Nieruchomość z rynku pierwotnego a duży wkład własny: Case Study

Duży, niezaspokojony popyt na nieruchomości oraz relatywnie mała podaż sprawiają, że aby móc nabyć ciekawe mieszkanie na rynku pierwotnym często należy zrobić to już na etapie tzw. „dziury w ziemi„,  czyli przy bardzo niskim stanie zaawansowania budowy. Ponieważ płatność na rynku pierwotnym odbywa się w transzach zgodnych z aktualnym stanem zaawansowania budowy a standardowo nasz minimalny wkład własny wnoszony jest w pierwszej kolejności (dopiero później uruchamiany jest kredyt) to często może okazać się, ze pierwsza transza kredytu musi zostać uruchomiona np. dopiero za rok. Powstaje więc bardzo niekomfortowa sytuacja – z jednej strony musimy już podpisać umowę z deweloperem i dokonywać wpłat ze środków własnych  a jednocześnie w większości banków jest jeszcze zbyt wcześnie aby ubiegać się o kredyt.

Duży wkład własny przy nieruchomości z rynku pierwotnego może być pułapką

Ponieważ czas do złożenia wniosku kredytowego jest odległy to w tzw. „międzyczasie” może wydarzyć się wiele – nie trudno jest wyobrazić sobie sytuację kiedy po tym jak opłaciliśmy kilka pierwszych transz ze środków własnych np. tracimy pracę i ubieganie się o kredyt staje się niemożliwe. Powstaje pat – nasze środki własne są spłacone a my nie możemy uzyskać kredytu. Jak zabezpieczyć się przed tego typu sytuacją? Poniżej sprawdzone, najczęstsze rozwiązania.

Poszukaj banku, który umożliwia uruchomienia kredytu w odległym terminie

Większość banków dostępnych na rynku umożliwiona ubieganie się o kredyt najwcześniej na ok 4-6 miesięcy przed uruchomieniem pierwszej transzy pochodzącej z kredytu. Wynika to z faktu, iż każdy z banków  ma określoną ważność decyzji i ważność umowy kredytowej, gdzie:

  • ważność decyzji – to maksymalny czas jaki po uzyskaniu decyzji kredytowej klient ma na podpisanie umowy kredytowej, wynosi zazwyczaj 1-2 miesiące,
  • ważność umowy – to maksymalny czas jaki po podpisaniu umowy kredytowej klient ma na wypłatę pierwszych środków pochodzących z kredytu, wynosi on zazwyczaj 2-3 miesiące.

Jeżeli dodatkowo założymy, że proces ubiegania się o kredyt, czyli czas niezbędny do uzyskania decyzji trwa 1 miesiąc to o kredyt hipoteczny możemy ubiegać się najwcześniej z półrocznym wyprzedzeniem. Jest duża szansa, że właśnie  z taką informacja spotkałeś się próbując uzyskać kredyt np. w swoim banku.

W tym momencie należy jednak  podkreślić, że na rynku funkcjonują również nieliczne banki, które maja ww. terminy dużo dłuższe, np., decyzja kredytowa ważna jest 3 miesiące a czas na wypłat kredytu wynosi nawet 6 miesięcy. W praktyce oznacza to, że biorąc pod uwagę aktualny czas niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej w tych bankach możesz ubiegać się o kredyt już na 10-11 miesięcy przed planowanym terminem płatności pierwszej transzy (!).

Doświadczony ekspert (doradca kredytowy) wskaże Ci , które banki dają aktualnie taką możliwość – warto z niej skorzystać.

Rozważ możliwość finansowania naprzemiennego

Finansowanie naprzemienne to nic innego jak możliwość dokonywania płatności transzy,  jak sama nazwa mówi, na przemian przez klienta i przez bank, co w praktyce sprawia, że środki własne wnoszone są później a tym samym kredyt uruchamiany jest szybciej, co w wielu przypadkach pozwala zmieścić się w terminie ważności umowy kredytowej.

Chcąc skorzystać z finansowania naprzemiennego należy pamiętać , że:

  • nie każdy bank daje taką możliwość,
  • zazwyczaj cały wkład własny klient musi udokumentować już na moment złożenia wniosku kredytowego, klient nie może więc zadeklarować , że zgromadzi go dopiero na etapie wypłaty transzy – nieliczne banki uwzględnią jako wkład własny przyszłe środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości jeżeli klient ma podpisaną umowę przedwstępną sprzedaży,
  • wkład własny musi zostać wniesiony w całości przed uruchomieniem ostatniej transzy kredytu – to bank wpłaca ostatnia transzę i zamyka transakcję,
  • przed uruchomieniem pierwszej transzy kredytu należy wnieść minimalny  wymagany wkład własny zgodnie z procedurami banku (10/20%),
  • tak jak w przypadku standardowego modelu płatności pierwsza transza nie musi być w całości uruchamiana z kredytu – może być częściowo opłacona ze środków  własnych.

 

Porozmawiaj z deweloperem o zmianie harmonogramu płatności

Często okazuje się to najprostszym rozwiązaniem  aczkolwiek należy pamiętać, że zmiana harmonogramu płatności nie zawsze jest możliwa – im większy deweloper tym ciężej o taka  zmianę. Brak  możliwości zmiany harmonogramu płatności często wynika  również z umowy jaką deweloper ma zawartą z bankiem w którym prowadzi rachunek powierniczy. Jeśli uda Ci się zmienić harmonogram płatności pamiętaj aby zrobić to tak, aby pierwsza transza kredytu była jak najmniejsza (np. 1000 PLN) bo tylko od tej kwoty będziesz płacił ratę po uruchomieniu transzy i aby biorąc pod uwagę procedury banków do których składasz wnioski była ona do zapłaty możliwie jak najpóźniej. Doświadczony ekspert (doradca) kredytowy pomoże Ci skonstruować harmonogram płatności, który będziesz mógł zaproponować deweloperowi.

Uruchom  transzę na opłaty około kredytowe finansowane z kredytu

Sprawdź czy banki, do których składasz wnioski nie dają takiej możliwości. W części banków skredytowanie i uruchomienie z kredytu np. samej prowizji za jego udzielenie oznacza, że zmieściłeś się w terminie ważności umowy kredytowej.

Rozważ zmianę kwoty kredytu tak aby móc uruchomić go szybciej

Czasami może się okazać to jedynym rozwiązaniem, natomiast decydując się na nie  najlepiej jest skorzystać z ofert banków, które nie pobierają zarówno żadnej prowizji za udzielenie kredytu jak i żadnych opłat za jego częściową wcześniejsza nadpłatę, dzięki czemu zminimalizujemy koszty związane z takim rozwiązaniem – od większej kwoty kredytu zapłacimy oczywiści większe odsetki ale nie poniesiemy wyższych kosztów uruchomienia kredytu oraz ewentualnych kosztów jego nadpłaty.

Jeżeli nabywasz mieszkanie na rynku pierwotnym i chciałbyś ułożyć transakcję w taki sposób abyś mimo dużego wkładu własnego mógł już dziś rozpocząć starania o kredyt a tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo transakcji – zapraszam do współpracy z ekspertem (doradcą) kredytowym – zapraszam do kontaktu!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?