FAQ – Najczęściej zadawane pytania – kredyt hipoteczny

Jak wysoki wkład własny najlepiej wnieść zaciągając kredyt?

To bardzo szerokie pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Ogólna zasada brzmi, że optymalny poziom wnoszonego wkładu własnego to 20%.

Dlaczego?

Decydując się na kredyt z 20% wkładem własnym możemy skorzystać z oferty wielu banków, gdyż takich kredytów na rynku jest najwięcej.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za 20% wkładem własnym jest niższy koszt kredytu-dysponując min. 20% własnych środków uzyskujemy zazwyczaj niższą marżę i brak tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu.

Angażując więcej niż 20% dodatkowe korzyści są już mniejsze – w przypadku wielu ofert nie uzyskujemy korzystniejszej marży, a niższa rata wynika tylko z mniejszej kwoty kredytu.

Warto pamiętać, że są to ogólne założenia, a optymalny poziom wkładu własnego jest indywidualny dla każdego klienta.  Dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą, której rentowność jest wyższa niż koszt kredytu często lepiej jest wnieść minimalny, 10% wkład własny, a zaoszczędzone tym samym środki zainwestować w rozwój działalności.

Czy mogę zastąpić wkład własny zabezpieczeniem na dodatkowej nieruchomości?

Tak, część banków w dalszym ciągu daje taką możliwość, a oferty te cieszą się dużą popularnością wśród klientów. W praktyce oznacza to, że nabywając nieruchomość możemy w ogóle nie wnosić wkładu własnego w gotówce.

Istotne jest, że zabezpieczeniem kredytu w takiej sytuacji mogą być zarówno obie nieruchomości (nabywana i ta, stanowiąca dodatkowy przedmiot zabezpieczenia) lub tylko nieruchomość stanowiąca dodatkowy przedmiot zabezpieczenia (jej wartość musi być odpowiednio wysoka). Nabywane mieszkanie jest wówczas wolne od obciążeń.

Warto  również zwrócić uwagę, że nieruchomość, która ma stanowić dodatkowe zabezpieczenie kredytu nie musi być nasza własnością (może być własnością naszej rodziny lub osoby niespokrewnionej), a jej właściciel w większości przypadków nie musi przystępować do kredytu.

Nie mam wkładu własnego. Czy mogę pokryć go ze środków z kredytu gotówkowego?

Nie powinniśmy i nie możemy zaciągać kredytu gotówkowego na pokrycie wkładu własnego. Po pierwsze, kredyt gotówkowy  jest znacznie droższy niż kredyt hipoteczny, wiec jego zaciągnięcie w znaczący sposób obniża naszą płynność. Po drugie, w znacznej części banków przed wypłatą kredytu należy złożyć oświadczenie, że nasz wkład własny nie pochodzi z kredytu.

Czy wkładem może być samochód np. o wartości 40-50 tys. złotych?

Środek trwały taki jak np. samochód nie może zastąpić wkładu własnego ze względu na małą płynność i możliwość szybkiej utraty wartości.

Czy książeczka mieszkaniowa może stanowić nasz wkład własny?

Tak, środki zgromadzone na książeczce mieszkaniowej często zakładanej jeszcze przez naszych rodziców mogą stanowić wkład własny do kredytu. Aby ustalić wysokość zgromadzonych środków należy zwrócić się do banku z wnioskiem o wyliczenie tzw.  premii gwarancyjnej.

Co z innymi aktywami, takimi jak konta IKE, IKZE, lokaty, kaucje pieniężne, polisy czy akcje? Czy mogą stanowić nasz wkład własny do kredytu?

Rekomendacja KNF dopuszcza taką możliwość, niemniej jednak tego typu aktywa stanowić będą  absolutny margines rozwiązań stosowanych przez banki. Z jednej strony banki rzadko dopuszczają możliwość zabezpieczenia się na takich aktywach, z drugiej strony klienci niechętnie przedstawiają takie środki, jako zabezpieczenie.

Czy mój wkład własny zawsze muszę wnieść na początku, czyli przed uruchomieniem kredytu?

Ogólna zasada stosowana przez banki  mówi, że tak, natomiast część banków umożliwia zastosowanie tzw. finansowania naprzemiennego. Jeżeli już w dniu udzielenia kredytu klient wykaże, że posiada cały wkład własny niezbędny do sfinalizowania transakcji, bank może pozwolić, aby transze były płacone na zmianę przez klienta i przez bank z zastrzeżeniem, że ostatnią transzę zamykającą transakcje płaci bank.

Jest to rozwiązanie bardzo komfortowe, gdy terminy płatności za nieruchomość są odległe, a my  nie chcemy od razu angażować całości zgromadzonych środków własnych.

Czy lepiej wnieść mniejszy wkład własny i wykończyć nieruchomość za gotówkę czy lepiej wnieść większy wkład własny, a wykończenie nieruchomości sfinansować kredytem hipotecznym?

Finansowanie wykończenia nieruchomości z kredytu często pozwala nam zmniejszyć kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, a co za tym idzie, uzyskać korzystniejsze warunki cenowe angażując dokładnie taką samą kwotę środków własnych. Finansowanie wykończenia nieruchomości z kredytu sprawia, że za jej wartość bank przyjmuje  wartość po wykończeniu (a nie wartość, jako cenę zakupu).

Jeżeli nabywamy nieruchomość za kwotę 300.000 PLN,  dysponujemy oszczędnościami w wysokości 70.000 PLN i planowaliśmy wnieść 10% wkładu własnego tj. 30.000 PLN  na zakup, a  chcemy 50.000 PLN przeznaczyć na wykończenie domu lub mieszkania, to znacznie korzystniej będzie wnieść całe 80.000 jako wkład własny na zakup nieruchomości a koszt wykończenia, czyli 50.000 PLN sfinansować z kredytu., W takim przypadku LTV transakcji spadnie z 90% do niecałych 80%, uzyskamy korzystniejsza marżę i nie zapłacimy ubezpieczenia niskiego wkładu.

Jest to rozwiązanie bardzo komfortowe, gdy terminy płatności za nieruchomość są odległe, a my  nie chcemy od razu angażować całości zgromadzonych środków własnych.

Jak długo powinienem uzyskiwać dochód z danego źródła, aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Standardowo, jeżeli będzie to umowa o pracę okres ten powinien wynosić min. 3 miesiące, w przypadku umów zlecenie lub umowy o dzieło, będzie to 6 miesięcy, a w przypadku działalności gospodarczej minimum 12 miesięcy.  Należy natomiast pamiętać, że jest również możliwość zaakceptowania przez bank dochodu uzyskiwanego krócej, pod warunkiem, że spełnia on dodatkowe wymogi banku.

Np. część z banków zaakceptuje dochód z umowy o pracę już po wpływie pierwszego wynagrodzenia, pod warunkiem, że klient posiada ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą, niektóre banki akceptują dochód z działalność gospodarczej prowadzonej od min. 6 miesięcy, jeżeli jest wykonywana w ramach tzw. wolnego zawodu bądź umowy o współpracę z jednym podmiotem.

Uzyskuję dochód z umowę o prace na czas określony, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak, sama umowa o pracę na czas określony nie jest przeciwskazaniem do ubiegania się o kredyt,  natomiast, jeżeli do zakończenia tej umowy pozostało krócej niż rok musimy pamiętać, że większość banków poprosi o oświadczenie od pracodawcy, że ten nie widzi przeciwskazań do przedłużenia umowy. Jeżeli okres do zakończenia umowy jest naprawdę krótki( np.-1-2 mieniące) musimy liczyć się, że bank przed wydaniem decyzji może poprosić o podpisanie nowej umowy z pracodawcą na dłuży okres.

Czy mogę ubiegać się o kredyt, jeżeli mam umowę na okres próbny lub umowę na zastępstwo?

Niestety nie, ani umowa na okres próbny ani umowa na zastępstwo nie zostanie zaakceptowana przez bank. Trzeba natomiast pamiętać, że przy zmianie umowy np. na umowę na czas nieokreślony, czas jaki przepracowaliśmy na umowie na okres próbny/zastępstwo będzie wliczał się do minimalnego wymaganego przez bank czasu uzyskiwania dochodu.

Obecnie przebywam na urlopie macierzyńskim, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Większość banków akceptuje dochód z urlopu macierzyńskiego jako formę uzyskiwanego dochodu, część z nich będzie jednak wymagało oświadczenia klientki, że po zakończeniu urlopu macierzyńskiego nie zamierza korzystać z urlopu wychowawczego i zamierza powrócić do pracy.

Przebywam na długoterminowym zwolnieniu lekarskim powyżej 30 dni, czy mogę ubiegać się o kredyt?

To zależy, czym konkretnie spowodowane jest to zwolnienie. Jeżeli zwolnienie wynika z ciąży bank zastosuję procedurę taką sama jak w przypadku urlopu macierzyńskiego (akceptacja pod warunkiem oświadczenia klientki), jeżeli natomiast zwolnienie spowodowane jest ciężkim urazem bądź chorobą, bank podejmuje decyzje indywidualnie, szacując jak uszczerbek na zdrowiu wpłynie na dalsza możliwość uzyskiwania dochodu.

W ramach umowy o pracę mam wypłacane prowizje, czy mogą zostać uwzględnione przy liczeniu zdolności kredytowej?

Oczywiście tak. Banki akceptują wszelkiego rodzaju dodatki do wynagrodzenia zasadniczego: premie, prowizje, 13-stki itp. Należy natomiast pamiętać, że mają wobec nich często dodatkowe wymagania, np. część banków wymaga, aby premia miała charakter cykliczny (np. premia roczna została wypłacona min. 2 razy z rzędu), a część banków akceptuje dochód z prowizji w całości tylko wtedy, gdy mają one charakter regulaminowy (w przypadku premii uznaniowych tylko 50%).

Uzyskuję dochód wyłącznie z umowy zlecenie/o dzieło, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak. Umowy zlecenie czy o dzieło, w opinii klientów często postrzegane są, jako forma zatrudnienia uniemożliwiająca uzyskanie kredytu, co jest błędnym przekonaniem. Jeżeli staż umów z danym pracodawca jest odpowiednio długi (standardowo 6 miesięcy), możemy ubiegać się o kredyt.

Mój dochód jest niewystarczający do uzyskania kredytu. Czy mogę skorzystać z pomocy dodatkowego współkredytobiorcy i czy w takiej sytuacji musi on być współwłaścicielem nieruchomości?

Tak, można skorzystać z pomocy dodatkowego współkredytobiorcy, należy natomiast pamiętać, że maksymalny okres kredytowania  zostanie policzony dla wieku starszego kredytobiorcy. Dodatkowy kredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. Jeżeli za jakiś czas sami osiągniemy zdolność kredytową, możemy zawnioskować do banku o odłączenie drugiego kredytobiorcy od naszego kredytu.

Mam nietypową formę dochodów np. dywidendy, dochód z działalności rolnej, dochód z diet (kierowca), dochód z kontraktu, jako marynarz, działalność gospodarcza na karcie podatkowej i inne. Czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak, natomiast należy pamiętać, że banki maja bardzo różne procedury w zakresie akceptacji nietypowych źródeł dochodów, proponuję kontakt z doradcą w celu doboru najkorzystniejszego rozwiązania.

Prowadzę działalność gospodarczą na ryczałcie, bank odmówił mi udzielania kredytu, szacując mój dochód na bardzo niskim poziomie, dlaczego?

W przypadku działalności gospodarczej rozliczanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie występuje pojęcie kosztów działalności, banki określają, więc dochód, jako stały procent uzyskiwanego przychodu, w zależności od banku będzie to od 0 do 80%, proponuje  kontakt z doradca w celu znalezienia banku o bardziej liberalnym podejściu do tego źródła dochodów.

Uzyskuję dochód za granicą, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak, większość banków akceptuje dochody uzyskiwane za granicą( z umowy o pracę), należy natomiast pamiętać, że zgodnie z Rekomendacją S, kredyt możemy zaciągnąć tylko w walucie, w której uzyskujemy dochód, np., jeżeli pracujemy w Wielkiej Brytanii, możemy ubiegać się wyłącznie o kredyt w GBP.

Jestem obcokrajowcem pracującym w Polsce, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak, większość banków finansuje obcokrajowców zatrudnionych na terenie RP, część banków wymaga jednak przedstawienia dodatkowych dokumentów takich jak karta pobytu czy odpowiednik polskiego raportu BIK z kraju, którego są obywatelami.

Prowadzę działalność gospodarczą, która nie wykazuje dochodu, czy mogę ubiegać się o kredyt?

Tak, natomiast należy uzasadnić w banku, dlaczego działalność nie wykazuje dochodu. Np., jeżeli brak dochodu wynika z wysokiej amortyzacji majątku działalność, większość banków zgodzi się podwyższyć dochód o wysokość tej amortyzacji. Jeżeli brak dochodu bądź strata wynikają z  poniesionych jednorazowych nakładów inwestycyjnych (np. na remont siedziby), bank również podwyższy nasz dochód o wysokość tych kosztów.

Czy zaciągając kredyt hipoteczny muszę posiadać historię kredytową?

Wbrew potocznej opinii, historia kredytowa nie jest potrzebna do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Klient z „czystą kartą”, czyli nieposiadający żadnej historii kredytowej przez większość banków jest traktowany równie dobrze jak klient z dobrą historia kredytową. Przygotowując się do kredytu hipotecznego nie ma, więc sensu budować na szybko historii kredytowej zaciągając kredyt np. na drobny sprzęt RTV/AGD.

Np. część z banków zaakceptuje dochód z umowy o pracę już po wpływie pierwszego wynagrodzenia, pod warunkiem, że klient posiada ciągłość zatrudnienia z poprzednim pracodawcą, niektóre banki akceptują dochód z działalność gospodarczej prowadzonej od min. 6 miesięcy, jeżeli jest wykonywana w ramach tzw. wolnego zawodu bądź umowy o współpracę z jednym podmiotem.

Czy zaciągając kredyt musze zamknąć posiadane zobowiązania?

To zależy od posiadanej zdolności kredytowej. Jeżeli posiadamy zdolność kredytową razem z aktualnie płaconymi zobowiązaniami, to nie ma potrzeby ich zamykania, jeżeli natomiast  nasza zdolność kredytowa jest zbyt niska, będziemy musieli spłacić część posiadanych zobowiązań, najpóźniej po decyzji kredytowej, a przed podpisaniem umowy kredytowej.

Jestem współkredytobiorcą w kredycie moich znajomych. W jaki sposób bank przyjmie ratę płaconego przez nich kredytu przy liczeniu mojej zdolności?

Kredytobiorcy zawsze odpowiadają solidarnie za posiadane zobowiązania, oznacza to, że licząc zdolność przy nowym kredycie bank przyjmie do zdolności całą ratę  dotychczas płaconego kredytu (a nie np. 1/3). Nieco inaczej sytuacja wygląda jeżeli klient jest nie współkredytytobiorcą, a tylko poręczycielem kredytu. Część banków w ogóle nie weźmie pod uwagę takiego zobowiązania licząc zdolność kredytową, część przyjmie poręczenie wprost, czyli uwzględni cała ratę poręczonego kredytu jako zobowiązanie, a część uwzględni jako zobowiązanie ratę poręczonego kredytu tylko jeżeli nie jest on spłacany terminowo.

Chciałbym pomóc swojemu bratu, który nie posiada zdolności kredytowej i razem z nim przystąpić do kredytu na zakup mieszkania, za kilka lat planuje natomiast zaciągnąć swój własny kredyt hipoteczny a z kredytem brata nie będę miał zdolności. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?

Współkredytobiorcą może zostać odłączony od kredytu w trakcie jego trwania pod warunkiem, że pozostali kredytobiorcy będą posiadać samodzielną zdolność do spłaty kredytu. Jeżeli więc zdolność kredytowa brata poprawi się, będzie możliwość odłączania Pana od kredytu w ramach aneksu do wcześniej zawartej umowy.

Chcę ubiegać się o kredyt hipoteczny, ale posiadam różne zobowiązania kredytowe, które sprawiają, że moja zdolność jest zbyt niska.

Przed zaciągnięciem kredytu można skonsolidować posiadane zobowiązania, tzn. połączyć je w jedno zobowiązanie o mniejszej racie. Kredyt konsolidacyjny może, ale nie musi być zabezpieczony na nieruchomości,

Czy mogę jednym kredytem nabyć mieszkanie i skonsolidować dotychczas posiadane zobowiązania?

Tak, ale musi pozwalać na to zdolność kredytowa oraz wartość nowo nabywanej nieruchomości, tzn. suma kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, nie może być większa niż 80-90%

Posiadam kredyt walutowy w walucie obcej. Czy bank przyjmuje do zdolności ratę tego kredytu w taki sam sposób jak ratę kredytu zaciągniętego w PLN?

Niestety  nie, raty kredytów walutowych zazwyczaj obciążają zdolność bardziej niż raty o analogicznej wysokości w PLN. Bank licząc zdolność uwzględnia ryzyko wzrostu kursu waluty naszego kredytu a co za tym idzie możliwość wzrostu raty.

Miałem opóźnienia w spłacie zobowiązań, czy mogę ubiegać się o kredyt hipoteczny?

To zależy przede wszystkim od tego, o ile dni opóźnione były spłaty rat  kredytu i  jak wysokie były zaległości w spłacie kredytu, ale również od tego, czym były spowodowane to opóźnienia, jaki wkład klient zamierza wnieść do nowego kredytu, czy będzie w nim jedynym kredytobiorcą, czy może przedstawić dodatkowe zabezpieczenie. Opóźnienia w spłacie kredytów (szczególnie te powyżej 90 dni) bardzo komplikują zaciągnięcie kredytu, warto, więc dbać o dobrą historie kredytową.

Mam już 2 kredyty hipoteczne, czy mogę zaciągnąć trzeci?

Większość banków nie ma ograniczeń, co do maksymalnej liczby posiadanych zobowiązań hipotecznych, jeżeli pozwala na to zdolność to można zaciągnąć kolejny kredyt.

Sprzedający posiada kredyt z bardzo dobrym oprocentowaniem, czy nabywając jego nieruchomość mogę przejąć ten kredyt?

Niestety nie ma takiej możliwości. Kredyt jest ściśle przypisany do kredytobiorcy i nie ma możliwości przeniesienia go na nabywcę

Czy mogę sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Oczywiście, że tak. Ze sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem uzyskamy różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a kwotą kredytu pozostałą do spłaty, reszta zostanie przeznaczona na spłatę kredytu. Wbrew obiegowej opinii obciążenie nieruchomości kredytem nie wpływa na cenę jej sprzedaży.