Kredyt refinansowy a refinansowanie kosztów: CASE STUDY

Zarówno kredyt  refinansowy jak i kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów to kredyty w których bank zwraca(inaczej refinansuje) środki poniesione na daną inwestycję.

Na czym więc polega różnica między tymi dwoma rodzajami kredytów?

 

Kredyt refinansowy- kiedy chcesz zamienić swój kredyt na tańszy

Kredyt refinansowy to kredyt którego celem jest spłata naszego dotychczasowego kredytu przez inny bank a tym samym przeniesienie go do banku,  który dokonał spłaty.

Aby przystąpić do takiego kredytu musimy więc mieć już zaciągnięty kredyt hipoteczny na realizację inwestycji.

 

Podstawową przesłanką do refinansowania kredytu hipotecznego jest zmiana kredytu na tańszy czyli na taki, który oferuje lepsze warunki  cenowe niż te które posiadamy w naszym aktualnym kredycie.

Zazwyczaj kredyt hipoteczny opłaca zrefinansować się gdy:

 

  • w momencie kiedy zaciągaliśmy kredyt na rynku były dostępne oferty z wysokimi marżami. Z taką sytuacją mamy miejsce zazwyczaj w okresie kryzysu kiedy podaż ofert jest ograniczona bądź kiedy na rynku występują niskie stopy procentowe i bankom łatwiej jest ”sprzedać” kredyty z wyższą marżą,  ponieważ dzięki nikim stopom procentowym oprocentowanie i tak będzie niskie,
  • zaciągając kredyt mieliśmy ograniczone możliwości wyboru oferty przez słabą zdolność kredytową,  nietypową formę uzyskiwania dochodu , niewystarczający wkład własny ,  specyficzną sytuacje prawną nabywanej nieruchomości bądź inne parametry brzegowe, które uniemożliwiały nam skorzystanie z najkorzystniejszych ofert dostępnych na rynku. Bank z którego skorzystaliśmy zrekompensował swoje liberalne podejście wyższą marżą.

 

Refinansowanie kredytu hipotecznego warto rozważyć również w sytuacji gdy:

 

  • chcielibyśmy dobrać kwotę na cel dowolny bądź skonsolidować dotychczas posiadane zobowiązania  a rynek prezentuje lepszą ofertę dla takiej transakcji niż nasz aktualny bank,
  • chcielibyśmy dokonać zmian w obecnym kredycie  takich jak,  wydłużenie okresu kredytowania, zmiana przedmiotu zabezpieczenia , odłączenie współkredytobiorcy  czy innych a nasz bank ze względów np. proceduralnych  nie daje nam takiej możliwości,
  • skończyła nam się dopłata  do raty w ramach kredytu  zaciągniętego w programie RNS, bądź minęło 5 lat od momentu zaciągnięcia kredytu w programie MDM,
  • zaciągnęliśmy kredyt na zakup działki  a bank proponuje nam nieatrakcyjny kredyt na budowę domu,
  • mamy kredyt walutowy i nie chcemy w dalszym ciągu ponosić ryzyka kredytu kursowego a nasz bank oferuje słabsze oferty kredytu w PLN niż rynek,
  • nie układa nam się współpraca z dotychczasowym bankiem(np. skomplikowana bankowość elektroniczna, niska dostępność placówek itp.) i zwyczajnie chcemy zmienić go na inny nawet jeżeli  nie uzyskamy wyraźnie lepszych warunków cenowych.

 

Zanim przystąpimy do refinansowania kredytu warto dokładnie policzyć koszty całego przedsięwzięcia aby sprawdzić czy będzie ona miało sens, należy więc zwrócić uwagę nie tylko na marżę którą uzyskamy w nowym kredycie ale również na koszty takie jak:

 

  • Opłata za wcześniejszą spłatę naszego dotychczasowego kredytu,
  • Prowizja za udzielenie nowego kredytu,
  • Koszt obligatoryjnych ubezpieczeń  i  produktów dodatkowych związanych z nowym kredytem,
  • Koszty związane z hipoteką na nieruchomości tj. koszt wyceny nieruchomości, wykreślenia hipoteki starego banku, koszt wpisu nowej hipoteki.

 

W praktyce, aby cała transakcja refinansowania doszła do skutku musi ona budować dla klienta istotną wartość dodaną np. w postaci znacznego obniżenia raty. Jeżeli wartość dodana jest mała(np. rata spadnie tylko o kilkadziesiąt złotych) to mimo ekonomicznego uzasadnienia całej transakcji większość klientów zaakceptuje wyższy koszt aktualnego kredytu w zamian za brak konieczności poświęcania czasu i kompletowania szeregu dokumentów niezbędnych do jego przeniesienia.

 

Zanim przystąpimy do refinansowania kredytu warto również zwrócić się do swojego banku z prośbą o renegocjację warunków cenowych, natomiast zazwyczaj banki odnoszą się do takich próśb negatywnie.

Wiadomo bowiem, że każdy kredyt jest najbardziej rentowny w początkowym okresie jego trwania kiedy bank „kasuje” prowizję za udzielenie kredytu bądź opłaty za obligatoryjne ubezpieczenia  a udział odsetek w ratach jest największy. Z punktu widzenia banku bardziej opłacalna może wiec być spłata dotychczasowego kredytu i udzielenie nowego kredytu innemu klientowi, który na nowo będzie ponosił wspomniane koszty.

 

Dodatkowo , z technicznego punktu widzenia warto zwrócić uwagę, że :

  • Refinansowanie kredytu  z założenia nie wymaga wniesienia wkładu własnego w gotówce-bank potraktuje jako wkład własny różnicę miedzy wyceną nieruchomości a pozostałą do spłaty kwotą kredytu, wystarczy wiec , że będzie ona wynosiła 10% wartości nieruchomości.
  • Banki mają różne procedury odnośne momentu kiedy najwcześniej możemy wystąpić o refinansowanie kredytu tzn. część będzie wymagała aby kredyt był wypłacony w całości(zakup na r. pierowtnym, budowa), część aby nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie była już oddana do użytku(budowa) a jeszcze inne aby w momencie refinansowania kredytu właściciel był już wpisany do księgi wieczystej(zakup na r. pierwotnym bądź wtórnym).

 

Refinansowanie poniesionych kosztów – kiedy poniosłeś nakłady i chcesz aby bank Ci je zwrócił

 

Kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów to kredyt w ramach którego występujemy do banku o zwrot nakładów własnych, które ponieśliśmy tytułem zakupu, budowy bądź innego celu mieszkaniowego.

Innymi słowy jest to sytuacji,  w której wydaliśmy własne środki na realizację przedsięwzięcia nie posiłkując się kredytem hipotecznym ( np. zakup za gotówkę) i występujemy do banku o zwrot całości bądź części tych nakładów w ramach kredytu hipotecznego.

 

Klienci najczęściej decydują się na realizacje przedsięwzięcia ze środków własnych a później na refinansowanie poniesionych kosztów kredytem hipotecznym gdy:

 

  • transakcja zakupu nieruchomości jest pewnego rodzaju okazją(np. niska podaż nieruchomości danego typu w danej okolicy, atrakcyjna cena) i zbywca warunkuje sprzedaż szybkim tempem transakcji(gotówka), które jest niemożliwe do uzyskania w przypadku kredytu hipotecznego,
  • nieruchomość ma nieuregulowaną sytuacje prawną  i żaden bank nie godzi się na finansowanie nieruchomości kredytem. Po uregulowaniu sytuacji prawnej przez nowego właściciela możliwe jest zabezpieczenie na nieruchomości a tym samym refinansowanie poniesionych kosztów.

 

Bardzo ważne- cena kredytu na refinansowanie poniesionych kosztów jest identyczna jak cena kredytu na zakup w danym banku, inna jest tylko sekwencja zdarzeń(najpierw klient ponosi koszt a później bank go zwraca).

 

Zaciągając  kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów musimy pamiętać, że:

 

  • mamy ograniczony czas aby zrefinansować poniesione koszty , zazwyczaj jest to 12 miesięcy od momentu ich poniesienia rozumianego jako dokonanie płatności  za nieruchomość bądź podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Nieliczne banki zrefinansują poniesione koszty do 24 miesięcy od momentu ich poniesienia—po tym terminie refinansowanie poniesionych kosztów będzie niemożliwe. W części banków maksymalny okres na refinansowanie poniesionych kosztów zależny jest od rodzaju transakcji(np. inny dla zakupu a inny dla budowy),
  • nie każdy bank na rynku, który posiada w swojej ofercie kredyt hipoteczny oferuje również kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów a te które oferują taki kredyt mogą mieć w tym zakresie dodatkowe ograniczenia takie jak np. możliwość refinansowania tylko zadatku czy ograniczone LTV  w stosunku do standardowego kredytu hipotecznego,
  • cześć banków umożliwia refinansowanie poniesionych kosztów jeszcze przed zapłatą  całej ceny i podpisaniem AN własności nieruchomości,
  • jeżeli pozwala na to wartość nieruchomości refinansowanie poniesionych kosztów można połączyć z dodatkowym celem np. spłatą posiadanych zobowiązań,
  • jeżeli  np. kupiłeś działkę za gotówkę i chcesz przystąpić do kredytu na budowę domu sprawdź czy środki, które możesz uzyskać z refinansowania poniesionych kosztów nie byłyby wystarczające do realizacji budowy- nie będziesz musiał rozliczać się z transzy na budowę jak w przypadku kredytu budowlanego, dużo prostsza będzie również dokumentacja, którą trzeba będzie złożyć aby ubiegać się o kredyt.

 

Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Skorzystaj z bezpłatnej pomocy profesjonalnego eksperta kredytowego (tzw. doradcy kredytowego) Napisz do mnie!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?