Umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska - co warto wiedzieć: Case Study

Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym a co za tym idzie składając wniosek kredytowy do banku oprócz dokumentów finansowych kredytobiorcy i dokumentów nieruchomości należy posiadać odpowiednią zdolność kredytową i przedstawić również podpisaną umowę ze zbywcą potwierdzająca, iż strony są zainteresowane przeprowadzeniem transakcji kupna – sprzedaży danej nieruchomości. Na rynku funkcjonują umowy: rezerwacyjna, przedwstępna i deweloperska. W jakiej sytuacji podpisujemy każdą z nich i na co zwrócić uwagę podpisując taką umowę?

Kiedy umowa rezerwacyjna, kiedy przedwstępna a kiedy deweloperska?

Podstawowe parametry, które determinują rodzaj podpisywanej umowy to:

rynek z którego jest nabywana nieruchomość(pierwotny/wtórny)
to czy nieruchomość jest oddana do użytku czy tez nie

Umowa rezerwacyjna

Jest charakterystyczna dla transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym, kiedy nieruchomość nie jest jeszcze oddana do użytku. Umowę tę podpisuje się w formie cywilno-prawnej ( nie wymaga aktu notarialnego). Jest ona formą wstępnego porozumienia między kupującym a deweloperem w ramach którego zgodnie z nazwą nieruchomość jest zarezerwowana dla kupującego na dany okres, w okresie rezerwacji kupujący zobowiązuje się on do podpisania umowy deweloperskiej. Ważne jest, że już na podstawie umowy rezerwacyjnej możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Po uzyskaniu decyzji pozytywnej z banku jako warunek do podpisania umowy kredytowej bank postawi wymóg przedstawienia podpisanej umowy deweloperskiej. Ważne -nie każdy deweloper umożliwia podpisanie umowy rezerwacyjnej -część wymaga aby od razu zawarta była umowa deweloperska.

Umowa przedwstępna

Jest charakterystyczna dla transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, lub na rynku pierwotnym kiedy nieruchomość jest już oddana do użytku. Może być podpisana zarówno w formie cywilno-prawnej jak i w formie aktu notarialnego. W ramach umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w terminie jej ważności aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Umowa deweloperska

Wynika z ustawy deweloperskiej i dotyczy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym kiedy nieruchomość nie jest jeszcze oddana do użytku. Zawierana jest zawsze w formie aktu notarialnego. W ramach umowy deweloperskiej kupujący zobowiązuje się dokonywać przedpłat na poczet zakupu nieruchomości określonych w harmonogramie a deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przenieść własność na kupującego w określonym terminie. Umowa deweloperska jest formą ochrony nabywcy-wpłaty dokonywane są na rachunek powierniczy.

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę rezerwacyjną, przedwstępną lub deweloperską?

Aby cały proces ubiegania się o kredyt był dla nas komfortowy , należy zwrócić uwagę głównie na 2 parametry umowy:

wybór zaliczki bądź zadatku

Choć oba pojęcia stosowane są ze sobą zamiennie i oba odnoszą się do wpłat na poczet zakupu nieruchomości dokonywanych po podpisaniu umowy to mają ona różne znaczenie a ich wybór niesie ze sobą różne konsekwencje.

Zaliczka – są to środki, które podlegają zwrotowi w sytuacji kiedy nie dojdzie do zawarcia transakcji i muszą być zwrócone w nominalnej wartości niezależnie od tego z czyjej winy nie doszło do zawarci transakcji.

zadatek– to to środki, które nie podlegają zwrotowi w sytuacji kiedy nie dojdzie do zawarcia transakcji. W sytuacji kiedy transakcja nie została zawarta z winy kupującego zadatek w nominalnej wysokości przepada, natomiast w sytuacji kiedy do zawarcia transakcji nie doszło z winy sprzedającego , zadatek musi być zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości.

Zaletą zaliczki jest brak ryzyka utraty wpłaconych środków, warto więc zastosować zaliczkę np. jeżeli nasza sytuacja kredytową jest niepewna i możemy mieć problem z uzyskaniem kredytu. Wadą zaliczki jest natomiast to, że również zbywca ma otwartą drogę do rezygnacji, jeżeli więc jesteśmy pewni swojej sytuacji kredytowej i nie chcemy aby ktoś inny „podkupił” nam wybraną nieruchomość powinniśmy skłaniać się ku wyborze zadatku.

terminy-czas na podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność

Biorąc pod uwagę wszystkie etapy ubiegania się o kredyt czas na podpisanie umowy deweloperskiej po podpisaniu umowy rezerwacyjnej nie powinien być krótszy niż 30 dnia a czas na wypłatę pierwszych środków z kredytu nie powinien być krótszy niż 45-60 dni od momentu podpisania umowy na podstawi której możemy o ten kredyt się ubiegać

Co jeszcze warto wiedzieć podpisując umowę ze zbywcą?

Mimo, iż ogólne przyjęta wysokość zaliczki/zadatku to 10% ceny nabywanej nieruchomość to w praktyce zaliczka/zadatek w takiej wysokości występują dość rzadko, strony często umawiają się na mniejsze kwoty np.10-20 tyś pln. O ile w przypadku zaliczki jej wysokość nie ma większego znaczenia( zostanie zwrócona jeżeli zechcemy wycofać się z transakcji) to w przypadku zadatku im większe ryzyko nieuzyskania kredytu tym mniejszą jego wysokość powinniśmy negocjować ze zbywcą.

Wysokość środków wpłacanych w ramach zaliczki/zadatku powinna być również uzależniona od formy zawieranej umowy – w przypadku umowy cywilno-prawnej powinny to być wpłaty mniejsze niż w przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Należy przy tym pamiętać, że umowa cywilno-prawna jest również oświadczeniem woli i środki wpłacone w ramach takiej umowy również można odzyskać choć może być to cięższe niż w przypadku wpłat dokonanych w ramach umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Ostatecznie , umowę przedwstępna/rezerwacyjna można również podpisać bez żadnej zaliczki/zadatku a pierwszej wpłaty środków własnych dokonać dopiero po uzyskaniu kredytu.

Nie ma konieczności aby umowa zawierał zaliczkę bądź zadatek, jeżeli natomiast decydujemy się już na dokonanie jakichkolwiek wpłat to pamiętajmy, że zawsze zostaną one zaliczone jako nasz wkład własny do zakupu nieruchomości.

Jako ciekawostkę można dodać również , że część banków na rynku daje możliwość złożenia wniosku kredytowego bez podpisanej umowy ze zbywca a stosując jedynie oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży, czy oświadczenie nabywcy o zamiarze zakupu czy opiera się po prostu na wzorze niepodpisanej przez strony umowy. Takie rozwiązanie umożliwia uzyskanie decyzji kredytowej, warunkiem do podpisania umowy kredytowej będzie już natomiast przedstawienie podpisanej umowy ze zbywcą.

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej/deweloperskiej warto jest przesłać jej wzór swojemu ekspertowi (doradcy) kredytowemu, który wstępnie zweryfikuje czy jej forma jest odpowiednia i zabezpiecza interesy klienta w jego indywidualnej sytuacji a jeżeli nie to wskaże jakich zmian i w jakim zakresie należy dokonać.