Właściciel nieruchomości a kredytobiorca: Case Study

Czy wszyscy właściciele nieruchomości muszą być  kredytobiorcami? Czy wszyscy kredytobiorcy muszą być również właścicielami nieruchomości? A może właścicielem nieruchomości może być zupełnie kto inny niż kredytobiorca? Odpowiedź w artykule poniżej.

Właściciele = kredytobiorcy

Sytuacja kiedy wszyscy właściciele nabywanej nieruchomości są również kredytobiorcami jest tą najbardziej standardową i najczęściej spotykaną.

Należy jednak zwrócić uwagę, że banki mają różne procedury odnośnie maksymalnej liczby kredytobiorców przystępujących do kredytu – w zależności od procedur danego banku maksymalna dopuszczalna  liczba kredytobiorców waha się od 4 do nawet 8, część banków nie zezwala również aby kredytobiorcy stanowili nie więcej niż 2-3 gospodarstwa domowe.

Warto również zaznaczyć, że zarówno współwłaścicielem nieruchomości jak i współkredytobiorcą może być osoba zupełnie z nami niespokrewniona – może to być np. nasz partner bądź  w razie konieczności zupełnie obca osoba.

Liczba kredytobiorców > liczba właścicieli nieruchomości

Jest to również bardzo popularna konstrukcja, najczęściej występuje w sytuacji kiedy docelowi właściciele nieruchomości sami nie posiadają zdolności kredyto0wej do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i przystępują do kredytu np. z rodzicami, którzy nie muszą być w tej sytuacji również współwłaścicielami nieruchomości.

Zaciągając kredyt ze współpkredytobiorcami warto upewnić się również u eksperta(doradcy) kredytowego czy bank potraktuje kredytobiorców jako jedno gospodarstwo domowe czy tez nie a w konsekwencji czy będzie to miało wpływ na zdolność kredytową.

Należy również zwrócić uwagę, że jeżeli zaciągamy kredyt ze współkredytpbiorcami a w trakcie trwania kredytu poprawimy swoją zdolność kredytową i  będziemy ją posiadać samodzielnie, możemy wystąpić do banku o odłączenie współkredytobiorców od kredytu! Współkredytobiorca nie musi więc „tkwić” z nami w kredycie przez cały okres kredytowania – warto poinformować go o tym jeszcze przed zaciągnięciem kredytu.

Wbrew obiegowej opinii warto również zaznaczyć, że docelowy właściciel nieruchomości przystępujący do kredytu ze współpkredytobiorcą nie musi wykazywać samodzielnie żadnego poziomu zdolności kredytowej np. może  być nawet bezrobotny! Dla banku ważna jest jedynie łączna zdolność kredytowa wszystkich kredytobiorców przystępujących do kredytu.

liczba kredytobiorców < liczba właścicieli nieruchomości

Jest to mniej standardowa sytuacja ale wiele banków zezwala aby nie wszyscy właściciele nieruchomości byli kredytobiorcami.

Procedury w tym zakresie w wielu bankach zależą często od tego z jakiego rynku jest nabywana nieruchomość (większość banków pozwala na to na r. wtórnym, zdecydowanie mniej zezwala na to na r. pierwotnym), oraz jaki jest cel kredyt (np. zakup/remont, etc.).

Kiedy taka konstrukcja kredytu może być  pomocna?

Np. w sytuacji kiedy jeden z docelowych właścicieli i nieruchomość jest starszy i przystępując do kredytu znacznie skróciłby dostępny okres kredytowania bądź np. jeżeli jeden z właścicieli nieruchomości ma dużo zobowiązań a nie wykazuje dochodu przez co znacznie obniżyłby zdolność kredytową i uniemożliwił uzyskanie kredytu. Przykłady można byłoby tutaj mnożyć.

Stosując tego typu konstrukcję należy pamiętać o kilku kwestiach…

Po pierwsze, nawet  jeżeli nie wszyscy właściciele nieruchomości przystępują do kredytu to mimo wszystko bank zabezpiecza się na całej nieruchomości – nie tylko na udziałach nabywanych przez kredytobiorcą! Zdarza się, że pozostali właściciele nieruchomości są również poręczycielami kredytu.

Po drugie należy również zwrócić uwagę, że jeżeli nie wszyscy właściciele nieruchomości przystępują do kredytu to banki dzielą się na takie,  które maksymalne LTV liczą od wartości całej nieruchomości bądź  tylko od nabywanych udziałów-udziały nabywane przez właściciela nieprzystępującego do kredytu mogą więc nie być uznane jaki wkład własny i może istnieć konieczność wniesienia go w gotówce! Warto zweryfikować to bezpośrednio u eksperta kredytowego (doradcy kredytowego).

Pamiętajmy również, że bardzo często nawet jeżeli bank zezwala aby nie wszyscy właściciele nieruchomości byli kredytobiorcami to sprawdza BIK (historię kredytową) wszystkich właścicieli nieruchomości!

Nie mogą wiec oni również mieć opóźnień w spłacie kredytów.

Właściciele ≠ kredytobiorcy

Jest to specyficzna sytuacja i w praktyce oznacza, że zupełnie kto inny jest właścicielem nieruchomości a zupełnie kto inny kredytobiorcą, tzn. że kredytobiorca nie jest właścicielem nieruchomości a właściciel nieruchomości  nie jest kredytobiorcą.

Zdarza się, że klienci pytają o taką konstrukcję np. gdy kredytobiorca nie może być nawet w części właścicielem nieruchomości aby nie stracić prawa do mieszkania lokatorskiego/kwaterunkowego/służbowego (wymagany brak własności nieruchomości) a potencjalny właściciel nieruchomości (osoba trzecia – np. członek rodziny) samodzielnie nie posiada zdolności kredytowej.

Na chwilę obecną na polskim rynku nie ma banku, który przy kredycie na zakup bądź budowę nieruchomości zezwalałby aby właścicielem nieruchomości był zupełnie kto inny niż kredytobiorca ale są banki, które zgodzą się na taka konstrukcję przy innych celach kredytowania takich jak np. pożyczka , kredyt konsolidacyjny czy remont. Jest to tzw. zabezpieczenie na nieruchomości osoby trzeciej – właściciele nieruchomości nie przystępują do kredytu ale poddają się egzekucji.

Jeżeli Twoja  sytuacja sprawia, że chciałbyś przystąpić do kredytu ze współkredytobiorcą, bądź nie chcesz aby wszyscy właściciele nieruchomości ( bądź żaden z nich) byli kredytobiorcami zapraszam do kontaktu doświadczonym ekspertem (doradcą) kredytowym – pomogę Ci ułożyć finansowanie w bankach w taki sposób aby było ono dla Ciebie jak najkorzystniejsze!