W naszym ostatnim filmie powiedzieliśmy czym jest zdolność kredytowa, w jaki sposób jest liczona i od czego zależy. Wskazaliśmy również na co należy zwrócić uwagę przy zdolności kredytowej. Dziś dalej pozostajemy w temacie zdolności kredytowej ale odpowiadamy na jedno z najczęstszych pytań klientów czyli – W JAKI SPOSÓB ZWIĘKSZYĆ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ.
Nazywam się Mateusz Dyrda, jestem ekspertem kredytowym specjalizującym się w kredytach hipotecznych. Jeśli jesteś zainteresowany zwiększeniem swojej zdolności kredytowej – ten film jest właśnie dla Ciebie!
No dobrze.
W jaki sposób zwiększyć zatem swoją zdolność kredytową ubiegając się o kredyt hipoteczny?
Przedstawiamy 10 prostych i sprawdzonych sposobów.
Po pierwsze – wybierz raty równe zamiast rat malejących
Raty równe są niższe niż raty malejące w początkowym okresie trwania kredytu. Stanowią więc mniejsze obciążenie dla kredytobiorcy a co za tym idzie większość banków korzystniej liczy zdolność w ratach równych niż w ratach malejących. Różnica w zdolności między ratami równymi a malejącymi wynosić będzie przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych na korzyść rat równych. Jeśli jesteś zatem zainteresowany uzyskaniem jak najwyższej zdolności wybierz raty równe a nie malejące.
Po drugie – wybierz oprocentowanie stałe zamiast oprocentowania zmiennego
Większość banków liczy zdolność kredytową w % stałym lepiej aniżeli w % zmiennym. Dlaczego? Ponieważ zgodnie z rekomendacją S (*przepisy KNF) w przypadku % stałego banki mogą przyjąć mniejszy bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych a niżeli w przypadku oprocentowania zmiennego. Tzn. banki udzielając kredytu w % zmiennym muszą sprawdzać czy klient poradzi sobie ze spłatą zobowiązania jeśli stopy procentowe wzrosną aż o 5 pp (to jest właśnie ten bufor), natomiast w przypadku oprocentowania stałego banki mogą przyjąć ten bufor na poziomie zaledwie 2,5 pp czyli o połowę niższym. Dlaczego? Ponieważ w przypadku oprocentowania stałego ekspozycja na zmianę stóp procentowych jest niższa- chociażby dlatego , że przez 5 lat oprocentowanie jest stałe . Jeśli więc chcesz uzyskać jak najwyższą zdolność kredytową- celuj w kredyt w % stałym a nie zmiennym!
Po trzecie – wybierz możliwie długi okres kredytowania
Wydłużenie okresu kredytowania powoduje zwiększenie zdolności kredytowej . Dlaczego? Ponieważ im dłuższy okres kredytowania tym niższa wysokość raty a co za tym idzie klient może wykazać niższy dochód aby tę ratę „udźwignąć”. Pamiętajcie natomiast, że zgodnie ze wspomnianą już rekomendacją S wydłużenie okresu kredytowania działa tylko do 25 lat , tzn. wydłużając okres kredytowania np. z 20 do 25 lat Twoja zdolność kredytowa wzrasta ale wydłużając go z 25 do 30 lat już nie-tzn. zdolność kredytowana na 30 czy 35 lat będzie już taka sama jak na 25 lat. Dlaczego? KNF chciał w ten sposób zapobiec zaciąganiu kredytów na zbyt długi okres kredytowania uznając, że bank powinien rekomendować klientom okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat.
Jeśli więc zależy Ci na jak najlepszej zdolności kredytowej wybierz możliwie długi okres kredytowania ale nie dłuższy niż 25 lat. Tutaj natomiast ktoś mógłby powiedzieć –„no tak ale kredyt na 25 lat generuje wyższy koszt odsetkowy kredytu niż kredyt np. na 15 lat” .Tak to prawda-pamiętaj natomiast, że jeśli taki kredyt zostanie spłacony wcześniej(np. w 15 lat) to jego koszt odsetkowy spadnie a Ty dzięki temu , że wybierasz nominalny, długi okres kredytowania zwiększasz swoją zdolność kredytową! Czyli robisz to na czym Ci zależy.
Po czwarte – wykaż wszystkie uzyskiwane dochody
To rozwiązanie może wydawać się prozaiczne, ale wielu klientów ma nieudokumentowane dochody, które niestety nie przekładają się na wzrost zdolności kredytowej. Chcąc zwiększyć swoją zdolność kredytową -te dochody należy po prostu wykazać. Pamiętaj, że w części banków w przypadku umowy o pracę podwyżka zostanie w pełni uwzględniona do zdolności już po 3 miesiącach od jej uzyskania a np. dochód z najmu może zostać uwzględniony w analizie zdolności kredytowej już po 6 miesiącach. Okres po którym Twoje „nowe” dochody mogą zostać uwzględnione do zdolności jest więc relatywnie krótki.
Po piąte – znajdź bank, który uwzględni wszystkie Twoje dochody
Pamiętaj, że nawet jeśli już wykażesz wszystkie Twoje dochody to nie każdy bank uwzględni je do zdolności. Np. nie każdy bank na rynku uznaje dochód z 800+, umowy zlecenie, czy działalności gospodarczej prowadzonej niż 2 lata. Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego- wskaże Ci w prosty sposób które z banków uwzględnią Twoje wszystkie źródła dochodów a tym samym w których bankach Twoja zdolność kredytowa będzie wychodzić najlepiej.
Po szóste – rozważ spłatę posiadanych zobowiązań bądź ich konsolidację
Podczas analizy Twojej zdolności kredytowej może okazać się, że przeszkodą w uzyskaniu zdolności kredytowej na pełną wnioskowana kwotę mogą być Twoje zobowiązania takie jak kredyty czy karty kredytowe. Pamiętaj, że w celu zwiększenia swojej zdolności kredytowej możesz spłacić część tych zobowiązań. Co ważne, nie musisz tego robić jeszcze na etapie składania wniosku kredytowego -zadeklaruj po prostu gotowość spłaty zobowiązań we wniosku kredytowym- bank nie policzy ich do Twojej zdolności(czyli podejdzie do nich tak jakby ich nie było) a zobowiąże Cię do ich spłaty dopiero po decyzji kredytowej albo przed wypłatą kredytu. Jeśli nie masz natomiast wolnych środków na spłatę posiadanych zobowiązań możesz rozważyć ich KONSOLIDACJĘ czyli połącznie wszystkich posiadanych kredytów w jeden z mniejsza ratą co również przełoży się na wzrost Twojej zdolności kredytowej.
Po siódme – dołącz współkredytobiorcę
Jeśli nie masz zdolności kredytowej sam, możesz dołączyć do kredytu współkredytobiorcę, czyli dodatkowego kredytobiorcę z dochodami, który podwyższy Twoją zdolność kredytową. Może to być Twój parter bądź partnerka, rodzeństwo rodzice, czy dowolna inna osoba-nie musisz być z nią w żaden sposób spokrewniony. Dołączając do kredytu współkredytobiorcę warto pamiętać o dwóch rzeczach:
po pierwsze – współkredytobiorca nie musi być również właścicielem nabywanej nieruchomości-może więc być tylko osobą która zwiększa Twoją zdolność kredytową ale nie ma praw do Twojej nieruchomości-taka relacja sprawi, że na pewno będziesz czuć się bezpiecznej,
po drugie – współkredytobiorcę można ODŁĄCZYĆ od kredyt kiedy będziesz miał już samodzielnie zdolność kredytową. Jeśli więc np. rok po zaciągnięciu kredytu Twoje dochody wzrosną i będziesz miał samodzielnie zdolność kredytową na spłatę posiadanego zobowiązania to bank na Twój wniosek odłączy współkredytobiorce od Twojego kredytu. Może więc okazać się, że miałeś dodatkowego wspókredytobiorcę w swoim kredycie tylko przez rok.
Po ósme – rozważ rozdzielność majątkową
W celu zwiększenia zdolności kredytowej można nie tylko dołączyć współkredytobiorcę do kredytu (tak jak już przed chwilą to omawialiśmy) ale również zaciągnąć ten kredyt w mniejszą niż pierwotnie zakładana liczba osób. Tzn. np. jeśli Twój współmałżonek ma dużo zobowiązań, które obniżają Waszą zdolność kredytową , możecie zrobić rozdzielność majątkową tak abyś mógł przystąpić do kredytu sam( czyli bez współmałżonka) i tym samym zwiększyć swoją zdolność kredytową. Rozdzielność jest niestety często mylona z podziałem majątku a to zupełnie co innego- rozdzielność jest po prostu pewnym prawem w ramach którego jako małżonkowie możecie zaciągać zobowiązania samodzielnie czyli bez współuczestnictwa drugiego małżonka. Podział majątku to natomiast podział tego wszystkiego co zgromadziliście razem po ślubie-jest to więc zupełnie co innego i nie ma w tym przypadku miejsca.
Jeśli chciałbyś skorzystać ze zwiększenia zdolności kredytowej poprzez rozdzielność majątkową to pamiętaj , ze jeśli chcecie to mimo, iż tylko jedno z Was będzie przystępować do kredytu to w dalszym ciągu oboje możecie być właścicielami nabywanej nieruchomości. Właścicielem nieruchomości może więc być albo sam kredytobiorca albo małżonkowie oboje.
Po dziewiąte – skorzystaj z programu rządowego Mieszkanie na Start
Mimo, iż dokładne założenia programu „Mieszkanie na Start” nie są jeszcze znane to wiele wskazuje na to , że tak jak w przypadku jego poprzednika czyli programu „Bezpieczny kredyt 2%” zdolność kredytowa będzie liczona lepiej aniżeli w „zwykłym” kredycie hipotecznym. Dlaczego? Tutaj po raz kolejny znaczenie będzie mieć wysokość płaconej raty. Tzn. rata płacona przez klienta w programie będzie niższa niż w zwykłym kredycie co za tym idzie klient będzie mógł wykazać mniejszy dochód aby ją udźwignąć a co za tym idzie jego zdolność w programie będzie lepsza. Planowana data wejścia w życie programu „Mieszkanie na Start” to 15.01.2024 roku. Wiele wskazuje wiec na to , że oprócz najważniejszej korzyści programu czyli mniejszej raty jego dużym walorem będzie lepiej liczona zdolność kredytowa!
Na koniec – Po dziesiąte-sprawdź swoją zdolność kredytową w różnych bankach dostępnych na rynku
Tak jak wspominałem w poprzednim filmie wysokość Twojej zdolności kredytowej będzie różnić się w zależności od banku . Nawet jeśli banki uwzględniają do zdolności wszystkie posiadane przez Ciebie dochody- to różnice w zdolności mogą być bardzo duże. Posłużę się jeszcze raz tym samym przykładem – na dzień tworzenia tego materiału zdolność kredytowa czteroosobowej rodzony z Warszawy( rodzice i dójka dzieci) gdzie rodzice uzyskują dochód z umów o pracę na czas nieokreślony łącznie w wysokości 15 tyś netto miesięcznie w zależności od banku będzie wynosić od 469 aż do 680 tysięcy złotych. Oznacza to , że różnica w zdolności między bankiem który policzy ją najsłabiej a tym, który policzy ją najlepiej będzie wynosić ponad 210000 – a to naprawdę bardzo dużo!
Jeśli chcesz więc poznać swoją zdolność kredytową to musisz sprawdzić ją w wielu bankach-sprawdzenie jej tylko w jednym, np. Twoim aktualnym banku nie da Ci informacji nt. Twojej maksymalnej zdolności dostępnej na rynku. Tutaj, tak jak wcześniej zachęcam do skorzystania z pomocy eksperta kredytowego, który sprawdzi Twoją zdolność bank po banku- różnice w poziomie zdolności dostępnej w poszczególnych bankach na rynku mogą Cię mocno zaskoczyć-często bardzo pozytywnie.
Pamiętajcie, że omówione w dzisiejszym materiale sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej to zaledwie część dostępnych rozwiązań. Rzeczywisty katalog możliwości zwiększenia zdolności kredytowej jest dużo, dużo szerszy. Doświadczony ekspert kredytowy będzie w stanie spojrzeć na Waszą sytuacje indywidualnie i wskazać , które z wymienionych sposobów przełożą się na największy wzrost zdolności w Waszym konkretnym przypadku.
Szukaj w serwisie
Najnowsze Case Study
Najnowsze Aktualności
Umów się na spotkanie z doradcą
Ekspert / przed UOKH Doradca Kredytowy
Mateusz Dyrda
Notus Finanse S.A.,
Al. Jerzego Waszyngtona 146
04-076 Warszawa
