Zobowiązania a kredyt hipoteczny: Case Study

Zobowiązania klienta obok jego dochodów są drugim najważniejszym obszarem, który bezpośrednio wpływa na poziom zdolności kredytowej. Sprawdź jakie zobowiązania bank bierze pod uwagę licząc Twoją zdolność kredytową oraz co możesz zrobić ze swoimi zobowiązaniami aby ta zdolność była jak najwyższa.

Dzieci – ilość osób w gospodarstwie domowym

Liczba dzieci na utrzymaniu wpływa na Twoją zdolność kredytową – im więcej dzieci tym słabsza zdolność kredytowa.

Jeżeli zależy Ci na zwiększeniu zdolności kredytowej a Twoje dziecko wkrótce osiągnie pełnoletniość, warto wstrzymać się do tego momentu ze złożeniem wniosku kredytowego. Pamiętaj natomiast, że nawet jeżeli Twoje dziecko jest pełnoletnie ale nie osiąga dochodów analityk może chcieć uwzględnić koszty jego utrzymania w Twojej zdolności kredytowej.

Zwróć również uwagę, że  jeżeli jesteś w związku nieformalnym i ubiegasz się samodzielnie o kredyt wszystkie Wasze dzieci liczą Ci się w całości do kosztów utrzymania-nie „połowa ” jak myśli część kredytobiorców. To samo tyczy się sytuacji kiedy jest w związku formalnym ale posiadasz rozdzielność majątkową i przystępujesz do kredytu samodzielnie, przy czym tutaj dodatkowo część banków policzy do kosztów utrzymania również małżonka z którym posiadasz rozdzielność majątkową.

Istotne jest również, że  jeżeli dzieci nie znajdują się na Twoim utrzymaniu ale płacisz alimenty to ich wysokość jest liczona jako Twoje miesięczne zobowiązanie  i podobnie jak rata kredytu i obniża Twoją zdolność kredytową – ale wówczas dzieci nie są już liczne jako dodatkowo osoby w Twoim gospodarstwie domowym. Niestety jeżeli uzyskujesz alimenty  zazwyczaj nie zostaną one policzone  jako Twój dochód ale w niektórych przypadkach bank nie policzy wówczas dzieci do kosztów utrzymania Twojego  gospodarstwa domowego.

Spłacane inne raty, a zdolność kredytowa

Bank uwzględni je w całości do zdolności kredytowej – mowa tutaj zarówno o kredytach zaciągniętych w bankach jak i w instytucjach pozabankowych.

W przypadku kredytów walutowych warto pamiętać, że większość banków zgodnie z rekomendacją S przyjmie do zdolności ratę powiększona o 20-25% na wypadek realizacji ryzyka wzrostu kursu – rata kredytu walutowego będzie ważyła wiec w naszej zdolności więcej niż analogiczna rata kredytu złotowego.

Należy również zwrócić uwagę, że w  części banków oprócz wysokości raty  posiadanego kredytu na zdolność kredytową będzie miało  wpływ również saldo zadłużenia (bank odejmie je od poziomu naszej maksymalnej zdolności kredytowej) czy okres kredytu pozostały do spłaty.

Karty kredytowe i limity w ROR

Bank uwzględni do zdolności  ok 2,5-3,5% limitu jako wysokość Twojego miesięcznego zobowiązania, tzn. np. jeżeli posiadasz kartę kredytową z limitem 10000 PLN bank przyjmie ją do zdolności tak jakbyś spłacał kredyt z ratą 250-350 pln.

Liczy się tutaj wysokość limitu a nie faktyczna wysokość aktualnego zadłużenia – wszak przyznany limit jest do Twojej dyspozycji i w każdej chwili możesz go wykorzystać.

Ważne – imienne karty firmowe/pracownicze, nie są brane pod uwagę do zdolność!

Pożyczki pracownicze i inne obciążenia pensji

Wszystkie zobowiązania obciążające Twoją pensję muszą zostać ujawnione przez pracodawcę  na zaświadczeniu o zarobkach,  zostaną  więc uwzględnione w Twojej zdolności kredytowej. Bank uwzględni więc nie tylko różnego rodzaju pożyczki pracownicze ale również zajęcia na rachunku z tytułu orzeczeń sądowych/egzekucji komorniczych.

Poręczenia kredytów

W przypadku poręczeń,  banki możemy podzielić na takie, które przyjmą raty poręczonych zobowiązań do zdolności:

  • tylko w części,
  • w całości,
  • tylko jeżeli poręczone zobowiązanie nie jest spłacane terminowo bądź jeżeli są one wymagalne

Jeżeli jesteś poręczycielem kredytu zweryfikuj u eksperta(doradcy) kredytowego w jaki sposób  zostanie ono uwzględnione w Twojej zdolności kredytowej w bankach w których będziesz ubiegać się o kredyt.

Zobowiązania firmowe a zdolność kredytowa

Należy zwrócić uwagę, że w przypadku rat zobowiązań firmowych ich całość lub część jest  już ujęta jako koszt w koszcie prowadzonej działalności gospodarczej tak, więc aby nie były one policzone niejako” podwójnie” większość banków przyjmuje je do zdolności w następujący sposób:

  • limity w rachunku – nie są liczone do zdolności,
  • kredyty ratalne – tylko cześć kapitałowa raty jest liczona do zdolności,
  • leasing operacyjny –  raty nie są liczone do zdolności,
  • leasing finansowy – tylko cześć kapitałowa raty liczona do zdolności.

Pamiętaj, że jeżeli składka  ZUS  którą płacisz nie jest ujęta w koszce prowadzonej działalności gospodarczej to bank również potraktuje ja jako dodatkowe zobowiązanie – obniży o jej wysokość dochód z działalności bądź weźmie pod uwagę jak dodatkowo płaconą „ratę”!

 

Koszty utrzymania nieruchomości

Jedynie część banków uwzględni do zdolności koszty utrzymania posiadanych nieruchomości czy też nabywanej nieruchomości.

Przyjęte koszty utrzymania będą zależały od tego czy uzyskujesz dochód z najmu tych nieruchomości, rodzaju nieruchomości (mieszkanie/dom), lokalizacji nieruchomości i jej powierzchni np. Jeden z popularnych banków obecnych na rynku w przypadku mieszkania położonego w Warszawie przyjmie dodatkowy koszt utrzymania nieruchomości  w wysokości 9 pln/m2.

Jeżeli posiadasz wiele nieruchomości koszt ich utrzymania może mieć duży wpływ na oceną zdolności kredytowej- warto zweryfikować to bezpośrednio u eksperta kredytowego (doradcy kredytowego) jeszcze przed złożeniem wniosku.

Pozostałe zobowiązania

 Część banków może uwzględnić do zdolności koszty utrzymania samochodu.

Ważne – banki zazwyczaj nie uwzględniają do zdolności innych miesięcznych zobowiązań klienta widocznych np. na  rachunku, takich jak np. miesięczne czesne za szkołę, nie ma tez dla nich znaczenia ile klient faktycznie wydajesz  miesięcznie „na życie” – stosują tutaj zryczałtowany koszt-nie obawiaj się więc, że jeżeli wydajesz dużo to wpłynie to na obniżenie Twojej zdolności.

Zobowiązania a zdolność kredytowa – Podsumowanie

Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny pamiętaj aby wykazać wszystkie zobowiązania – brak wskazania zobowiązania we wniosku będzie skutkować koniecznością złożenia wyjaśnień co to zobowiązanie a w wielu przypadkach może prowadzić do wydania negatywnej decyzji kredytowej.

Unikaj transakcji na rachunku z wątpliwymi tytułami typu „pożyczka” – bank może zinterpretować to jako nieprzyznanie się do zobowiązania i odmówić udzielenia kredytu  a w najlepszym przypadku warunkować wydanie decyzji dostarczeniem  umowy harmonogramu  takiego „zobowiązania”. Jeżeli to Ty uzyskałeś przelew o takim tytule, może również zakwestionować czy Twój wkład własny nie pochodzi z kredytu.

Dbaj o jakość obsługi zobowiązań – opóźnienia (zwłaszcza te powyżej 90 dni) mogą utrudnić bądź skutecznie uniemożliwić zaciągnięcie kredytu.

Pamiętaj, że jeżeli zdolność kredytowa nie wychodzi Ci z posiadanymi zobowiązaniami, nie musisz spłacać ich „awansem” , tzn. jeszcze przed złożeniem wniosku- możesz zaznaczyć we wniosku że jesteś gotów je spłacić, bank wówczas nie uwzględni ich przy liczeniu zdolności i zobliguje Cię do ich spłaty dopiero po decyzji a przed podpisaniem umowy kredytowej.

Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny i nie wiesz jaki wpływ posiadane przez Ciebie zobowiązania maja na Twoją zdolność kredytową zweryfikuj to u doświadczonego eksperta (doradcy) kredytowegozapraszam do współpracy!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?