Kredyt na budowę domu – kompletny poradnik i CASE STUDY

Tradycyjnie, wraz z nadejściem wiosny coraz więcej klientów planuje rozpoczęcie budowy domu. Na co zwrócić uwagę zaciągając kredyt na budowę domu? Oto kompletny poradnik.

Wybór działki pod kredytowaną budowę

Po pierwsze warto zwrócić uwagę, że banki mają określone wymagania co do działki, na której będzie realizowana budowa i która będzie stanowiła dodatkowe zabezpieczenie.

 

Kredyt na budowę domu - Kompletny poradnik

 

Podstawowe wymagania to:

 

  • Działka musi być  budowlana – działka musi więc posiadać pozwolenie na budowę, lub mieć wydane warunki zabudowy, lub być określona w miejscowym planu zagospodarowania przestrzennego jako działka budowlana, lub w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania być określona jako działka budowlana w studium miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 

  • dostęp do drogi – działka musi mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, lub dostęp do rogi zapewniony przez służebność przejazdu przez inna działkę,

 

  • powierzchnia działki – większość banków zabezpiecza się jedynie na działkach o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (3000m2), część banków zezwoli na zabezpieczenie na większej działce ale nie większej niż 0,5ha (5000 m2) a nieliczne banki zezwolą  na zabezpieczenie na działce większej niż 0,5ha ale nie większej niż 1ha (1000m2),

 

  • dodatkowe ograniczenia – np. większość banków nie zabezpieczy się na działkach o charakterze leśnym (określona w wpisie z ewidencji gruntów symbolem LS i objęta tzw. planem urządzenia lasu).

 

Zakup działki lub zakup działki + budowa domu w kredycie hipotecznym

Po drugie, jeżeli nie mamy jeszcze kupionej działki na której będzie realizowana budowa warto wiedzieć, że kredyt hipoteczny możemy zrealizować w 2 wariantach a mianowicie:

 

  1. zaciągnąć kredyt na działkę a później kredyt na budowę domu – dzięki takiemu rozwiązaniu nie musimy spieszyć się z wyborem projektu ( nie będzie on wymagany przy kredycie na zakup działki), lub
  2. sfinalizować zakup działki i budowę domu jednym kredytem co znacznie oszczędzi nasz czas i pieniądze. W tym wariancie bank przyzna nam od razu środki na całość (zakup działki+ budowa), przy czym środki na zakup działki zostaną wypłacone po podpisania aktu notarialnego zakupu działki a środki na budowę zostaną uruchomione po uzyskaniu przez nowego właściciela pozwolenia na budowę. Co ważne składając wniosek kredytowy musimy dysponować już wybranym projektem budowlanym.

 

Jeżeli jesteśmy natomiast  w posiadaniu działki zostanie ona potraktowana przez zdecydowaną większość banków jako nasz wkład własny, jeżeli więc jej wartość będzie odpowiednio wysoka nie będzie konieczności wnoszenia wkładu własnego w budowę. Minimalny wkład własny przy takiej transakcji liczony również jako wartość działko to 10%.

 

Wkład własny i zabezpieczenie na nieruchomości

Część banków dopuszcza również aby naszym wkładem własnym były materiały, które zostały przez nas zakupione ale jeszcze nie zaangażowane w budowę, pod warunkiem, że znajdują się już na placu budowy.

Bardzo często zapomina się, że w przypadku budowy domu wkład własny mogą stanowić również środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej, zostaną one wypłacone na konto inwestora dopiero po udokumentowaniu realizacji 20% całkowitych kosztów budowy. Jeżeli chcemy więc aby środki z książeczki mieszkaniowej stanowiły nas wkład własny przy budowie domu musimy więc skorzystać z oferty banku , który oferuje finansowanie naprzemienne. Ustawa wyklucza możliwość uruchomienia środków z książeczki mieszkaniowej przy zakupie działki.

 

Oszacowanie budżetu budowy domu

Po trzecie, planując budżet na budowę domu należy sprawdzić jaki jest minimalny koszt budowy metra kwadratowego powierzchni domu akceptowalny przez nasz bank , koszt ten waha się na rynku od 1800-2000 PLN dla stanu deweloperskiego do 2000- 2500 PLN/m2 dla nieruchomości oddanej do użytkowania. Banki stosują minimalny wymagany koszt budowy ponieważ wymagają aby kredytobiorca ze środków własnych i środków pochodzących z kredytu był w stanie ukończyć budowę. Banki generalnie wymagają więc aby budowa była realizowana minimum do oddania domu do użytku- nie da się sfinansować budowy np. tylko do stanu surowego otwartego. Jeżeli chcemy kredytem hipotecznym możemy sfinansować również wykończenie domu „pod klucz”, tzn. sfinansować wszystkie elementy na trwale związane z budynkiem łącznie z meblami i AGD w zabudowie.

Bardzo ważne jest, że banki określając minimalny koszt budowy odnoszą się do powierzchni użytkowej bądź całkowitej co sprawia, że minimalny  wymagany całkowity koszt budowy może znacznie się różnić między poszczególnymi bankami. Dodatkowo część banków uzależnia minimalny koszt budowy m2 od innych parametrów np. województwa w którym jest realizowana budowa czy też tego czy dom  będzie podpiwniczony czy nie.

Ogólnie można przyjąć, że nie powinniśmy planować kosztów budowy poniżej 2000/m2 powierzchni użytkowej/całkowitej ponieważ znacznie uszczupli nam to podaż dostępnych ofert kredytowych bądź nawet uniemożliwi zaciągnięcie kredytu. Zbyt nisko skalkulowany koszt budowy to jednak przede wszystkim ryzyko , że zabraknie nam środków na dokończenie budowy, co oznacza , że będziemy musieli wnioskować o podwyższenie kwoty kredytu( o ile pozwoli na to zdolność) co z kolei wiąże się z wieloma dodatkowymi formalnościami.

 

Na co zwrócić uwagę, aby budowa nie była dla nas uciążliwa?

Przede wszystkim będzie to ilość transzy w jakich bank zdecyduje się wypłacić nam kredyt na budowę (środki nigdy nie są wypłacane w całości). Zazwyczaj klientom zależy aby transzy było jak najmniej , w zależności od banku i kwoty kredytu minimalna liczba transzy to 2-3, dodatkowo część banków wymaga aby pierwsza transza była nie większa niż wartość działki.

Należy również zwrócić uwagę w jaki sposób bank weryfikuje wykorzystanie transzy tzn. czy wystarczy potwierdzenie stanu zaawansowania budowy tylko zdjęciami przesłanymi przez klienta czy też potrzebna jest płatna wizyta pracownika banku który wykona tzw. fotoinspekcję. Na obecnym rynku banki odchodzą od konieczności dokumentowana stanu zaawansowania budowy fakturami-część banków wymaga ich tylko w przypadku budowy za pośrednictwem generalnego wykonawcy,  finansowania zabudowy AGD czy w sytuacjach spornych. Warto jest również zasięgnąć języka u eksperta finansowego (zwanego potocznie doradcą kredytowym) jak w danym banku wygląda weryfikacja wykorzystania transzy w praktyce-osobie z doświadczeniem łatwo będzie wskazać , które banki na rynku w tym zakresie uchodzą za bardzo drobiazgowe a  tym samym skutecznie uprzykrzają kredytobiorcy proces wypłaty transzy.

Ważny jest również maksymalny okres jaki bank da nam na realizację budowy, zazwyczaj jest to 24 bądź 36 miesięcy.

 

Budowa domu w kredycie – co jeszcze wato wiedzieć

Wbrew obiegowym opiniom aby ubiegać się o kredyt na budowę nie musi być ona realizowana za pośrednictwem generalnego wykonawcy, praktycznie wszystkie banki finansują budowy realizowane systemem gospodarczym.

 

Dość często klienci pytają o możliwość zakupu działki z rozpoczęta budową. Można uzyskać na to kredyt ale pod warunkiem dobrania dodatkowych środków na dokończenie budowy.

Jeżeli klient natomiast nie chce kończyć takiej budowy, nieliczne banki udzielą finansowania pod warunkiem, że kwota kredytu nie będzie przekraczała 90% wartości działki pomniejszonej o koszt wyburzenia rozpoczętej budowy. Innym rozwiązaniem będzie tutaj również zaciągnięcie kredytu na zakup z zabezpieczeniem na innej nieruchomości, natomiast bank może wówczas udzielić takiego finansowania po cenie pożyczki hipotecznej (drożej niż kredyt hipoteczny).

Popularne stają się również kredyty na budowę domów letniskowych – jeżeli dom będzie miał cechy domu całorocznego (tzn. będzie na trwale związany z gruntem fundamentem, miał ocieplane ściany, ogrzewanie całoroczne choćby w postacie kominka z płaszczem wodnym) część banków zgodzi się na finansowanie budowy. Istnieje również możliwość sfinansowania domu z bala (nie murowanego).

Warto również zwrócić uwagę, że jeżeli zgodnie z projektem nasz dom spełnia standardy domu energooszczędnego (NF-40) lub pasywnego (NF-15) ING zaoferuje nam kredyt na budowę na preferencyjnych warunkach (Ekokredyt hipoteczny). Będzie to niestety na chwile obecną jedyna oferta premiująca klientów którzy zdecydowali się na budowę ekologicznej nieruchomości.

 

Stoisz przed decyzją wzięcia kredytu na budowę domu? Szukasz profesjonalnej, kompleksowej i całkowicie bezpłatnej pomocy w doborze najlepszego produktu finansowego dla siebie? Skontaktuj się ze mną!

Mateusz Dyrda
Ekspert Kredytowy / Doradca Kredytowy | Ostatnie wpisy

Ekspert kredytowy (Doradca kredytowy) pracujący na terenie Warszawy. Ekspert Roku Open Finance 2012, 2013, 2015, 2017. W branży od 2008 r.

Comments are closed.

Zadzwoń!
Jak dojechać?