Poniższy tekst jest transkrypcją filmu.
Niewystarczająca zdolność kredytowa (a czasem nawet jej zupełny brak) jest jednym z najczęstszych problemów klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny. Czym zatem w ogóle jest zdolność kredytowa? Od czego zależy i jakie są najważniejsze, praktyczne informacje nt zdolności kredytowej które musisz znać?
Nazywam się Mateusz Dyrda, jestem ekspertem kredytowym specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Zapraszam do obejrzenia dzisiejszego materiału!
Czym zatem jest ta zdolność kredytowa?
Mówiąc najprościej to nic innego jak maksymalna kwota kredytu, którą jesteście w stanie zaciągnąć w danym banku biorąc pod uwagę wasze dochody i zobowiązania. Proste!
Bank wyznaczając poziom Waszej zdolności kredytowej będzie więc analizować przede wszystkim te dwa obszary-Wasze dochody i zobowiązania.
Jeśli chodzi o dochody to bank sprawdzi nie tylko jaka jest ich wysokość ale również jaka jest forma uzyskiwania dochodu(np. czy jest to umowa o pracę czy działalność gospodarcza) i od jak dawna są one uzyskiwane.
Jeśli chodzi o zobowiązania to bank na podstawie raportu Bik i Waszej deklaracji we wniosku kredytowym sprawdzi jakie zobowiązania posiadacie, w jakich bankach i jaka jest miesięczna wysokość spłacanych przez Was rat.
Zasada wpływu dochodów i zobowiązań na zdolność kredytową jest naprawdę bardzo prosta:
- Im wyższe są Wasze dochody i niższe zobowiązania tym lepsza czyli wyższa będzie Wasza zdolność kredytowa,
- Im niższe z kolei są Wasze dochody a wyższe zobowiązania tym słabsza czyli niższa będzie Wasza zdolność kredytowa- to naprawdę bardzo proste!
Pytanie zatem czy oprócz dochodów i zobowiązań coś jeszcze wpływa bezpośrednio na Waszą zdolność kredytową?
Tak, wpływa są to tzw. parametry analizy jakościowej takie jak Wasz wiek i liczba osób w gospodarstwie domowym.
à im starsi jesteście, tym mniejszą macie zdolność kredytową, wynika to z tego, ze okresie spłaty kredytu wchodzicie w wiek emerytalny i bank estymuje , ze Wasze dochody spadną,
à Im większa liczba osób i dzieci w gospodarstwie domowym tym słabsza zdolność kredytowa ponieważ dochód rozkłada się na większa liczbę osób a koszty utrzymania są wyższe,
Dodatkowo wpływ na Waszą zdolność kredytową może mieć tzw. SCORING czyli wewnętrzna ocena punktowa klienta stosowana przez dany bank . Bani wyznaczając scoring biorą pod uwagę parametry takie jak np.:
- historia spłaty posiadanych zobowiązań,
- wykształcenie klienta,
- majątek klienta,
- jego stan cywilny,
- wykonywany zawód i zajmowane stanowisko
- rodzaj i forma uzyskiwanego dochodu,
- staż pracy i wiele , wiele innych i na tej podstawie oceniają czy te parametry mają wpływ na Waszą zdolność kredytową czy tez nie. Niestety kryteria scoringu stosowane przez dany bank nie są znane często nawet dla pracowników tego banku banku-po prostu są zaszyte w systemie banku a po wprowadzeniu danych do systemu uzyskujemy informację nt. scoringu klienta. Słaby scoring bank interpretuje jako większe ryzyko dla banku a co za tym idzie obniża to ryzyko poprzez zmniejszenie dostępnej dla Was kwoty kredytu czyli zmniejszenie zdolności kredytowej. Pomijając terminowość spłaty posiadanych zobowiązań można powiedzieć, że nie macie wpływu na swój scoring.
Reasumując:
Wpływ na wasza zdolność kredytową mają Wasze:
- Dochody + zobowiązani + wiek + oraz liczba osób w gospodarstwie domowym.
- Bank na te parametry nakłada dodatkowo swój scoring i w taki sposób wyznacza Waszą zdolność kredytową czyli maksymalną kwotę kredytu jaką jesteście w stanie zaciągnąć. Ważna uwaga -klienci często mylą pojęcie zdolności kredytowej z budżetem. Tzn. często uważają, że zdolność kredytowa to maksymalna cena nieruchomości jaką mogą kupić.
NIE – zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu jaką klienta jest w stanie uzyskać w danym banku a dopiero dodając do tego kwotę posiadanego wkładu własnego klient zna swój BUDŻET czyli maksymalną cenę nieruchomości jaką może nabyć uwzględniając sumę swojej zdolności kredytowej i wkładu własnego.
Zatem więc:
ZDOLNOŚĆ + WKŁAD WŁASNY = DOSTĘPNY BUDŻET
No dobrze-to tyle teorii a jak to z tą zdolnością wygląda w praktyce?
Co trzeba wiedzieć o zdolności kredytowej ubiegając się o kredyt?
Oto 10 najważniejszych, PRAKTYCZNYCH informacji nt. zdolności kredytowej.
Po pierwsze – zdolność kredytową warto sprawdzić wcześniej , zanim zaczniecie poszukiwania nieruchomości ,którą zamierzacie nabyć! Dlaczego? Bo jeśli najpierw znajdziecie wymarzoną nieruchomości a dopiero później zaczniecie weryfikować swoją zdolność kredytową może spotkać Was niemiła niespodzianka i może okazać się, że nie macie wystarczającej zdolności kredytowej na zakup już znalezionej nieruchomości. Najlepiej będzie więc jeśli najpierw sprawdzicie swoją zdolność kredytową na spotkaniu u eksperta kredytowego a dopiero później wyposażeni w wiedzę na temat tego jaka jest jej wysokość będzie szukać nieruchomości w dostępnym dla Was budżecie. Będziecie po prostu wiedzieć na jaką nieruchomość biorąc pod uwagę Waszą zdolność kredytową i wkład własny jesteście sobie w stanie pozwolić.
Pytanie na ile wcześniej przed poszukiwaniem nieruchomości Warto sprawdzić swoją zdolność kredytową? Możecie sprawdzić ją bezpośrednio przed poszukiwaniem nieruchomości, tzn. najpierw sprawdzić zdolność kredytową u eksperta kredytowego a od razu po tym szukać nieruchomości. Możecie natomiast sprawdzić ją również dużo wcześniej. Dlaczego? Ponieważ jeśli okaże się , że nie macie wystarczającej zdolności kredytowej ekspert kredytowy wskaże Wam co w Waszych dochodach i zobowiązaniach należy zmienić aby tę zdolność kredytową zwiększyć. Te zmiany aby zostały uwzględnione przez bank często wymagają jednak czasu, warto wiec zgłosić się do eksperta na min. 3-6 miesięcy przed planowanym terminem ubiegania się o kredyt, żeby po prostu zdążyć tę zdolność poprawić bądź zbudować. Np. jeśli po analizie Waszej sytuacji okaże się, że żeby wszyła Wam zdolność kredytowa na zakładaną kwotę to musicie w pracy uzyskać od dawna obiecaną podwyżkę to część banków uwzględni ja w pełni do zdolności dopiero po 3 miesiącach od jej uzyskania. Potrzebny jest wiec czas!
Po drugie – warto wiedzieć , że wysokość zdolności kredytowej będzie różnić się w zależności od banku a różnice te mogą być bardzo duże. Np. na dzień tworzenia tego materiału zdolność kredytowa czteroosobowej rodzony z Warszawy( rodzice i dójka dzieci) gdzie rodzice uzyskują dochód z umów o pracę na czas nieokreślony łącznie w wysokości 15 tyś netto miesięcznie w zależności od banku będzie wynosić od 469 aż do 680 tysięcy złotych. Oznacza to , że różnica w zdolności między bankiem który policzy ją najsłabiej a tyk, który policzy ją najlepiej będzie wynosić ponad 210000 -to naprawdę bardzo dużo!
Dlaczego tak się dzieje? Wynika to głównie z różnej metodyki liczenia zdolności kredytowej przez banki, np.:
- dany bank może nie uwzględniać do zdolności niektórych źródeł dochodu takich jak umowa zlecenie czy 800+,a inny już tak
- banki analizują dochody z różnych okresów. Np. W przypadku umowy o pracę część z banków może liczyć średnią dochód z 3 miesięcy a część z 12 miesięcy przed złożeniem wniosku. W przypadku działalności gospodarczej jeden bank będzie analizować dochód z ostatniego roku a inny z ostatnich dwóch.
Stąd właśnie wynikają główne te różnice w zdolności ale wpływ na zdolność będzie miała także polityka danego banku-po prostu część banków liczy ją bardziej liberalnie a część bardziej restrykcyjnie.
Jeśli więc sprawdzałeś zdolność kredytową w swoim banku i uzyskałeś informację, ze jest ona niewystarczająca bądź nawet , że nie masz jej wcale -nie przejmuj się. Powinieneś skontaktować się z ekspertem kredytowym, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową bank po banku i wskaże Ci jaka jest jej wysokość w poszczególnych bankach dostępnych na rynku. Wyniki tej analizy mogą Cię mocno zaskoczyć – często bardzo pozytywnie. Niejednokrotnie podczas takiej analizy okazywało się, że klienta ma jednak zdolność kredytową tylko sprawdzał ją w złym banku!
Po trzecie – zdolność kredytową można zbudować. Tzn. tak jak wspominałem wcześniej, jeśli na dany moment nie posiadasz zdolności kredytowej to nie znaczy, że będzie już tak zawsze. Doświadczony ekspert kredytowy wskaże Ci jakich zmian w swoich dochodach i zobowiązaniach musisz dokonać aby zwiększyć swoją zdolność kredytową do zakładanego poziomu i co ważne W JAKIM HORYZONCIE CZASOWYM te zmiany muszą nastąpić aby zostały uwzględnione przez banki. Np. jeśli uzyskujesz dochód z działalności gospodarczej ekspert kredytowy może wskazać, że aby zdolność kredytowa wyszła na wnioskowaną kwotę musisz odpowiednio ograniczyć koszty a wówczas uzyskasz zdolność kredytową po rozliczeniu całego bieżącego roku podatkowego. Będzie to dla Ciebie jasne informacja, że już na początku przyszłego roku możesz zacząć ubiegać się o kredyt!
Po czwarte – pamiętaj, że Twoja zdolność kredytowa zmienia się w czasie, tzn nie jest taka sama raz na zawsze. Jeśli sprawdziłeś zdolność kredytową np. rok temu to najpewniej na dzień dzisiejszy będzie ona już nieaktualna, tzn. Twoja bieżąca zdolność kredytowa na dzień dzisiejszy będzie niższa bądź wyższa nawet jeśli absolutnie nic nie zmieniło się w Twoich dochodach i zobowiązaniach( a zapewne się zmieniło). Dlaczego tak się dzieje?
- ponieważ babki zmieniają w czasie swoją politykę kredytową czyli sposób liczenia zdolności w zależności od ich zapotrzebowania na produkcję kredytową,
- czy choćby ponieważ dlatego , że zmieniają się stopy procentowe które mają wpływ na zdolność.
Jeśli więc sprawdziłeś swoją zdolność kredytową już pewien czas temu a teraz zamierzasz już na dobre wziąć się za poszukiwanie nieruchomości- skontaktuj się z ekspertem kredytowym i poproś o aktualizację Twojej zdolności.
Po piąte – braku zdolności kredytowej nie da się zastąpić większym wkładem własnym. Część kredytobiorców sądzi, ze jeśli nie ma wystarczającej zdolności a wniesie bardzo duży wkład własny to bank przymknie oko na niewystarczającą zdolność.-np. jeśli cena nieruchomości to milion a klient chcą tylko 200 tyś kredytu. Tak się jednak nie stanie! Dlaczego-ponieważ bank musi widzieć źródło spłaty zobowiązania. Zdolność kredytowa i wkład własny to dwa nierozerwalne filary analizowane przez bank które muszą iść ze sobą w parze-tzn. nie zastąpisz jednego drugim.
Po szóste – wbrew obiegowej opinii brak historii kredytowej nie jest czymś co musi negatywnie wpłynąć na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego na pół miliona złotych nie kupuj na raty np. żelazka za 200 złotych-nie uczyni to Cię bardziej wiarygodnym w oczach banku. Na chwilę obecną brak historii kredytowej czyli tak zwany BRAK SCORE jest dla banków równie dobry jak SCORE A czyli bogata i dobra historia kredytowa.
Po siódme – jeżeli nie masz zdolności z posiadanymi zobowiązaniami nie musisz spłacać ich czym prędzej przed złożeniem wniosku kredytowego– nie ma takiej potrzeby! Wystarczy, że we wniosku kredytowym zadeklarujesz, że spłacisz zobowiązania przed podpisaniem umowy kredytowej bądź przed wypłatą kredytu a analityk nie uwzględni ich do zdolności. Potraktuje je wiec tak jakby ich nie było. Spłacisz więc zobowiązania na spokojnie po złożeniu wniosku bądź dopiero gdy poprosi o to bank!
Po ósme – jeśli analityk kredytowy oceni , że nie posiadasz zdolności kredytowej na pełną wnioskowaną kwotę kredytu to nie oznacza to , ze dostaniesz decyzję negatywną. Dostaniesz po prostu decyzję na maksymalną kwotę zdolności oszacowaną przez analityka. Np. jeśli ubiegasz się o kredyt na 500 tyś pln a analityk nie zgodził się na uwzględnienie do zdolności Twoich premii ponieważ uzna, że są one nieregularne i co za tym, idzie oszacuje Twoją zdolność kredytową na 470 tyś pln to na taką kwotę uzyskasz też też decyzję kredytową. Nie musisz martwić się, że Twój wniosek kredytowy zostanie odrzucony w całości a być może przyznana kwota kredytu będzie dla Ciebie wystarczająca i skusisz się na nią ze względu np. na bardzo korzystne warunki oferowane przez ten bank.
Po dziewiąte – w nawiązaniu do tego co powiedziałem wcześniej-pamiętaj, że zdolność wyliczona przez eksperta kredytowego na kalkulatorze danego banku w niektórych przypadkach może odbiegać od zdolności kredytowej zaproponowane przez bank w decyzji kredytowej. Tzn. w 90% przypadków dobrze policzona zdolność kredytowa będzie pokrywać się właściwie 1:1 z tą zaproponowaną przez bank ale pamiętaj , ze w niektórych przypadkach bank może zaoferować niższą kwotę kredytu np. ze względu na omawiany wcześniej SCORING danego klienta, który jest znany dopiero po złożeniu wniosku do banku. Uwzględnij tę informację planując swoje ruchy związane z kredytem.
Na koniec – po dziesiąte – banki w praktyce zazwyczaj nie weryfikują zdolności kredytowej po udzieleniu kredytu tzn. w trakcie jego trwania. Nie należy się wiec obawiać, że bank „sam z siebie” co pewien czas będzie chciał ponownie weryfikować Twoją zdolność po tym jak kredyt będzie już udzielony.
Tak jak widzicie temat zdolności kredytowej jest bardzo rozległy. W dzisiejszym filmie skupiliśmy się jedynie na zdefiniowaniu czym jest zdolność kredytowa , w jaki sposób jest liczona oraz jakie są najważniejsze praktyczne informacje dotyczące zdolności kredytowej.
Jeśli chcesz zweryfikować swoją zdolność kredytową zachęcam cię do skorzystania z pomocy eksperta kredytowego, właśnie z powodów które wymieniliśmy wcześniej:
- będziesz miał możliwość sprawdzeniu zdolności kredytowej w wielu bankach,
- dostaniesz wskazówki w jaki sposób zwiększyć swoją zdolność kredytową aby skorzystać z ofert najkorzystniejszych banków,
- uzyskasz pełne wsparcie w zakresie aktualizacji zdolności kredytowej kiedy Twoja sytuacja dochodowa się zmieni bądź po prostu zmieni się rynek.
Samodzielnie nie będziesz w stanie dokładnie zweryfikować swojej zdolności kredytowej a kiedy będziesz chciał spróbować to zrobić stracisz tylko mnóstwo czasu – pomoc eksperta będzie więc tutaj nieoceniona.
To tyle na dziś w naszym #CASE STUDY nt. zdolności kredytowej. Jeżeli materiał Wam się podobał proszę o łapkę w górę oraz zaznaczenie subskrypcji.
Czekam na Wasze opinie na nt. filmu i Wasze pytania w komentarzach.
Jeśli jesteście zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na najlepszych dostępnych dla Was warunkach zapraszam do kontaktu, dane kontaktowe w opisie pod filmem.
Do zobaczenia w kolejnym #CASE STUDY na moim kanale YouTube: https://www.youtube.com/@mateuszdyrda198
Cześć!
Szukaj w serwisie
Najnowsze Case Study
Najnowsze Aktualności
Umów się na spotkanie z doradcą
Ekspert / przed UOKH Doradca Kredytowy
Mateusz Dyrda
Notus Finanse S.A.,
Al. Jerzego Waszyngtona 146
04-076 Warszawa
