zł. Notariusz rozdziela środki w ten sposób, że 450 000 zł trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a 150 000 zł trafia do Ciebie. Kredyt zostaje spłacony, hipoteka wykreślona, a Ty dysponujesz pozostałą częścią środków.

Możesz więc swobodnie sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym. Bank nie jest właścicielem nieruchomości – właścicielem jesteś Ty.

MIT 6: Kredyty walutowe są tańsze, więc warto rozważyć kredyt walutowy

Ten mit to dziś w zasadzie relikt przeszłości. Nadal zdarza się, że ktoś poleca kredyt walutowy, bo sam zaciągał go wiele lat temu. Problem w tym, że obecnie realia są zupełnie inne.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym obowiązującą od 22.07.2017 r., kredyt w walucie obcej może otrzymać wyłącznie osoba uzyskująca dochód w tej walucie. Celem tych przepisów jest eliminacja ryzyka kursowego, które doprowadziło do ogromnych problemów kredytobiorców posiadających kredyty frankowe.

Nawet jednak pomijając regulacje prawne, kredyty walutowe praktycznie zniknęły z rynku:

– oferuje je bardzo niewiele banków,
– dostępność walut jest ograniczona (praktycznie tylko euro),
– marże są wysokie, a oferty mało konkurencyjne.

W efekcie można uczciwie powiedzieć, że kredyty walutowe w Polsce właściwie nie istnieją jako realna alternatywa dla kredytu złotowego. Dla większości kredytobiorców temat ten można po prostu uznać za zamknięty.

MIT 7: Mam 40–50 lat, więc jestem za stary na kredyt hipoteczny – na pewno nie dostanę go na 25 lub 30 lat

To mit, który w ostatnim czasie pojawia się wyjątkowo często. Wiele osób po czterdziestce, a nawet po pięćdziesiątce, zakłada, że banki nie będą już chciały udzielić im kredytu hipotecznego – a już na pewno nie na długi okres.

To błędne myślenie. Z perspektywy polityk kredytowych banków takie finansowanie jest nadal jak najbardziej możliwe. Większość banków udziela kredytów do 70. lub 75. roku życia starszego z kredytobiorców, a są też instytucje, które dopuszczają nawet 80. rok życia.

W praktyce oznacza to, że:

– mając 40 lat, bez problemu możesz uzyskać kredyt na 30 lat,
– w wieku 50 lat nadal dostępne są kredyty na 25 lat,
– przy wysokich dochodach możliwe są nawet kredyty 20-letnie w późniejszym wieku.

Kluczowe jest jednak to, że im bardziej w trakcie trwania kredytu wchodzisz w wiek emerytalny, tym bardziej bank ostrożnie podchodzi do dochodów i może je obniżać w kalkulacji zdolności. Dlatego przy starszym wieku wysokość i stabilność dochodów mają jeszcze większe znaczenie.

Dlaczego banki w ogóle zgadzają się na tak długie okresy kredytowania? Ponieważ – jak pokazuje praktyka – zdecydowana większość kredytów hipotecznych jest spłacana znacznie wcześniej, poprzez nadpłaty, sprzedaż nieruchomości czy refinansowanie. Banki doskonale o tym wiedzą i uwzględniają to w swoich decyzjach.

Jeżeli więc masz 40, 50 lat lub więcej i stabilne dochody, nie jesteś „za stary” na kredyt hipoteczny. Warto jednak sprawdzić realne możliwości w kilku bankach i dobrać odpowiednią strategię – najlepiej z pomocą eksperta kredytowego (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanego także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny). Spotkania i współpraca są całkowicie bezpłatne, a konsultacja w Warszawie pozwala uniknąć wielu kosztownych mitów i błędnych założeń.

MIT 8: Kredyt hipoteczny trzeba spłacać do końca w tym samym banku

To jeden z najbardziej ograniczających mitów, który sprawia, że kredytobiorcy latami tkwią w niekorzystnych umowach. Nie masz obowiązku spłacać kredytu hipotecznego w jednym banku przez cały okres kredytowania. Istnieje rozwiązanie, które nazywa się refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie go do innego banku na lepszych warunkach.

Dla wielu osób samo pojęcie refinansowania brzmi zaskakująco. Pojawiają się pytania w stylu: „Czy to w ogóle jest możliwe?”. Tak – nie tylko jest możliwe, ale często wręcz wskazane.

Refinansowanie warto rozważyć szczególnie wtedy, gdy:

– zaciągałeś kredyt wiele lat temu, a od tego czasu oferty banków wyraźnie się poprawiły,
– brałeś kredyt z 10% wkładem własnym, a dziś – po nadpłatach lub wzroście wartości nieruchomości – dostępne są dla Ciebie oferty z 20% wkładem,
– wybrałeś oprocentowanie stałe przy wysokich stopach procentowych, a obecnie warunki rynkowe są korzystniejsze.

Mechanizm jest prosty: nowy bank spłaca Twój dotychczasowy kredyt, a następnie przejmuje go na siebie, oferując lepsze parametry – niższą marżę, ratę lub korzystniejsze oprocentowanie. Dzięki temu możesz realnie obniżyć koszt kredytu, zamiast bezrefleksyjnie spłacać go do końca na nieaktualnych warunkach.

Dlatego zawsze warto zapytać, czy refinansowanie w danym momencie ma sens – bardzo często odpowiedź brzmi: tak.

MIT 9: Bank analizuje moje wydatki z konta i przez to może nie dać mi kredytu

To mit, który wywołuje sporo stresu u przyszłych kredytobiorców. Wiele osób obawia się, że bank „zajrzy na konto”, zobaczy wysokie wydatki i na tej podstawie odmówi kredytu. Spokojnie – tak to nie działa.

Owszem, część banków wymaga wyciągów z rachunku bankowego, ale nie służą one do analizy stylu życia ani miesięcznych wydatków. Banki nie uwzględniają w zdolności kredytowej tego, ile realnie wydajesz na co dzień.

Do kalkulacji zdolności bank bierze pod uwagę wyłącznie:

– Twoje dochody,
– zobowiązania kredytowe (raty kredytów, leasingi),
– stałe zobowiązania formalne, np. alimenty.

Bank nie uwzględnia takich kosztów jak czynsz, czesne za szkołę, wydatki na życie czy rozrywkę – nawet jeśli widzi je na wyciągu. Możesz więc wydawać co miesiąc całe swoje wynagrodzenie i nadal mieć zdolność kredytową, o ile nie masz zobowiązań kredytowych i formalnych.

Po co więc bank chce wyciągi? Chodzi głównie o weryfikację ukrytych zobowiązań, takich jak alimenty lub pożyczki w instytucjach pozabankowych, które nie raportują do BIK, oraz o potwierdzenie źródła i wysokości dochodu. Twoje wydatki banku po prostu nie interesują.

MIT 10: Współpraca z ekspertem kredytowym na pewno nie jest całkowicie bezpłatna

To mit, który pojawia się niemal w każdej rozmowie. Wiele osób zakłada, że skoro ekspert pomaga w wyborze banku i przeprowadza przez cały proces kredytowy, to gdzieś „ukryty koszt” musi się pojawić. Nie – tak to nie działa.

Zgodnie z polskim prawem, a dokładnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku, usługi tego typu są dla klienta całkowicie bezpłatne. Nie jest to dobra wola pośrednika ani marketingowy trik – to obowiązujące prawo, do którego musi stosować się cały rynek.

Często pojawia się jednak kolejne błędne założenie: skoro nie płacę ekspertowi, to kredyt „przez pośrednika” musi być droższy niż bezpośrednio w banku. To również mit.

Oferty banków są ogólnodostępne, a składając wniosek przez eksperta otrzymujesz ustawowy formularz informacyjny, w którym czarno na białym widać warunki kredytu oraz dokładne wynagrodzenie pośrednika. Bez trudu możesz porównać je z ofertą banku – są identyczne.

W praktyce bankowi to się opłaca. Z jednej strony płaci ekspertowi, ale z drugiej nie musi utrzymywać rozbudowanej sieci placówek ani dodatkowych pracowników. Dostaje gotowego klienta, który przychodzi już tylko podpisać umowę kredytową.

Podsumowując: współpraca z ekspertem kredytowym (przed wejściem w życie ustawy UOKH znanym także jako doradca kredytowy lub doradca hipoteczny) jest całkowicie bezpłatna, kredyt nie jest droższy, a klient zyskuje dostęp do pełnego rynku i realnych oszczędności.

Tym samym zamykamy drugą część poradnika poświęconego największym mitom dotyczącym kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że 20 omówionych mitów to tylko część błędnych przekonań funkcjonujących na rynku – w rzeczywistości jest ich znacznie więcej.

Jeżeli masz wątpliwości co do informacji, które słyszysz o kredytach hipotecznych, najlepiej je zweryfikować u źródła. Ostatnie zdanie poświęć na zachętę do kontaktu i skorzystania z bezpłatnej pomocy Eksperta: jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny na najlepszych dostępnych dla Ciebie warunkach, zapraszam do kontaktu i na bezpłatne spotkanie w Warszawie – wspólnie sprawdzimy fakty i wybierzemy optymalne rozwiązanie.

 

Sprawdź ostatnie Caste Study:

Samozatrudnienie (B2B) a kredyt hipoteczny – kompletny poradnik na 2025
Kredyt hipoteczny KROK PO KROKU! Jak wygląda cały proces ubiegania się o kredyt w 2025?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego czy wtórnego? Plusy i minusy – co wybrać?
Dlaczego warto skorzystać z usług eksperta kredytowego? 10 konkretnych korzyści
Kredyt hipoteczny dla obcokrajowców – kompletny poradnik
Kredyt hipoteczny na budowę domu modułowego – Kompendium wiedzy