Zakup nieruchomości obciążonej kredytem: Case Study

Klienci poszukujący nieruchomości prędzej czy później trafią  na nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym.

Zastanawiają się wówczas czy taką nieruchomość można w ogóle sfinansować kredytem  hipotecznym a jeżeli tak to czy zakup takiej nieruchomości jest bezpieczny?

Odpowiedzi w artykule poniżej, ale już na wstępie uspokoję:

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest tak samo bezpieczny jak zakup nieruchomości bez kredytu.

Co warto wiedzieć?

Na samym początku należy zaznaczyć, że zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest sytuacją jak najbardziej standardową, tzn. dotyczy większości przeprowadzanych transakcji  i jest całkowicie bezpieczny dla kupującego. Poszukując nieruchomość w żadnym wypadku nie należy więc odrzucać ofert sprzedaży nieruchomości, których hipoteka jest obciążona!

 

Jak sfinansować zakup nieruchomości obciążonej kredytem na rynku pierwotnym i wtórnym?

 

1. Nieruchomość z rynku pierwotnego

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym,  kiedy deweloper posiada kredyt a tym samym jest nim obciążona cała realizowana inwestycja bank w którym klient ubiega się o kredyt hipoteczny najpóźniej do decyzji ostatecznej bądź do wypłaty kredytu poprosi o dokument zwany zgodą na bezobciążeniowe  wyodrębnienie lokalu (potocznie dokument nazywany jest tzw. bezobciążeniówką).

O czym mówi ten dokument?

Bank finansujący dewelopera stwierdza w nim, że mimo iż cała inwestycja jest obciążona kredytem dewelopera to w momencie kiedy nieruchomości będzie oddana do użytku i deweloper będzie wyodrębniał konkretny  lokal klienta do nowopowstałej księgo wieczystej to do księgi tej nie zostanie przeniesione obciążenie z  tytułu kredytu dewelopera, innymi słowy lokal klienta zostanie przeniesiony do nowoutworzonej księgi wieczystej bez tego obciążenia.

2. Nieruchomość z rynku wtórnego

 

W przypadku zakup nieruchomości obciążonej kredytem  z rynku wtórnego procedura wygląda nieco inaczej.

Zakładając że przeszliśmy już procedurę, wiemy jaka jest nasza zdolność kredytowa, to już na etapie składania wniosku  tzn. razem z wnioskiem kredytowym należy przedstawić w banku w którym ubiegamy się o kredyt dowolny dokument zbywcy wskazujący na aktualne saldo posiadanego kredytu hipotecznego – może to być np. harmonogram bądź ostatni wyciąg z rachunku bankowego. Wskazujemy w ten sposób orientacyjne saldo kredytu.

Najpóźniej po decyzji kredytowej zostaniemy poproszeni o zaświadczenie  z banku zbywcy o aktualnym, dokładnym saldzie zadłużenia na nieruchomości razem ze wskazaniem nr rachunku do spłaty oraz informacją, że bank zwolni wszelkiego rodzaju obciążenia /zabezpieczania na nieruchomości po spłacie zadłużenia. Tego typu dokument zazwyczaj jest ważny nie dłużej niż 30 dni od momentu wystawienia, będzie on wymagany nie tylko przez bank udzielający kredytu ale również przez notariusza przenoszącego własność nabywanej nieruchomości.

Ważne!

Rachunek do spłaty wskazany w zaświadczeniu musi być tzw. rachunkiem technicznym (nie osobistym) co w praktyce oznacza, że zbywca nie będzie miał dostępu do zgromadzonych na nim środków!

Bank, który udziela nam finansowania nie wypłaci kredytu na inny rodzaj rachunku!

Po podpisaniu umowy kredytowej, notariusz w akcie notarialnym  przenoszącym własność na podstawie danego zaświadczenia  o saldzie u wskaże jaka kwota pochodząca z kredytu  kupującego ma zostać przelana na poczet spłaty zobowiązania a jaka na konto zbywcy.

Bank wypłacający kredyt może w zależności od swoich procedur wypłacić kredyt w dwojaki sposób:

• w pierwszej kolejności wypłacić środki na wskazany rachunek techniczny na poczet spłaty zobowiązania po czym zażądać potwierdzenia jego spłaty razem z wnioskiem o wykreślenie hipoteki i dopiero wówczas przelać resztę ceny sprzedaży na rachunek zbywcy (sam wniosek będzie wystarczający bank nie będzie czekał aż hipoteka faktycznie się wykreśli), lub
• dokonać równolegle od razu 2 przelewów – jednego na poczet spłaty kredytu zbywcy a drugiego bezpośrednio na rachunek zbywcy z tytułu sprzedaży nieruchomości i dopiero w warunkach po wypłacie kredu zobligować kredytobiorcę do przedstawienia potwierdzenia spłaty zobowiązania razem z wnioskiem o wykreślenie hipoteki.

Należy wyraźnie podkreślić, że z racji tego, że środki z kredytu wpływają na rachunek techniczny a cala transakcję nadzoruje bank i notariusz – zakup nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest jak całkowicie bezpieczny.

 

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem – co jeszcze warto wiedzieć

 

Jeżeli zbywca chciałby samodzielnie spłacić hipotekę obciążającą zbywaną nieruchomość ze środków własnych  to najlepiej aby zrobił to odpowiednio wcześniej przed sprzedażą nieruchomości, aby  kupujący  na etapie składania wniosku kredytowego  dysponował „czystą” księgą wieczystą tzn. bez wpisu hipoteki. Jeżeli zrobi to później i bank na etapie analizy będzie widział, że nieruchomość ma jeszcze wpisaną hipotekę (mimo spłaty zobowiązania), która nie będzie spłacana kredytem kupujących, może uzależnić wypłatę kredytu od przedstawienia zgody wierzyciela  na wykreślenie hipoteki oraz wniosku o wykreślenie hipoteki (może być złożony również w akcie notarialnym przenoszącym własność) a w skrajnych przypadkach może uzależnić wypłatę kredytu nawet  od  wykreślenia hipoteki.  Zawsze warto więc zweryfikować procedury poszczególnych banków w tym zakresie bezpośrednio u swojego eksperta/doradcy kredytowego jeszcze przed złożeniem wniosków.

Warto wiedzieć, że jeżeli saldo kredytu jest większe niż cena sprzedaży to taką nieruchomość można również skredytować ale po decyzji kredytowej zbywca będzie musiał nadpłacić kredyt i najpóźniej do wypłaty przedstawić zaświadczenie o saldzie z kwotą nie większa niż cena sprzedaży nieruchomości bądź kwota kredytu!

Ważne!

Jeżeli spłacany jest kredyt denominowany w walucie obcej i od momentu wystawienia zaświadczenia do momentu spłaty kredytu kurs wzrośnie – wszelkie niedopłaty niezbędne do spłaty kredytu  zawsze zobowiązany jest pokryć sprzedający – nie bank!

Jeżeli hipoteka obciążona jest przez instytucję inną  niż bank – np. firmę pożyczkową/komornika to należy zapytać za pośrednictwem  swojego eksperta/doradcy kredytowego w każdym z banków indywidualnie czy zgodzi się na jej spłatę – standardowo spłacane są hipoteki bankowe! Bank może albo w ogóle nie zgodzić się na spłatę hipoteki pozabankowej albo zgodzić się na taką spłatę tylko jeżeli wierzyciel wystawi zaświadczenie o saldzie zadłużenie z nr rachunku do spłaty i informacją, że zwolni zabezpieczenia w formie aktu notarialnego!

W sytuacji kiedy zbywca nie spłaca kredytu terminowo i bank rozpoczął egzekucję z nieruchomości co potwierdza wpis roszczenia w dziale 3-cim księgi wieczystej to możliwość spłaty takiego zobowiązania należy zweryfikować u swojego eksperta / doradcy kredytowego jeszcze przed złożeniem wniosków. Bank najpewniej zgodzi się na spłatę takiego zobowiązania ale może wymagać aby najpóźniej do wypłaty kredytu z księgi została usunięta informacja o wszczętej egzekucji.

Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości obciążonej kredytem w zdecydowanej większości przypadków nie powinieneś obawiać się takiej transakcji, natomiast jeżeli chcesz dodatkowo zweryfikować bezpieczeństwo tej  transakcji, poznać najkorzystniejsze opcje kredytowania oraz zostać skutecznie przeprowadzonym przez cały proces ubiegania się o kredyt – zapraszam do współpracy !