Jak zmienić mieszkanie w kredycie hipotecznym: Case Study

Klienci zaciągając kredyt hipoteczny na wymarzoną nieruchomość zazwyczaj wyobrażają sobie, że będzie ona ich docelową.

Życie weryfikuje te plany – powiększenie rodziny czy praca w innym mieście często sprawiają, że dotychczasowa nieruchomość staje się niewystarczająca i klient rozważa zakup nowej. Staje wówczas przed dylematem – czy zostawiać dotychczasową nieruchomość i np. przeznaczyć ja na wynajem czy też sprzedać ją i tym samym zwiększyć poziom wkładu własnego wnoszonego do zakupu nowej nieruchomości.

Zmieniamy mieszkanie, na które mamy kredyt!

Decyzja zależy oczywiście od indywidualnych preferencji klienta ale możliwości determinowane są również przez zdolność kredytową oraz posiadany wkład własny.

Klient ze zdolnością kredytową i wkładem własnym

Jeżeli klient posiada zdolność kredytową na zakup nowej nieruchomości z dotychczas posiadanym kredytem hipotecznym jak również posiada wymagany minimalny wkład własny do zakupu nieruchomości naturalnie dostępne są dla niego obie opcje, tzn. może on:

zachować posiadane mieszkanie a tym samym dotychczasowy kredyt hipoteczny i zaciągnąć kolejny (drugi) kredyt hipoteczny na zakup nowej nieruchomości. Zaletą takiego rozwiązania jest, że klient powiększa swój majątek do dwóch nieruchomości przy czym kredyt hipoteczny na dotychczasową nieruchomości klienta może być przynajmniej w dużej części spłacany z najmu tej nieruchomości po przeprowadzce do nowego lokum. Wadą takiego rozwiązania jest fakt, iż nie każdy klient czuje się bezpiecznie z dwoma kredytami hipotecznymi- generalnie stronimy od zobowiązań i wolimy mieć ich jak najmniej,
sprzedać posiadane mieszkanie a tym samym spłacić dotychczas posiadany kredyt hipoteczny i zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na zakup nowej nieruchomości. Wolne środki ze sprzedaży nieruchomości umożliwiają również zaciągnięcie mniejszego kredytu hipotecznego z większym wkładem własnym a tym samym często uzyskanie nieco lepszych warunków cenowych. Docelowo zostajemy z jednym kredytem hipotecznym(co dla wielu może wydawać się bezpieczniejsze) ale również tylko z jedną nieruchomością.

Ważne:

jeżeli klient posiada zdolność kredytową z dotychczasowym kredytem a jedocześnie posiada minimalny wymagany wkład własny i podejmuje decyzję o sprzedaży dotychczasowej nieruchomości i tym samym spłacie kredytu hipotecznego to może to zrobić na dowolnym etapie ubiegania się o nowy kredyt-bank nie będzie warunkował spłatą dotychczasowego kredytu ani wydania decyzji kredytowej ani wypłaty nowego kredytu,
nie da się przenieść dotychczas posiadanego kredytu na nabywaną nieruchomość ponieważ nie jesteśmy jej właścicielem! Kupując nową nieruchomość jesteśmy zmuszeni do zaciągnięcia nowego kredytu.

Klient bez zdolności kredytowej i /lub bez wkładu własnego

Z goła inaczej ma się sytuacja jeśli klient nie posiada zdolności kredytowej z dotychczas posiadanym kredytem i/lub dodatkowo nie posiada wkładu własnego do zakupu nowej nieruchomości.

Oznacza to wówczas , że jedynym dostępnym rozwiązaniem dla takiego klienta będzie:

sprzedaż dotychczas posiadanej nieruchomości i tym samym spłata kredytu hipotecznego tak aby nie był on liczony do zdolności przy zaciąganiu kredytu na nowa nieruchomość. Dodatkowo środki ze sprzedaży nieruchomości pozostałe po spłacie kredytu hipotecznego mogą zostać przeznaczony na wkład własny do zakupu nowej nieruchomości.

Powstaje więc pytanie, na jakim etapie klient zaciągający kredyt na nową nieruchomość musi wykazać , że dotychczasowy kredyt jest spłacany aby nie był uwzględniany w zdolności i na jakim etapie będzie musiał wnieść wymagany do kredytu wkład własny?

spłata dotychczasowego kredytu-musi nastąpić najpóźniej po podpisaniu umowy kredytowej a przed wypłatą nowego kredytu. Składając wniosek kredytowy na nowa nieruchomość klient deklaruje, że do wypłaty kredytu spłaci dotychczas posiadany kredyt hipoteczny. Bank nie bierze wówczas raty dotychczasowego kredytu do zdolności kredytowej mimo, że jest ona widoczna w BIK,
wniesienie wkładu własnego-musi nastąpić również najpóźniej po podpisaniu umowy kredytowej a przed wypłatą nowego kredytu. Wbrew powszechnemu przekonaniu większość banków nie wymaga udokumentowania posiadania wkładu własnego już na etapie analizy kredytowej.

Na co zwrócić uwagę jeżeli kredyt na nowe mieszkanie jest uzależniony od sprzedaży dotychczasowego mieszkania i spłaty posiadanego kredytu?

Klienci decydujący się na sprzedaż własnego mieszkania przed wypłatą nowego kredytu często zapominają, że do momentu wprowadzenia się do nowej nieruchomości będą musieli gdzieś mieszkać a ich dotychczasowe mieszkanie będzie przecież sprzedane! Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej jeżeli nowo nabywana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego a termin oddania do użytku jest odległy a dodatkowo planując przeprowadzkę trzeba doliczyć jeszcze czas niezbędny na za wykończenie nieruchomości do takiego stopnia aby nadawała się ona do zamieszkania. Okazuje się wówczas, że przeprowadzka będzie możliwa dopiero za wiele miesięcy. Klient może wówczas np.:

wynająć mieszkanie na rynku,
przeprowadzić się na czas niezbędny na wprowadzenie do nowej nieruchomości do rodziny,
umówić się z nowym właścicielem sprzedawanego mieszkania, że wyprowadzi się dopiero za pewien czas a do momentu wyprowadzki będzie mieszkanie wynajmować.

Należy zwrócić uwagę również na wiele dodatkowych elementów, tzn. :

należy potwierdzić u eksperta(doradcy) kredytowego czy aby na pewno nie mamy zdolności na zakup nowej nieruchomości bez sprzedaży starej i spłaty kredytu hipotecznego. Banki stosują różną metodologie sprawdzania zdolności kredytowej a poziom zdolności dostępny na rynku dla tego samego klienta może znacznie różnić się w zależności od banku,
podpisując umowę rezerwacyjną/przedwstępną na zakup nowej nieruchomości musimy zadbać aby wpłacane przez nas środki były zwrotne– może okazać się np. , że nie uda nam się sprzedać nieruchomości bądź, że sprzedaż będzie możliwe tylko po niesatysfakcjonującej nas cenie,
należy rozważyć na jakim etapie powinno się wystawić na sprzedaż posiadane mieszkanie-czy zrobić to od razu po podjęciu decyzji o zakupie nowej nieruchomości czy dopiero po uzyskaniu decyzji kredytowej. Zależy to od tego jak szybko wg nas będzie możliwa sprzedaż posiadanej nieruchomości,
należy poinformować potencjalnego nabywcę, że sprzedaż mieszkania jest uzależniona od uzyskania kredytu na zakup nowej nieruchomości i nakreślić mu ram czasowe transakcji,
trzeba zwracać uwagę na terminy umowy przedwstępnej sprzedaży własnego mieszkania, umowy przedwstępnej zakupu nowego mieszkania, ważność decyzji kredytowej czyli maksymalny czas na spełnienie warunków do podpisania umowy, ważność umowy kredytowej czyli maksymalny czas na wypłatę kredytu po odpisaniu umowy,
podpisując akt notarialny sprzedaży własnej nieruchomości należy mieć pewność, że mamy „w garści” kredyt na zakup nowej nieruchomości, tzn. nie tylko posiadamy pozytywną decyzję kredytową ale dysponujemy podpisaną umową kredytową.

Doświadczony ekspert kredytowy (tzw. doradca kredytowy), pomoże nie tylko skutecznie zweryfikować zdolność kredytową a co za tym idzie określić czy musimy sprzedać dotychczasową nieruchomość czy też nie ale również wybrać najkorzystniejsze dostępne na rynku oferty finansowania a przede wszystkim –skutecznie skoordynować złożony proces sprzedaży dotychczasowej nieruchomości i spłaty obciążającego ją kredytu z zakupem nowej nieruchomości na kredyt.

Jeżeli jesteś zainteresowany zmianą swojej nieruchomości na większą i chcesz aby cały proces został przeprowadzony profesjonalnie i bez zbędnego stresu – zapraszam do kontaktu.