Wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu: Case Study

Ponieważ większość kredytów hipotecznych zaciąganych jest na relatywnie długi okres tj. najczęściej 20-30 lat, klienci bardzo często zainteresowani są możliwością wcześniejszej spłaty takiego kredytu.

Chcą wiedzieć czy w ogóle mają możliwość wcześniejsze spłaty kredytu, jak ona się odbywa, ile kosztuje, czy w ogóle się opłaca i na co najbardziej zwrócić uwagę? Poniżej porządkujemy więc podstawowe informacje związane w wcześniejszą spłata kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu=spłata kapitału

Pierwszą, najważniejszą informacją dla klientów chcących nadpłacić/spłacić kredyt hipoteczny jest fakt, że spłacając/nadpłacając kredyt wcześniej zawsze dokonujemy spłaty kapitału a nie odsetek!

W praktyce oznacza to więc, że po każdej spłacie saldo naszego kredytu spada a odsetki od spłaconej kwoty są z automatu anulowane! Jest to generalna zasada wynikająca z uwarunkowań prawnych funkcjonująca we wszystkich bankach – nie musimy wiec obawiać się , że trafimy na bank , który w pierwszej kolejności karze nam spłacić odsetki.

Nadpłata kredytu nigdy nie odbywa się z automatu

To czym zazwyczaj zaskoczeni są kredytobiorcy to fakt, że wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu nie odbywa się niejako z „automatu”, tzn. większość kredytobiorców wyobraża to sobie tak, że po wpłacie nadwyżek finansowych przeznaczonych na rachunek do spłaty kredyt bank „z automatu” dokona spłaty/nadpłaty kredytu. W praktyce natomiast po zapewnieniu na rachunku środków do nadpłaty/spłaty kredytu należy złożyć dyspozycję spłaty  kredytu w ramach której wskażemy w jaki sposób ma zostać dokonana spłata,  mamy tutaj do wyboru jedną z dwóch opcji,  tzn. określamy  czy chcemy aby:

• okres kredytowania pozostał bez zmian a zmniejszyła się wysokość raty

lub

• wysokość raty pozostała a bez mian a skrócił się dotychczasowy okres kredytowania

W przypadku drugiego wariantu (skrócenie okresu kredytowania)  koszt całkowity kredytu pozostającego do spłaty będzie niższy niż wariantu pierwszego (zmniejszenie wysokości raty).

Banki coraz częściej nie stosują żadnej minimalnej wymaganej kwot kredytu,  natomiast w części banków nie będzie ona mogła być niższa niż np. wysokość jednaj raty kapitałowo-odsetkowej.

Należy zwrócić tutaj  również uwagę na 2 istotne kwestie:

• Jeżeli zamierzasz dokonywać nadpłat kredytu w trakcie jego trwania sprawdź w jaki sposób bank umożliwia złożenie dyspozycji nadpłat kredytu, tzn. czy można ją za każdym razem złożyć z poziomu bankowości elektronicznej czy też w bank wymaga każdorazowo złożenia dyspozycji w oddziale co może mocno uprzykrzyć Ci nadpłatę kredytu,
• o ile nadpłata kredytu w ramach której nie zmienia się okres kredytowania nigdy nie wymaga aneksu do umowy kredytowej to nadpłata kredytu w ramach której zostaje skrócony okres kredytowania przez część banków określana jest już jako zmiana warunków pierwotnej umowy a co za tym idzie może wymagać aneksu do umowy. Przed podpisanie umowy kredytowej warto sprawdzić czy Twój bank wymaga takiego aneksu a jeżeli tak to ile on kosztuje.

 

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu?

Mało kto wie, że dla umówi kredytów zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu o oprocentowaniu zmiennym jest całkowicie bezpłatna po 3 latach od jego zaciągnięcia. Oznacza to więc , że brak opłaty za wcześniejszą spłatę nie wynika już z wewnętrznych regulacji danego banku a jest regulowany nadrzędnie przez tę ustawę. Warto również wrócić uwagę, że po wejściu w życie ustawy część banków zliberalizowała opłaty za wcześniejszą spłatę również w przeciągu pierwszych 3 lata po zaciągnięciu kredytu dając możliwość wcześniejszej spłaty/nadpłaty części kapitału (np. 50%) w tym okresie również bez opłat bądź w ogóle rezygnując z opłaty za wcześniejsza spłatę/nadpłatę kredytu już od pierwszego dnia po jego zaciągnięciu (np. ING, PKO BP czy Millennium). Wcześniejsza spłata kredytu nie była wiec jeszcze nigdy tak tania. I nie ma znaczenia, czy zaciągnąłeś kredyt, a Twoim podstawowym dochodem jest umowa zlecenie / dzieło czy umowa o pracę.

Dodatkowo ustawa wprowadza jeszcze jeden istotny zapis a mianowicie:

Prowizja za wcześniejszą spłatę nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu w okresie roku od dnia faktycznej spłaty i nie większa niż 3 % spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy kredytu zgodnie z terminem wskazanym w umowie oraz harmonogramie pozostało mniej niż rok, prowizja, nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy.

Wcześniejsza spłata kredytu a zwrot kosztów

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 11.09.2019 roku kredytobiorca w przypadku przedterminowej spłaty zobowiązania ma  prawo do proporcjonalnego zwrotu poniesionych wcześniej kosztów takich jak np. prowizje czy ubezpieczenia(na życie , nieruchomości, od ryzyka utraty pracy itp.). Jeśli więc np. zaciągnąłeś kredyt na 300000 PLN z prowizją 2% tj. 6000 PLN na okres 20 lat a spłaciłeś ten kredyt w połowie okresu jego trwania czyli po 10 latach, bank powinien zwrócić Ci prowizję  proporcjonalnie za niewykorzystany okres, czyli w tym przypadku za połowę okresu kredytu czyli w wysokości połowy pobranej prowizji czyli 3000 PLN.

Warto zwrócić uwagę, że:

• bank nie zwróci Ci tych środków niejako „ z automatu” po spłacie kredytu – należy każdorazowo złożyć wniosek o taki zwrot do banku!
• wyrok TSUE dotyczy  zarówno pożyczek konsumenckich udzielonych od dnia 18.12.2011 r. oraz kredytów hipotecznych udzielonych od 22.07.2017 r., które począwszy od 11.09.2019 r. zostały spłacone przed terminem i za ich udzielenie została pobrana prowizja.

Wcześniejsza spłata kredytu – czy to się opłaca?

Ponieważ wcześniejsza spłata kredytu wiąże się ze zmniejszeniem kosztów całkowitych kredytu (mniejsze odsetki, zwrot opłat za niewykorzystany okres itp.) to oczywiście jest ona opłacalna.

Im szybciej, im częściej im większą kwotę kredytu nadpłacamy – tym bardziej się ona opłaca.

Klienci często zadają też pytanie czy bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt na krótszy okres czy też zaciągnąć na dłuższy i dokonywać nadpłat kredytu.

Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i należy je dopasować do swoich preferencji,  tzn.:

• Zaciągając kredyt na krótszy okres uzyskamy mniejszy całkowity koszt kredytu niż w przypadku zaciągnięcia kredyt na dłuższy okres i jego wcześniejszej spłaty. Tzn. Jeżeli zastanawiam się nad zaciągnięciem kredytu na 10 lub 20 lat i finalnie zaciągniemy go na okres lat 20 a spłacimy po okresie lat 10 to koszt takiego kredytu będzie znacznie mniejszy niż koszt kredytu zaciągniętego na 20 lat ale będzie też większy niż koszt kredytu zaciągniętego od razu na 10 lat i spłaconego po 10 latach. O ile większy-to tak naprawdę zależy od tego jakimi kwotami i jak szybko będą dokonywane nadpłaty. Wybór krótszego okresu kredytowania może okazać się też lepszy dla klientów , którzy mają małą  skłonność do oszczędzania  i mogą mieć problem z odkładaniem środków na wcześniejszą spłatę.
• Z drugiej strony dłuższy okres kredytowania i możliwość nadpłat kredytu pozwala bardziej elastycznie planować miesięczny budżet i dokonywać nadpłaty wtedy kiedy mamy do tego odpowiednie nadwyżki finansowe- nie mamy obowiązku wpłaty do banku wysokiej, miesięcznej raty jak przy kredycie o nominalnym krótkim okresie spłaty.

Ważne!

Jeżeli zamierzasz oszczędzać i wcześniej spłacać kredyt zadaj sobie pytane ile środków odłożyłeś w przeciągu np.  ostatniego roku?

Będziesz miał dzięki temu realny punkt odniesienia jaką masz skłonność do oszczędzanie dzięki czemu szacujesz czy w ogóle a jeżeli tak to ile będziesz mógł oszczędzać w celu wcześniejszej spłaty już po zaciągnięciu kredytu.

Wcześniejsza spłata – co jeszcze trzeba wiedzieć?

Wcześniejsza spłata kredytu nie zawsze musi być opłacalna.

Wszystko zależy od tego jakie mamy alternatywne przeznaczenie dla środków którymi chcemy wcześniej nadpłacić kredyt.

Np. jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą i rentowność naszego biznesu jest wyższa niż koszt kredytu, nadpłata kredytu będzie nieopłacalna- lepiej zainwestować te środku w nasz biznes pamiętając, że kredyt hipoteczny jest jedną z najtańszych dostępnych form finansowania na rynku.

Podobnie w przypadku szeroko rozumianych inwestycji – tzn. jeżeli możesz zainwestować w przedsięwzięcie, które przyniesie Ci wyższą stopę zwrot niż koszt kredytu-wstrzymaj się nadpłatą kredytu.

 

Należy również zwrócić uwagę, że jeżeli mamy klika kredytów , które możemy nadpłacić zawsze zaczynajmy spłatę od tych które są najdroższe!

 

W przypadku kredytów walutowych należy zwrócić uwagę po jakim kursie spłacamy kredyt. Banki zazwyczaj proponują spłatę po swoim kursie sprzedaży, warto jest natomiast negocjować inny koszt spłaty, np. po średnim kursie NBP, bądź rozważyć spłatę bezpośrednio w walucie zakupioną np. w tanim kantorze internetowym.

Jeżeli kurs waluty w której masz zaciągnięty kredyt jest wyższy niż kurs w dniu udzielenia kredytu rozważ czy opłaca Ci się w ogóle nadpłacać ten kredyt. Realizując nadpłatę realizujesz bowiem wyższy kurs waluty na większej kwocie niż wynikałoby to z wysokości płaconej raty, co nie musi być opłacalne.

Warunki wcześniejszej spłaty omów dokładnie ze swoim ekspertem/doradcą kredytowym już w momencie zaciągania kredytu.

Dobierając ofertę banku przez pryzmat marży kredytu, opłat początkowych(prowizje i ubezpieczenia) i kosztów wcześniejszej spłaty należy zwrócić uwagę, że funkcjonuje jedna prosta zasada dzięki której wybierzemy kredyt o jak najniższym koszcie całkowitym:

• Im dłuższy docelowy okres spłaty (okres w którym zamierzamy spłacić kredyt) tym lepsze będą oferty z niższa marżą kosztem większych opłat za udzielenie kredytu i wcześniejsza spłatę,
• Im krótszy docelowy okres spłaty (okres w którym zamierzamy spłacić kredyt) tym lepsze będą oferty nawet z nieco wyższą marżą a jak najniższymi opatami za uruchomienie i wcześniejszą spłatę kredytu

Doświadczony ekspert/doradca kredytowy będzie w stanie precyzyjnie policzyć przy jakim docelowym okresie spłaty który z wariantów oferty proponowanej przez bank opłaca Ci się najbardziej.

Jeżeli zastanawiasz się w jaki sposób dobrać oferty tak aby były one dla Ciebie najkorzystniejsze również pod kątem możliwości jak i samych wcześniejszej spłaty kredytu zapraszam do współpracy!